广东商业地产库存分析与建议 演讲者：黎庆文 华中区董事总经理 广州及郑州公司总经理 2016年3月29日 星期二

商业地产定义 广义的商业地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、酒店、写字楼等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 本次讨论聚焦： 办公楼（写字楼） 商铺（商业营业用房、商业物业） 反映广东地区的商业地产概况

广东商业地产的2015年 “库存压力” 与 “经营挑战” 倒逼 商业地产开发投资增速大幅降温； 行业本身开始积极调整与探索

商铺、办公库存增长明显拉升整体房地产库存 2015年广东房地产整体库存主要受到“商业、办公及其它”拉升，住宅库存反而微降 2015年期末，商业营业用房待售面积为全年销售量的1.9倍，去化压力尤其明显 万平方米 5,638 5,468 万平方米 4,470 3,453 2,640 1,988 数据来源: [广东省房协]

商铺、办公经营挑战加剧 招租困难 开业/交付 延迟 空置率 高企 降租、价恶性竞争 租金收益不保、新项目投入缩减

商铺、办公开发投资增幅骤降 2015年广东省整体房地产开发投资同比增长11.8%，增速比2014年放慢了5.9个百分点。 其中，商品住宅开发投资同比增幅仅下降了0.9个百分点；而办公楼与商业物业开发投资 额同比增幅分别下滑了25.5和20.6个百分点，成为整体开发投资大幅放缓的主要拖累。 数据来源: [广东省房协]

*包括：开发地产类金融产品，入股商业银行，社区金融…… 商业地产行业宏观面出现积极调整与探索 房企战略从“重开发”逐步向“重运营”调整： 从“纯销售”转为“租售结合、以租代售…” 积极“对接互联网、金融”，为运营各环节提供支持 “资产证券化”元年开启： 万达联手快钱推出“稳赚1号” 万科与鹏华基金推出内地首只公募REITs 截至2015年11月，国内存量资产证券化项目已300+只 *包括：开发地产类金融产品，入股商业银行，社区金融…… 行业并购加速，行业集中度与专业度提升： 2015年前三季度，国内房地产行业并购案达176宗，涉及金额已接近2014年全年的行业交易价值。 供应端调控：政府严控商办类土地供应 数据来源: [公开资料，WIND资讯，戴德梁行研究部]

广东办公楼市场： 存在问题（销售、租赁） “去库存” 建议

办公楼销售市场：短期内整体压力暂不大 2015年广东写字楼物业销售面积311万平方米，同比增长35%。整体销供比0.96。 年末写字楼物业库存待售面积220万平方米，大约占2015年总销售量的70%。 万平方米 % 数据来源: [广东省房协]

中长期办公楼“去库存”压力突显 对比2015年珠三角各城市的办公楼“施工面积”与“全年销售面积”可见：部分城市 在建的办公楼面积已经远超出当年销售量的10倍； 当然，施工面积中包括“自用”、“只租不售”的办公楼；此外开发商会根据市场情 况调整施工进度以“错峰出行”，因而“在建量”并不会集中反映到销售压力上，但 是“在建量”与“年销售量”之间的悬殊的确需要社会各界重视！ 数据来源: [中国指数研究院，戴德梁行研究部]

办公租赁表现分化，二线城市空置率大多超三成 省内一线城市甲级写字楼租赁表现尚且健康；二线城市优质写字楼出租率普遍不理想 万平方米 % 数据来源: [戴德梁行研究部]

办公楼“去库存”首要看需求动力增长源 服务业是办公楼，尤其是优质办公楼的需求主力 2015年广东省服务业发展基本面表现稳固：三大行业成为服务业增长引擎：包括以 ”互联网+” 为代表的新经济、金融，与房地产等; 与此同时，自贸区 、一带一路、新 城镇的深入推进也为办公空间需求提供了更多的动力源 历史新机遇更将助力产业增长 自贸区 挂牌 一带 一路 新城镇化 数据来源: [广东省统计局]

办公楼“去库存”还需政府与市场自身协同发力 【1月18日，广东省国土资源厅】： 严控商业地产项目，商品房和商业地产库存压力过大的地区要减少甚至停止这类供地 【2月28日，广东省人民政府】: 广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-18） 从供应、需求 双向助力 办公楼 “去库存” 【3月24日，财政部、国家税务总局】： 全面“营改增”试点实施办法出台；企业购置不动产可抵扣相应税收 【分城分策，更多创新有待探索】：针对个别库存压力严峻的城市，尝试更多、更灵活的政策支持；比如四川新政：待开商业用地可经审批转为商品住宅用地 【开发商、运营商自主创新】：“联合办公”、“众创空间、孵化器”、互联网+、金融+…

广东商铺物业市场： 存在问题（销售、租赁） “去库存” 建议

商业空间需求受到消费增长放缓与电商挤压 2015年广东仍然稳从消费第一大省，社会消费品零售总额同比增长10.1%，增速比 2014年放慢了1.8个百分点。 限额以上网店零售额同比增长52.9%，占社会消费品零售总额的2.6%。 亿元 % 数据来源: [广东省统计局]

商铺物业销售负增长，库存攀至高位 2015年广东商铺销售面积479万平方米，同比下降2.4%。整体销供比0.81。 年末写字楼物业库存待售面积887.9万平方米，大约是2015年总销售量的1.85倍。 万平方米 数据来源: [广东省房协]

购物中心开业“一再推迟”，2016或迎“井喷” 2015年全省新开36个优质购物中心，建筑面积共计297万平方米，同比减少15%。 受经济下行、招商不力等影响，推迟开业不断发生；个别城市甚至原本计划2015年新开 超过10家购物中心，但最终全年没有新开业。 含“历史遗留开业任务”在内，2016年珠三角九大城市开业总面积为2015年的2.4倍。 品牌争夺战将更为激烈！ 数据来源: [戴德梁行研究部]

品牌空间拓展需求改变，租金收益受考验 保持扩张： 举棋不定： 创新崛起： 战线收缩： 实体商业招商不得不在品牌扩张意愿、品牌流量吸引度、品牌承租力之间寻求艰难平衡 保持扩张： 快时尚 个人护理 餐饮 影院 儿童业态 举棋不定： 普通服装鞋帽品 牌 钟表首饰 家居电器 …… 创新崛起： 跨境电商实体店 电商实体店 微百货 创新生活体验店 战线收缩： 奢侈品 百货 超市 小米体验店、 乐视体验店 美的城市客厅、 时代地产体验店….

库存积压、经营困境与缩水的租金收益令投资者却步，因此： 消费增速放缓、电商冲击效应明显…… 库存积压、经营困境与缩水的租金收益令投资者却步，因此： 对于商铺（商业）而言，中短期内： “运营”课题大于“去库存”！

运营先行，创新解决商业库存问题 【长期资金筹措】： 拓展资金渠道、结合项目运营阶段目标，拟定资产证券化方案，并借鉴成功案例（如：越秀房托REITs） 【O2O融合】: 联结线上平台，实现优势互补；深刻理解网购“痛点”(如退货率高），通过更多线下服务增强客户黏性 迎接 “持久战” 创新运营、管理 实现中长期收益 为商业物业增值 然后考虑退出机制 【深耕体验】： 结合大数据，针对需求特点营造差异化社交、场景体验 【探索“泛商业”业态】： 与文化、旅游、医疗、科技、教育等跨界融合 【根据市场需求改变用途，活化物业】： 在政策法规支持的前提下，改变原有的商业用途…

商场改变用途的案例一：百货改创意办公总部 美国波士顿；广告巨头Havas Arnold公司全球总部 20世纪的百货大楼Filene，21世纪的最富创意性的办公空间 1楼仍为商铺，2-7楼为办 公空间 640名员工；超过60个合 作区域——开放空间 1912年开业，吸引了1/3的波士顿人 2006关闭 2013年提交改造方案，2014年完成 资料来源: [联商网]

商场改变用途的案例二：百货改公寓 美国罗德岛普罗维登斯Arcade，改造耗资700万美元 改造后商场的1层是17间精品店和餐厅，2、3层则是45间小而美的公寓，公寓面积 20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。 资料来源: [联商网]

商场改变用途的案例三：香港工厦“活化”措施 问题： 经济转型，传统制造业北移，不少私人的分层 工业大厦现已空置或使用率偏低，浪费资源。 至2011年底，私人分层工厂大厦的总面积约为 1 720万平方米，空置率为6%，空置楼面总面 积约104万平方米。 机遇： 约七成工厦位处于非工业地带，大部份位于 「商贸」地带。 大部分工厦楼龄低、建筑要求严谨、位置适 中、设计灵活 酒店、商业、住宅、办公需求增长强劲，而 新增供应相当有限 宗旨： “善用工业大厦”：配合香港不断转变的经济 和社会需要”——香港发展局 资料来源: [香港发展局网站]

香港工厦“活化”措施细则：重建或整幢改装 2010年4月1日至2016年3月31日 相关政策措施: 过去十年引进了规划措施，如：扩大工厦 的准许用途、把大约250公顷合适的过剩 工业用地改划作其他用途。 促进在非工业地带内重建工厦的措施（针 对30+年楼龄，需补地价） 促进在「工业」、「其他指定用途」注明 「商贸」(「商贸」) 或「商业」地带内整 栋改装工厦的措施 中期检讨后的优化措施(2010年底至 2011.9) 进一步优化措施（2013年后）：包括整幢 改装或鼓励重建 2016年3月底措施到期，因为目前工厦空 置率已经大幅降低 位于「工业」、「商业」或「其他指定用途」注明「商贸」地带的工厦，而楼龄不少于15年； 申请须由大厦全部业主提出； 大厦改装后，不得增加总楼面面积及不得超过准许上盖面积的限制，以及规划机制下的建筑物高度限制； 在豁免期间，大厦不得回复作工业用途； 大厦将来重新发展时须缴付十足市值土地补价。 有关措施的截止申请日期为2016年3月31日。 资料来源: [香港发展局网站]

依据：分区计划大纲图地带用图区划-OZP Zoning Q&A：工厦可否改装作住宅用途？ 只有座落于容许住宅用途的地带内的楼宇，才可作住宅用途。 在「商业」地带，住宅用途并非经常准许的用途，须向城市规划委员会 申请规划许可。 城市规划委员会会考虑的因素，主要包括拟议的住宅发展是否与邻近现 存工厦的运作相容。其他相关的因素，例如拟议计划的具体内容、地区 人士及各有关政府部门的意见，均会在审议规划申请时被充分考虑。 如有必要，展开公众谘询程序，修订《建筑物条例》，加入新用途… 资料来源: [香港城市规划委员会网站、香港发展局网站]

香港工厦“活化”措施实施情况

我们可以从香港“工厦活化措施”借鉴什么？ 需求导向 数据精准，把握全局 开放务实 有据可依，但保持灵活 与时俱进 实时回顾，修订调整

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