土地增值税 一、土地增值税的背景材料 二、土地增值税的概念及特征 三、土地增值税的税制要素 四、土地增值税应纳税额的计算 税法 土地增值税 一、土地增值税的背景材料 二、土地增值税的概念及特征 三、土地增值税的税制要素 四、土地增值税应纳税额的计算 五、纳税申报表的填写

税法 一、土地增值税的 ——背景材料 背景材料之一 背景材料之二 背景材料之三 背景材料之四

根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定： 税法 背景资料之一： 根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定： 城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有。 国家为了公共利益，可以依照法律规定征用集体土地，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让集体土地是一种违法的行为。

税法 城市土地

城市的土地——土地的一级市场，国家有偿出让 获得国家出让的土地并进行开发转让——土地的二级市场——土地增值税 税法 背景资料之三： 城市的土地——土地的一级市场，国家有偿出让 获得国家出让的土地并进行开发转让——土地的二级市场——土地增值税

国务院1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 税法 背景资料之四： 国务院1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》决定自1994年1月1日起在全国开征土地增税，这是我国（除台湾省外）开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的财产税种。 返回

税法 二、土地增值税的 ——概念及特征 （一）土地增值税的概念 （二）土地增值税的特征 返回

税法 （一）土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税

（二）土地增值税的特征 1、以转让房地产取得的增值额为征税对象 2、征税面比较广 3、实行超率累进税率 4、 在房地产转让环节按次征收 税法 返回 （二）土地增值税的特征 我国土地增值税的计算，是以纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额为计税依据，确定税率进行计算征收。 1、以转让房地产取得的增值额为征税对象 凡在我国境内无论是单独转让土地使用权或是土地使用权和房屋产权同时转让；无论是专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。 2、征税面比较广 土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，设计累进税率的，增值率高的、适用税率高、多纳税；增值率低的、适用税率低、少纳税，税收负担趋于合理。 3、实行超率累进税率 4、 在房地产转让环节按次征收 土地增值税在房地产发生转让环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

税法 三、土地增值税的 ——税制要素 （一）纳税人 （二）征税范围 （三）税率 （四）其他税制要素

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 税法 （一）纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。 包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，同时包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

下列各项中，不属于土地增值税的纳税人的是 （） A.合作建房后出售的合作单位 B.出租办公楼的企业 C.转让办公的事业单位 小案例 下列各项中，不属于土地增值税的纳税人的是 （） A.合作建房后出售的合作单位 B.出租办公楼的企业 C.转让办公的事业单位 D.转让自住4年私房的个人

（二）征税范围 税法 一般规定 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其它附着物的产权征税。 3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

（二）征税范围 2、合作建房 税法 特殊规定 1、以房地产进行投资、联营 3、企业兼并转让房地产 4、交换房地产 对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不再适用暂免征收土地增值税的规定。 特殊规定 1、以房地产进行投资、联营 对于一方出地,一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。 2、合作建房 3、企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值。 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4、交换房地产

（二）征税范围 税法 特殊规定 5、房地产抵押 6、房地产出租、重新评估增值、开发企业的代建房行为 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 5、房地产抵押 6、房地产出租、重新评估增值、开发企业的代建房行为 房地产出租、房地产重新评估增值、房地产开发企业的代建房行为不属于征收土地增值税的范围。 7、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》有关规定，可以免征土地增值税

有关事项 是否属于征税范围 出售（国有土地使用权；取得使用权开发房屋并销售，存量房地产买卖） 征税 继承、赠与 继承不征税，公益性赠与、赠与直系亲属不征税 出租 不征税 房地产抵押 抵押期不征税，抵债征税 房地产交换 个人之间互换自有居住用房地产不征税 房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征税。将投资联营房地产再转让，征税 合作建房 建成后自用，不征税；建成后转让，征税 企业兼并转让房地产 暂免征税 代建房 不征税（无权属转移） 房地产重新评估 不征税（无收入）

小案例 下列各项中,不属于土地增值税征税范围的是() A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间 C.将房产租赁给承租人使用,出租人取得的租 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

土地增值税实行四级超率累进税率： 根据增值额与准予扣除项目的比值不同分为四档，分别是30%、40%、50%、60%。 税法 （三）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 根据增值额与准予扣除项目的比值不同分为四档，分别是30%、40%、50%、60%。 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35

税法 （四）其它税制要素 1、纳税地点 土地增值税属于地方性税种，由地方税务机关负责征收。纳税人应向房地产所在地的税务机关办理申报纳税，并在税务机关核定的时间内缴纳土地增值税。 说明：房地产所在地是指房地产坐落地 2、纳税期限 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体由税务机关根据情况确定。 返回

税法 四、应纳税额的计算 （一）增值额的确定 （二）应纳税额的计算方法 （三）案例

（一）增值额的确定 税法 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额。 即： 增值额=收入总额－准予扣除项目金额 收入总额包括：货币收入、实物收入和其他收入． 准予扣除项目及其金额：是指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）、与转让房地产有关的税金、财政部确定的其他扣除项目、旧房及建筑物的评估价格。

存量房地产项目转让 转让项目的性质 新建房地产项目转让 房地产企业转让（扣除5项） ⑴取得土地使用权所支付的金额 ⑵房地产开发成本 扣除项目 新建房地产项目转让 房地产企业转让（扣除5项） ⑴取得土地使用权所支付的金额 ⑵房地产开发成本 ⑶房地产开发费用 ⑷与转让房地产有关的税金 ⑸财政部规定的其它扣除项目（只适用于房地产企业） 非房地产企业转让（扣除4项） 上述（1）—（4）项 存量房地产项目转让 转让旧房及建筑物(扣除3项) ⑴房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度 ⑵取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用⑶转让环节缴纳的税金 转让土地使用权（扣除2项）即上述⑵⑶

（二）应纳税额的计算方法 税法 1、定义计算方法 根据土地增值税纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其计算公式是： 应纳税额＝∑ (每级距的土地增值额×适用税率) 2、速算扣除计算方法 由于在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般采用速算扣除法计算。具体公式如下： 土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

小案例 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的税金是（） A.营业税 B.契税 C.城建税 D.印花税 某生产企业2008年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价格的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有4成新，该企业转让办公楼缴纳的土地增值税是（）万元 A. 16. 5 B.22.5 C.25.5 D.14.5

解：属于存量房的转让 评估价格=800×40%=320（万元） 准予扣除项目金额=320+25=345（万元） 增值额=400－345=55（万元） 增值率=55/345=15.94% 转让办公楼应纳的土地增值税 =55×30%－0=16.5（万元）

税法 （三）案例 某房地产开发公司建造一幢住宅并出售，取得销售收入1200万元，并按税法规定缴纳了有关税费（营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率0.5‰,教育费附加3%）。该公司为建造此住宅而支付的地价款140万元，投入建楼成本为330万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房产所在省规定房地产开发费用计提比例适用10%，请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。（印花税已计入管理费用）

案例分析 税法 （一）扣除项目金额的确定 根据土地增值税法的规定，准予扣除的项目及金额分别为： 取得土地使用权所支付的金额：140万元 计算公式： 土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 （一）扣除项目金额的确定 根据土地增值税法的规定，准予扣除的项目及金额分别为： 取得土地使用权所支付的金额：140万元 开发成本=330万元 开发费用=（140+330）×10%=47万元 相关的税费： 营业税=1200×5%=60万元 城建税=60×7%=4.2万元 教育费附加=60*3%=1.8万元 加计扣除金额=（140+330）×20%=94 准予扣除项目金额=140+330+47+60+4.2+1.8+94=677万元

案例分析 税法 返回 （二）增值额的确定 增值额＝收入总额－准予扣除项目金额 收入总额：1200万元 准予扣除项目金额＝677万元 增值额=1200－677=523万元 （三）税率及速算扣除系数的确定 比值=523/677=77% 50%＜77%＜100% 税率：40% 速算扣除系数：5% （四）应纳税额的计算 应纳的增值税=523×40%－677×5%=209.2－33.85=175.35万元 返回