资产评估学

第二篇 资产评估实务

第十一章 资产评估报告 第一节 资产评估报告的基本概念及作用 第二节 资产评估报告的基本内容及编制 第三节 资产评估报告的应用

第一节 资产评估报告的基本概念及作用 一、资产评估报告的基本概念 （一）资产评估报告与资产评估报告书 第一节 资产评估报告的基本概念及作用 一、资产评估报告的基本概念 （一）资产评估报告与资产评估报告书 资产评估报告是评估师按照评估工作制度的有关规定，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制的并由其所在评估机构向委托方(客户)提交的反映其专业意见的书面文件。 有广义和狭义之分 （二）资产评估报告的类型 1.整体资产评估报告和单项资产评估 2.完备评估报告、总结评估报告和限制使用评估报告 3.正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告 4.追溯性评估报告、现实性评估报告和前瞻性评估报告

二、资产评估报告的作用 1.是为委托方提供估价服务的渠道和形式 2.是明确委托方、受托方及有关各方责任的重要依据 3.是有关管理机构完善资产评估管理的重要手段 4.是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源和重要组成。 三、我国资产评估报告规范回顾 1991年国务院以91号令颁发的《国有资产评估管理办法》 1992年原国家国有资产管理局制定和发布的《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）中规定了资产评估结果报告书内容包括正文和附件两部分 1993年原国家国有资产管理局制定和发布了《关于资产评估报告书的规范意见》（国资办发[1993]55号） 1999年，财政部财评字[1999]91号文件颁布的《关于印发资产评估报告基本内容和格式的暂行规定》的通知 2007年11月发布了《资产评估准则––评估报告》

第二节 资产评估报告的基本内容及编制 一、资产评估报告书的基本内容 至少应包括： 1.评估委托人及办公报告使用者 2.资产评的对象和范围 第二节 资产评估报告的基本内容及编制 一、资产评估报告书的基本内容 至少应包括： 1.评估委托人及办公报告使用者 2.资产评的对象和范围 3.评估目的和估价时点 4.评估结果的价值类型和定义 5.评估方法及其重要参数确定的依据和过程 6.评估结论 7.评估人员署名的重要声明

二、资产评估报告的编制 （一）资产评估报告编制的基本要求 1.严格按照评估协议的要求，合乎委托方的需要。 2.内容真实、逻辑严密、格式规范、叙述简练 3.迅速准确，在约定的时间提交评估报告。 （二）资产评估报告编制的步骤 1.评估资料的整理和归集 2.评估数据的汇总分析和讨论 3.资产评估报告书的编写 4.资产评估报告的签发和送交 （三）资产评估报告编制的技术要点 1.文字表达方面的技能要求 2.格式和内容方面的技能要求 3.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求

三、评估报告实例 ABC公司企业价值评估报告书（范例） YH评报字[2008]第118号 目录（略） 评估师声明 1.评估报告陈述的事项是真实和准确的。 2.对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的。 3.评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估师的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的； 4.对评估报告中所评估的资产，评估师对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估师个人的利益； 5.对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估师不存在任何偏见； 6.评估师对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实与勘查。 7.无人对本评估报告的签署者提供重要的专业帮助。 8.评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 注册资产评估师（签章）：

重要提示：以下内容摘自资产评估报告书，欲了解评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 ABC公司企业价值评估报告书摘要 重要提示：以下内容摘自资产评估报告书，欲了解评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 YH资产评估有限公司接受DE公司的委托，自2008年4月18日至2008年5月18日止，完成了必要的评估程序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评估报告书。现将资产评估情况摘要报告如下： 一、委托方：DE公司 二、被评估企业：ABC公司 三、评估对象：本次资产评估对象为ABC公司股东部分权益价值 四、评估目的：为DE公司转让其持有的ABC公司20%股权提供价值参考 五、价值类型：市场价值 六、评估基准日：2008年3月31日 七、评估方法：收益法、成本法 八、评估结论：经评估，ABC公司股东全部权益价值，于评估基准日2008年3月31日的评估价值为人民币7200万元，DE公司持有的ABC公司20%股权价值为人民币1440万元，大写为人民币壹仟肆佰肆拾万元。 XH资产评估有限公司（公章） 2008年5月18日 评估机构法定代表人（签字）： 注册资产评估师（签章）：

ABC公司企业价值评估报告书正文 YH评报字[2008]第118号 YH资产评估有限公司（以下简称本公司）接受ED公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对ABC公司股东部分权益价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的程序，对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2008年3月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方和其他评估报告使用者 1.委托方（产权持有者）：DE公司 2.其他报告使用者：除委托方外，国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。 二、被评估企业基本情况及财务状况 被评估企业为ABC公司。 （被评估企业基本情况及财务状况，略） 三、评估对象和评估范围 1.本次评估对象为DE公司持有的ABC公司20%股权。 2.本次资产评估范围系截至2008年3月31日ABC公司的全部资产和负债。 评估范围具体包括流动资产、长期投资、固定资产（包括房屋建筑物和机器设备）、在建工程、无形资产、其他资产及流动负债和长期负债。 本次评估前DE公司聘请CX会计师事务所有限责任公司对ABC公司会计报表进行了审计。

四、评估目的 本次评估目的是为DE公司转让其持有的ABC公司20%股权提供价值参考。 五、价值类型及其定义 本报告所称的“评估价值”为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 六、评估基准日 根据本公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为2008年3月31日。 选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映被评估企业资产及负债的整体情况；同时该时点与评估目的实现时对股权价值计价的时点一致，故选择本时点作为评估基准日。 本次评估中评估范围的界定、评估价值的估算、评估参数的选取等，均以该日的企业财务报表、外部经济环境及市场情况确定。 本评估报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。 七、评估依据（略）

八、评估方法 本次对ABC公司股东全部权益价值的评估分别采用收益法和成本法，经综合分析后判断确定ABC公司股东全部权益价值，股东部分权益价值采用下列公式计算： 股东部分权益价值=股东全部权益价值×股权比例 1.收益法是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。本次评估采用分段法模型，即前期收益折现加后期年金法，计算公式为： 股东全部权益评估价值＝未来预期权益现金流折现值 N=5 ＝ΣRt(1+r) -t +RN+1/ r×(1+r)-N t=1 上式中：Rt为第t年公司预期年权益现金流；r为折现率；N取5年。 2.成本法是在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的价值的评估方法。计算公式为： 股东全部权益评估价值=企业各项资产评估价值之和-负债 九、评估程序实施过程和情况（略）

十、评估假设 1.本次评估以被评估企业持续经营为评估假设前提。 2.以委托方和被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。 3.以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。 4.以企业的经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。 5.以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。 6.除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。 十一、评估结论 根据以上评估方法和标准计算，ABC公司股东全部权益价值于评估基准日2008年3月31日的评估价值为人民币7200万元，DE公司持有的ABC公司20%股权价值为人民币1440万元，大写为人民币壹仟肆佰肆拾万元。

十二、特别事项说明 1.对委托方和被评估单位可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在评估人员履行了评估程序后仍不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。 2.本公司未对委托方及被评估单位提供的有关的营业执照、权证、会计凭证及账册等证据资料进行独立审查，亦不对上述资料的真实性负责。 3.ABC公司位于××区××路××号的房产已抵押给××银行××分行，最高债权限额2000万元。债权发生期间为2007年×月×日至2009年×月×日。截止评估基准日ABC公司实际贷款金额为1800万元。 4.本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。 5.本项目的执业注册评估师知晓股东部分权益并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规则的限制，故本次评估中没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。 上述事项，我们提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。

十三、评估报告使用限制说明 1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为而造成评估结果失实，则由委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。 2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。 3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为壹年，即有效期从资产评估基准日2008年3月31日至2009年3月30日止。本评估报告应当在载明的有效期内使用。 5.本评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，但除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。 十四评估报告日 本报告提出日期为2008 年5月18日。 YH资产评估有限公司（公章） 2008年5月18日 评估机构法定代表人（签字）： 注册资产评估师（签章）：

ABC公司企业价值评估报告书附件 1.ABC公司股东会决议复印件； 2.DE公司董事会决议复印件； 3.ABC公司前三年会计报表复印件； 4.ABC公司评估基准日专项审计报告复印件； 5.DE公司和ABC公司营业执照复印件； 6.房地产权证复印件； 7.委托方和被评估单位承诺函； 8.注册资产评估师和评估机构承诺函； 9.YH资产评估有限公司资产评估资格证书及营业执照复印件； 10.评估人员资格证书复印件； 11.资产评估业务约定书复印件； 12.其他文件资料。

第三节 资产评估报告的应用 一、委托方对资产评估报告的使用 1.作为资产交易作价的基础资料 2.作为企业进行会计记录或账项调整的依据 第三节 资产评估报告的应用 一、委托方对资产评估报告的使用 1.作为资产交易作价的基础资料 2.作为企业进行会计记录或账项调整的依据 3.作为履行评估协议和支付评估费用的主要依据 4.资产评估报告及有关资料也是有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处机构申请调处的申诉材料之一。应注意以下几个方面： 1.只能按资产评估报告所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告只允许按一个用途使用。 2.只能在资产评估报告的有效期内使用报告，超过评估报告有效期的，原评估结果无效。 3.涉及国有资产产权变动的资产评估报告及有关资料必须符合国有资产管理的相关程序要求后（目前来说主要是评估报告须经国有资产监管机构的核准或备案）方可使用。 4.作为企业会计记录和调整企业账项使用的资产评估报告及有关资料，必须根据国家有关法规规定执行。

二、资产评估管理机构对资产评估报告的利用 1.资产评估管理机构可以通过对评估机构出具的资产评估报告的利用，大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平。 2.是对评估结果质量进行评价的依据。 3.作为研究、分析、完善和改进资产评估行业管理和自律管理的资料。

三、其他政府有关部门对资产评估报告的利用 主要包括国有资产监管机构、证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等有关部门。 四、资产评估机构对资产评估报告的利用 五、投资者对资产评估报告的利用