社會住宅減徵地價稅之必要性 第六組 １００２０５０６２財政四 黃敏柔 １０１２０５０３５財政三 吳昌錦 １０１２０５０４６財政三 楊雅婷 １００２０５０６２財政四　黃敏柔 １０１２０５０３５財政三　吳昌錦 １０１２０５０４６財政三　楊雅婷 １０１２０５０６０財政三　王　恬 １０１２０５０９２財政三　許裕欣

大綱 壹、前言 貳、研究動機 參、本文 肆、結論 伍、文獻參考 陸、組內分工 一、淺談社會住宅 二、住宅法第二十條之缺失 三、現行有效之政策 四、建議未來修改方向：參考英國住房財產稅減免 肆、結論 伍、文獻參考 陸、組內分工

壹、前言 台灣的社會住宅定義 另外，住宅法第二十條提到民間興辦之社會住宅於興建以及營運期間，得予適當減徵地價稅。 住宅法第三條：社會住宅為由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並提供至少百分之十以上比例出租於具特殊情形或身分者之住宅。 另外，住宅法第二十條提到民間興辦之社會住宅於興建以及營運期間，得予適當減徵地價稅。 在此兩條法令下，我們將探討社會住宅減徵地價稅之必要性。

貳、研究動機 自2011年實行以來，並未使社會住宅的數量大幅增加，也未改善弱勢族群的居住權利，同時，如果該法條繼續實行或是日後政府大力宣導，將造成更嚴重的問題。 以下我們將從各個面向探討社會住宅減徵地價稅之必要性，分別提出現行住宅法20條之缺失、現行有效之政策，最後參考國外案例來提出未來修改方向。 但在社會住宅減徵地價稅的部分，我們發現台灣實行結果並沒有達成租稅公平以及造成所得重分配的惡化

參、本文 一、淺談社會住宅 二、住宅法第二十條之缺失 三、現行有效之政策 四、建議未來修改方向：參考英國住房財產稅減免

一、淺談社會住宅

社會住宅定義 廣義：社會住宅在歐洲又稱「社會出租住宅」，是指政府直接或補助興建、民間擁有之合於居住標準的房屋，強調只租不賣精神，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。 狹義：根據住宅法第三條，社會住宅定義為「指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少百分之十以上比例，出租予具特殊情形或身分者之住宅」不過，目前台灣現有之社會住宅有符合此法定規定者，尚未有實際案例存在。

台灣社會住宅適用對象 分類 1. 社經弱勢 2. 身心弱勢 3. 階段性弱勢 依住社會宅推動聯盟推估，2010年上述弱勢民眾人數至少占全國總戶數16.50%。且尚不包括單親、災民、中低所得者、失業勞工、離家就學學生、離鄉就業青年、新婚夫妻與未註冊的潛在弱勢戶等。

社會住宅的必要性 １、政府須確保全體國民「住者適其屋」 ２、台灣房價居高不下 ３、弱勢民眾在住宅市場上所面臨的困境

台灣目前的房屋使用情況 １、 空屋率高 ２、(廣義)社會住宅比率低

 住宅數  家戶數  空屋率  自有率  租用率  社會住宅比率  台灣  8,319,742  7,731,348  19.3% (或 10.63%)  79.2%  10.9%  0.08%  日本  57,586,000  51,951,000  13.1%  61.9%  38.1%  6.1%  韓國  14,677,000  17,574,000  --  54.2%  5.1%  香港  2,629,600  2,389,000  4.3%  52.0%  48.0%  30.5%  美國  132,845,000  115,226,802  13.6%  65.3%  34.7%  5%  英國  27,614,000  26,442,096  ~3.3%  64.2%  34.4%  18.2%  荷蘭  7,266,295  7,512,824  4.2%  56.2%  43.1%  32%  澳洲  9,139,110  8,181,750  10.2%  64.3%  28.7%  4.5%

二、住宅法第二十條之缺失 （一）地主受益、行養地招商之實 （二）減少地方稅收 （三）興建社會住宅誘因不足 （四）相關配套措施不足

住宅法第三條：社會住宅為由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。 由上述兩個有關社會住宅之法條，可得知房東可以透過提供百分之十以上比例的住宅出租於特殊情形或身分者，便可以減徵地價稅（各縣市減徵之比例不同）。這項政策出發點為提供資本擁有者誘因，促使社會住宅之興建，使得社會之弱勢族群有房屋居住，達成社會雙贏的現象，但實行下來，透過資料顯示，發現此項政策並未使社會住宅的數量大幅增加，同時並未改善弱勢族群的居住權利，間接造成所得重分配的惡化。以下，我們區分為多項因素來探討為何此項政策並非有效。

住宅法第二十條：民間興辦之社會住宅於興建或營運期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得予適當減徵。前項減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查（細節可參考各縣市民間興辦社會住宅減徵地價稅自治條例）。

（一）、地主受益、行養地招商之實 面對此項減徵地價稅的優惠，地主為了取得此稅式支出而興辦社會住宅。 但在財產稅理論的基礎下，我們知道資產擁有者通常較資產使用者擁有較多財富，故減徵地價稅的這項稅式支出，明顯給地主好處。 當此好處實際上大於弱勢族群居住於社會住宅所獲得的好處時，明顯背離了改善所得重分配以及維持社會正義的初衷，加劇了社會上的貧富差距。

（一）、地主受益、行養地招商之實（續） 另外，地主可能透過減徵地價稅的機制來行養地之實。 尤其對於大房東而言提供至少百分之十以上比例的房屋來興辦社會住宅並不困難，而減徵地價稅的部分卻能使大房東減免全部土地30%之地價稅（細節可參考各縣市民間興辦社會住宅減徵地價稅自治條例），明顯不成比例，造成地方政府財政收入的短缺，或是藉此招攬商業財團，透過此項稅式支出來賺取利潤的分配。

（二）、減少地方稅收 根據住宅法第二十條可以知道減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，故地價稅所減徵的比率由地方政府機關衡量地方建設支出來訂定，使得地方稅收必會減少，不應該以減少地方稅收的方式來推行中央政策。

（三）、興建社會住宅誘因不足 住宅法第二十條 民間興辦之社會住宅於興建或營運期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得予適當減徵。 地價稅稅負不高－ １、地價評定問題(公告地價) ２、兩價分離(公告地價、公告現值) ３、減免範圍過廣(自用住宅用地面積) (地價稅與土地增值稅之探討，2002) ★ 現今地價稅的負擔原本就不高，以減徵地價稅的方式來鼓勵民間興辦社會住宅根本沒有足夠誘因

（三）、興建社會住宅誘因不足（續） 住宅法第二十一條 民間興辦之社會住宅……前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時，應將依本法取得之優惠及獎勵金額結算，報直轄市、縣（市）主管機關核定，並繳交全數結算金額；其有入住者應於安置妥善後，始得由該直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關塗銷社會住宅之註記。 １、優惠與獎勵全數還回 ２、將全部的住戶妥善安置 ★變相懲罰當初興辦社會住宅的承辦人， 勸退其他想興辦社會住宅的意願者

（四）、相關配套措施不足 以臺北市出租國宅為例－ 當承租戶無力繳交房租，在公平及使用者付費之原則下，仍尋法律途徑加以解決 →社會住宅承辦人需花費金錢時間 尋求法律途徑 ★1. 轉為社會住宅後，政府仍以公平及使用者付費為原則解決問題？2.將社會住宅租金欠繳戶納入社會救助體系，協助負擔租金？ 3.設置其他相關配套措施，保障社會住宅承辦人的租金來源和營運收入？

三、現行有效之政策

住宅法修正草案（103/12/18） 一、房屋所有權人將房屋出租予依本法規定接受政府住宅租金補貼者，於房屋出租期間所獲得租金中之政府補貼額度部分，免併入綜合所得總額課徵所得稅，並依稅捐稽徵法第十一條之四規定，定明實施年限。（修正草案第12條之1） 二、列本次修正條文之施行日期。（修正草案第54條）

政府 僅有10,000-4,000=6,000須納稅 6,000*t 4,000 10,000 房東 房客

現行補貼條件 滿20歲 申請人家庭組成狀況符合下列一項即可： 2.與直系親屬設籍同一戶。 3.單身年滿40歲。 1.有配偶。 2.與直系親屬設籍同一戶。 3.單身年滿40歲。 4.父母均已死亡，戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力之兄弟姊妹需要照顧者（其兄弟姊妹應為單身）。 申請人、配偶及戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅。 戶籍地 家庭成員家庭年所得應低於下列金額 家庭成員財產應低於下列金額 家庭年所得 每人每月 平均所得 每人動產 限額 非住宅之不動產限額 臺北市 138萬元 5萬1,779元 15萬元 876萬元

住宅法修正草案與社會住宅減徵地價稅之比較 稅式支出效果 直接打入房客 僅圖利房東 稅基之侵蝕 國家政策補貼 侵蝕較多地方稅基，降低地方財政自主性 實施難易 簡單統一 各地方條例標準不一，較龐雜 民間興辦社會住宅的推行 規定清楚，補貼易得 有條文的地方政府少

研究成果參考 在租屋市場的部分，觀察整體租屋負擔能力與所得分配最低40%家戶單位的租屋負擔能力，結果顯示政府提供「租金補貼」的政策效果最為顯著，其餘「租金支出抵減」和「提供社會住宅」等政策對改善效果較為有限。 蔡佩倫，2011，購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策，國立政治大學財政研究所碩士論文。

四、建議未來修改方向： 參考英國住房財產稅減免

英國「住房財產稅」減免 一、徵稅主體和物件： 二、計稅依據 由房子的業主或租客（如果房屋是出租情況，則由租客繳納） 按房產價值徵收 房屋價值由價值評估機構進行評估，估價的基礎是每所住宅基於某些估價假設在那時的市場價格。

英國「住房財產稅」減免（續） 三、減免政策 1. 折扣： 2. 優惠： 3. 傷殘減免 只有一處住房、只有一位成年人25% 兩處以上住房、只有一位是成年人50% 學生、醫生、學徒、受培訓的年輕人等，免除此稅 某一成年人與醫生合居一所住房25% 2. 優惠： 低收入納稅人（最高可達100%） 3. 傷殘減免

英國「住房財產稅」減免（續） 四、與台灣住宅法20條相比 英國（住房財產稅） 台灣（住宅法20條） 相同 地方稅 相異 稅基 房地合一 土地 徵稅對象 居住人 土地所有人 減免設計 不同減免形式和優惠稅率 住宅法提到，細節另訂(目前制定好的縣市不多)

英國「住房財產稅」減免（續） 五、建議台灣住宅法修改方向 刪去住宅法第20條 努力推廣住宅法修正草案第12條之一 納入稅法的修訂 不直接 侵蝕地方稅收 努力推廣住宅法修正草案第12條之一 納入稅法的修訂

肆、結論 住宅法第二十條，提出透過減徵地價稅之手段來鼓勵民間興辦社會住宅，但我們認為法條並無存在之必要性。 我們歸納該法條主要有四大缺失，分別為地主受益、行養地招商之實、減少地方稅收、興建社會住宅誘因不足、相關配套措施不足。 反之，近日公布之住宅法修正草案，因免除對地方稅收造成的影響、符合簡單原則、又配合現行的補貼政策，我們認為這樣的效果是更直接、有效的。 所以呼籲政府應趁目前住宅法第二十條申請或適用民眾不多、實施成效還未普及時，改革該法，並可參考英國「住房財產稅」之實施方式，將弱勢民眾在住宅市場上所面臨的困境納入稅法的考慮範圍之內，透過住宅法、稅法雙管齊下的手段來達到全體國民「住者適其屋」的未來展望。

伍、文獻參考 社會住宅說帖。社會住宅推動聯盟。http://socialhousingtw.blogspot.tw/ 什麼是社會住宅。社會住宅推動聯盟。2010年10月4日。http://socialhousingtw.blogspot.tw/2010/10/blog-post_7547.html 臺北市社會住宅出租辦法。臺北市法規查詢系統。2013年10月17日。http://www.laws.taipei.gov.tw/lawsystem/wfLaw_ArticleContent.aspx?LawID=P13F1001-20131017 民國97年至民國100年整體住宅政策實施方案。內政部不動產資訊平台。http://pip.moi.gov.tw/V2/Z/SCRZ0003.aspx?Func=F_D1&Key=21# 雙北房貸負擔率 高於港日韓。中時電子報。2014年7月31日。http://www.chinatimes.com/newspapers/20140731000023-260202 華昌宜（2011）＜飄流四十年---對台灣居住情勢及政策方向之簡要回顧＞ 黃耀輝（2002）＜地價稅與土地增值稅之探討＞，中華經濟研究院 張雅惠（2009）＜國民住宅轉型社會住宅之課題分析＞，土地問題研究季刊 住宅補貼-申請條件及家庭所得限制。內政部不動產資訊平台。http://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0106.aspx?KeyID=I120140704--635400635778772228 世界各國房產稅專題-英國篇。台灣搜房。2013年10月7日。http://www.soufun.com.tw/netc/chnews/printable.aspx?printId=2084 蔡佩倫（2011）＜購屋負擔能力、租屋負擔能力與住宅政策＞ 照片（三張）來自於社會住宅推動聯盟。https://plus.google.com/photos/110592103148971946032/albums?banner=pwa

陸、組內分工 壹、前言（許裕欣） 貳、研究動機（許裕欣） 參、本文 肆、結論（黃敏柔） 伍、文獻參考（楊雅婷） 陸、組內分工 一、淺談社會住宅（黃敏柔） 二、住宅法第二十條之缺失 （一）地主受益、行養地招商之實（許裕欣） （二）減少地方稅收（許裕欣） （三）興建社會住宅誘因不足（王恬） （四）相關配套措施不足（王恬） 三、現行有效之政策（吳昌錦） 四、建議未來修改方向：參考英國住房財產稅減免（楊雅婷） 肆、結論（黃敏柔） 伍、文獻參考（楊雅婷） 陸、組內分工

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