2008年 台灣商用不動產投資市場回顧 劉學龍 董事總經理 2009年1月7日

全球投資市場遭遇的課題 國際經濟低迷 信貸市場緊縮 市場流動性差，交易停滯 投資者信心大幅受挫 前景不明朗，不知景氣何時觸底？ 資產價值縮水、企業倒閉或破產危機持續增加 信貸市場緊縮 放款的嚴格與緊縮預期將衝擊投資，恐對經濟復甦不利 台灣銀行建築貸款餘額今年以來成長率大幅下降 市場流動性差，交易停滯 價格認知拉距持續 跨國界(cross-border)交易大幅減少 投資者信心大幅受挫 市場負面訊息不斷傳出 投資者避險程度高

2008年台灣投資市場回顧 商用不動產交易金額由去年的1,136億元下滑至今年的 706億元，減少38%： 上半年度受去年買氣熱絡影響，賣方趁勢漫天喊價，市場買氣已轉趨觀望。 下半年度金融風暴後續效應持續擴大，全球投資信心下挫，信貸市場開始緊縮，投資行為更為謹慎。 過去兩年活躍於台灣的外資機構法人與私募基金缺乏追價意願且投資計畫更趨審慎保守，今年度投資交易量大幅減少，僅有ING購買全球人壽大樓一件外資投資之指標個案，約佔8.78%。 價格認知差距持續擴大買方等；賣方撐

2008年商用不動產投資類別 主要大型商用不動產交易總金額-706億元 *註：統計樣本主要指大型商用不動產(純辦/廠辦/飯店/零售/物流/倉儲等收益型不動產)成交案金額

2008年商用不動產投資者類別 37.04% 8.78% 62.96% 91.22%

2008年商用不動產投資者類別(續) 遠雄人壽以135.05億元居冠(19.13%)；其次為新光人壽的70.84億元(10.03%)

投資列表分拆 遠雄人壽 日期 標的 類型 金額(億元) 備註 Q3 信義區A1辦公大樓 預售純辦 129 整棟交易 Q4 南港區忠孝東路六段 廠辦 6.05 小計 135.05 新光人壽 Q1 美孚亞太通商大樓 純辦 5.26 松江路辦公室 2.25 Q2 亞矽科技大樓 13 致伸大樓 20 大眾電腦大樓 30.33 70.84

新光人壽標售/元利建設董事長與國泰金副董事長以私人名義得標 2008年主要大型土地交易案例 日期 投資者 標的 面積 (坪) 金額(億元) 備註 Q2 私人投資 信義聯勤基地 2,490.49 101.4 新光人壽標售/元利建設董事長與國泰金副董事長以私人名義得標 AIGGRE 台中市西區後龍段土地(全國飯店後方) 1,206.37 10.85 勤美集團售予AIGGRE Citadale 菲力浦新竹廠(竹北) 96,605 60 國泰人壽 台北市中山區長春段二小段土地 795 23.94 國有財產局標售 Q3 富邦人壽 信義計畫區A10街廓 1,928 36.77 地上權標售

亞洲主要華人城市A級辦公大樓租金走勢列表(2006~2009F) 年度 台北 香港 新加坡 北京 上海 成都 廣州 2006 2,366 8,239 5,535 3,054 3,332 1,277 1,651 2007 2,418 9,513 10,350 3,693 3,780 1,494 2,100 2008Q1 2,432 10,588 11,183 3,822 3,995 1,564 2,091 2008Q2 2,522 10,729 11,253 3,825 4,297 1,589 2,153 2008Q3 2,556 11,091 11,294 4,094 4,464 1,737 2,172 2008Q4 2,503 10,029 10,037 3,888 4,003 1,649 2,154 2009F 2,352 8,709 8,516 3,072 3,069 1,470 1,915 *註：1. 單位：元/坪/月 2.單位換算金額會因匯率而受到影響 3. F表預測值

亞洲主要華人城市A級辦公大樓租金走勢(2006~2009F) 08Q3~09年 跌幅預測 -8% -21% -25% -24% -31% -15% -11%

亞洲主要華人城市A級辦公大樓售價走勢列表(2006~2009F) 年度 台北 香港 新加坡 北京 上海 成都 廣州 2006 630,626 1,880,883 1,001,444 298,430 505,708 135,084 189,364 2007 674,791 2,248,331 1,701,292 368,465 609,840 151,168 288,237 2008Q1 711,805 2,595,176 1,812,161 385,899 699,051 183,846 325,882 2008Q2 738,146 2,749,721 1,818,273 390,630 708,129 181,164 314,954 2008Q3 740,850 2,835,588 1,824,152 424,571 752,042 194,594 328,026 2008Q4 690,759 2,564,111 1,621,142 378,366 674,359 184,758 318,431 2009F 644,678 2,200,758 1,440,198 336,016 568,709 159,354 283,104 *註：1. 單位：元/坪 2.單位換算金額會因匯率而受到影響 3. F表預測值

亞洲主要華人城市A級辦公大樓售價走勢(2006~2009F) 08Q3~09年 跌幅預測 -12% -22% -21% -21% -24% -18% -13%

結論與建議 就價格面說，台灣商用不動產仍具吸引力且市場穩定 2009年市場持續盤整，回 歸理性訴求，投資機會浮現 台北商辦市場在金融風暴所造成的衝擊相對較低 惟買賣雙方對於價格認知歧見仍大 2009年市場持續盤整，回 歸理性訴求，投資機會浮現 2008下半年受金融海嘯影響 ，賣方庫存與資金壓力負擔 已使得價格逐漸回穩，投資 交易稍有復甦。 逢低入市，在各項成本(取 得成本/建造成本)降低時進 場佈局，待景氣回穩時將可 獲得最大效益。

結論與建議 政策利多因素，可望刺激商用不動產發展 市場評比投資環境穩定 政府擴大公共建設投資-愛台12建設國際招商 兩岸大三通效益可望逐漸發酵 市場評比投資環境穩定 根據ULI所發佈最新的亞 太區不動產趨勢報告表示 ，台北市投資排名由 2008年的第16名，上升 為2009年的第5名，顯示 出投資環境穩定，儘管短 期內受金融海嘯影響，但 長遠來看商用不動產前景 仍樂觀。

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