中国房地产市场分析 朱圻贤 2014-7-8

中国房地产市场分析 运行现状 正反观点 涨跌力量 浅见拙识 相关问题解读

一、房地产市场运行状况 起步：1998年 基本趋势：涨 新中国的房地产市场应该说是从1998年终结福利分房制度开始起步的。 尽管中间出现过2008-2009年、2011-2012年的两次调整，但持续时间都很短，并被更大的涨幅完全掩盖，真真是退一步进二步。这种趋势一直持续到2014年的2月。

一、房地产市场运行状况 今天的现状：看统计局、中国指数研究院的数据： 因为涨幅过快过大，从2005年开始，关于中国房地产泡沫论的声音一直就没有停止过，到2014年4月后，泡沫论的观点渐成主流。 今天的现状：看统计局、中国指数研究院的数据：

2014年6月13日国家统计局公布的统计数据： 全国1-5月份商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，其中，住宅销售面积下降9.2%；商品房销售额23674亿元，下降8.5%，其中，住宅销售额下降10.2%。由于销售低迷，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%。

2014年7月1日中国指数研究院发布的研究报告显示： 6月份全国100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米，环比5月份下降0.5%，连续2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。

2014年7月1日中国指数研究院发布的研究报告显示： 从涨跌城市来看，71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。与上月相比，6月份价格环比上涨的城市数量较上月减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与月持平，6月份价格下跌的城市数较上月增加9个，其中跌幅在1%（含）以上的有35个，较上月增加5个。

2014年7月1日中国指数研究院发布的研究报告显示： 同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7236元/平方米，环比下跌0.86% 综观：同比、环比都是下跌声，可谓惨淡

问题： 从1998年算起，如果是投资于房地产的投资人，或是购房早的人，肯定是赚了个盆满钵满。估计也是回报率最高的一个行业了。 这同时说明，房价的涨幅过快，或者说房价的绝对价位可能有些高了，进一步延伸则可理解为房子已经异质了：建房不是让人居住，买房也不是为居住。 所以，就有了涨跌的讨论。

二、正反观点(本年3月份后) 面对这一事实，看法并非一边倒，持上涨与下跌的观点都有，专家、开发商、代表政府的相关人员及民众等不同群体均非一个调。 除少数人涉及利益站队的问题外，多数人还是基于对客观事物的判断。对与错则是另一回事。

（一）持上涨的代表观点 贾康(财政部财科所所长) 秦虹(住建部政策研究中心主任) 九江房地产官网 房价下跌对老百姓没好处 未来几十年上涨曲线的大模样不会改变 秦虹(住建部政策研究中心主任) 我们对当前以及中期房地产市场还是有信心的.未来城镇化的发展,稳定的经济增长以及消费结构的升级,仍将为房地产市场发展提供空间. 九江房地产官网 九江的房价怎么会下跌呢？ 这基本是政府的声音

（一）持上涨的代表观点 有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间——任志强（华远地产董事长） 只要GDP增长保持7.5%，一线城市会有10%的上涨，二线、三线城市则有5%的上涨——许家印 这是代表开发商的声音

（一）持上涨的代表观点 在中国最保值与最理智的投资方式是房地产——郎咸平 2014年3月份中国居民房价上涨预期趋强，35个城市居民房价预期指数64.65分，较上一年提高9.66分——中国经济实验研究院调查报告 这是专家意见 这是居民的预期

(二)持下跌的代表观点 吴敬琏说(5月28日接受第一财经日报记者采访):不担心房价降不下去,更担心楼市崩盘. 石小敏(中国经济体制改革研究会副会长,5月5日,他在全球移动金融大会上演讲,认为中国增长模式气数已尽,楼市下行房价下跌是必然) 陈志武(耶鲁大学)\丁远(中欧国际工商学院)\著名经济学家马光远\财经名嘴牛刀\美国等外媒等则认为中国房价泡沫严重,房价将下降,甚至是暴跌、崩盘.

三、房价上涨与下跌的力量对比 上涨的支持力量: 地方政府的支持 开发商支持 积极推进的城镇化进程支持 家庭不断分裂及拥有住房的观念 狭窄的投资渠道 经济的持续增长 宽松的货币供应

三、房价上涨与下跌力量对比 下跌的支持力量： 房价收入比过高 一支独秀的房地产行业扭曲了中国经济结构 严重透支了居民未来的支付能力 高库存导致的去化周期较长 银行的担忧 租金过低 正在研究的物业税 持续的且快速的高增长(也该歇歇了) 一般民众的愿望（想买房的人或没有房的人）

上涨的力量1：政府 地方财政对土地的高度依赖： 2010年,在两轮房市调控之下,全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高,同比增70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高,为76.6%,这一比例是空前的,反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

这个力量强大，我们希望政府保持清醒，不要走老路 上涨的力量1：政府 地方债务偿还主要是靠土地 有地方反映80%的财政收入，来自于建安税费 拉动地方经济增长的引擎 地产开发是一个短平快项目 适合普遍创新能力不足的实情 中国的创新能力不足，中国制造却没有中国芯，象华为、格力、联想这样的企业实在是太少。培养扶持这样的企业时间太长，与政府的任期不匹配。 这个力量强大，我们希望政府保持清醒，不要走老路

上涨的力量2：开发商 作为商人与卖家,自然希望房价上涨. 但面对现实,不同的商家战略决策会有所不同: 一类还是很冷静的,如万科副总毛大庆认为楼市已进入了下半场 一类则仍持乐观的态度,不到南墙不死心,甚至到了南墙心不死 捂盘 死扛 不到资金转不动时绝不主动降价. 开发商在失去定价格时,想高价是 不可能的,因为市场不会买账.

上涨的力量3：积极推进的城镇化 积极推进城镇化,是新一届政府的重大政策 城镇化进程(难以准确估量): 国家统计局的数据:城镇人口占36% 媒体报道及有关的学术文章则说是50%左右. 发达国家的城镇化率一般为70% 这是一支很强的需求力量，至少从 上两个数据的差异可看出目前游荡 在城市里的人群已达14% 但他们的购房欲望与购房能力有多大？

上涨的力量4：家庭分裂速度 家庭是住房的基本单位,家庭数量的多少直接决定了住房的需求数量. 相关数据: 中国家庭人口平均数从1990年的3.96人/户下降为2010年的3.10人/户(六普),并在不断的下降中. 中国的城市家庭新增户数从2000年的约700万户上升到2008年的约1100多万户.而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套. 但同时也进入了老龄化

上涨的力量5：狭窄的投资渠道 中国居民的投资渠道总体上来说是狭窄的，尽管去向有实业类、证券类、黄金珠宝古玩字画类等，但收益真可能是房地产类。 实业类投资环境不是很好，利润率并不高。人行从2006年开始的5000户企业调查数据显示，目前企业的销售成本利润率由危机前的10%降到目前的5%。 金融证券类中参与度高的股票就很糟糕，熊冠全球 黄金，中国大妈集体被套；珠宝古玩等则太专业了，且投资金额巨大。 优化

上涨的力量6：经济持续增长 这是最大的支持力量。 改革30多年来，中国经济高速增长。新一届政府提出7-8%的目标。看起来，7%就是一个底线，若要实现两个100年梦想、十八大提出的居民收入翻番目标，再结合科技含量不高的增长实际，估计合理区间就是7-8%，并会维持相当长一段时间。 反腐、车改、八项规定等的出台，除了别的政治意义外，另一个重要原因，我判断就是为下滑的经济增速做准备，国家实在是没有那么的钱供他们挥霍了。 两者相关度高，是否会同时换档？

上涨的力量7：货币供应一路向宽松 改革开放后的货币政策，总体上表现为宽松。 广义货币供应量M2从1978年的1159.1亿，到2012年达到103万亿，新一届政府执政一年半后，现已达到了116万亿。 货币超发及对经济的影响，留待经济学家去研究，我们看到的则是货币流通量很大。 超常的货币增发,是否是推动房价等 资产泡沫的罪魁祸首?

上涨的力量7：货币供应一路向宽松 年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 M2 1159 1458 1842 2186 2589 3075 4146 4884 6261 7664 GDP 3624 4038 4517 4860 6301 5957 7206 8989 10201 11954 年份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 M2 9288 10919 15293 19349 25402 34897 46923 60750 76094 GDP 14922 16917 18598 21662 26651 34560 46670 57494 66850 年份 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 M2 90995 104498 119897 134610 158301 185007 221222 253207 GDP 73142 76967 80579 88254 95727 103935 116603 136515

上涨的力量7：货币供应一路向宽松 2003-2013年，GDP年均速增10.2%，GDP名义值由12万亿增到57万亿，10年间总量增长了近5倍；同期的M2累计增加了92万亿，目前已升至116万亿，相应中国经济货币化程度（M2/GDP）升至203.5%，2003年以来累计升幅超过了40%。 同期中国债务总量（包括政府、企业、居民）累计增加93万亿到131万亿。债务负担率（债务/GDP）累计提升幅度超过80% 货币供应象瀑布飞泻

下跌的力量1：房价收入比过高 这是目前研究房价是否过高的最主要的一个指标，也可以说是房屋定价的主要依据。不是数学题，没有绝对解，一般是拿国际做比较。 国际上一般是：（1）房屋总价为家庭收入的4-6年，（2）每平米的单价约为月收入的2倍。 江西省2013年职工平均年收入36000，按双职工计算，6年总收入432000。 月收入3000，可接受的价格是6000元/平方米 官方公布的统计数字是否有水份？ 收入是否被平均了？

下跌的力量2：破坏了经济结构 过高的房价挤占了消费，内需不足。 人行2009年调查： 高按揭严重透支了购房者的未来收入，也恶化了现实和潜在购房人群的未来收支预期，不利当前和今后消费的扩大。 人行2009年调查： 65.2%的居民认为房价“高，难以接受” 43.1%的城镇居民在安排支出时选择“更多地储蓄”

下跌的力量2：破坏了经济结构 吕政（社科院学部委员）： 高房价抑制多数普通劳动者的刚性需求和改善性需求； 高房价加重了以居住为目的的购房者的经济压力，套住了两代人的消费能力，阻碍了国经济产业体系的协调发展； 高房价抬高了工商业成本，削弱了中国经济竞争力； 高房价使进城务工农民难以转为市民，阻碍了城镇化的进程； 高房价对建设创新型国家具有颠覆性的破坏作用； 高房价促使社会财富向少数人集中，加剧了财富分配不公。

下跌的力量3：严重透支了未来的支付能力 20年辛苦赚来的钱,以及20年后将要赚的钱,都变成这栋房子了,哪里还有钱消费? 现在的年轻人买房多数是靠父辈付首付的,高房价吸走了普通百姓二代人的财富. 好在中国人民很节俭

下跌的力量4：去化周期较长 按2013年的土地供应可建造的房子,并以2013年已销售的房屋面积进行计算,有人估计可供5年的销售. 随着销售的下滑,可确定的一个事实是去化周期普遍被延长了,但各地不一样.有人估计沈阳要22个月,多数都超过了12个月.

下跌的力量5：收紧的信贷 银行信贷收紧 1-5月开发商到位资金46728亿元，同比增长3.6%。去年同期增速为32%。在上述资金来源中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。 银行对按揭个贷一是延长审批时间，有报道6个月还批不下来；二是利率从原来的7折变为上浮5-10%。这一改变，有人测算过，房价涨幅若低于8%，买房是不合算的。

下跌的力量6：租金过低 中国房屋出租的租金较低，不及按目前的市价卖出存放银行的利息。 以九江为例，较好市区及地段100平的精装房屋租金约1200-1500元/月之间。房屋价格按5000元/平，装修按10万计算，存入银行利息加贴水约为2.5万元，而租金最高不过1.8万元。 上海的情况、深圳的情况也差不多。 事实上，2011年后随着限购政策的出台， 投资性需求渐渐退出了购房者行列。

但这是一个趋势,政府不可能长期能够依赖土地收入 下跌的力量7：物业税开征 若开征物业税，持有物业的成本将会很高，会大大减少那些不以居住为目的的持有者。两套房占有者将会大大减少。 不过，现在言它还为时过早。一是它必须要有公开的房屋产权登记的完整信息，二是房屋要有准确的估价体系。 估计还要若干年才能完成, 但这是一个趋势,政府不可能长期能够依赖土地收入

下跌的力量8：长增长后的调整 长增长后，一般会有个调整，对什么都一样，即一般所说的没有只涨不降的市场。 这不是调整的充分理由,但符合事物一般的发展规律,如若房价本身没什么太多的泡沫,经过短暂的无关痛痒的调整,就会迅速拉起来.

下跌的力量9：百姓的降价愿望 对未购房、或准备购房、或希望改善住房条件的百姓而言，都希望房价降下来，可以理解，但愿望不是左右市场的力量。 实际上，在物业税开征之前，很多人是不希望房价下降的。这反过来，也说明房子需求仍较旺盛。 愿望的背后，也反映了百姓的无奈及 购买力的不足。民众实在是承受不起呀！

四、浅见拙识 综观现状,结合涨跌力量分析,可得出如下拙见: 1. 房价拐点已现,从6月开始基本可确立调整确立. 2. 不会出现深调,更不会崩盘 比较赞成下面的说法: 房地产“弯腰捡钱的时代已经过去了”。 “楼市进入了下半场” 房地产已进入白银时代(告别黄金时代)。

为什么说拐点已现? 楼市泡沫破裂一般都经历了“房价滞涨-成交萎缩-房价暴跌-持续低迷-房企破产-业主抗议-缓慢复苏”等过程。 现滞涨达到6个月，交易萎缩5个月，部分房价开始走低(全国连续2月,有的为4个月)，购房者的观望情绪很重，个别房企已宣告破产，个别楼盘也出现了维权的情况。周期若是来临，一二年是走不完的。 前两次是房价的调整是非主动的，而是政策打压和货币收缩的结果，此次则完全是市场主动作出的调整，性质完全不一样。 所以，可以判断市场拐点已现。

为什么说拐点已现? 其他促其进一步下跌的理由： 投资型需求将会撤离（成本高， 房租低，出手难） 高库存将终结高房价（供过于求） 银行收紧信贷及加息将提高开发商的融资成本和购房者的购房成本 成交萎缩明显，房企以价换量成主要趋势 到6月份，除上海等29城外，全国各地的房价均已出现松动(百城中的71%)

为什么说不会出现深调？ 57*16%=9.12 57*25%=14.25 （1）政策不允许 房地产对中国经济的作用太重要了，房地产及相关产业占到中国GDP的16%（也有说25%），如果房价过低，房地产投资降速过快，GDP的降速也是非常快的，中央政府已定了7.5%的基调，最低也得保7%。若再考虑地方政府债务，更不允许。 就连一向看空中国房地产的陈志武先生在6月份的一次演讲中也说：“在政府干预下，中国房价短期内难以大跌”。 事实上，到目前为止，房子降价了多少？只听雷声，难见雨点。打响降价第一枪的杭州6月环比也不过降了2%强.

为什么说不会出现深调？ （2）需求仍较旺盛 国人根深蒂固的住房拥有观念。“拥有重于居住”，甚至“房子变成了婚姻的条件”。 据测算，二、三线城市70%的城镇人口拥有住房，但还有30%的人没有，再加上城镇化推进，农民工进城购房；改善性需求以及少量的投资性需求，需求的绝对量仍然很大。 武汉房价从1月的7019涨到4月的7067,一家总部位北京的开发商,上半年在武汉的销售额完成了40亿元就是明证。 70%不准，超一半可定 关心房价的人都是有潜在需求的. 若对房价很敏感,则说明需求旺盛.

为什么说不会出现深调？ （3）经济增长会逐步稀释目前的高房价 经济增长伴随着的是收入的增长，若按收入的一定比例用于住房开支，给定这个比例，随着收入的增长，意味着住房开支也将不断增长。在居住面积不会无限增长的基本假定下，居民可接收更高的房价，这样，房价就得到了稀释。 M2依然充裕，习李履政一年半，M2增加13万亿。超量的货币供应量，房价进一步稀释。 有收缩,上月首次出现降速

为什么说不会出现深调？ （4）中国楼市根本不会出现崩盘的可能性 按现行政策，首套房首付比例为30%，二套房则高达60-70%，根本不会出现弃房现象。除非现在的房价下跌幅度达到30%以上. 这与美国的零首付制度是完全不同的，所以，在中国，绝不会象美国的两房一样引起金融危机。 当下，房企出现土地购置与开工的负增长，正是国家调结构的好时机。目前的这种楼市冷却, 正是中央政府所希望的.

为什么说不会出现深调？ （4）中国楼市根本不会出现崩盘的可能性 且看境外专家怎么说： 先锋投资在伦敦的新兴市场债务基金管理人叶兰-西迪柯夫（Yerlan Syzdykov)说: “我们的安心来自于,我们看到中国政府正在采取行动——他们没有无视正在发生的情况。这也是为什么会有走走停停的政策——一方面，他们希望冷却这个市场，另一方面，他们又不希望伤害到经济增长。” 美林证券经济学家陆挺说： “可能会有小开发商的大量破产，但是不会导致一次大崩溃”

为什么说不会出现深调？ (5)国人的观念会逐步改变 现在国人买房时追求大、市中心，面对不断高涨的房价总是怨声载道，要求政府出面打压，随着时间的推移，这些观念都会改变的。 小户型不影响幸福生活 住市郊同样可以过幸福的生活，市郊房子的升值潜力可能还更大 这样，刚需会起来，他们实在是等不起。 怨天尤人是没有用的，还是自己高唱国际歌 一旦确认得到真正的实惠，该出手时就会出手。

寄予理想的调整方式 房价很可能的走势是U调整，而不会出现深调,更不会出现崩盘。理想的状况是跌幅在25%左右止步复苏(即跌至2011年的水平)，最可能的持续时间3.5年左右(即2017年走向复苏)。

希望调整幅度为25%左右 第二次调整后,09年开始回升,到11年又站在了一个高位,经过短暂的调整,2013年强劲上涨了20%,所以希望退回到11年的水平. 从11年到现在涨了差不多30%,返回来大概要下跌23%,这是一个比较理性的下跌空间. 若下跌超过25%以上,则属深度调整,这是中国经济难以承受的. 调整的过程将是缓慢的,下跌才刚刚开始.3个月后全国可能迎来降价潮，金9银10将不再。

希望的调整时间3.5年左右 此次调整是市场主动进行的调整,按照一个周期来说,一般会超过3年以上,但中国经济发展的要求及需求实际,估计完成了一个周期后就会复苏,时间不会拖得太长,也就是这个时间长度. 这个时间正好是新政换届,经过几年的改革,希望中国的经济结构调整到健康状态,步入良性合理的发展轨道,在下一个执政的5年保持健康稳定的发展,实现第一个百年梦想. 就各届政府而言,在其执政期间都有一个快速发展阶段,一般是在执政的第3年后,本届政府因接手时畸形的经济结构,加上较为清醒的认识,可能会在第5年进入快速发展通道. 到时,经济发展了,收入增长了,结构合理了,房价较为理性了,小康目标也就实现了.这是举国上下祈盼的结果.

五、相关问题解读 涉及楼市的问题很多，仅列12个

1. 双向调控 来源: 3月4日，两会期间，时任住建部长姜伟新在记者提问时，透露的房地产调控政策。

（1）双向调控的各方解读 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫：所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

（1）双向调控的各方解读 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为含义可能有三：一、注重区域分类指导，房价热的城市必须严调(比如一线城市)，不热的城市可保持平稳，甚至放松(比如三四线城市)；二、一方面抑制不合理住宅需求，另一方面增加住房用地和住房有效供应。三、一方面调控商品住宅市场，另一方面强化住房保障。 至今日，并无具体的说法。但都在用。

（2）实际执行的调控思路 时下执行的方针还是基于2013年4月24日全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新在部署2014年工作时提出的基本政策思路： 注重分类指导 探索发展共有产权住房 强化市场监管

2.政策制定者的基本看法 房价确实有些高，有一定的泡沫，房地产过热，需要冷却。 默许延续了上届政府的限购等调控政策 叫停不少地方的有关救市政策 现在的泡沫不能破，只能挤，在冷却房地产的同时，不要伤害经济增长，更不要危及金融系统。 央行喊话（希望提高百姓的购房能力） 定向降准（并非剌激房地产，但有部分会传导）

判断中央政府不会出手相救，也是判断楼市拐点的重要原因 2.政策制定者的基本看法 中央政府出手相救的概率较小 到目前为止，对经济总量采取的是微剌激，强调的是稳增长、调结构。 境况与2008年迥然不同 08年发生了美国金融危机 强剌激留下的严重后遗症，正是本届政府所要面对的 4万亿作用时间较短，2.0版则更短 十八大强调市场对资源配置起决定性作用 面对正常的市场行为，若一出现下滑就出手相救，政策权威受到挑战，经济结构也会愈发畸形 温总强剌激 强总温剌激 判断中央政府不会出手相救，也是判断楼市拐点的重要原因

3.限购是否取消 呼市已全面取消限购，并已得到中央默许。 拙见： 大量的二、三线城市将会效仿，并使限购流于形式 一线城市暂不会（分类指导的意义） 限购抑制的是投机投资性需求 市场回归理性了,限与不限没什么意义 拙见： 限购是反市场的行为，迟早会全部取消 牛刀狠话：这是李稻葵这些脑残们出的馊主意 取消限购救不了市，作用极其有限 限购档不住上涨，放开也不能阻止下降 一旦下降趋势成立，不会有人愿主动买套 昨日叶檀撰文说要永远取消限购 谢作诗更有意思的说法

4. 去化周期有多长 很难精确计算 中国银河证券结论： 媒体报道：呼市37个月，沈阳22个月。 不知道多长是正常，但超过12个月肯定是长了 应该是库存与销售量相比，看消化库存要多长时间，分子不断在变，分母也在不断变，数据都不精确，真不知道中国目前到底有多少房子？ 中国银河证券结论： 以最近半年的平均销售量衡量的楼市(不含开发商未推盘)静态去化周期,为13.3个月。库存与去化周期均处于历史最高水平。 媒体报道：呼市37个月，沈阳22个月。 不知道多长是正常，但超过12个月肯定是长了

5. 物业税的开征及影响 开征时间尚早 一把双刃剑 条件一时难俱备 是政府稳定的财政收入来源 是房地产市场的杀手锏 房屋财产信息公开阻力重重 住房估价体系难建立 小产权房的关系未理顺，农民的自住房又怎么办？ 一把双刃剑 是政府稳定的财政收入来源 政府定会强力推行，以保证稳定的财政收入 是房地产市场的杀手锏

6. 谁来替代房地产支撑GDP? 目前，中国尚没有摆脱投资拉动经济增长的基本模式。

6. 谁来替代房地产支撑GDP? （1）棚户区改造 今年计划改造470万户以上，预计完成投资超过1万亿元，目前国家已经出台相应的支持政策，随着住建部部长的换帅，推进速度将加快。 中国房地产研究会副会长胡志刚认为，鼓励和引导民间资本参与棚户区的改造对解决当前经济问题，可谓是一石三鸟：既能保持GDP增长在不低于7%下限的基础上促发展，又能在确保稳增长的前提下调结构，还能拉动投资，满足民生需求。

6. 谁来替代房地产支撑GDP? (2)铁路投资 (3)电网投资 (4)核电投资 4月30日,中国铁路总公司召开会议部署2014年铁路工作会议,将铁路建设总投资金额上调到8000亿元以上. (3)电网投资 国家电网,今年计划完成固定资产投资4035亿元,其中电网投资3815亿元,较2013年增长12.9%. (4)核电投资 <核电中长期发展调整规划>,设备投资4800亿 非常遗憾，投资驱动依旧是阴魂不散

7.房价下跌对银行的影响 据彼得森研究所（美国两大智库之一）发布的研报，房价纵使下降50%，银行仍可象之前10年一样进行相对常态化运营。 房价下跌40-50%，不良贷款率仅增长3.8至5.6个百分点 当前中国商业银行的不良贷款率为1%，纵使房价下降50%，不良贷款率不过将达到6.6%，而在2007年，我国商业银行的不良贷款率就是6.6%。

7.房价下跌对银行的影响 央行3月末的数据能印证彼得森结论的可靠性： 人民币各项贷款余额74.91万亿 房产开发贷款余额3.78万亿 地产开发贷款余额1.12万亿 个人购房贷款余额10.29万亿 保障房开发贷余额0.78万亿 房地产贷款余额合计 15.97万亿 占比: 15.97/74.91=21.3%,假使全军覆没,仅占2成.

7.房价下跌对银行的影响 对房地产贷款结构的分析： 所以,彼得森的研究结论是靠谱的. 个贷10.29, 占房地产贷款64.4%,占各项贷款总额的比例13.7%. 首付首套比例为30%,下跌30%首套房才有违约的可能, 二套房首付比例为60%,下跌60%才有违约的可能. 最大的风险来自房地产本身开发4.9万亿贷款,若房价下跌过大,有可能形成不良贷款,但占比只有6.5%,这部分也不可能全军覆没,没一半,不良贷款率只增加3.2%多. 所以,彼得森的研究结论是靠谱的.

7.房价下跌对银行的影响 对银行真的一点威胁也没有吗? 也不是 利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款是对银行的一个威胁。这有两个部分： 对银行真的一点威胁也没有吗? 也不是 利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款是对银行的一个威胁。这有两个部分： 企业贷款 银行作价贷款时已打了7折, 影响不大 地方融资平台贷款（17.8万亿,其中13万亿来自银行) 地方政府是用土地抵押的,若楼市不景气,地价大幅下降,土地出让金必将减少,这是地方政府与银行都应高度重视的.

8.反腐调控不了楼市 王石说：反腐是最大的调控 言过其实 背后的深意 贪腐官员数量毕竟是少数，揪出来的更是少数，也不是每一个贪腐官员都是投资房地产的。相比于庞大的房产体量而言，贪腐官员抛售的房产实在是微不足道。 背后的深意 减少了官商勾结，减少了寻租，会降低开发成本和建安成本，从而可降低房价。

城镇化应是经济发展变迁的自然结果，政策摧生的只是强迁强拆 9.城镇化进程到底能拉动多少需求 发达国家的城市化率一般为60-70%.美国接近90% 我们国家按城市户口计算36%。对无城市户口的打工一族没有统计在内，若计算在内，估计数字是52%。 提升空间仍有，但不大。 现在的14%为什么没买房？买不起 新增的20%城镇人口，就一定买得起？ 如果有需求，对相当城市而言，他们现在也可买。 城镇化应是经济发展变迁的自然结果，政策摧生的只是强迁强拆

10. 一线与二三线城市哪个泡沫更大 专家反复说，一线城市是安全的，泡沫大的是二三线城市。 一线城市房价要坚挺性，但也不是铁板一块。 一线城市人口的吸纳能力是很强，但面对天花板的房价，他们就一定够得着？要知道，社会精英毕竟是少数。涌向一线城市的并非都是精英。 一线城市的房价有点离谱，以北京为最。 覆巢之下，没有完卵。近期北京、深圳的房价松动就是明证。

11. 人均收入是否是中等偏上？ 我国人均GDP 6700多美元。 GDP加上来自国外净要素收入，构成了国民总收入，由于国外净要素收入收支规模有限，人均GDP与人均国民收入往往相差无几。 但国民总收不是居民个人实际得到的收入，只有一部分。国民收入作为一个国家或地区新创造的价值，要在政府、企业、居民之间进行分配，三者的是此消彼长的关系。政府占比大，二是基尼系数0.473超过公认警戒线，收入被平均了，多数人远离中高应有的含义。 中国GDP增长的质量不高。

11. 人均收入是否是中等偏上？ 中国GDP增长质量不高。 增量产生过程中消耗的存量资产过多，“拆一栋楼是GDP，建一栋楼又是GDP，增量却只有一栋楼”（汪洋语）在我们那些精英的官员手里毁掉了多少这样的资产？失心的商人又建了多少豆腐渣工程？我们70年的房屋产权真有70年的质量？ 使用方向不同，其效果也不同：若有部分拿去搞重复建设，形成产能过剩，或有部分不得不用治理对资源环境造成的破坏，或用于打造豪华，或用于改造普通。不同的使用方向，效果是完全不一样的，所以，西方人游行总打着“请珍惜纳税人的钱”，我们的人民也要求“官员应对重大决策项目终生负责”。

12. 经济是否会持续增长 越千年，世界经济增长超7%的最长持续时间是25年（日本），中国已超35年，能否持续这么增长下去？ 看一下一般泡沫的形成过程： 贸易盈余-货币泛滥-汇率扭曲-经济繁荣-资产盈利上升-资产价格上升-经济继续繁荣-更多资金追逐资产-资产与资本回报率上升-市场预测资产价格继续上涨-更外围资金进入-资产价格预期上涨-市场被不断强化-市场情绪非理性-泡沫进行自我强化的白热化阶段。 现在看来，整个中国经济可能就有些泡沫。

12. 经济是否会持续增长 泡沫形成的过程比较长，但破灭则很快。 以世界最著名最疯狂的三大泡沫为例： 荷兰郁金香泡沫：形成3年多，破灭只有1周 1634年开始，1637年2月1周跌90% 英国南海股票： 1720年1月128英镑，9月1000英镑，12月129英镑 此后100多年，英国没有再发过一支股票。 美国佛罗里达的土地 1923年开始，1927年泡沫破灭。30年未涨回。直接造成了1929年的世界经济危机。

12. 经济是否会持续增长 中国不一定会陷入中等收入陷阱，但要为将会到来的回落做准备。 中等收入陷阱国家的10个特征： 增长回落或停滞、民主乱象、贫富分化、腐败多发、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、社会动荡、信仰缺失、金融体系脆弱。 盲目歌颂中国模式是很危险的 靠投资拉动的经济增长很难长久 权力配置资源的效率始终不如市场配置资源的效率，而且危害不小（产能过剩、创新不足、滋生贪腐、抑制消费） 前10年的运气太好了

经济增长的投资依赖 1.对投资需求过多: 2.政府投资的比重偏高: 3.非理性投资较多 发达国一般在20%左右, 新兴国家在40%左右 我国: 09年 10年 11年 12年 13年 66% 69.5% 66% 72% 78.5% 2.政府投资的比重偏高: 金三林: 政府投资占GDP的比重在05年达到5% 3.非理性投资较多 缺乏投资责任约束的投资,据测算,2012年,地方政府性债务对土地出让收入的依赖度达到37.23% 2013年,房地产投资占固投约20%

12. 经济是否会持续增长 目前，我们面临的挑战： 经济下行、国民经济运行效率下降、经济泡沫较严重、内需不足、投资依赖、创新驱动不足、产能过剩、资源环境压力大、要素成本上升、城镇化与工业化不协调、贫富差距大 可以说进入了敏感期，面临陷入陷阱的危险，对此必须引起高度重视，做好充分的准备，以便从容面对。

结语： 靠投资驱动的增长模式是到了该抛弃的时候，我们欣喜地听到，高层发出了不要唯GDP论的铿锵声音，要有高质量的增长，通过调结构的方式，实现中国经济结构转型。 房价下跌是一个契机，我们期待中国经济能借此机会浴火重生！

谢谢大家！ 祝各位身体健康、生活愉快！

思考题 你认为中国楼市的拐点是否来临？结合你所处的城市，分析其房价走势。