川信—俊发地产成都三圣乡项目集合资金信托计划简介 四川信托荣誉发行 时间：2013年4月

Contents 壹 信托产品简要 贰 融资方及项目介绍 叁 关于四川信托

壹 信托产品简要

交易对手:成都俊发兴业房地产开发有限公司(简称”成都兴业”） 信托产品摘要 交易对手:成都俊发兴业房地产开发有限公司(简称”成都兴业”） 01 信托规模：12亿(优先级6亿); 期限:1年 02 还款来源：成都三圣乡项目销售收入；集团调剂资金（补充） 04 资金用途：投资成都兴业股权（实质控制公司100%股权） 05 06 03 增信措施：成都兴业51%股权质押；项目用地抵押； 俊发地产及控制人担保；委派监管全程封闭管理；资金归集 07 07

信托交易结构

说明：本信托按年支付预期收益，到期还本。 信托预期收益 投资者预期年化收益率表 认购金额（万元） 预期年化收益率（%） 100（含）～300（不含） 9 300（含）以上 10 说明：本信托按年支付预期收益，到期还本。

风险控制 （1）云南俊发房地产有限公司（简称“俊发地产”）及其实际控制人李文斌提供连带责任担保。俊发地产成立于1993年，一级开发资质，全国百强房地产企业，云南省规模最大的房地产企业，创始人及实际控制人为李文斌。俊发地产深耕昆明市场，大部分为市区内的一二级联动项目，项目位置十分优越，土地成本低，产品品质好，有很强的综合市场竞争能力，目前在昆明、成都、贵阳等地开发有约30多个项目。截至2012年12月，俊发地产总资产292亿元，资产规模庞大，实力雄厚；销售收入96亿元，销售收入同比增长127%，经历多年的项目储备及开发，目前俊发的资产规模和业绩增长迅猛，处于爆发性增长阶段，发展前景良好。 （2）成都俊发提供成都兴业51%的股权质押担保，加上川信持有的49%股权，川信实质控制项目公司100%股权。 （3）我司对成都兴业实施主动管理：修改公司章程；委派1名董事，项目公司重大事项均需董事会所有董事一致通过；同时派驻1名现场管理人员管理公司证照及印鉴，对项目公司经营实行严格监管，资金实行封闭监管使用，仅限用于项目开发，偿还信托债务，及股东一致认可的对外投资等。

风险控制 （4）成都兴业向我司提交项目开发商业计划书，约定开发及销售进度表，如果项目实际开发进度远低于约定进度，而未有可行的解决方案，则我司有权选择采取以下一种或全部措施：1）重新选举成都兴业董事会；2）重新聘请公司经营团队；3）降价销售项目公司物业；4）要求各担保方承担还款责任或处置质押股权。 （5）资金归集：10个月末起，每个月末归集比例30：30：40。项目如分期募集，则资金归集也对应各期金额按上述比例归集。归集资金累计每次达到初始本金的30%可申请提前还款。

贰 融资方及项目介绍

交易对手介绍 成都兴业成立于2013年1月，由成都俊发100%控股，专门负责成都三圣乡项目（以下简称该项目）的开发经营管理等。成都俊发为云南俊发地产旗下的全资子公司，在成都开发有时光俊园项目，2012年8月至今累计销售5亿元，经营情况良好。俊发地产成立于 1998年，总部位于昆明，具有国家一级资质的房地产开发企业，目前为全国百强房地产企业。

交易对手介绍 中国房地产百强 西南地区前五的房地产企业 已开发建筑面积超600万方 在成都市开发有时光俊园项目，开发业绩良好 成都兴业 俊发地产 成都俊发 100% 实际控制人 李文斌 青羊时光俊园项目 东村三圣乡项目 中国房地产百强 西南地区前五的房地产企业 已开发建筑面积超600万方 在成都市开发有时光俊园项目，开发业绩良好 俊发地产旗下的全资子公司，实际控制人李文斌，主要定位于三圣乡项目开发； 注册资本1000万，本信托成立后增资至7.84亿元

2011年成都与周边省会城市经济房地产市场情况对比表 成都介绍 2011年成都与周边省会城市经济房地产市场情况对比表 城市 人口（万人） 经济（亿元） 建成区面积（K㎡） 人均GDP（元） 房地产投资总额（亿元） 商品房销售量（万㎡） 商品房销售均价（元/㎡） 人均商品房购买量（㎡） 所在省份常住人口 城市常住人口 所占比例 所在省份GDP 城市GDP 太原 3,593 424 12% 11,100 2,080 19% 330 49,113 312 423 7,865 1.0 西安 3,743 851 23% 12,391 3,864 31% 359 45,390 1,003 1,088 6,777 1.3 郑州 9,388 886 9% 27,232 4,913 18% 355 55,467 924 1,557 5,704 1.8 成都 8,050 1,407 17% 21,027 6,855 33% 483 48,714 1,596 2,801 6,466 2.0 均值 6,193 892 15% 17,938 4,428 25% 382 49,671 958 1,467 6,703 1.5 成都是国家历史文化名城和西南地区特大中心城市, 近年经济增长势头良好，2011年GDP6855亿元，增长15%，在15个副省级城市中排名第4，GDP增速排名第一。2012年前三季度GDP6001亿元，增长13%，主要经济指标增幅在副省级城市中继续保持领先。对比西安、郑州等其它中西部省会城市，成都以其广阔的经济腹地、庞大的人口基数、强大的经济凝聚力及良好的营商环境，获得社会众多好评。2011年，成都在中国服务外包城市投资吸引力评估中排名第一位。成都开始亮出了“西部经济核心增长极”的锋芒！

成都东村规划 成都东村总体规划了“一环、两轴、三岛、一中心”的整体空间格局，构建独具特色的台地城市风貌，将聚集形成传媒产业聚集区、影音娱乐产业聚集区、动漫游戏产业聚集区、文博艺术聚集区四大功能组团。成都东村位于成都中心城区的东南部，距双流国际机场15分钟车程，是成都市城市向东向南发展的重要方向，地处成都平原与龙泉山脉之间的浅丘区，台地特征明显。拥有面积达1600亩的青龙湖和水量充沛的东风渠，是成都市中心城区范围内唯一的大面积生态湿地。城东东村具有优良的区位优势。

项目位置 三圣乡项目位于成都市锦江 区东村片区，成都东村以三圣 花乡为依托，拥有200亩湖景 风光、1000亩自然生态湿 地、16000亩城市绿肺，是成 都市中心城区范围内唯一的大 面积生态湿地 临近成龙大道等主干道、地 铁2号线和规划中的地铁4、7 号线，交通便捷 片区开发成熟，楼盘销售情 况良好，片区普通住宅毛胚均 价7000～8500元/平方米，主 要客户为经商人士、中高级管 理人员、公务员等群体

项目周边住宅楼盘——绿地中心468馆 2013年3月23日，成都地标性建筑绿地·468公馆迎来第三批次盛大开盘。从8点到9点30短短一个半小时内，排号购房者已超过600组，开盘当日3小时内，468套房源全部售罄，售价9000元/平米。项目户型以75-102平米户型为主。

项目经济技术指标 项目规划经济指标 序号 科目 单位 数量 第一期 第二期 一 二 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 项目净用地面积 平方米 57,267 二 总建筑面积 317,607 196,403 121,204 1 地上总建筑面积 231,830 143,360 88,470 1.1 住宅建筑面积 143,550 100,350 43,200 1.1.1 18F住宅 1.1.2 33F住宅 1.2 非住宅建筑面积 88,280 43,010 45,270 1.2.1 2-3F商业 21,440 1.2.2 酒店式公寓 24,000 1.2.3 LOFT 42,540 21,270 1.2.4 物业用房 300 2 地下总建筑面积 85,777 53,043 32,734 三 综合容积率 4.05 容积率（住宅） 3.4 容积率（商业） 6 四 总体建筑密度 % 23 五 住宅建筑密度 16 六 商业建筑密度 45 七 机动车位 个 2,318 1,433 885 开发策略： 前期快速回收现 金流； 后期获取高边际 利润 产品类型： 一期：高层住宅、 2-3F商业、LOFT 二期：小高层住 宅、酒店式公寓、 LOFT 开发周期： 一期：2013年5月 -2015年12月； 二期：2013年11- 2016年6月

项目销售计划 项目收入预测表 项目 预计销售时间 产品类别 可售建筑面积 （平方米） 预计售价 （元/平方米） 2013年 2014年 2015年 2016年 第一期 2013年10月 33F住宅 100,350 7,500 45,158 30,105 2-3F商业 21,440 28,000 24,013 36,019 LOFT 21,270 8,500 9,040 车位（个） 1,433 120,000 8,598 5,159 3,439 第二期 2014年5月 18F住宅 43,200 29,376 7,344 酒店式公寓 24,000 9,000 21,600 9,500 12,124 8,083 885 5,310 3,186 2,124 合 计（销售收入） 259,717 54,197 140,165 59,791 5,563

担保方－俊发地产 俊发地产合并资产实力表（单位：亿元） 年份 总资产 净资产 合同销售收入 2010 134 35 36 2011 165 37 42 2012 292 74 96 俊发地产集团成立于1998年，在云南地区已经营长达14年，走上了“稳扎云南，辐射大西南，布局全国”的拓展之路。通过多年的努力和积累，“俊发”已成为云南地产界的知名品牌，获得了业界的多项荣誉，并于2010年成为云南省唯一跻身“中国房地产百强企业”的企业，其后三年排名逐年攀升，实力稳踞西南前五名，已开发建筑面积超600万方。近几年集团业绩增长迅速，新建项目的销售情况十分良好，现金流能力较强，存货项目也多处于区位优良的地段，变现能力很强。俊发集团未来发展潜力巨大，对外担保能力较强，能够为本信托计划提供充足担保。

财务状况 俊发地产合并财务概况（单位亿元） 报表日期 2012/12/31 2011/12/31 2010/12/31 2012年/2011年增长率 货币资金 16 4 9 300% 存货 160 96 76 67% 投资性房地产 35 26 23 35% 长期借款 43 34 26% 预收款项 52 22 53% 总负债 218 128 100 70% 所有者权益总额 74 37 100% 总资产 292 165 134 77% 营业收入 55 21 53 162% 毛利润 24 11 15 118% 利润总额 8 19 175% 调整后资产负债率（结转预收账款） 63.76% 63.44% 65.73% --- 毛利率 43% 50.28% 28.47% -- 公司近年销售收入稳步增长，合同销售收入从2010的42亿到2012年96亿。由于公司土地成本低廉、成本控制能力较强，公司实质盈利能力很强，2012年毛利率43%，作为对比，保利地产2012年毛利率36%，同期云南俊发毛利率高于保利地产约20%。

2010-2012年连续三年中国房地产百强企业； 2010年度纳税十四强企业； 2011年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10； 主要荣誉 2010-2012年连续三年中国房地产百强企业； 2010年度纳税十四强企业； 2011年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10； 2010年度经济发展先进企业； 2012年中国最佳幸福社区实践案例； 博鳌论坛-2012中国最具影响力地产企业； 2012年中国物业服务百强企业； 2012年中国物业服务百强满意度领先企业； 2011年度领军房企； 2012-2013年昆明最美房企； 黄金十年昆明最具影响力房企等等。

集团架构 24 1 1 3

销售业绩 在房地产行业深耕十四年，俊发地产已取得骄人业绩：先后在昆明主城核心区先后开发翠湖俊园、水晶俊园、世纪俊园、时光俊园、金色俊园、星雅俊园、香樟俊园、SOHO俊园、七彩俊园、金尚俊园等20多个高品质房地产项目，累计开发建筑面积约612万平方米。其中1999年开发的翠湖俊园不仅创造了销售上的奇迹，更已成为昆明地产版图中的地标式建筑。同时，公司已在大理、成都、贵阳、海南、新加坡等地启动项目，向国内外铺开网络。俊发已经走上了“稳扎云南，辐射大西南，布局全国”的宏伟之路。通过多年的努力和积累，“俊发”、“俊园”已成为云南地产界的知名品牌。

说明：作为本地开发商，俊发地产熟悉市场、项目拓展能力很强、成本低，绝大部分项目区位均十分优越 主要在售项目 俊发地产近年部分主要在售项目概况表 序号 区域 项目名称 近三年销售面积（万m2） 近三年销售金额（万元） 建筑面积（万m2） 目前销售均价（元/m2） 1 昆明市五华区 空间俊园 33,291 67,031 4.8万 20000 2 昆明市盘龙区 金尚俊园 194,749 166,474 60.9万 8500 3 滨江俊园 373,294 373,190 95万 10000 4 七彩俊园 359,342 415,753 100万 12000 5 昆明市官渡区 俊福花城 77,678 283,563 9.5万 36000 6 滇池华府俊园 60,052 71,899 28万 7 香樟俊园 108,099 88,425 6.5万 8000 8 昆明市呈贡新区 风华俊园 350,636 91,688 41.4万 2600 9 时代俊园 17,674 10,163 231万 5800 10 白龙潭俊园 106,512 60,865 42万 5700 11 成都市青城区 时光俊园 66,618 51,008 21万 8200 说明：作为本地开发商，俊发地产熟悉市场、项目拓展能力很强、成本低，绝大部分项目区位均十分优越

昆明主要在售项目分布 项目分布图 1、项目集中于主城区，位置优越，拓展实力较强； 2、采取“高品质，快速周转”的开发战略，经营水平较高； 3、项目较为集中，管理便利，进一步提高开发效率；

俊发地产现存项目未来3年现金流预测表（单位：万元） 未来经营预测 俊发地产现存项目未来3年现金流预测表（单位：万元） 名 称 现存项目累计预计值 13年~15年累计 2013年 2014年 2015年 销售收入 8,802,174 6,005,746 2,151,463 2,190,942 1,663,341 开发支出 7,936,707 4,651,044 1,609,900 1,942,614 1,098,530 净现金流入 1,314,938 1,384,701 571,562 248,328 564,811 据预测，俊发地产2013～2015年在建项目共计27个（不含期间战略新增项目），预计累计实现现金流入600亿元，累计实现净流出465亿元（含预计土地款支出），净现金流138亿元，发展势头良好，现金流能力很强，本信托计划的补充还款来源充足。

信托计划总结 1、借款人成都兴业，股东背景强大，业务基础稳定，有丰富的房地产开发管理和销售经验，项目条件优越，开发前景良好，有充足还款能力； 2、担保方俊发地产为全国百强房地产企业，云南地区知名房企，一级开发资质，经营稳健可靠，综合开发实力强，企业财务结构合理，具备14年丰富的经营房地产业务经验，在昆明市场竞争力极强，市场拓展渠道顺畅，土地成本低廉，近几年销售增长迅速，有很强的担保实力。俊发地产2012年度总资产292亿元，销售收入96亿元，预计2013年销售200亿元，项目区位优越且大部分在建在售，变现能力强，升值前景好。本次贷款由俊发地产及其实质控制人提供连带责任担保，总体风险可控。 3、第一还款来源—三圣乡项目处于成都副中心的成都东村文化创意产业区，拥有成都市中心城区唯一大面积生态湿地、临近多条地铁线等优越的区位条件，发展空间巨大。经测算，项目总销售收入26亿元，税后利润4.5亿元，盈利能力较强；信托期间内的销售收入25亿元，为预计最大信托贷款金额的4.2倍，偿还能力较强。抵押物优质且流动性强，必要时我司可进行快速处置，充分覆盖本信托贷款，风险可控。

叁 关于四川信托

受托人简介 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模将近1000亿元，在国内信托行业有较高知名度。 刘沧龙 13亿元 成都市锦江区人民南路18号川信红照壁大厦 www.schtrust.com 法定代表人 注册资本 注册地址 公司网站

受托人简介

四川信托 真我博爱 四川信托 笃行致远 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。 品牌文化 服务理念 四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。 四川信托 从心启程 做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。 服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。 四川信托 笃行致远 我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。 追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。

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