房地合一新舊制對高資產客戶 不動產投資規劃的影嚮 房地合一新舊制對高資產客戶 不動產投資規劃的影嚮 汪海清 104年10月

一 .舊 制 (一)個人及營利事業出售土地免所得稅。 (二)個人及營利事業出售房屋應課房屋交易所得稅。 (三)營業人出售土地免營業稅，出售房產應課營業稅。 (四)按公告現值計算漲價總數額課土地增值稅。 (五)依稅捐稽徵法第六條規定，土地增值稅及法院行政執行處執 行拍賣或變賣房屋，應課徵之營業稅優先於一切債權及抵押授償權。

二 .舊制下個人或營利事業節稅策略 (一)建商與個人地主採用合建分售方式(個人賣土地、建商賣房屋)， 興建房屋出售，因為個人出售土地不用繳所得稅，且按公告現值繳 土增稅；建商賣屋要繳營業稅、營所稅，故建商會儘量壓低建物售 價，提高土地售價，可以節省相當營業稅及營利事業所得稅。但若 營利事業過於壓低建物價格，會被稽徵機關按時價或下列公式調整： 土地及其定著物之銷售價格×房屋評定標準 價格×（1＋徵收率） ∕﹝土地公告現值＋房屋評定標準價格×（1 ＋徵收率）﹞

(二)除了計畫採不動產證劵化方式投資或其他特殊目的外，投資 人會以個人名義購買土地；因為公司組織營利事業出售土地， 雖然比照個人免所得稅，但賺的錢會被認為是公司未分配盈餘， 如果分配股東就會有股利所得，面臨最高邊際稅率45%，如果 不分配還要繳10 %未分配盈餘稅，並不划算。

三 .舊制下三大地雷 A. 情 境 一 唐先生在新板特區投資2,000萬元買房， 房價大漲，唐先生以4,000萬元賣出，淨賺 2,000萬元；唐先生隔年申報房屋財產交易所得 96萬元，國稅局改核定為800萬元，補稅加罰 近500萬元。

現階房屋財產交易所得的計算方式有二種 (一)「核實認定」即 A. 情 境 一 現階房屋財產交易所得的計算方式有二種 (一)「核實認定」即 (總售價淨額一總成本)ｘ ───────────────　 （二）按財政部標準公式，即 　　　　房屋評定現值Ｘ固定百分比 房屋評定現值 土地公告地值┼房屋評定現值 　　　（簡稱房地比）

唐先生　案例： （一）核實認定 ［4,000萬元 ─ 2,000萬元］Ｘ ４０％（假設房地比為４０％）＝800萬元 （二）財政部標準 2910,000元Ｘ３３％ ≒ 960,000元

唐先生　案例： （三）　投資人錯誤的觀念是認為可以自由選擇兩 種計算方孰低來申報房屋財產交易所得；但依照所 得稅法細則１７條之２條規定，是稽徵機關可以自 由選擇計算方式。

唐先生　案例： 四．房屋財產交易所得老早就已經實價課稅了！如果 張盛何部長房地合一課稅實施，那不動產財產交易所 得就變成２０００萬元。（不必再乘房地比了）

Ｂ. 情 境 二 “李小姐在台北市大安區買預售屋乙戶 3,500萬元，付訂金350萬元， 一年後，房屋尚未興建完成， 李小姐就以5,000萬元將合約出售， 未申報財產交易所得稅。”

Ｂ. 情 境 二 預售屋合約轉讓為財產交易所得，國稅局查獲後認定 李小姐當年度有財產交易所得 １,５00萬元，補稅 ６00萬元，再罰一倍６00萬元， 合計１,２00萬元。

Ｂ. 情 境 二 如果李小姐在房屋興建完成，取得房屋所有權後，再移 轉；則可乘上房地比，假設房地比為４０％，則房屋財 交易所得為 ，但這時又有奢侈稅的問題了，厲害吧！

C. 情 境 三 “張老先生在三重開一家OO機械有限公司，公司淨值約 8000萬元，張老先生過世後，繼承人以淨值 8000萬元申報遺產稅，國稅局卻核定為 12億，漲了好多倍，這樣合法嗎?”

一、依照遺產稅法細則29條規定，未上市櫃公司按淨值計 算遺產價值，但未上市櫃公司若擁有上市櫃公司股票應按 市價，土地應按公告現值調整淨值。

C. 情 境 三 二、張老先生投資的OO機械有限公司，因為40多年前買廠 地時公告現值偏低，40多年後公告現值已經漲了許多，按 現在的公告現值調整就造成有限公司淨值大幅上升，要多 繳許多倍的遺產稅。

四 .舊制並沒有廢除，因為新制有 日出條款只適用於下列交易項目 四 .舊制並沒有廢除，因為新制有 日出條款只適用於下列交易項目 1. 105年1月1日以後取得。 2. 103年1月1日之次日以後取得且持有期間2年以內。 故現在是“一國兩制”或“房地產兩制”

五.新制 (一)

（二）非居住者暨總機構在中華民國境外之營利事業稅負加重 1

3 財政部加重非居住者稅負之背景  (1)非居住者不必結算申報綜合所得稅，期所得大部分皆按就原扣繳方式 完稅，扣繳稅率最高20%，遠低於綜所稅最高邊際稅率45%，故納稅義務 人常藉故將身分變更為非居住者，規避綜所稅高累進邊際稅率。   (2)總機構在中華民國境外之營利事業：納稅義務人經常在中華民國境外 設立總機構在境內投資房地產獲取利潤後滙至海外，利用CFC概念，規避 在中華民國境內分派盈餘，協助股東規避所得稅負，故本次調高其稅 率。   4 財政部加重非居住者稅負之其他措施 財政部在民國102年修改所得稅法規定，非居住者出售任何股票都要恢復 課證券交易所得稅。

(三)

(四)

（五）課稅方式計盈虧互抵 項目 個人 營利事業 課稅方式 (分離課稅－交易後30日內申報) ‧總機構在中華民國境內之營利事業(合併申報) ‧總機構在中華民國境內之營利事業(分離課稅) 盈虧互抵 盈虧得後抵3年 虧所得後抵10年

（六）自用住宅優惠及減免規定

新 制 (一)個人及營利事業出售土地恢復課所得稅。 (二)稅基=﹝房地收入─成本─費用─依土地稅法計算之 土地漲價總數額﹞ (三)完稅方式：個人分離課稅；營利事業結算申報納稅 (四)稅負加重對象： 非居住者及總機構在中華民國境外之營利事業~ 1.持有一年以下：45% 2.持有超過一年：35%

(七)新制最大特色：實價課稅 1.舊制按公告現值課土增稅；個人售屋尚有機會按財政部規定 以房屋評定標準價格一定比例公式，計算房屋財產交易所得稅， 脫離實價課稅範圍。 2.新制恢復對土地交易課徵所得稅，而所得稅本身就是實價課 稅，不再採用公告現值或房屋評定標準價格計算交易所得。

3.舉例說明： (1) A先生在新北市板橋買屋一戶，成本1，500萬元，兩年後以3，000萬元 出售，若不考慮其他成本費用，假設房地比是40%，則舊制下房屋財產 交易課稅的所得為 ﹝ 3，000萬 ─ 1，500萬﹞x 40% = 600萬元 ﹞ (2) 新制下，假設A先生出售房屋基地繳納土地增值稅時，土地漲價總額 是300萬元 ，則A先生房地產交易課稅所得為 ﹝ 3，000萬 ─ 1，500萬 ─ 300萬﹞ = 1，200萬元 ﹞

(八)改革的影響 ( 一 ).104年底以前土地交易可能增加：因為新制有日出條款， 除交易之房屋土地係103年1月1日之次日後取得，且持有期間 在二年以內外，其他適用對象為105年1月1日以後取得之房屋、 土地交易在適用。故推估104年底以前，應該 會有許多房地產交易，目的在“墊高成本” ，以避免日後適用新制，稅負大幅增加。

( 二).以公司名義持有土地的案例會增加： 舊制下，以個人名義投資購買土地，除按公告現值繳土地增值稅外，完全不 必負擔所得稅，但如前述以公司名義持有，雖然土地交易所得也不必繳營所稅， 但土地交易所得會轉變成公司未分配盈餘，如果不分配要加徵10%營業稅，如果 分配就會變成股東的股利所得，最高要負擔45%個人所得稅。 而在新制下，總機構在我國境內的公司購買土地，交易所得只要繳營所稅 17% ，相對於個人短期持有土地交易所得最高要繳45%之個人所得稅而言，相對 偏低。

( 三 ).不動產證交化交易模式可能死灰復燃: 因為土地恢復課交易所得稅， 因此以公司名義持有土地，個 人股東再以出售移轉個人擁有之公司股票，以證劵交易所得形式實 現不動產增值利益，只要繳納15%的分離課稅證劵交易所得稅，而 公司因為土地沒有買賣而避免繳納土地增值稅;不過這種作法仍有可 能違反實質課稅原則。

( 四 ).農業用地的交易可能趨於頻繁: 依照新修訂所得稅法第四條之五 排除作農業使用之農業用地適用新制， 繼續免課土地交易所得稅， 加上農舍也排除適用新制，此類交易 日後可能大幅成長。

( 五 ).所得稅優先受償權次於抵押權: 依稅捐稽徵法第六條規定，只有土增稅優先一切債權，抵 押權受償，所得稅並沒有，因此新制對銀行 拍賣不動產受償並沒有不利的影響。

( 六 ).受贈土地不動產的稅負會大幅增加- 新制是以交易時之成交價格減除受贈時之房屋評定現值及公告土 地現值按物價指數調整後之價值為所得額。 1.假設A先生於104.10.1購買土地成本一億元 2.假設A先生於105.1.1贈與其子Ｂ，當時公告現值為3千萬元，按 3千萬元估價繳贈與稅及土地增值稅。 3.假設B先生於105.7.1以2億元出售，在舊制下不必繳土地交易所 得稅；但在新制下要繳土地交易所得稅，而且土地交易所得為1 億7千萬(即2億元減3千萬元)。

( 七 ).房產財產交易所得稅新制可能較有利：舊制 房產財產交易所得是併入綜合所得合併計算，當納稅義 務人其他所得高時，房產財產交易所得會被墊高邊際稅 率，且不論是否自用都適用最高稅率45％ ; 相反的新制 採分離課稅，持有時間長稅率可降至20%，自用住宅有 免稅額且稅率只有10%，因此有可能新制下房產財產交 易所得稅反而較低。