南通万科任港路项目营销方案 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http://down.winshang.com/ 添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 谨呈：上海万科 南通万科任港路项目营销方案

濠河畔，800米的任港路段，作为南通最早的城市中心、 每一个城市中心，从来不缺乏故事与光环 濠河畔，800米的任港路段，作为南通最早的城市中心、 历史，给这里写下了繁华； 也记载了一代南通人最纯真的生活记忆……

客户语录 曾经在这里居住过后又离开了老南通人 买在周边老小区的新南通人 离开20年了，小时候的老街巷早散了， 但，味道还在，我的根，也好像从来没离开过。 买在周边老小区的新南通人 在这里一住就是十年，经历了结婚、生子… 猛一想，突然发现，住惯了这里， 真的很难去适应其他地方。 曾工作于周边工厂的退休老工人 工厂外迁，我也退休了， 在这条路上来来往往36年，早就离不开了。

对于居住在这里的居民来说，难以割舍的地缘情节 无论身在何方， 自己熟悉的地方，从未离开…

唤醒主城区的生活情感记忆 作为这片土地上的高端品质大盘， 2013年，万科里程碑作品，我们对这片土地的期许， 不是简单的诉说市中心的卓越地段，濠河圈层的尊贵、醇熟的生活配套 而是探究南通人骨子里的难以割舍的地缘情节，以其他居住版块所没有的文脉气质，温暖的生活、甜蜜的回忆、刹那的触动…… 唤醒主城区的生活情感记忆

项目属性定位： 濠河圈 主城区 情结住品 濠河圈层的尊贵 主城区的核心地段 唤起主城区的生活情结

对于这片曾经辉煌，而今却声渐不闻 本案，如何唤起主城居民的情感记忆？

三大策略唤起主城情节 全城情感输出 客户情感渗透 现场情感包装

第一部分、全城情感输出 网络征集案名，让客户来畅想未来居住社区的名称，唤起他们潜意识中对于理想居住生活的向往。

为期1个月的网络征集案名活动 一个名字引发的主城情感追溯 活动目的：以主城区生活情结为主题，网络征集案名，让客户来畅想未来居住社区的名称，唤起他们潜意识中对于主城的情结。 借助案名的征集产生一定的传播效应，进一步积累客户，并分散前期客户对于价格、户型的过多关注，制造更多的热点话题 活动时间：6.1-6.30 征集流程：结合社区巡展，释放案名征集信息，参与者将案名+思考过程@我们的官方微博、微信，我们会发布到制定网站进行网络投票，最终结合专家组的意见进行评选，最终获奖者将根据案名字数，每个字1000元（限定在6个字以内）。 媒体渠道：搜房、濠滨论坛话题炒作、社区巡展案名征集巡展易拉宝，扩大案名征集范围

第二部分、区域情感渗透 旧照征集 社区巡展 重点推荐

一张旧照唤起的生活记忆 以照片征集唤起客户对于主城生活的记忆 活动目的：以体现主城区生活为主题，网络征集老照片，让客户重温旧时照片，重新唤起客户对主城，对濠河边生活圈层的一种固有情结。 活动时间：6.1-6.21 活动流程：结合社区巡展，释放活动信息，参与者将属于自己的老照片+联系方式@我们的官方微博、微信，我们会对照片进行筛选，最终获奖照片将在7月25号开放的售楼处品牌馆里进行展示。

区域渗透，全城遍地开花，精准拦截深耕 一场巡展搭建的交流平台 巡展目的：覆盖目标客户主要集中区域，与客户形成直面沟通， 巡展时间：6.1-7.21，现场示范区公开前，全面渗透

【三大手法】与客户直面交流 主城深耕 外区拓点 户外卡位 高 端 客 源 拦 截 更 俗 商 圈 巡 展 三 区 商 圈 巡 展 三 区 小 派 单 市 中 心 占 位 老 社 区 巡 展

1. 主城深耕 6月初到7月初，全面启动主城社区及核心商圈巡展，深耕主城高端刚需改善型客户

巡展主题：万科南通里程碑作品，即将耀世登场！ 36个主城老社区，9周持续巡展，每周四大社区集中推广 老社区巡展 巡展主题：万科南通里程碑作品，即将耀世登场！ 社区巡展小区和留电量铺排 时间节点 6.1-6.6 6.7-6.12 6.13-6.18 6.19-6.24 6.25-6.30 7.1-7.5 7.6-7.11 7.12-7.17 7.18-7.24 任港新村 七彩豪庭 青年路新村 城港新村 易家桥新村 润友大厦 濠景园 新城小区 东晖花园 巡展小区 都市华庭 朝晖花园 虹桥新村 友谊家园 光明新村 晏园凤凰汇 凤凰莱茵苑 天安花园 金飞达名郡 学田苑 永兴花苑 永和佳苑 越江新村 城港新村 外滩小区 郭里园 天都花苑 天勤家园 锦安花园 兆丰嘉园 南川园新村 晨苑 城山家园 千禧园 天虹花园 德民花苑 节制闸新村 每个小区配备3个业务员，每个小区巡展2—3天

活动巡展（商场客群） 环保袋派送（老社区客群） 更俗商圈巡展 全面锁定四大客群 36天不间断覆盖，锁定周边商家及电影院消费客群 时间：6月15日-7月21日 商场、影院消费客群 虹桥街道等社区居民 交通银行等银行VIP客户 崇川政府等政府公务员 跃龙路 交通银行 崇川政府 任港路 更俗 桃坞路 活动巡展（商场客群） 环保袋派送（老社区客群） 都市华庭 虹桥街道社区 桃坞街 道社区 本案 南京银行 民生银行 青年路 街道社区 中国银行

2.外区拓点 6月中旬至7月，在通州、如皋、如东重点商圈和社区巡展，拓展北三县的潜在客户

+ + 外区拓点 通 州 如 东 如 皋 通州距离本案最近，客源对区域的认知度高 如皋、如东多私营业主，朋友及生意圈多在市中心 从客源结构及距离关系，建议主攻北三区 + 通 州 如 东 + 如 皋 沿海高速 通州距离本案最近，客源对区域的认知度高 如皋、如东多私营业主，朋友及生意圈多在市中心 北三区居住相对分散，故选择商圈人流密集地巡展 如皋 通洋北路 如东 通州 本案

通州平潮 平潮商圈巡展，周边小区以小蜜蜂派送环保袋覆盖 平潮，距离市区最近，其镇中心十字路口是最为繁华的地段，建议在五平路通扬北路十字路超市设巡展点 平潮十字路口 附近居住区 建行 通扬北路 平潮一中 平潮十字路口——建行 宝胜苑 五平公路 世纪联华 平潮镇政府 苏果超市 平潮十字路口附近居住区

通州金沙 金沙商圈巡展，周边小区以小蜜蜂派送环保袋覆盖 金沙镇商圈核心区域，周边涵盖新老楼盘，人流量大 建议选址：大润发巡展，周边商家及世纪大道沿路商家派送单页+环保袋 帝奥生活广场 金沙商圈 文峰大世界 虹南花苑 金沙商圈——大润发 金沙小学 附近居住区 大润发 新金西路 祥泰花苑 商业街 通州花园 世纪大道 金沙商圈附近居住区

如皋如城 如城商圈巡展，周边社区以小蜜蜂派送环保袋覆盖 亿圆购物中心处于如城核心商圈，人流量大，建议在此处设点； 如城商圈——亿圆购物中心 如皋中学 泰华大酒店 索菲亚咖啡 中山路 如城商圈附近居住区 海阳路

如东掘港 金沙商圈巡展，周边小区以小蜜蜂派送环保袋覆盖 亚萍国际与新文峰大世界是掘港商圈的核心部分，人流量大，建议在此处设点； 掘港商圈 附近居住区 如城商圈——亚萍国际 文峰大世界 人民南路 工商银行 如城商圈附近居住区 青园新村 青园北路

外区拓点 巡展主题：释放项目形象-万科南通里程碑作品！ 6.15 6.30 7.7 7.14 7.21 通州 平潮 通州 金沙 如东 掘港 6月中旬至7月，全面启动北三县巡展，深挖北三县潜在客户为开盘蓄客做准备 巡展主题：释放项目形象-万科南通里程碑作品！ 样板区公开前集中释放 时间节点 6.15 6.30 7.7 7.14 7.21 通州 平潮 通州 金沙 如东 掘港 如皋 如城 以上点 同时巡展 巡展点 业务员 每个点 2 名 2名 2 名 2 名 2名 6 名 大学生 6 名 6 名 6 名 6名

3.户外资源占位 结合项目节点抢占户外媒体资源，为期半年（6—11月）定点设立户外看板和高炮，达到吸引全城眼球及拦截目标客户的目的

市中心占位 高端客源拦截 户外卡位 针对市中心及外区客源必经通道进行卡位拦截 主城卡位——南大街核心地段，市中心 户外位置 投放档期 　南大街青年路 　6-12月 　桃园路工农路 　7-10月 　钟秀西路外环路 7-10月　 高端客源拦截 体育馆——南通体育馆桃园路工农路段 外区通道——钟秀路外环西路自驾主干道

市中心卡位 南大街核心路段，人流聚集地 南大街 青年路   南大街与青年路路交界处 南大街 南大街商圈   青年路

高端客源拦截   工农路桃园路交界，南通体育馆处 工农路商圈 工农路为南通主干道，沿路高端楼盘云集，设点可直面拦截竞品客源 圆融广场 青年中路 文峰城市广场 工农路为南通主干道，沿路高端楼盘云集，设点可直面拦截竞品客源 中南世纪城商圈已成熟运营，受商圈辐射及体育馆双重影响，高端客流量大 恒盛尚海湾 桃园路 工农路 中南世纪城 苏建学府雅居 桃园路 星光耀广场

 高端客源拦截 钟秀路外环西路交界  钟秀西路与外环西路交界处，主要拦截港闸区等外围区域前往崇川区的客户 港闸 外 环 西 钟秀西路 路 任港路 本案

关系客户、政府官员、媒体同行等， 采用直面推荐交流，全面输出项目价值 重点推荐 关系客户、政府官员、媒体同行等， 采用直面推荐交流，全面输出项目价值

1.优企宣讲 样板房公开至开盘前一个月时间，对优质企业进行上门拜访宣讲，通过在企业食堂张贴海报，进行派单，员工内部短信的形式，重点拓客。

企业推荐 醋酸纤维厂、华能电厂、中远川崎船厂 样板房公开之后针对南通具有购买力的重点企业，进行企业宣讲重点突破 南通醋酸纤维有限公司：成立于1987年3月，由中国烟草总公司与美国塞拉尼斯公司合资经营，是集化工、化纤、热电为一体的大型工业企业。 华能南通电厂 南通醋酸纤维 有限公司 华能南通电厂：华能南通电厂位于江苏省南通市港闸经济开发区，是华能公司通过引进外资创建并全资拥有的首批四家电厂之一。 中远川崎船舶工程公司：是由中国远洋运输（集团）总公司与日本川崎重工株式会社合资兴建的大型现代化船舶建造企业。一期总投资2.4亿美元，占地56万平方米，现有员工1100余人，年造船能力超过70万吨。 本案 中远川崎 船舶工程公司

企业推荐 推荐主题：邀约企业员工参观万科南通里程碑作品！ 7.25 样板房公开 8.25 开盘 7.28 8.4 8.11 中远川崎船厂 样板房公开之后，针对有购买力的企业进行宣讲，重点突破 推荐主题：邀约企业员工参观万科南通里程碑作品！ 时间节点 7.25 样板房公开 8.25 开盘 7.28 8.4 8.11 中远川崎船厂 醋酸纤维厂 华能南通电厂 推荐企业 宣讲员 张蔚 张蔚 张蔚 业务动作 宣讲 食堂派单 内部短信 宣讲 食堂派单 内部短信 宣讲 食堂派单 内部短信

2.媒体推介 6月中旬，集中邀约南通各大媒体进行万科品牌之旅，同时在样板房公开之前，邀请媒体提前品鉴。

+ + 品牌之旅 上海万科五玠坊亚洲舒适大宅体验之旅 奢华样板房 2049高端私宴 休闲下午茶 体验 内容 目的：通过万科实力的展示，提高媒体人对于万科品牌的感知度，进一步增加媒体人对于万科品牌的信任，同时形成口碑传播效应，扩大本案的知名度。 时间：6月中旬 邀约人数：40人左右

媒体推介 推荐主题：邀约参加品牌之旅、样板房实景的提前品鉴！ 7.25 样板房公开 6.15 7.24 品牌之旅 样板房品鉴 时间节点 邀约媒体人提前品鉴，形成口碑传播效应，扩大本案的知名度 推荐主题：邀约参加品牌之旅、样板房实景的提前品鉴！ 7.25 样板房公开 时间节点 6.15 7.24 品牌之旅 推介理由 样板房品鉴 张蔚 张蔚 邀请人

3.政府官员 结合项目时间节点，定期邀约政府官员进行组团参观，如案名征集颁奖仪式，老照片征集落幕仪式和样板房体验等

政府官员推介 推介主题：邀约参加落幕仪式、样板房实景的提前品鉴！ 7.25 样板房公开 6.30 7.24 7.21 旧照征集 案名征集 定期邀约政府官员组团参观，提升本案知名度，塑造项目高端形象 推介主题：邀约参加落幕仪式、样板房实景的提前品鉴！ 7.25 样板房公开 时间节点 6.30 7.24 7.21 案名征集 颁奖典礼 旧照征集 圆满落幕 样板房品鉴 推介动作 邀请人 张蔚 张蔚 张蔚

4.金域蓝湾客户 针对金域蓝湾业主有可能再买万科的项目，或者推荐朋友购买的情况，业务员电话CALL客。

5.业务往来关系客户 针对与万科有业务往来的关系客户，采取内部推荐的方式，进行突破。

金融高端人士样板房实景体验，再次引爆全城 银行推荐 万科合作银行和银行内部VIP客户 样板房公开之前，集中邀约银行内部员工及VIP客户，到售楼处和样板房进行实景体验 7.25 样板房公开 时间节点 7.20 7.21 7.21 之前邀约 的银行 中国银行 江苏银行 建设银行 推荐银行 宣讲员 张蔚 张蔚 张蔚 业务动作 宣讲+邀约 宣讲+邀约 宣讲+邀约 实景体验 金融高端人士样板房实景体验，再次引爆全城

青年路新村、虹桥新村、永和佳苑、南川园新村 易家桥新村、光明新村、城港新村、城山家园 东晖花园、金飞达名郡、天勤家园、节制闸新村 时间 巡展地点 人员配置 留电指标 6.1-6.6 仁港新村、都市华庭、学田苑、锦安花园 每个小区3人 550 6.7-6.12 七彩豪庭、朝晖花园、永兴花苑、兆丰嘉园 6.13-6.18 青年路新村、虹桥新村、永和佳苑、南川园新村 600 6.19-6.24 城港新村、友谊家园、越江新村、晨苑 6.25-6.30 易家桥新村、光明新村、城港新村、城山家园 7.1-7.5 润友大厦、晏园凤凰汇、外滩小区、千禧园 7.6-7.11 濠景园、凤凰莱茵苑、郭里园、天虹花园 500 7.12-7.17 新城小区、天安花园、天都花苑、德民花苑 7.18-7.24 东晖花园、金飞达名郡、天勤家园、节制闸新村 6.15-6.16 通州平潮 2个业务员，8个大学生 6.30-7.1 通州金沙 2个业务员，6个大学生 700 7.7-7.8 如东掘港 650 7.14-7.15 如皋如城 7.21-7.22 北三县几个点同时巡展 每个点2名业务员 400 6.15-7.21 更俗剧院巡展 4名业务员 1500 7.20 中国银行 张蔚 100 7.21 江苏银行、建设银行 200 7.28 中远川崎船厂 8.4 醋酸纤维厂 125 8.11 华能南通电厂 合计 10200组 户外看板高炮：预估1800组

第三部分、现场情感包装 情感生活白皮书 现场阵地包装

1.情感生活白皮书 白皮书重点输出三大系统，心灵人居系统、科学人居系统和幸福人居系统 心灵回家系统-入户大堂、风雨连廊、泛会所、景观 科学人居系统-进门玄关，厅房、卫浴、厨房等人居细节 幸福生活系统-万科物业、幸福驿站贴心服务

每一次回家，都是一段触动心怀的惬意旅程 心灵回家系统 让心灵回家，一路的灯火为你照亮夜归的路途， 在为你而点的暖灯下幸福无限； 让心灵回家，绵延的连廊为你招架风雨的调皮， 在为你而铺的小道上倍感温暖； 让心在到家的那一刻，把最真实的笑容画上嘴角。

心灵回家系统 精品酒店式的入户大堂 步入小区，精品酒店式入户大堂是回家的第一站，室内布局的每个细节都让人体验到尊崇的仪式感。刚刚冲调好的咖啡，在空气中弥漫着馥郁的香味，清新而令人陶醉。这力量温柔而有韧劲，工作了一天的疲惫，瞬间被驱赶得无影无踪。高雅的气质、浪漫的情调，感动于这高贵的格调，更感动于自己浸润了汗水与拼搏、得来不易的品质生活。在这里，歇息片刻，为白天的工作画上优雅的句号，这何尝不是对辛劳一天最好的犒赏。

心灵回家系统 风雨连廊的蜿蜒风景 一路走来，数着紫藤爬满柱子，看低垂的绿叶迎风舞蹈，串串紫藤花怒放。沉醉于一路花香，陶醉于亭台水榭，看风雨连廊把楼宇连成了一道曲致的风景线。此情此景，让人不禁感慨生命的蓬勃旺盛。人生不就如眼前的这一切，不管经历了多少雨打风吹，积极面对终将绽放最美的姿态。想起白天遇到的那些烦恼，根本不值一提了。

泛会所-不足出户的社区交流场所 心灵回家系统 会所主题建议 亲子乐园、运动汇、音乐坊、舞台苑、高尔夫室内推荐、绘画室等 夕阳的余晖下，三五个家庭在这惬意无比的会所空间里享受傍晚的闲暇，几个男主人谈论着生意经，时不时发出爽朗的笑声；女主人聊得多是各自的小孩，当然还有各自的阅读经验、家常等；小孩们则无拘无束地在树林和花丛中捉迷藏，一个个天真烂漫。在这里，生活配套与娱乐休闲完美结合时刻上演着温馨幸福的生活剧。

万科任港路项目科学人居体系，从进门玄关，到厅房空间、卫浴空间、厨房空间，再到收纳空间，方方面面都精细考量，一分一毫都努力做到精致了无痕。 科学人居系统 细致入微的贴心设计，让高端品质融入生活 万科任港路项目科学人居体系，从进门玄关，到厅房空间、卫浴空间、厨房空间，再到收纳空间，方方面面都精细考量，一分一毫都努力做到精致了无痕。

科学人居系统 创新玄关空间系统： 省心，就是从一进就爱们就开始关照您。 设计具有强大收纳空间的多功能玄关系统，让您无论是忙碌工作后回家，或是湿答答的雨天进门，还是健身购物后，从踏进家门的第一步开始就享受轻松。

科学人居系统 强大收纳空间系统： 让物件找到归宿，让生活释放更多闲适空间。 灵活收纳8大类家庭物品，近60种尺寸规格，个性化活动板层，定向模式存取，100%物品精准知道率 全方位、大容量满足贮藏，让房间成为一个干净的容器，任您随心安排生活。

科学人居系统 贴心卫浴空间系统： 细心舒适的卫浴系统，让您的爱人更体贴。 万科基于对南通家庭生活行为模式的研究，以人体工程学为蓝本的卫浴系统，将一丝一毫的细节处理考虑到位，比爱人更细致的呵护。舒适，当然要时刻跟随。

科学人居系统 神奇厨房空间系统： 让烹饪少一些繁琐，多一份从容。 一个洁净明亮的备餐环境，将为烹饪带来味觉之外的惬意。万科深入调研本土生活，将个人习惯纳入规划中，设计无微不至的厨房空间系统，更多科学考虑，更多细节包容。

万科物业服务、万科幸福驿站，携手营造幸福生活氛围 幸福生活系统 万科物业服务、万科幸福驿站，携手营造幸福生活氛围 微笑，来自你的满意。 每日下班，以一身疲惫回家， 经过这里，总看见笑脸。 心情，不觉如眼前植物一样，舒展。 喜欢这样。 随时可见，你们的笑容， 让我感觉心境很暖。

幸福生活系统 万科贴心的物业服务：当你与他近距离接触时，你才能完整的感受他的魅力。从进门的那一刻起，一个简单的敬礼，一声亲切的问候，已然让您体会到家住万科的幸福与归属。20余年的“管家式”服务，从方便居者的角度出发，为您提供24小时‘贴身、个性、尊贵、安全’的服务，让您轻松享受优雅生活。电梯的检修皆放在凌晨，错开业主出入时间；保安巡逻皆为三人一组，佩戴步话机上岗，禁止携带手机，为您提供“零打扰服务”；“24小时全天候服务”为您提供实时的帮助，让您拥有自己的管家团队，随叫随到，尽心尽责。

贴心物业，智慧服务 幸福生活系统 保安上岗，不带手机 十米安静距离 垃圾清理标准 四张不变的脸 除安全班长外 全体执勤安全员 禁止携带手机上岗 分分秒秒做到专注避免分神 绿化、保洁等在 进行园区服务时 两人之间必须保持 10米以上避免闲聊 垃圾清理标准 四张不变的脸 保安、保洁、前台服务人员 和入户维修工人 始终保持微笑服务 不同的服务岗位，一样的笑脸 保洁人员与其他业务人员协作 确保地面垃圾有明确的清理时间 垃圾箱内垃圾量 随时保持不超过三分之二

贴心物业，智慧服务 幸福生活系统 十五天无痕交接标准 设备维保打扰最小化 保安晚间巡逻配备耳麦 二人成排，三人成列 无论是员工调动还是新员工入职 都要经历15天的交接过渡期 充分保证服务效果的延续性 设备维修维护时间尽量放在凌晨后 且对工作噪音最大化控制 避免影响业主使用和生活休息 二人成排，三人成列 保安晚间巡逻配备耳麦 安全员交接班以军事化方式进行 在小区行走均应做到 二人成行，三人成列 随时为业主展示良好的精神面貌 安全员夜间执勤联系 统一更换为耳麦 最大限度的减少对业主的干扰 实现对业主生活休息的真正尊重

幸福生活系统 全新打造的“幸福驿站”，以社区实体店的形式为您提供“一站式”管家式的生活服务，服务项目包括：快递代收代寄、车辆保险、送水、米油配送、房产租赁、团购业务、生鲜水果配送、二次装修、家政服务以及各种日常生活缴费业务等，便民服务丰富多样，让您不出小区即能解决生活息息相关问题。如此创造性地将拓展传统物业前台服务外延，让您生活因幸福而更加美丽。

2.现场包装 红线外围、红线内阵地展示包装，营造情感社区生活氛围 售楼处品牌馆，唤起客户曾经儿时的记忆，引发情感共鸣 展示馆装修细节，让客户认知万科的执着于细节的品质生活理念

红线内外包装 全面包装红线内外，营造情感社区氛围

1、工地围挡——由于临时围墙使用时间仅到6月10日维持现有围墙高度 维持现有围挡高度 对现有围墙进行修补，高度维持一致，对于路面乱石进行清理； 由于目前项目任港路路面树木较多，且越发茂盛，围挡不易过高，但整体颜色醒目； 围墙整体长度150米，采用统一颜色，简单文字，突出万科品牌。

2、围墙现状——注意围墙与大门收角，临时砖头、电线杆处理，车辆停车管理问题 围墙与工地大门的的收角 停车、临时电线杆处理 转角处理，高度保持一致 停车管理问题

1、围挡内容——突出万科品牌，情感回溯引发客户关注

2、对面商铺整改——目前商铺较为杂乱，店招各异，建议统一由街道出面进行发文，万科负责出包装方案，与街道、城管沟通 路对面的店招已经是统一的高度了，对店招的改造，建议可以高度尺寸不变； 店铺店招之外的墙体用米色弹性涂料，统一墙体颜色。和我们商业石材的米色相协调； 材料可以是彩钢扣板或者防腐木刷漆。

2、对面商铺整改——5月20日确定包装方案，及施工工艺 初步临街商铺意向1 初步临街商铺意向2 店招意向3

3、任港路公交站台——目前任港路有2处公交站台，将站台作为前期阵地包装一部分，当期为6月1日，将公交站台进行全新包装 现有公交站台进行整改，设计公司负责出方案，与城管、广告公司沟通，进行重新包转制作； 整体色调与画面与项目整体包装调性一致，包装公司21日现场具体确定施工工艺；

4、任港路树木包装——任港路两侧树木较多，为凸显前期领地感，对两侧树木进行包装，5月21日完成包装 任港路南侧树木 包装意向（颜色根据围墙制作颜色确定） 任港路北侧树木

5、路面花箱——围墙共计150米，为提升项目前期形象，沿任港路围路面墙摆设花箱，同时与街对面杂乱街摆有一定对比

完成店铺排摸，确定包转范围，数量、制作工艺 红线内外包装时间节点控制 包装区域 包装内容 责任部门 完成时间 临时包装 5月18日-6月10日 工地围挡 拆除现有广告牌 营销 5月18日 进行围墙的修复及搭建 工程 5月19日施工，20日施工完成 墙面广告画面确定 5月18日画面确定 墙面画面粉刷及上画 5月21日完成施工 道路树木包装 5月21日 永久包转 路面花箱 花箱采购，安装 工程、绿化 路面树木 确定树木包装方案 5月20日 树木包装完成 公交站台 公交站台包装方案确定 公交站台包装完成 6月10日 任港路对面店铺整改包装 完成店铺排摸，确定包转范围，数量、制作工艺 5月19日 确定包装方案 设计、营销 与街道进行沟通包装具体落地执行方案 事业部 5月22日

售楼处商业、品牌馆、展示区等包装 引发客户情感共鸣，理解万科品质生活理念 售楼处包装 售楼处商业、品牌馆、展示区等包装 引发客户情感共鸣，理解万科品质生活理念

两大特性“精致+便利”全面满足社区居民日常需求 商业业态建议 便利生活，精致品位，满足日常所需 售楼处 商业 商业建面总计4000方，其中2000方用于售楼处，剩余2000方用于商业，其中底楼商铺10间。 两大特性“精致+便利”全面满足社区居民日常需求 满足客户面子形象需求 精致品位类商业业态：花店；书店；精品服装店、SPA馆 24小时的不打烊的便利 生活便利类商业业态：全家超市（24小时便利店）；水果超市；干洗店；宠物店等

具体业态分布 便利店 ＳＰＡ馆 书店 便利店 水果超市 幸福驿站 花店 精品服装店 宠物店 艺术 书店 沙龙 SPA 幸福 花店 驿站 干洗店 宠物医院 ＳＰＡ馆 书店 便利店 水果超市 花店 幸福驿站 宠物店 精品服装店

参观动线建议 内部动线 样板间动线 外部动线 为客户营造来访精品酒店大堂体验，高品质实景呈现 售楼处-品牌馆-模型-样板房-洽谈区-精品酒店大堂 品牌馆 内部动线 展示间 样板间动线 售楼处 精品大堂 外部动线

具体功能分布 品牌展示馆每个区域具体展示内容 万科品牌的介绍 视觉 体验互动中心 万科品牌的介绍 品牌体验馆（约60平） 地面上采用喷绘版，展示濠河的风景和六桥，体现项目处于濠河圈层的尊贵 视觉 体验互动中心 喷绘版，地上为濠河的风景，桥梁 唤起旧时记忆的照片、物件 曾经居住在这片区域，出则富贵，入则繁华的旧照片 万科品牌的介绍 品牌体验馆（约60平） 那个曾经被称为富西门的贵族聚集地，出则富贵，入则繁华的照片 唤起旧时记忆的照片、物件 视觉体验互动中心 万科品牌的介绍

1.进门就是石桥，石桥之下濠河水流，体现项目处于濠河圈层的尊贵 2.3 唤起旧时记忆的老的照片、儿时物件 唤起老城区的情节，贯穿我们整个营销，那么，品牌馆里就唤起他对那个时代的记忆，曾经居住在这个区域，儿时的推铁环、跳房子、打巷战等深深刻在人们印象中的童年记忆里最美好的青葱年华 4.万科品牌介绍 万科28年56城，万科在全国楼盘的布局，万科在各城市的高端楼盘照片 5.视觉体验互动中心 在出口处，设置视觉体验中心，可以和万科高端楼盘所在城市的著名景点进行合影。 5、视觉 体验互动中心 3、老照片 4、万科品牌 品牌体验馆（约60平） 2、儿时玩物 1、濠河氛围 体验地面 4.万科品牌体现 1.地面喷绘：体现项目处于濠河圈层的尊贵 2.唤起儿时记忆的老照片 3.曾经的繁华

售楼处展示间建议 全面展示万科的对于人性化细节的考虑 展示间具体展示： 对“科学人居系统”的详细解读 即万科精装修人性化的细节考虑 1.幸福挂钩 2.厨房收纳柜 3.入户玄关柜 4.感应起夜灯 5.卫浴收纳 6.防滑扶手 7.镜面收纳 8.衣柜收纳 9.地漏细节 10.雨具雨水收纳 展示馆

防溅台面 洗涤照明 半夜自动起夜灯 多功能镜柜、照明 台盆收纳柜 紧急安全门锁

短爆聚焦推广与递进式客户压迫，锁定客户意向 首开策略 短爆聚焦推广与递进式客户压迫，锁定客户意向

递进式客户压迫，多重手法深度提炼 蓄客策略 意向登记阶段 资产证明 收取阶段 意向金提炼阶段 5月中旬-7月25日，鉴于本案进场较晚，所以需要在8月1号正式进场之前的三个月内，利用媒体推广，活动、户外、巡展等一系列活动广度蓄客 资产证明 收取阶段 7月25日-8月20日，在广度蓄客后，利用售楼处和样板房首度公开向意向登记客户收取资产证明，达到初步测试客户意向度和大致排摸客户情况的目的 意向金提炼阶段 8月20日-8月25日，开盘前一周，启动意向金收取，判断客户购买欲望，再次精细化的排摸客户。本案首开货量328套，预估收取650组左右意向金，从收取意向金的数量上可推断本案首开的大体去化情况

首开业务执行节点 4月中旬-4月30日 5月1日-5月31日 6月1日-6月31日 7月1日-7月25日 7月25日-8月25日 1、社区线下巡展前期 2、做好巡展客户登记 3、金域蓝湾临时来电接听 销售推进 1、5月下旬团队组建置业顾问到岗共计20人 2、全员培训巡展说辞和规范销售员巡展接待流程 3、培训答客问说辞 1、前期客户邀约，初次客户意向排摸 2、为售楼处和样板房即将公开埋伏笔 3、初步释放售楼处和样板房公开当日悦居卡活动 1、客户意向二次梳理，办理悦居卡 2、对优质企业深入拜访 3、悦居卡升级，收取5万意向金，客户房源落点精细化排摸 4、最终确认客户购房资格 1、项目设计理念、园林景观等细节培训 2、全员名片到位 1、巡展物料落实出街 2、户外形象看板出街 3、阵地围板等完成 4、金域蓝湾接听设施到位 1、线上媒体推广，线下活动造势 2、新品发布会 3、销售物料及礼品到位 甲方配合 1、售楼处和样板房公开造势 2、取得预证

项目首开节点铺排 起势 造势 蓄势 成势 巡展、拓客 6.1 6.15 7.1 7.15 7.25 8.20 8.25 基础客户接待 时间轴 起势 造势 蓄势 成势 项目阶段 巡展、拓客 巡展、拓客 7月初新品发布会 7月25日售楼处和样板房公开； 当天办理悦居卡，开盘享受总价1%优惠 悦居卡升级，收取5万意向金享受开盘总价2%优惠 S P活动 业务动作 基础客户接待 初次排摸客户 启动万科金域蓝湾来电接听登记，储备前期意向客源 收取资产证明，客户排摸精细化 收取意向金开盘 1，制造神秘朦胧感。 2，主城区价值树立 3，万科品牌 1，炒作高端品牌，逐步揭开神秘面纱 2，集中释放产品信息（总价段、户型优势、首开位置及优势说辞） 1，集中压迫客户交付意向金。 2，输出开盘时间及开盘优惠 3，集中开盘，首开成势。 阶段说辞

首开时间轴 预约 60天 悦居卡 认筹5天 6.1 8.25 7.25 8.20 正式开盘 售楼处样板房公开 类别 时间 目标 门槛 方式 权益或优惠 业务动作 意向登记 6月1日-7月25日 共计55天 3000组 意向咨询来电登记 大致需求 大致价格 预约 7月25日-8月20日 共计25天 1500组 50000元存折复印件 办理悦居卡 总价1% 房源落点 价格摸底 付款排摸 问题收集 认筹 8月21日-8月25日 共计5天 650组 50000元认筹金 悦居卡升级 总价2% 房源落点2次 价格摸底2次 付款确认 问题解决 开盘 8月25日 324套 50000元定金 定购金 付款优惠 签约优惠 到达率 现场气氛 流程推进

首开货量盘整 首批推案楼栋位置属性优越，8#社区中轴，景观优势明显，10、11#靠近小区入口大门，出行便捷 各户型占比：85小户型为主力 面积 套数 总面积 8# A 85 64 13959.9㎡ D 130 10# 50 9917.3㎡ B 105 25 C 113 11# 合计 328 33794.5㎡ 8 各户型占比：85小户型为主力 户型 面积 套数 占比 A 85 164 50.00% B 105 50 15.24% C 113 D 130 64 19.52% 合计 328 100%

首开推案策略 本案首批会同时推出8#，10#，11#，货量328套 推货原则： 鉴于本案所要达到的首开引爆通城的理想效果，建议首开价格略低于整盘均价，既确保首开热销，也为后期开盘价格提升做铺垫

11月开盘加推货量盘点 二批推案楼栋位置随临近经适房，有一定干扰，但1#南面河道景观、6#直面社区中轴水系景观，整体楼栋位置属性佳 6 1 户型 面积 套数 总面积 1# A 85 54 10794.8㎡ C 113 6# B 105 62 14319.8㎡ 31 E 140 合计 232 25114.6㎡ 户型 面积 套数 占比 A 85 54 23.28% B 105 62 26.72% C 113 36.64% E 140 31 13.36% 合计 232 100% 6 1

整盘年度可售货量560套，可售面积58909㎡ 113㎡以下占比73%，130㎡以上占比27% 100% 楼栋 户型 面积 套数 总面积 8# A 85 64 13959.9㎡ D 130 10# 50 9917.3㎡ B 105 25 C 113 11# 1# 54 10794.8㎡ 6# 62 14319.8㎡ 31 E 140 合计 560 58909.1㎡ 户型 面积 套数 占比 A 85 218 38.93% B 105 112 20.00% C 113 135 24.11% D 130 64 11.42% E 140 31 5.54% 合计 560 100%

对外正式开盘，通过开盘仪式，烘托开盘气氛，制造项目高调性，以便后期房源去化。 开盘方式及场地建议 明源电子系统摇号 星级酒店开盘（南通大饭店） 开盘方式 开盘地点 通过明源电子系统摇号开盘，快速，公正，确保现场认购选房顺利进行 按照开盘客户量现场接待场地不足，建议选择星级酒店大型会客厅开盘，彰显高端 对外正式开盘，通过开盘仪式，烘托开盘气氛，制造项目高调性，以便后期房源去化。

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