房产测绘 黄山房地产市场产权管理处 汪剑兵

《房屋登记中有关房产测绘若干问题的指导意见》(草稿) 《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

计算全部建筑面积的范围 a． 房屋内的花园，外立面全封闭的，按其外围水平投影面积计算。 b．通往复式层，假层(阁楼)、夹层的楼梯预留孔，若设计作为建造楼梯通道专用时，计算建筑面积。 c. 在楼梯(楼梯间除外)中形成的中空部分，其面积超过5平方米时，不论顶盖高度，按一层计算建筑面积。 d. 机械车库、仓库(内部无结构层)不论其高度和停放层数，均按一层计算。

计算全部建筑面积的范围 e．位于阳台结构内的花池、空调机位等，应计算建筑面积。 F. 突出主体外墙的凸窗或主体墙体内的凹窗，(窗底板与楼地面结构相连)底板相连的窗台，有双层墙体且高度大于2．2 0米，应计算建筑面积。 g．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，层高超过2.20m，按结构层计算建筑面积。 h．有围护结构的舞台灯光及大型车间内的控制室，按其围护结构外围水平投影面积的实际层数计算，

计算全部建筑面积的范围 i．室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方 空间加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积(有结构层的多层，按多层计算)。 j. 有玻璃幕墙，金属板幕墙，石材幕墙或组合幕墙作为房屋外墙的，当幕墙框架突出主体结构并与结构相联时，按幕墙外围水平投影 计算建筑面积。既有主墙，又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。

计算一半建筑面积的范围 a房屋内的花园，外立面为不封闭的(主体结构以外部分)，按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 b．当上下层阳台水平投影线不重叠时(即左右或前后错开)，当重叠部分≥下层阳台面积一半时，按重叠部分的一半计算建筑面积。 当重叠部分<下层阳台面积一半或上层顶盖投影进深<1．00米时， 不计算建筑面积。(顶盖不全的阳台参照执行)

不计算建筑面积的范围 a．顶盖高于本层的无柱走廊、檐廊以及未封阳台等。 b．隔热层、闷顶，不计算建筑面积。 c．房屋主墙体外的保温层、防潮层，采光井及其它装饰性材料的贴面。 d．广场式的室外楼梯和用于检修，消防用的室外爬梯、挂梯等，不计算建筑面积。 e．单层建筑物内分隔的操作间、控制室，仪表间(不属结构层内)等单层房间。

不计算建筑面积的范围 f．骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的。临街楼房挑廊下的底层部分，作为公共道路、街巷通行的(主要通道，边上无人行道)，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。 g．用作公共休闲的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。 h．房屋自然层内的阁楼(自行加建)，气屋和房屋内用作通风、隔热、采光的天井、通天等。 i．最大进深<1．0米未封闭的阳台。 j．高于本层地面的飘窗。

幢的确定与操作 房屋幢的确定：应为同期建造，并结合规划审核批准的建筑设计图纸与公安部门批准文件综合运用。

幢的确定与操作 特殊情形按以下操作： a．大型车库地下相通，地上不相通或以过道、通廊相连的若干房屋，地上各幢按多幢计算； b．以架空层相连的各幢房屋，其功能单独使用的，架空层上的房屋按多幢计算： c．底下裙房，裙房以上为(多幢塔楼)的房屋，应作为整体按单幢计算。但裙房以上的多幢塔楼，可作为不同功能区分别计算分摊系数。

共有建筑面积的分类 1、房屋共有建筑面积系指各权利人共同占有或共同使用的建筑面积。 2、房屋内共有建筑面积的确定，由开发商依据规划建设主管部门审核的图纸和设计方案进行申报，经房产测绘机构对申报材料与房屋的共有部位进行认定和计算。并最终经房产行政主管部门审核确定。 3、全幢共有建筑面积：是指为整幢服务的共有建筑面积。 4、功能区共有建筑面积：是指专为某一功能服务的共有建筑面积。 5，层内共有建筑面积：是指专为本层服务的共有建筑面积。

共有建筑面积的分摊 1、 应分摊的共有建筑面积 1、 应分摊的共有建筑面积 a本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光电梯、提物井，突出屋面有围护结构的水箱间，电梯机房、楼梯间、机电设备用房等； b．为本幢服务的变电(配电)室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大楼的监控室、值班警卫室、设备用房，以及为整幢服务的共有房屋和管理用房等； c．幢内共有的公共门厅、大厅、过道，门廊、门斗、走廊、檐廊、套(单元)门以外的室内、外共有楼梯、电梯、内外廊等； d．套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

共有建筑面积的分摊 a．为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房、穿过房屋的通道(多幢使用)等。 2、不分摊共有建筑面积 a．为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房、穿过房屋的通道(多幢使用)等。 b．架空层内用于停放车辆或用作公共开放，绿化等空间部分。 c．裙房平台上连接各功能区的通廊或过道作为不分摊共有建筑面积。 d．层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积。 e．大楼内不明用途的房间等。

共有面积分摊的基本原则 1、共有建筑面积的分摊以幢为单位，幢共有建筑面积仅限于幢内分摊，非本幢共有建筑面积，不在本幢分摊。 2、产权各方有合法权属分割文件或协议约定的，按文件或协议规定进行分摊计算；无合法权属分割文件或协议的，参照本意见执行。 3、幢共有建筑面积一般由幢分摊；功能区共有建筑面积一般由功能区分摊；层内共有建筑面积一般按层分摊。

共有面积分摊的基本原则 4、成套房屋的共有建筑面积，一般按幢内各套内建筑面积的相关比例进行分摊。 5．对多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积，一般应进行二级、三级，甚至更多级分摊。但在对共有建筑面积分摊之前，应根据规划建设主管部门审核的图纸和设计方案与申报材料，对幢内的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次及归属。

特殊情形的分摊 1、在成套住宅中，当幢内各单元间共有建筑面积差异较大时，各单元可分别作为幢内功能区，单独计算其分摊系数，在商品房预销售时进行公示。 2、当商业、办公楼或综合楼，层内有二使用功能以上或局部套型穿插于二功能或二层以上时，可在预测绘时进行事先约定，并形成文件，制定分摊原则，在商品房预销售时进行公示。 3、幢内的夹层、插层及屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上部位，应依据所在单元用途确定其功能，参与共有建筑面积的分摊。

特殊情形的分摊 4、幢内物业管理服务用房、地下人防设施以及为多幢服务的共有房屋等应参与幢内共有建筑面积的分摊。 5、大型地下车库、架空层上建造的多幢房屋其共有建筑面积，地下部分计入地下共有建筑面积，地上部分共有建筑面积按幢计算分摊系数。 6、垂直通道部分和楼梯等纵向共有建筑面积，当穿过不同功能区，各功能区均使用时按功能区分隔，计入各功能区共有建筑面积：当穿过不同功能区，其中某功能区不使用时，该部分共有建筑面积按幢各功能区面积比例分摊，并计入各功能区共有面积。

特殊情形的分摊 7、底层为架空层的房屋，架空层内的共有建筑如：楼梯间、电梯间或核心筒等部分，计入架空层建筑面积；当局部为架空层时，架空层部分的共有建筑面积，按本条款执行。非架空部分的共有建筑面积，按实际使用功能相关要求分摊计算。 8、当地面与地下功能相同时，列为同一功能进行计算。地下部分为整幢服务的共有建筑面积应按以上相关要求进行分摊。 9、商住楼、综合楼及底层商铺向外，对走廊、檐廊均开门时，走廊、檐廊列为底层功能或商铺共有建筑面积进行分摊；当底层走廊、檐廊，不全开门或不主要为底层功能区服务时，作为幢共有建筑面积分摊。在商品房预销售时进行公示。

特殊情形的分摊 1 0、房屋一层内专门为地下室设置的楼梯间、地下车库、升降机房、地下室出入口等通道，作为地下室内的共有建筑面积进行分摊。 1l、屋面车库的升降机房，按自然层数计算面积，并作为屋面车库的共有建筑面积进行分摊。 1 2、大楼内不明用途的房屋，应作为单独室或户按相关规定参与共有建筑面积的分摊。 l 3、非成套房屋中的厅堂、走廊、厢房、壁橱，灶间、卫生间等。凡由部分权利人共同使用的部位。有分割文件或协议的，按分割文件或协议执行。无分割文件或协议的，按其共同使用部位的权利人户数平均分摊。 分摊的共有建筑面积不划分各套(室)分摊的具体部位．共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能．

特殊问题与部位的处理 1、架空层的处理原则 a．架空层内的楼梯间(包括门厅．廊、通道、大堂等)计入架空层，并计入不分摊共有建筑面积。 b．本层次为局部架空层的，如楼梯间(核心筒)对架空层不开门，由局部单元使用时，楼梯间(核心筒)应作为该功能区共有建筑面积：如楼梯间(核心筒)对架空层部分开门时，应在分层分户图上标定架空部分与使用功能的具体位置，其楼梯间 (核心筒)部分纳入本层功能区共有建筑面积；架空层部分划入架空层建筑面积。

2、在建筑物内(屋顶除外)的花园处理原则 a．房屋楼层内花园外立面为全封闭，且上盖高度大于2．2 0米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积计算。 b．房屋楼层内花园外立面为不封闭．且上盖高度大于2．20米时，花园按房屋外墙围护结构的水平投影面积的一半计算。当立面未封时，花园延伸至房屋主体结构以内的部分应按全面积计算。 c．房屋楼层内的空中花园，为独户专用(在门户内)时，其面积计入户套内面积；空中花园与楼梯，楼道或共有通道相通时，空中花园面积列为共有面积。

3、专用楼梯，电梯的说明与处理原则 a、专用电梯(楼梯)是指由建筑物内(功能区与功能区)一层或连续几层均不开门使用，专门为楼层上某层或某一功能所使用的梯(楼梯)。 b、在多层或高层住宅中，首层或局部复式房中不使用的电梯(楼梯)不属于专用电梯(楼梯)。 c、对于有裙楼和塔楼的建筑，塔楼内专用楼梯中应为整个(核心筒)部位，包括电梯(楼梯)过道等。 d、当室外楼梯从一功能区进入另一功能区时，其一功能区不开门或不使用时，视为另一功能的专用楼梯；当各功能区均开门或同时使用时，应作为非专用楼梯。

4、室内外楼梯的区别与处理原则 a、利用建筑物外墙设置的楼梯，有扶手栏杆，无墙体封闭的，不论建筑物外墙是否开门；与楼梯相通否，均视为室外楼梯。 b、在建筑物外墙以外设置专用楼梯，有局部层次不使用楼梯，则不论楼梯有否墙体封闭，均视为室外楼梯。 c、在建筑物外墙以内的各种楼梯、电梯定性为室内楼梯；在建筑物外墙以外，用墙体封闭的非专用楼梯定性为室内楼梯。 d、直通顶层的观光电梯，视为室外专用电梯，如各层使用并兼向外观光的电梯，视为室内电梯。

4、室内外楼梯的区别与处理原则 e、在多层房屋中，对一～二为复式(叠加式)房屋或特殊性房屋中，在底层单独为某套或某层建造的室外楼梯，应计入本套或本层套内建筑面积中。其幢内楼梯不论是否开门，应作为幢分摊的共有建筑面积。 f、地下室入口不论在该栋建筑物外墙之外或该栋一层中分隔出部分作为出入口的，其出入口的可计算建筑面积部分，列入地下室共有建筑面积。 g、利用房屋作为汽车坡道，进入房屋自然层内的车库，按自然层内超过2．20米以上部位计算面积；依据自然地形作为汽车坡道，具有上盖、围护，且高度超过2．20米的按一层计入车库建筑面积。

5、穿过建筑物内的通道处理原则 a．穿过建筑物内的通道，是指穿过建筑物内的人行或汽车公共通道，当通道上空高度不大于一层楼面且超过2.20米时，按上盖水平投影面积计算；当通道上空高度超过一楼层面时，其通道不计算建筑面积。 b．穿过建筑物内的通道作为公共道路、或本宗地内其它房屋用户的主要通道，不计算建筑面积。 c．穿过建筑物内的通道仅为本栋服务的，则列为幢应分摊共有建筑面积。

6、建筑物间的架空通廊处理原则 a．两幢房屋之间属永久性的有柱架空通廊地面投影部分，当上层顶盖不超过一层时，按柱的外围水平投影面积计算。上盖高度超过一楼层面时，架空通廊地面投影部分不计算建筑面积。 b．架空通廊地面投影部分作为公共道路、本宗地其它房屋的主要通道或公共开放空间的，架空通廊地面投影部分均不计算建筑面积。

7、建造在房屋天面上建筑的处理原则 a．屋面上的楼梯间、水箱闻、电梯机房作为应分摊的共有建筑面积。 b．屋顶上不明用途的房屋、更衣房，景观房(共有)，工具间等无分割文件或协议的，不应列入应分摊的共有建筑面积。用于美化、装饰性的亭、阁及休闲用的有盖走廊等不计算建筑面积。 c．屋顶的水箱间、电梯机房、梯间等顶盖(等或整个屋顶)上部，为其造型或美化，设计成尖顶、拱顶或其它形状顶盖的，其扩大部分(超出房屋外墙)均不计算建筑面积。

8、地下(地面)大型车库的处理原则 a．地面上为多幢房屋，地下为整体车库，当地下车库无法确定与各幢的独立位置时，地面上各幢，可分别设置独立的幢号。地下室整体另设单独幢号，房产图上房屋间相连部分用虚线标定，并注明幢号。 b．当地面上各单幢，与地下相同部分设计为同一整体，并且楼梯、电梯等共有部位相通的，可以把地下与地上相同部分，作为该幢的一部分，进行统一计算。剩余部分除去各幢的相同部分，其剩余部分可单独建幢，或划入其中一幢进行计算。 c．底层车库层高<2．20米，利用该层局部与上层作为共享空间部位的，不论其高度均计入下层面积，其共享部分的层高按车库的设计层高计算。

9、有关物业管理服务用房的处理原则 a．对小区内的物业管理服务用房，开发商在办理房屋预测时，必须提供规划核准图，并在图上标明物业管理服务用房的具体位置，与实际面积。设计单位也应在设计平面图上注明设计位置与实际面积。 b．房屋中所设置的共有共用建筑面积与地下室、车库、车棚、人防工程及室内层高<2．20米的房屋，不计入物业管理服务用房面积。地下部分、阁楼等非标准层内不得设置物业管理服务用房。

1 0，其它问题的处理原则 a．在多层或高层建筑中，各层共有的通风井、管道井或烟道井，按其通过层数计算建筑面积。当层内各套均有时，计入套内建筑面积，当层内局部套内拥有时，作为本层或功能区应分摊共有建筑面积。 b．当一层商铺、车库设置卷闸门或玻璃门和外阳台既有矮墙又有栏杆围护的，以外墙主体投影建筑面积计算。 c．对大型商场内独立使用的商铺，符合规划设计，经消防验收合格，有明显界址，且具有独立编号和利用价值的商铺，可作为户(室)分摊计算。

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