房屋权属转移契税政策解读 2011.04 .28

契税 契税是指在土地使用权、房屋所用权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

征收范围 依据《条例》规定，属于契税征收范围内的房屋权属转移行为如下： 房屋买卖； 房屋赠与； 房屋交换。 关于房屋所有权转移：商品房、二手房 非征税范围：房屋使用权转移

征收范围 以下几种情况转移房屋权属均视同房屋买卖或房屋赠与征收契税。 以房屋作价投资入股； 以房屋权属抵债； 以获奖方式取得房屋权属； 以预购方式或预付集资建房款方式承受房屋权属。

纳税义务人 承受房屋所有权的单位和个人 具体包括各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织和个人。 外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及香港同胞、澳门和台湾同胞等，只要承受我国境内的房屋所有权，也是契税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。

计税依据 计税依据的确定则分以下三种情况： 房屋买卖：计税依据为成交价格。 房屋赠与：计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格确定。 房屋交换：计税依据为所交换房屋的价格的差额。

计税依据 为防止瞒价逃税，《条例》规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当地市场价格确定。 关于明显低于市场价格并且无正当理由

税率 契税采用幅度比例税率。 《条例》规定各地税率幅度范围为3％－5％，具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内根据本地区实际情况确定。 辽宁省现行税率根据《辽宁省契税暂行实施办法》的规定，税率为4％，其中个人购买普通住宅为3% 。

减免 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征契税； 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税； 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税； 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

减免 关于减免税后改变用途 《条例》规定：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关房屋的用途，不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税款。

应纳税额的计算 房屋买卖 应纳税额＝成交价格×税率 房屋赠与 应纳税额＝该房屋的市场价格×税率 房屋交换 应纳税额＝所交换房屋的价格的差额×税率

纳税义务发生时间 纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天 。 具有房屋权属转移合同性质凭证：指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

纳税期限 纳税人应自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 在契税征收机关核定的期限内交纳税款。 房屋：目前是在办理房屋所有权证前缴纳契税。

纳税地点 契税的纳税地点为土地、房屋所在地的地方税务机关。 市内四区：由地税局直属局统一征收。 各县（市）区：由各县（市）区地方税务局负责征收。

征收管理的相关规定 纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税。 纳税人办理纳税事宜后，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。 对纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属转移变更登记手续。

政府限购令细则出台后，个人购买房屋契税税率是怎样规定的？ 契税税率为4%，对个人购买普通住房的税率为3%。------《辽宁省契税暂行实施办法》（辽政办发〔1999〕61号） 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。------《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号)

目前大连市普通住房标准是如何规定的？ 目前，大连市市内四区（包括高新园区）普通住房标准如下： 小区容积率1.0以上； 房屋建筑面积144平方米以下; 房屋价格每平方米10，000元以下。 上述三个标准必须同时具备。 除市内四区（包括高新园区）外，其他县（市）区自定普通住房标准。

如何认定是否为家庭唯一住房？ 唯一住房认定以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，家庭成员名下都没有住房（包括：房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等）即为唯一。 -----转发《辽宁省财政厅 辽宁省地方税务局 辽宁省住房和城乡建筑厅<转发财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知>》（大财法〔2010〕1083号）

购房人无契税纳税记录时，应如何开具家庭住房情况书面证明？ 在大连市行政区域内申报购买家庭唯一普通住房的纳税人，经地税部门查询无纳税记录的，由房地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。对跨行政区域购买家庭唯一普通住房的纳税人，应同时提供其户籍所在地和住房购买地房地产交易管理部门开具的家庭住房情况书面证明，以确认纳税人购买的普通住房是否为家庭唯一住房。 不属于家庭唯一普通住房的纳税人，申报缴纳契税前不需要到房地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。

户籍所在地无法开具家庭住房情况书面证明怎么办？ 如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。 诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。 ------《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）

近期纳税人常问的一个问题 去年办理商品房贷款时，代办机构按1.5%计算契税并收取相关费用，为何今年2月办理产权证时按3%缴纳契税？

关于纳税人问题的答复 大连市契税政策是从2011年1月17日调整的，此前办理缴纳契税的，契税税率仍按原标准执行，即个人购买普遍住房的，契税税率为3%，减半征收。此后办理缴纳契税的，契税税率按《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定执行，个人购买普通住房，符合家庭唯一住房条件的，才能按1.5%的税率缴纳契税，不属于家庭唯一普通住房的，按3%的税率缴纳契税。

政策实例 某居民房屋被拆迁，获得拆迁补偿款80万元，该居民在甘井子区以100万元购买一处100平方米的商品房，此住房为该居民家庭唯一住房，该居民应缴纳多少契税？

实例解析 按照政策规定该居民购房价格超过拆迁补偿款，因此应对超过部分征收契税；该住房单价不超过10，000元，面积小于144平方米，大于90平方米，符合普通住房标准且为家庭唯一住房，适用契税税率为1.5%。 该居民应缴纳契税：（100万元-80万元）×1.5%=0.3万元

现行常用政策 关于政府征用 、占用土地、房屋权属 关于土地房屋被县级以上人民政府征用、占用，纳税人重新承受房屋、土地使用权，对成交价格中相当于政府补偿价款的部分免征契税，超过部分按规定征税。

现行常用政策 关于被拆迁居民重新购置住房 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 ------ 《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号） 拆迁后回迁：与上述政策一致

现行常用政策 关于继承 法定继承人继承房屋产权，不征收契税。 非法定继承人继承房屋产权，按照赠与征收契税。 关于法定继承人 关于非法定继承人

现行常用政策 关于离婚后产权证办至一方 离婚后将产权证办至一方，属于房屋共有权的分析，无论产权证办到谁的名下，都不征收契税。 前提：房屋所有权共有