公寓大廈管理條例 暨其施行細則 主講人：王天源

講師 王天源 簡歷 現職： 中華民國公寓大廈管理服務職業總工會講師 中華大學土木系建築組博士候選人 臺北市建築管理工程處 經歷： 臺北市建築管理工程處 臺北市政府工務局水利工程處 國立臺灣海洋大學河工系博士班進修 金門沙美老街保存案發起人之一

◆課程大綱 第一章 總則 第二章 住戶之權利義務 第三章 管理組織 第四章 管理服務人 第五章 罰則 第六章 附則

壹、總則 ◆公寓大廈管理條例之立法目的 ◆公寓大廈管理條例之主管機關 ◆相關用辭定義

◆公寓大廈管理條例之立法目的 第一條 為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，特訂定本條例。本條例未規定者，適用其他法令之規定。

◆主管機關的權責 1.研訂公寓大廈管理條例相關子法及解釋函令。 2.辦理管理服務人(登記證及認可證)的管理及訓練業務。 3.訂定公共基金提撥之比例或金額。 中 央 主管機關

◆解釋函令

◆主管機關的權責 地 方 主管機關 1.受理公寓大廈管理組織報備 2.協助指定召集人或管理負責人 3.辦理公共基金提存公庫及撥付 4.協辦公共設施及設備移交 5.公寓大廈爭議事件調解 6.住戶未遵守事項為必要之處置 7.管理組織違背法定職務之處置 地 方 主管機關

◆管理組織報備

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆公寓大廈 （※3.①） 指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 ◆公寓大廈相關用辭定義 ◆區分所有 （※3.②） 指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 專有部分 共用部分

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆專有部分 （※3.③） 指公寓大廈之全部或一部，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆共用部分 （※3.④） 指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆約定專用、約定共用 ◇ 約定專用部分（※3.⑤） 指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 ◇ 約定共用部分（※3.⑥） 指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

住 戶 ◆公寓大廈相關用辭定義 ◆住戶 （※3.⑧） 指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 。 住 戶 區分所有權人

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆區分所有權人會議 （※3.⑦） 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項召集全體區分所有權人所舉行之會議。

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆管理委員會 （※3.⑨） 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

◆公寓大廈相關用辭定義 ◆管理服務人 （※3.⑪） 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或 管理維護公司。

貳、住戶之權利義務 ◆專有部分之使用與限制 ◆周圍上下外牆之使用限制 ◆共用部分及其使用限制 ◆公共基金與費用之分擔

◆專有部分之使用限制 ◆專有部分之自由使用（※4.⑴） ⊙區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

◆專有部分之使用限制 ◆不得違反共同利益（※5） ⊙區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

◆專有部分之使用限制 ◆依核准用途及規約使用（※15） ⊙住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關處理，並要求其回復原狀。

◆基於共同生活之限制 ⊙住戶違反規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。（※16.⑷）

周圍上下外牆 使用之限制

◆周圍上下外牆使用之限制 ⊙共用部分使用範圍限制（※8） 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

共用部分之使用限制

◆共用部分之使用限制（※7） ⊙公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。並不得為約定專用部分。

◆共用部分之使用限制（※7） 約定事項不得違法： ⊙約定事項違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 ⊙不得排除或逾越法律明定之義務，不得限制或干涉區分所有權人對其專有部分自由使用收益、處分。 ？

◆共用部分之拆除或重大修繕 （※11） ⊙共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 ⊙前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

◆修繕、維護、管理費用之負擔（※12） ⊙專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

公共基金與費用分擔

◆公共基金與費用分擔 ◆公共基金的來源（※18.⑴） ⊙公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。

◆公共基金與費用分擔 ◆公共基金的儲存與運用（※18.⑶） ⊙公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。 ⊙第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。

≠ 公共 管理費 基金 ◆公寓大廈財務的管理與運用 ⊙規約範本第10條－公共基金、管理費之繳納 ⊙規約範本第11條－管理費、公共基金之管理及運用 共用部分之修繕改良或拆除 來源不同 公共 基金 用途不同 ≠ 管理費 區分所有權人會議決議動支 分帳管理 催繳方式

規約之訂定內容

◆規約之訂定與內容 ◆規約的定義 （※3.⑫） ⊙公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

◆規約之訂定與內容 ⊙有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。（※23.⑴） ⊙規約之訂定及修訂應經區分所有權人會議決議。 ⊙公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。（※56）

公寓大廈 公共事務 附屬設施 管理使用 約定 事項 共用部分 管理使用 住戶權利 義務關係

◆規約內容應載明事項 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力： 1、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 2、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

◆規約應載明事項 3、禁止住戶飼養動物之特別約定。 4、違反義務之處理方式。 5、財務運作之監督規定。 6、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 7、糾紛之協調程序。

參、管理組織 ◆區分所有權人會議 ◆管理委員會 ◆管理負責人

區分所有權人會議

◆區分所有權人會議 ◆會議定義 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項召集全體區分所有權人所舉行之會議。

◆會議的種類與開會時機 ⊙第一次區分所有權人會議 新建的公寓大廈(84.6.30後建造) 建築物所有權登記之區分所有權人與區分所有權比例均達半數以上時，起造人應於三個月內召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。(※28.⑴)

◆會議的種類與開會時機 ⊙定期會議 每年至少應召開定期會議一次(※25)

◆會議的種類與開會時機 ⊙臨時會議 1.重大事故由管理委員會或管理負責人請求者。(※25.⑵) 2.經區分所有權人及區分所有權比例合計均達1/5，以書面載明開會目的及理由請求召集者。

◆區分所有權人會議出席與決議 （※31、※32） 委託他人代理 原則 出席：2／3 決議：3／4 代理人無限制 20歲以上 以書面委託 事前提出 得限制範圍

◆區分所有權人會議之通知 （※30） ⊙第一次會、定期會議、重新開議 1、10日前通知。 2、書面載明開會內容。 3、管理委員之選任事 。 3、管理委員之選任事 。 　 ⊙臨時會 1、10日前通知。 2、書面載明開會內容。 3、有急迫情事得以公告2日以上為之。 　 ⊙管理委員之選任事項 應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議 提出。

◆區分所有權人會議之出席資格 1、區分所有權人。(※3) 2、區分所有權人書面委託之代理人，但任一代理人之區分所有個數或區分所有權比例任一項累計均不得超過全數1/5。（※27） 3、住戶需陳述意見者。(※33)

◆區分所有權人會議 ◆開決議額數 1、出席數(佔應出席數) 2/3 表決數(佔出席數) 3/4 (※31) 1、出席數(佔應出席數) 2/3 表決數(佔出席數) 3/4 (※31) 　 額數包括： 　 (1)區分所有權人數 (2)區分所有權比例 2、開決議額數得依規約另行訂定。(※23)

◆區分所有權人會議「重新開議」的要件（※32） 2、議案未獲決議： 巳達公寓大廈管理條例法定開議數額，但於議案表決時經清點人數或(及)比例，因未達額數而獲未決議。 1、流會： 未達公寓大廈管理條例法定開議額數。 3、必須為同一議案。(不得有任何修正)

◆區分所有權人會議「重新開議」的程序（※32） 1、出席數(佔應出席數) 1/5 表決數(佔出席數) 1/2 2、決議事項15日內作成會議紀錄送達各區分所有權人，7日內若未有超過1/2以上書面反對，決議視為成立。 3、決議成立後10天日內書面送達及公告。

管理委員會

◆管理委員會 ◆管理委員會之定義 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。(※3～9) 管理委員

◆管理委員之任期 ⊙管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。 （※29.⑶）

◆管理委員會之權限 ⊙管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。 （※37） ⊙管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。 （※37） ⊙管理委員會有當事人能力。 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。（※38）

管理負責人

◆管理負責人 ◆管理負責人之定義 指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依 第28條第3項、 第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。

◆管理負責人 ◆管理負責人之權責 ⊙管理負責人準用公寓大廈管理條例第36條、第38條及第39條之規定。（※40） 第36條 管理委員會之職務（共13款） 第38條 管理委員會有當事人能力 第39條 向區分所有權人會議負責

肆、管理服務人 ◆管理維護公司 ◆管理服務人員

◆管理維護公司 （※41） ⊙公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。

◆管理維護公司 執行業務（※43） ⊙依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之管理服務人員並負監督考核之責。 ⊙應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務 。 ⊙應依業務執行規範執行業務。

◆受僱管理維護公司之管理服務人員 執行業務（※44） ⊙依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 ⊙不得將管理服務人員認可證提供他人使用或 使用他人之認可證執業。 ⊙不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。 ⊙應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構 、團體辦理之訓練。

◆未受僱管理維護公司之管理服務人員 執行業務（※45） ⊙依核准業務類別、項目執行管理維護事務。 ⊙不得將管理服務人員認可證提供他人使用或 使用他人之認可證執業。 ⊙應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構 、團體辦理之訓練。

伍、罰則 ◆處 1000- 5000元罰鍰之違規行為 ◆處 3000- 15000元罰鍰之違規行為 ◆處 1000- 5000元罰鍰之違規行為 ◆處 3000- 15000元罰鍰之違規行為 ◆處40000-200000元罰鍰之違規行為

陸、附則 ◆管理維護使用空間（※56） ◆公共設施及設備移交（※57） ◆共用部分讓售及設定專用之限制 ◆書面催告規定（※54）

◆管理維護使用空間 （※56.⑷） ◇依公寓大廈管理條例第56條第５項規定，92年12月９日前領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積。

◆共用部分讓售及設定專用之限制 （※58） ⊙公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。 ⊙公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

謝謝聆聽 敬請指教 王天源 聯絡電話：0920185212 tyw0213@yahoo.com.tw