房地产开发企业 土地增值税清算 （基础篇）

内容安排 一、土地增值税来龙去脉 二、土地增值税概述 三、房地产开发企业土地增值税确定

土地增值税的来龙去脉

我局土地增值税入库情况 （2007-2013年）单位：万元 我国土地增值税演进 1993年-2003年-2007年-2010年 90年代初房地产行业的兴起 93年地产行业过热（海南） 93年底土地增值税暂行条例 95年初实施细则和免税政策 我局土地增值税入库情况 （2007-2013年）单位：万元 年份 土地增值税 税收总额 比例 2013 33992 371742 9% 2012 42,921 375,275 11% 2011 25,418 346,525 7% 2010 14,792 314,517 5% 2009 4,923 233,853 2% 2008 5,016 224,213 2007 4,343 190,285 房地产行业走低 免税期 （90年代末一度打算取消） 2000年免税到期 2003年房价猛涨，我市开始预征 （从2001年补征） 房地产行业高速发展 2007年房地产行业步入 土地增值税“清算”时代 国税发【2006】187号 2010年从严清算

土地增值税概述 1、什么是土地增值税？ 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。 纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 不论法人还是自然人 不论中国公民与外籍人员 不论经济性质（公司、个体工商户）； 不论内资还是外资； 不论部门（机关、事业、社会团体） ----暂行条例第2条

土地增值税概述 征税范围 判断标准： 一、转让国有土地使用权；对出让国有土地使用权和转让集体土地使用权不征税。 二、房地产的产权发生转移； 转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权的行为征税 判断标准： 一、转让国有土地使用权；对出让国有土地使用权和转让集体土地使用权不征税。 二、房地产的产权发生转移； 三、转让房地产并取得了收入；

土地增值税概述 一、以继承、赠与等方式无偿转让 二、 以房地产进行投资、联营 三、合作建房的相关规定 四、企业兼并转让房地产 五、房地产抵押 六、开发房地产自用或出租 七、房地产评估增值 八、代建房屋 九、房地产的互换 十、国家收回

免征： 应征： 不征： 土地增值税概述 投资、联营 房地产互换 （除房地产企业） （除个人） 合作建房 国家收回 兼并 继承、赠与 抵押 自用或出租 评估增值 代建房屋

土地增值税概述 2、土地增值税如何计算？ 税额=计税依据×税率 计税依据：转让房地产增值额 增值额=应税收入-扣除项目金额

土地增值税概述 税率:设计基本原则 增值多的多征，增值少的少征， 无增值的不征，对普通住房适当照顾 四级超率累进税率 级距 税率:设计基本原则 增值多的多征，增值少的少征， 无增值的不征，对普通住房适当照顾 四级超率累进税率 级距 增值率（增值额÷扣除项目金额） 税率 速算扣除系数 一 增值率≤50%部分 30% 二 50%＜增值率≤ 100% 40% 5% 三 100% ＜增值率≤ 200% 50% 15% 四 增值率＞200%部分 60% 35%

土地增值税概述 土地增值税税额= （收入-扣除项目金额） ×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除系数 例： 收入总额为10000万元 ； 允许扣除的项目金额 6000万； 增值额=10000-6000=4000（万元） 增值率=4000÷6000×100％=66.67% 应纳税额=4000×40％-6000×5％=1300（万元）

土地增值税概述 增值率未超过20%比例税收优惠规定 （一） 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。 ---暂行条例第8条第2款 （二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 ---财税[2008]24号第1条第3款 （三）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 ---财税[2010]88号第4条 　

土地增值税概述 　　普通住宅的增值率20%以内免征，增值率超过20%，将对整个增值额按照30%（或以上）的税率征收土地增值税－－ 售价减少2元 土地增值税从有到无

土地增值税概述 例2： 增加扣除项目 单位：万元 方案 增值额 扣除项目 增值率 税率 应纳土地增值税 备注 一 3124 14076 22.19% 30% 937 二 2866.6 14333.4 19.99% 增加绿化投入198万

土地增值税概述 土地增值税征收方式 先预征：销售收入×预征率 宁波市地方税务局公告2010年1号： 我市土地增值税预征率从2010年10月1日起调整为： 类 型 税率 普通住宅 2% 除普通住宅外的其它房产 3% 后清算：待项目竣工结算后，多退少补。

土地增值税税额的确定 房产开发过程： 前期 - 施工 - 销售- 交付 房产开发流程图

土地增值税税额的确定 关键：增值额 加 计 扣 除 土 地 成 本 开 发 费 用 税 金 扣除项目 代 收 销 售 入 视 同 收入项目

土地增值税税额的确定 收入的确定（按四类房地产类型分别确定） （一）收入内容和形式 收入:转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益（包括货币收入、实物收入和其他收入，如：精装修的装修费、购房者在履行购房合同时违约房地产开发公司收取的违约金） 实质上与营业税基本相同

土地增值税税额的确定 1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入 （二）一般销售的收入确认 2.未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 3.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整（国税函[2010]220号、甬地税二[2010]106号）

土地增值税税额的确定 （三）特殊业务的收入确认 1.非直接销售房地产 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 ---国税发[2006]187号第3条1款

土地增值税税额的确定 某房地产企业原拆原造安置拆迁户5000平米，市场售价6000元 安置用房：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按非直接销售规定确认收入 （国税函[2010]220号） 某房地产企业原拆原造安置拆迁户5000平米，市场售价6000元 ①视同销售收入=5000×0.6=3000万元 ②扣除项目确认3000万元

土地增值税税额的确定 2、自用或出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税税额的确定 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 3. 代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税（缴纳时可以作为扣除项目，但不作为土地成本和开发成本组成部分） 代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入（财税字[1995]48号）

土地增值税税额的确定 4.公共设施等(为居民服务建造的独立工程项目，如小区会所） 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 （国税发〔2006〕187号 ）

土地增值税税额的确定 5.房地产评估价格计算 （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的 （2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为 应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据或参照评估价格确定转让房地产的收入

土地增值税税额的确定 收入真实性：关注是否存在隐匿收入的情况、是否存在销售价格偏低的情况 比套数：销售清单与网上备案是否大体一致（中国宁波住宅与房地产网http:www.cnnbfdc.com） 比面积：与测绘报告是否一致 比价格：是否有单价偏低的房屋销售行为。价格排序法，对低于平均价格一定幅度（如20%）的要求说明原因 房款收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费 售后返租业务直接以租金冲减售房收入(与买房人签订“商品房买卖合同书”，同时签订租赁合同。瑞田房产？特别是商业用房） 代收费用已计成本未计收入的情况

扣除项目的确认 扣除的两大关键条件： 一、扣除成本必须实际发生； 二、扣除成本必须取得合法凭证

扣除项目的确认 （一）扣除项目的内容 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 土地征用及拆迁补偿费 开发间接费用

1、取得土地使用权所支付的金额（简称土地成本） 扣除项目的确认 1、取得土地使用权所支付的金额（简称土地成本） 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（实施细则第七条规定） 相关手续费 土地出让金 契税

扣除项目的确认 关注：1、（商业地产）土地出让金返还是否冲减、已预提尚未支付的土地出让金。 2、土地闲置费：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（国税函[2010]220号） 企业所得税前可扣； 3、逾期缴纳出让金的罚款、滞纳金不得扣除 外地规定：从事房地产开发的纳税人在取得土地使用权时，按国家统一规定缴纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开发费用”项目扣除

扣除项目的确认 2、开发土地和新建房及配套设施成本（简称房产开发成本） 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（实施细则第7条第2款） 土地征用及拆迁补偿费 建筑安装工程费 公共配套设施费 前期工程费 基础设施费 开发间接费用

扣除项目的确认 2.1土地征用及拆迁补偿费 土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费 附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出

扣除项目的确认 房地产开发企业通过土地“招、拍、挂”手续取得土地，如在土地出让合同中已明确应支付拆迁补偿费，且能提供合法有效凭证的拆迁补偿费用允许作为成本扣除。其它发生的各类拆迁补偿性质的费用如不能提供明确证据和合法有效凭证的，一律不予扣除（税二复字【2010】17号）

扣除项目的确认 拆迁安置费 ①原拆原造：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按非直接销售规定确认收入 ，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费 1万元/㎡，被拆迁户支付补差5万。则收入为90万，扣除金额为85万 某房地产企业原拆原造安置拆迁户5000平米，市场售价6000元，收到补差款10万元 ①视同销售收入=5000×0.6=3000万元 ②拆迁补偿支出3000-10=2990万元

扣除项目的确认 ②异地安置：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按非直接销售规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 A地块拆迁户，用B地块房屋安置，收入和扣除项目分离，收入计入B地块，拆迁补偿费计入A项目 ③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 （国税函[2010]220号）

扣除项目的确认 2.2前期工程费 勘察费 测绘费 “三通一平” 可行性研究 规划、设计等 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（含甲供材料）、交通环境方案费等支出 “三通一平” 勘察费 测绘费 可行性研究 规划、设计等 流程图

扣除项目的确认 前期工程费，通常计入“开发成本”明细账。应依据账面记录，与如下几方面资料核对 一致： 签订的规划、设计等合同；支付的发票及银行结算凭证；由境外设计单位设计的，应提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》等资料，必要时，税务机关可要求其提供境外中介机构报告

扣除项目的确认 2.3建筑安装工程费 地基工程费 建筑工程费 其他费用 安装工程费 精装工程费 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 其他费用 地基工程费 建筑工程费 安装工程费 精装工程费

扣除项目的确认 关注：1、有甲供材料支出的，合同中是否有条款；甲供材料金额是否缴纳了建筑业营业税。 地基工程费、建筑工程费（含甲供材料）、精装修工程费（含甲供材料）、工程监理费等 关注：1、有甲供材料支出的，合同中是否有条款；甲供材料金额是否缴纳了建筑业营业税。 2、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本（国税发〔2006〕187号 ）。但不包括家具、家电等可以移动的软装修 3、发票是否在江北区内开具

扣除项目的确认 4、成本是否合理：市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价。若超出一定幅度的，应合理解释并提供依据

宁波市区各类普通住宅建安工程平均造价 单位：元/平米 扣除项目的确认 宁波市区各类普通住宅建安工程平均造价 单位：元/平米 总层数 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 6层（含）以下 1000 990 1050 1160 1180 7～11层 1280 1260 1350 1490 1510 12～21层 1460 1440 1530 1690 1700 22层（含）以上 1730 1810 2000 2010 这是我们从市发改局要来的宁波地区近5年建安工程造价表，这里的造价，主要指土建、水电、初装。可以看出，均价随层数和年份增长而增长。这个是测算数据，因为对外公布价格是缴纳物业专项维修资金依据，比实际造价略微偏低 。这个数字至少能做个参考。比如一个工程2012年造价5000元/平，我们说除非你这楼塌了重新造过，否则基本不可能。

扣除项目的确认 虚列成本的重灾区 关联方施工企业利润转移 立项时，介入

扣除项目的确认 2.4基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 道路 水、电、燃气 防洪 照明、通讯

扣除项目的确认 2.5公共配套设施费 不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除 ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除 ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用 （国税发〔2006〕187号 ） （这三项都不符合的，不能扣除）

扣除项目的确认 公共配套设施费处理 公 共 商 配 品 套 销售 房 摊入 会所 开 销 建成销售 转入 发 售 产 成 本 在 建成自用 折 旧 费 使用 销售 商 品 房 开 发 产 固 定 资 公 共 配 套 在 建 工 程 摊入 转入 建成自用 会所 业主所有/无偿移送 建成销售

扣除项目的确认 怎样判断产权属于全体业主所有？ 外地做法：对全体业主公告或通过媒体公告说明属于公共配套。 各地政策比较：（北京、福建、辽宁、天津） 大连最严：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

扣除项目的确认 车位、车库、车棚 对有产权且能够转让的车位、车库等，按照清算类型对待 对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其核算随主体建筑走，但不并入房屋面积（甬地税二[2010]106号） 注：作为应税收入的，计算对应的面积；不作应税收入的，不计算对应的面积

扣除项目的确认 2.6开发间接费用 办公费 折旧费、 修理费 工资、福利 周转房 营销设施 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 工资、福利 办公费 折旧费、 修理费 周转房 营销设施 安置拆迁户用房的摊销费或折旧

扣除项目的确认 关注：1、将管理费用并入了开发间接费用进行了列支，具体是包括会议费、业务招待费、差旅费、公务用车、通讯费等； 2、将所有部门发生的房屋租赁费、办公费、折旧费、和所有人员的工资、福利费、社会保险等计入开发间接费用。 北岸财富中心办公楼工程部办公室装修14万

事中管理、实地查看：现场办公室，不定期核对工作人员 扣除项目的确认 弹性很大，直接管理人员人数？ 工资岗位职责、考勤情况、工资薪金标准、工资表、个人所得税申报 事中管理、实地查看：现场办公室，不定期核对工作人员

扣除项目的确认 讨论：1、列举的八项以外的费用能不能扣？如工程人员基本的五险一金。 思考：区别对待，视费用性质及与项目的关联度判定，直接组织管理项目人员的五险一金可以扣除，手机费等难以区分与项目关联度的不扣。 2、外聘项目管理公司或外聘人员现场管理支出，能不能扣？ 观点1：不能，现场管理应为内部工程人员 观点2：能，实质重于形式，无非一个是公司自己的工程管理人员，一个是外聘的工程管理人员，实质都是项目管理。 （中介机构）

扣除项目的确认 市局口头答复： 开发间接费用支出强调管理现场项目发生的支出、必须为内部项目人员，不包括项目部财务人员。

扣除项目的确认 3、房地产开发费用 与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 （关键利息支出，销售费用、管理费用不按实际发生数扣除）

扣除项目的确认 扣除项目 具体情形 扣除标准 房地产开发费用（即财务费用、管理费用、销售费用） 利息支出能够按项目分摊并提供金融机构证明 利息+（土地成本+开发成本）×5% 扣除项目 具体情形 扣除标准 房地产开发费用（即财务费用、管理费用、销售费用） 利息支出能够按项目分摊并提供金融机构证明 利息：按实扣除 其他：按土地成本和开发成本之和不超过5%（宁波规定5%） 利息支出不能分摊或不能提供金融机构证明 按土地成本和开发成本之和不超过10%（宁波规定10%） （土地成本+开发成本） ×10% 取消孰低

扣除项目的确认 实施细则中“财务费用” ：1993年7月1日发布的《房地产开发企业会计制度》，包括项目完工前的利息支出 按现行会计政策，利息支出在项目完工前，计入“开发成本”；项目完工后，计入“财务费用”。其他费用分别计入“管理费用”或“销售费用” 土地增值税计算时，应将已经计入房地产开发成本的利息支出等融资费用，从“开发成本”中剔除

扣除项目的确认 利息支出注意点： 1、提供金融机构证明；《借款合同》 、利息结算单据 2、不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算； 3、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除(财税字[1995]48号)； 4、已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除(国税函[2010]220号） 5、闲置专项借款对外投资取得收益，其收益冲减利息支出 6、财务费用中的利息支出，贷款的手续费等不能扣除

扣除项目的确认 某房地产企业某项目土地使用权成本为5000万元，房地产开发成本为3000万元，其中“开发成本—开发间接费用”中利息支出50万元，“财务费用—利息支出”20万元，则请分析在计算该房地产企业土地增值税时，有关利息和其他开发费用的税务处理。 [分析] 国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”基于此规定，该房地产公司计入土地增值税扣除项目的房地产开发成本为3000-50=2950万元， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，按照第一种方式计算可扣除的房地产开发费用（50+20）+（5000+3000-50）×5%=467.5万元； 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按照第二种方式计算可扣除房地产开发费用（5000+3000-50）×10%=795万元。

扣除项目的确认 1、全部使用自有资金，没有利息支出？ 全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除； ---国税函[2010]220号第3条第2款 2、既向金融机构借款又有其他借款的？ 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用实施细则第7条第三款所述两种计算办法。 ---国税函[2010]220号第3条第3款

扣除项目的确认 收入×5.7% 4、转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税，印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。” 《细则》第七条第五款 市局明确：因转让房地产交纳的地方教育附加、水利建设专项资金也可视同税金予以扣除 。 注意：开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税 （财税字[1995]48号） 土地使用税列入管理费用。列在土地成本、开发成本的要剔除 契税已归集在土地使用权所支付的金额，不能再列

扣除项目的确认 5、财政部规定的其他扣除项目 （1）加计扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额 、房地产开发成本的金额之和，加计百分之二十的扣除（只针对房地产企业） 如果取得土地使用权后未进行开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权所支付的地价款、缴纳的有关费用及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除） （2）地方政府要求代收的费用 （作为收入计税的）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，作为扣除项目，但不作为土地成本和开发成本组成部分

扣除项目的确认 （3）保障性住房亏损 房地产开发项目中配置部分用于经济适用房、廉价房、公租房、村民搬迁安置房等实行政府指导价的保障性住房项目，在进行清算时，如保障性住房收入低于成本费用的，在分类计算增值额时，其亏损部分允许先行抵扣同一清算类型中的其它房产 增值额，如未能抵扣完的，允许继续按甬地税二[2010]106号规定的清算类型次序依次抵扣 即第一类：普通住宅、 第二类：除低层住宅、普通住宅外的其他住宅。 第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。 第四类：单体别墅。

扣除项目的确认 六、补充规定 ①物业费等 房地产开发企业向物业办、街道等政府部门缴纳的物业完善费用包括房屋维修费、期初物业费、业主大会筹集费等费用，凭合法有效凭证予以扣除，并在房地产开发成本中列支（税二复字【2010】17号） 向物业办支付期初物业费：49万，物业保修金120万； 交付时向中建物业公司支付物业费：55万，不能列 ②电梯配套费用 自2010年起，对商品房开发分别向开发商和业主收取电梯配套费，对于向开发商交给的电梯配套费，可以作为开发产品成本，在计算土地增值税时按规定扣除

扣除项目的确认 ③未支付的质量保证金　　 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除 （国税函[2010]220号 ） 建安工程5000万

扣除项目的确认 ④样板房等营销设施 样板房等营销设施按以下原则处理： A.将临时性建筑包括设计、装修等作为营销设施的，计入销售费用（样板房、售楼处用临时性建筑） B.在主体建筑内装修，设售楼部、样板房等营销设施，如有偿转让的，视为精装修，计入收入，成本在开发成本中列支 C.利用配套设施发生的设计、装修等，区别是否共有或移送、销售处理等情况作处理（税二复字【2010】17号） （房地产企业利用配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

扣除项目的确认 ⑤烂尾楼转让的加计扣除 房地产开发项目为烂尾楼进行转让，在计算增值额时，允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20%进行扣除。 如再次转让或开发为商品房进行销售，在计算增值额时，只允许将新投入的房地产开发成本部分作为加计扣除的基数，原已加计的基数部分不再重复加计（税二复字【2010】17号）

扣除项目的确认 扣除项目小结： 1、必须实际发生：归集的成本必须真实发生 2、扣除项目的必须取得合法凭据： ①不能预提，即使已经发生，未取得合法凭据，同样不允许作为扣除项目计算； ②土地增值税合法凭据的截止时限为：土地增值税清算时。清算后即使取得合法有效的凭据，也不能计入扣除项目金额国税发[2006]187号第4条第1款 3、与应税收入的配比性：属于土地增值税征税范围，并取得收入的，相应的成本费用才能扣除（符合要求的公共配上套设施分摊扣除）,自用、出租房产成本不能扣除；未售房产部分不能扣除；代收费用未计收入的不能扣除…..

扣除项目的确认 4、房产开发扣除项目 A、土地成本 B、房产开发成本（征用拆迁、前期工程、建安、基础设施、配套、间接） C、房产开发费用： (A+B) ×10%或(A+B) ×5%+利息 D、税金：营业税及附加、水利基金（应税收入×5.7%） E、加计扣除：(A+B) ×20%

土地增值税税额的确定 [案例]某房地产开发企业在慈城的单体别墅项目取得收入50000万元，相应的土地成本10000万元，房产开发成本为15000万元（其中利息支出4000万元，无金融机构证明），发生管理费用等期间费用6000万元（其中印花税80万元，土地使用税200万元）。已预缴土地增值税500万元。企业自行申报应缴土地增值税：6432.5万元 审核发现如下问题： 1.将分期付款购房者延迟付款利息1000万元，冲减了“财务费用” 2.开发成本中有2000万元建筑安装未取得发票 3.在和义大道设售楼处装修300万元计入开发成本

土地增值税税额的确定 土地增值税计算： 1.收入额：50000+1000=51000万元 2.扣除项目： （1）土地成本：10000万元 （2）开发成本：利息支出4000万元 建安未取得发票2000万元 售楼处装修300万元 15000-4000-2000-300=8700万元 （3）开发费用：（10000+8700）×10%=1870万元

土地增值税税额的确定 （4）销售税金及附加：51000 ×5%（1+12%）+51000 ×1 ‰=2907万元 （5）其他扣除项目：（10000+8700）×20%=3740万元 （6）扣除项目金额合计：10000+8700+1870+2907+3740=27217万元 3.增值额：51000-27217=23783万元 4.增值率：23783÷27217=87.74%，适用税率：40% 5.应纳土地增值税额：23783×40%-27217 ×5%=9513.2-1360.85=8152.35万元 6.应补土地增值税：8152.35-6432.5=1719.85万元

土地增值税税额的确定 ---甬地税二[2010]106号 房地产类型的分类 对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率 第一类：普通住宅 第二类：除低层住宅、普通住宅外的其他住宅。 第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。 第四类：单体别墅。 ---甬地税二[2010]106号

土地增值税税额的确定 房地产企业应纳税额计算的一般顺序： 1、分别确定四类房产收入 2、共同扣除项目分摊，确定四类房产扣除项目 3、四类房产增值额、增值率，应纳税额

扣除项目分摊 1 2 3 4 同一地块分期开发 同期多个清算项目 同个清算项目已售未售 已售不同房产类型

谢 谢！ 明天同一时间，蒋鹏涛开讲，敬请期待

扣除项目的确认 扣除项目的分摊 正确归集到相关清算项目和清算对象：直接发生支出，直接归集；共同支出，合理分摊归集 同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊 （1）同一清算项目不同房地产类型应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税 （2）对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、（开发费用※）等，无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售面积进行分摊，分别核算增值额、增值率

扣除项目的确认 1.土地成本的分摊 （1）同一地块，不同开发期（清算项目）的土地成本 按占地面积分摊 （2）同一清算项目不同清算对象（房地产类型） ①对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本 ②无法提供资料，无法区分 按可售面积进行分摊

土地增值税税额的确定 2.其他扣除项目分摊 ①考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公房、商业房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同成本、费用（包括土地使用权成本、开发成本、开发费用）时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮（由企业自行选择，也可以不上浮） ②不上浮或其他情况下 按可售面积进行分摊

土地增值税税额的确定 [案例]假定总成本为10000万元，其中商业用房20000平方米，其他开发产品为30000平方米。 开发成本计算为：单位面积开发成本：10000/（2000+3000）=0.2万/平方米 商业用房开发成本为：20000×0.2×（1+10%）=4400万元 其他开发产品：10000-4400=5600万元 若其他开发产品有多种类型，再对5600万元进行分摊

需要注意的若干概念规定 低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。 返 回

征收范围的具体规定 一、对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税 （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的 。 ---财税字【1995】48号第4条 返 回

征收范围的具体规定 二、以房地产进行投资、联营 （一）投资联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税 。 ---财税字【1995】48号第1条 （二）对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 ---财税【2006】21号 返 回

征收范围的具体规定 三、合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 ---财税字【1995】48号第2条 返 回

征收范围的具体规定 四、企业兼并转让房地产 返 回 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税 ---财税字【1995】48号第3条 返 回

征收范围的具体规定 五、房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。 返 回

征收范围的具体规定 六、开发房地产自用或出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 ---国税发[2006]187号第3条第2款 返 回

征收范围的具体规定 七、评估增值 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 返 回

征收范围的具体规定 八、代建房屋 对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围 返 回

征收范围的具体规定 九、交换房地产 由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 返 回

土地增值税征收范围的具体规定 返 回 十、国家收回 （税收优惠） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 国家建设需要依法征用、收回的房地产指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 特别注意：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 ---暂行条例第8条第2款以及实施细则第11条 返 回

需要注意的若干概念规定 低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。 返回

关于普通住宅的标准规定 普通标准住宅：是指按所在地一般民用住宅标准建造的居民住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。（标准由各省市划定）。 ---实施细则第11条 宁波市的普通住宅标准原则上应同时满足以下条件： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在140平方米以下； （三）实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。 返 回 ---甬政办发[2005]104号第1条