房地产开发流程及法律服务内容 主讲人：毛礼吉 律师

一、房地产开发经营的法律概念 是指房地产开发企业在城市规划区内国有土 地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房 地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

二、与房地产开发经营相关的主要法律规定 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《土地管理法》及《土地管理法实施条 例》； 3、《城乡规划法》及《江西省城乡规划条 4、《城市房地产开发经营管理暂行办法》； 5、《城市房地产开发经营管理条例》； 6、《江西省城市房地产开发经营管理条 7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》

8、《房地产开发企业资质管理规定》； 9、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办 法》； 10、《江西省建设用地规划条件管理办法》； 11、《江西省建设工程竣工规划核实管理规 定》； 12、《国务院关于投资体制改革的决定》； 13、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项 目管理的通知》； 14、《上饶市企业投资项目核准意见》； 15、《商品房销售管理办法》； 16、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

三、房地产开发经营的流程 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目 开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产 开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整 个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是 否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个 房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商 认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地 段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步， 也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有 真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行 性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予 资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行 可行性研究，就可能有两种结果:一是可行性研 究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同 意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二 是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外， 这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前， 在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当 成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还 相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列 恶果，需要政府认真对待。

(三)申请项目用地是房地产开发的第三步， 也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正 式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成 为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是 最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土 地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败 事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获 得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场 的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地， 绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土 地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土 地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地 产开发项目手册》。

(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是 关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有 所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说， 一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、 功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、 环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案 设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、 结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件 应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备 与材料表、工程概算书4个部分。

施工图设计是初步设计基础上的更详细的设 计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和 主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装 祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及 建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申 报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书 (主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容 积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、 建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商 根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的 单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、 方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规 划行政管理部门审查，确认符合规划要求后， 核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到 批准后，即可以进行初步设计。

城市规划行政管理部门对建设工程的初步 设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点 后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规 划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进 行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步， 也是取得土地使用权后的第一步 在取得《建设用地规划许可证》和《建设工 程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁 安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办 理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商 的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进 行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的 范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第 六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自 己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进 一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地 产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金 使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的 资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定 合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的 融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款， 而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投 资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅 度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国 有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

(七)建设工程招标是房地产开发的第七步， 是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制，是我国工程建设市场 的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发 商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工 程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期 达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地 产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位， 以便对工程进行建设工程监理。

(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目 能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进 行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管 理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设 行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以 破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目 工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后 的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必 要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要 通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工 验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步， 是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工 之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的 市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门 的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时， 进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产 市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销 目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、 准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要 的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起 好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以 起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目 的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准， 取得销售许可证。

(十)物业管理是房地产开发的最后一步，是 房地产开发的售后服务。

四、房地产开发经营的流程图 C:\Users\Mao\Desktop\房地产项目开发经营流程.doc

五、规划选址意见书的审批部门、材料、时限 （一）审批部门 第三十四条 建设项目选址意见书的审批， 按照建设项目审批权限实行分级管理。 　省级以上人民政府有关主管部门批准、核准 的建设项目，由省人民政府城乡规划主管部门 核发选址意见书。 　城市、县人民政府有关主管部门批准、核准 的建设项目，由同级人民政府城乡规划主管部 门核发选址意见书。

（二）规划选址应提交的材料 第三十三条 1、有项目性质、建设规模、选址意向等情 况说明的选址申请书； 2、建设项目属于需要有关部门批准或者核 准、以划拨方式取得国有土地使用权的相关证 明文件； 3、有拟建项目用地范围的标准地形图； 4、需要编制规划选址研究报告的，提交规 划选址研究报告； 5、法律、法规、规章规定的其他材料。

（三）规划选址的时限 第三十五条 建设单位应当在取得选址意见书 后一年内取得建设用地规划许可证；期满需要 延续的，应当在期限届满三十日前向城乡规划 主管部门提出申请，经批准可以延续一次，期 限不得超过一年。在规定的期限内未取得建设 用地规划许可证或者未获得延续批准的，选址 意见书失效。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革 等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土 资源管理部门预审。 六、用地预审的审批机关、资料及时限 （一）审批机关 第四条 建设项目用地实行分级预审。 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革 等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土 资源管理部门预审。 需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机 关同级的国土资源管理部门预审。

（二）用地预审应提交的资料 第七条 已批准项目建议书的审批类建设项目与需备案的建设项目申请用地预审的，应当提交下列材料： 1、建设项目用地预审申请表； 2、建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目 的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据 和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补 偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等； 3、项目建议书批复文件或者项目备案批准文件； 4、单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划 确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估 报告； 5、单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门 出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准 的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（三）、 （四）、（五）项材料。

（三）用地预审批复的时限 第十五条 建设项目用地预审文件有效期为两 年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如 需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整 的，应当重新申请预审。

七、环境影响评价 设项目的环境影响评价实行分类管理。 建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环 第十六条国家根据建设项目对环境的影响程度，对建 设项目的环境影响评价实行分类管理。 建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环 境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评 价文件）： （一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告 书，对产生的环境影响进行全面评价； （二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告 表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； （三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应 当填报环境影响登记表。 建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院环境保 护行政主管部门制定并公布。

八、项目核准机关、材料 第七条 项目申报单位应当向项目核准机关提交项目申请报 告一式5份。 项目申请报告应当包括下列内容： 第七条 项目申报单位应当向项目核准机关提交项目申请报 告一式5份。 　 项目申请报告应当包括下列内容： 　（一）项目申报单位基本情况； 　（二）拟建项目情况； 　（三）建设用地与相关规划； 　（四）资源利用和能源耗用分析； 　（五）生态环境影响分析； 　（六）经济和社会效果分析； 　（七）法律、法规、规章规定的其他内容。 第九条项目申报单位向项目核准机关报送项目申请报告时，凡涉及环 境保护、建设用地、城市规划等的，还应当附送下列有关文件： （一）环境保护行政主管部门出具的对环境影响评价文件的审批意见； （二）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； 　　（三）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见； 　　（四）法律、法规、规章规定应当提交的其他文件。

（二）核准项目申请报告的时限 第二十二条 项目核准文件的有效期为2年， 自颁发之日起计算。 　　企业投资项目在核准文件有效期内未开工， 项目申报单位需要继续建设的，应当在核准文 件有效期届满30日前向原项目核准机关申请延 续，原项目核准机关应当在核准文件有效期届 满前作出是否准予延续的决定。

省人民政府投资主管部门核准；总建筑面积2万 平方米及以上经济适用住宅小区和其他房地产 项目、所有高层建筑由市人民政府投资主管部 　 其他城建项目:高档房地产项目、总建筑面 积10万平方米及以上经济适用住宅小区项目由 省人民政府投资主管部门核准；总建筑面积2万 平方米及以上经济适用住宅小区和其他房地产 项目、所有高层建筑由市人民政府投资主管部 门核准；总投资1500万元（不含）以下及其他 城建项目由县人民政府投资主管部门核准。

九、申请办理建设用地规划许可证的材料 江西省城乡规划条例第三十九条 在城市、镇规划区内，以出让方式取得国 有土地使用权的建设项目，建设单位应当持建 设项目批准、核准或者备案文件以及国有土地 使用权出让合同向城市、县人民政府城乡规划 主管部门领取建设用地规划许可证。

十、办理国有土地使用权证的资料 江西省城乡规划条例第四十条 建设单位应当在取得建设用地规划许可证后 一年内取得国土资源主管部门批准用地文件； 期满需要延续的，应当在期限届满三十日前向 城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请， 经批准可以延续一次，期限不得超过一年。在 规定的期限内未取得批准用地文件或者未获得 延续批准的，建设用地规划许可证失效。

江西省土地登记办法 第十二条　申请土地登记，应当提交下列文件资料： 　　（一）土地登记申请书； 　　（二）申请人身份证明，其中属单位的为法定代表 人证明及其法定代表人的个人身份证明，属个人的为个 人身份证或者户籍证明； 　　（三）土地权属来源证明（有建筑物、其他附着物 的，还应当提交相应的权属证明）； 　　（四）法律、法规规定的其他有关文件资料。 　　通过出让或者行政划拨土地有偿转让取得土地使用 权的，还应当提交财政部门开具的土地有偿使用收入缴 纳凭证。 　　凡原有土地权属证件不全或者证据不足的，还应当 提交土地权属来源和权属演变的书面报告以及法律责任 的具结保证书。

十一、办理建设工程规划许可证的资料 江西省城乡规划条例第四十四条 申请办理建设工程规划许可证，建设单位或 者个人应当提交以下材料： 　（一）建设工程设计方案及总平面图、施工 图； 　（二）国土资源主管部门批准使用土地的有 关证明文件； 　（三）需要进行日照分析、交通影响评价等 的，提供有关技术论证报告； 　（四）需要编制修建性详细规划的，提交修 建性详细规划； 　（五）法律、法规、规章规定的其他材料。

十二、办理建设工程施工许可证提交的资料 江西省建筑工程施工许可管理实施细则（试行） 第二条 凡在本省行政区域内从事各类房屋建筑及 第二条　凡在本省行政区域内从事各类房屋建筑及 其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、 设备的安装，以及城镇市政基础的施工，建设单位在开 工前应当依照本实施细则的规定，向工程所在地的县级 以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关） 申请领取施工许可证。工程投资额在20万元以下或者建 筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施 工许可证。各级发证机关可以根据本地的实际情况将可 不办理施工许可证的小型工程限额适当调低。按照国务 院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领 取施工许可证。

第三条　施工许可按下列规定实行分级管理。 （一）国家和省人民政府及所属部门（包括省直部门 的直属单位）总造价400万元以上或建筑总面积8000平方 米以上的建筑工程，中外合资、中外合作、外商独资企 业投资建设的涉及社会公共利益、公众安全的总造价 1000万元以上的建筑工程（指在建和续建各单项工程累 计的总造价，下同），300万元以上的建筑装饰项目，向 省人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证； （二）设区的市人民政府（包括地区行政公署，下同） 及所属部门（包括其所属部门的直属单位）的建筑工程， 国家和省人民政府及所属部门（包括省直部门的直属单 位）总造价400万元以下或建筑总面积8000平方米以下的 建筑工程，中外合资、中外合作、外商独资企业投资建 设的涉及社会公共利益、公众安全的总造价400万元以上 1000万元以下的建筑工程，100万元以上300万元以下的 建筑装饰项目，向设区的市人民政府建设行政主管部门 申请领取施工许可证；

（三）县（市、区）人民政府及所属部门（包括所 属部门的直属单位）的建筑工程，中外合资、中外合作、 外商独资企业投资建设的涉及社会公共利益、公众安全 的总造价400万元以下的建筑工程，100万元以下的建筑 装饰项目，向县级人民政府建设行政主管部门申请领取 施工许可证。前款中未列举的工程项目，均实行属地化 管理。本条所指"总造价"和"建筑总面积"均是指一个立 项批文内各单位工程的造价或建筑面积和，不得化整为 零肢解计算。

第五条　建设单位申请领取施工许可证，应当具备 下列条件，并提交相应的证明文件： （一）已经办理该建筑工程用地批准手续。 （二）在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设用地 规划许可证》和《建设工程规划许可证》。 （三）施工现场已经基本具备"三通一平"等施工条件， 能满足施工企业进场的需要，需要拆迁的，其拆迁进度 符合施工要求。 （四）已经依法确定施工企业并办理了备案手续。按照 规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没 有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不 具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。已签订 了施工合同并办理了合同审签和鉴证手续。 （五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图 设计文件已按《建设工程质量管理条例》等规定进行了 审查。

（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编 制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质 量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制了专项 质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、 安全监督手续。 （七）按照《江西省建筑管理条例》等规定应该委托监 理的工程已委托监理。 （八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位 资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一 年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设 单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以 实行银行付款保函或者其他第三方担保。 （九）法律、行政法规规定的其他条件。

十三、工程放线 江西省城乡规划条例 第五十五条 建设工程开工前，建设单位或 者个人应当按照建设工程规划许可证或者乡村 建设规划许可证的要求，进行建设工程放线， 并提出验线书面申请。城市、县人民政府城乡 规划主管部门或者乡、镇人民政府应当自接到 书面申请之日起三个工作日内，到现场进行验 线。经验线合格的，出具验线单。

十四、项目现场的公示 江西省城乡规划条例 第五十六条 建设单位在建设工程放线前， 应当在施工现场醒目位置设置建设工程规划公 示牌。公示牌的内容包括：城乡规划许可文件 的编号及发证机关名称、建设项目名称、建设 规模及主要指标、建设单位及其负责人、经审 定的建设工程设计方案总平面图和效果图、投 诉和举报受理途径等。 　　在建设工程竣工验收前，建设单位应当保证公示牌内容真实和完整。

十五、规划验收 第五十八条 在城市、镇规划区内的建设工程竣工后， 建设单位或者个人应当申请规划条件核实。城市、县人 民政府城乡规划主管部门应当自受理申请之日起十个工 作日内完成建设工程规划条件核实。经核实符合规划条 件的，应当出具建设工程规划条件核实合格意见单；不 符合规划条件的，应当书面要求建设单位或者个人进行 整改。 第五十九条 未经核实或者经核实不符合规划条件的， 建设单位不得组织竣工验收，房屋权属登记机关不得办 理权属登记。 　　建设单位应当自竣工验收之日起六个月内向城市、 县人民政府城乡规划主管部门或者其委托的城乡建设档 案机构报送有关竣工验收资料。

十六、项目招投标 一、发布招标公告 二、组织现场勘查或组织招标澄清会； 三、编制投标文件并递交； 四、组织开标； 五、评标； 六、确定中标候选人并公示； 七、发出中标通知书。

十七、商品房预售的规定 第五条商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 　 第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当 提交下列证件（复印件）及资料： 　　（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定 的证明材料； 　　（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 　　（三）工程施工合同； 　　（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房 的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付 使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

十八、商品房现房销售的规定 第六条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序， 第六条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序， 按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房 预售管理办法》的有关规定执行。

第七条 商品房现售,应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。

十九、工程的竣工验收、备案

二十、物业管理 C:\Users\Mao\Desktop\城市房地产开发管理的法律规定\物业服务流程.doc

二十一、房地产开发项目全过程法律服务内容 C:\Users\Mao\Desktop\城市房地产开发管理的法律规定\房地产开发法律服务内容.doc

谢 谢！