講師：黃新美 Tel：2765-5392 　 信箱：99@ipland.com.tw 不動產投資應注意事項 -預售屋投資實務解析990921

壹、預售屋交易特性 一.具有高價值性 二.向購屋者籌措資金 不動產交易金額龐大，現行房地產買賣價格動輒上百萬，甚至上千萬，亦因具有高價值之特性，一般消費者終其一生僅有極少次交易，故購買經驗相當有限。 二.向購屋者籌措資金 建商於營建時為求能獲取充沛資金，除向金融機構融資貸款或與地主以合建方式取代購地興建外，另一部分資金來源即從購屋者繳交之定金與按期給付之款項取得。此項購屋者籌措款項進行房屋興建工程之行為，係預售屋交易制度之特有現象。

壹、預售屋交易特性 三.履約期間冗長 預售屋交易過程中，於締約至工程結束期間長達一、二年之久，在此期間購屋者須按期給付款項予建商，而對於該筆金額建商卻無提供任何擔保，其間若建商無法履約，購屋者所承擔之損失可能高達百分之百，可見預售屋交易對購屋者權利保護明顯不足。

壹、預售屋交易特性 四.交易標的物之不確定性 購屋者與建商簽訂預售屋買賣契約時，因標的物尚未興建完成，僅得藉由業者所提供之廣告或契約內容認識房屋概況，而無從實際掌控房屋資訊，使購屋者之利益處於風險中。 此外房屋興建前金融機構對資金之貸放不如成屋貸款金額來得明確，使建商風險升高；投資者於興建期間因市場利率、房價、租金之變動等因素，使預售屋交易過程中充滿變數且不確定。

壹、預售屋交易特性 五.特有之房地產廣告與代銷業 預售屋交易中必定會有的房地產廣告，對此一交易制度有推波助瀾之效，建商透過各種媒體管道行銷其商品，以喚起購屋者之注意。而因應預售屋銷售廣告之製作需求，進而興起在建商編制外獨立作業之新行業，即專為預售屋規劃行銷產品廣告並代為銷售之代銷公司。

壹、預售屋交易特性 六. 涉及法律種類繁多 不動產交易過程繁複，其中所涉及之法律種類眾多，舉凡如民法、消費者保護法、公平交易法、不動產經紀業管理條例、建築法、公寓大廈管理條例及目前尚在研議中的不動產交易法、住宅法等，雖適用法律繁多，難免有掛一漏萬，規範不全之處，因而產生糾紛。 鑑於預售屋交易金額相當龐大，購屋者大多以分期付款方式購屋置產，購屋金額預算事先可得而知而能自行控制；建商亦得藉此籌集部分建築資金，紓解銀行貸款之不易或不足。

貳、購買預售屋應注意事項 一.現場履勘＆確認建商領有建照執照 週邊公共設施的配置。 地形是否方正平整。 區位、區位、區位。 確認建商領有建照執照， 建築物的興建， 必須要領有建照執照， 才可以向建築管理機關申請開工， 始得對外銷售。

貳、購買預售屋應注意事項 二.買賣標的標示- 買賣契約中標示的買賣標的。 1 、依建照執照所載之不動產標示，及建商規劃之棟戶別作為買賣簽約的標的。 2 、建商與地主合建時，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約書並與建設公司簽立房屋買賣契約書。

貳、購買預售屋應注意事項 三.房屋室內的格局與建案配置 　建築設計圖的格局 陽台外推的格局 自行變更的格局

貳、購買預售屋應注意事項 三.房屋室內的格局-建築設計圖的格局

貳、購買預售屋應注意事項 三.房屋室內的格局-建案配置

貳、購買預售屋應注意事項 三.房屋室內的格局-陽台外推 新聞案例 2004年08月11日蘋果日報 千萬新屋變違建25戶控訴 陽台外推建房間 建商預售未說明 【張峻瑋、吳嘉億╱台北報導】全國房市買氣熱絡，民眾購屋小心買到違建！二十五戶民眾向曾經獲得建築金石獎的「麗源建設」購買預售屋，未料今年進住後，卻發現當時建商所指稱的房間、廁所，竟是陽台外推的大違建，住戶憂心新屋會被拆除而向消保官告狀，消保官認為建商涉及詐欺之嫌，已將全案交由台北縣警局調查。

貳、購買預售屋應注意事項 新聞案例 三.房屋室內的格局-陽台外推 二十五戶向消保官控訴的住戶指出，他們搬入新屋後，發現屋內的房間有大部分都是由陽台外推改建，但建商在售屋時卻完全未告知。該社區主委楊清波氣憤地說：「銷售平面圖上有一條虛線，沒想到那居然是陽台的範圍！」 住戶：簡直在騙人 楊清波說，銷售人員當初賣房子時，拿著廣告平面圖告訴他購買的房子有三房兩廳，當時他覺得三十一坪的規劃很完善，所以就簽約買下預售屋。沒想到等他搬進新家後，當他翻開建設公司的竣工圖，才發現三房兩廳中的一房，竟是陽台的空間改建。

貳、購買預售屋應注意事項 新聞案例 三.房屋室內的格局-陽台外推 黃先生的房子是四樓透天戶，原陽台的部分變成了廚房與廁所。

貳、購買預售屋應注意事項 四.建材及設備

貳、購買預售屋應注意事項 五.付款辦法及貸款額度 經濟日報2009/09/28 合資買屋 自備款抓四成 買不起房子，不少人乾脆三五好友一起合資購買，行庫主管建議，民眾若決定合購房屋，「自備款」最好準備四成較穩當，可避免買、賣雙方簽約後，向銀行房貸申請未能過關的窘境發生。 新聞案例

貳、購買預售屋應注意事項 六.開工、完工及交屋日期 七.完工後之管理維護及保固期限 中國時報2009/09/15 豪宅維護費高 買屋當心 近年來集合住宅流行飯店風，建商賣房子喜歡強調社區具有五星級飯店大廳、三溫暖等豪華設施，崔媽媽基金會呼籲消費者買屋時要留心這些氣派公設背後高額維護費，一旦建商餘屋賣完停止維護費，就是居民面對現實、美夢變噩夢的開始。 新聞案例

貳、購買預售屋應注意事項 新聞案例 八.土地建物產權登記事項 景美萬隆街： 神奇部落

貳、購買預售屋應注意事項 九.公寓大廈管理規範 十.稅費、移轉費用的負擔與節稅 買賣契約書中載明土地移轉年度或日期

貳、購買預售屋應注意事項 十.稅費、移轉費用的負擔與節稅 新聞案例 經濟日報2008/11/23 自備款加額外費用 一圓購屋夢 據實務經驗來估算，民眾購屋時，最好能在房屋總價之外，再準備至少占總價2%的現金，以支應產權過戶、交屋過程中諸項的費用。除了房屋價款之外，一般都還必須負擔契稅、產權過戶貸款各項規費、保險費、代書費等額外費用，這部分占房屋總價的比重並不高，大約只有1%左右。若是買預售屋，還有瓦斯管線費、預繳管理費、預繳水電費等負擔。 新聞案例

貳、購買預售屋應注意事項 十一.違約條款、應記載事項 十二.預售屋買賣定型化契約審閱 建築投資業者，於銷售預售屋收受訂金時，或與消費者訂立契約前，必須有至少五天的合理期間，供消費者審閱全部條款內容。否則將有違反公平交易法第二十四條、第四十一條規定之虞。

參、銷售房屋不實廣告類型 一.工業住宅：工業住宅的室內規劃成家配圖， 誤導民眾以為是一般住宅產品 二.陽台外推：室內空間家配圖將陽台納入室內 空間，誤導民眾室內空間被放大 三.公共建設：休閒設施示意圖實際上是停車位 或消防通道，尚未申請改建成功 四.黑心溫泉：溫泉需通過經濟部溫泉法檢測， 取得溫泉水權的正名登記 五.標語不實：廣告表現與文案使用誇大不符。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 一.契約審閱期 二.賣方對廣告之義務 本定型化契約及其附件之審閱期間不得少於五日。 違反前項規定者，其條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。 二.賣方對廣告之義務 賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 三.房地標示及停車位規格 新聞案例 2009年07月31日蘋果日報 汽車位窄難出入 30住戶告建商 未按圖施工 刻意縮寬度 「欺瞞消費者」 新聞案例 富利達開發公司興建的台北縣林口富麗達社區，爆發平面汽車停車位寬度比法規規定短少，造成住戶停車不便，且部分機車停車位，還是未經核准的不合法車位，30餘住戶已提告求償。對此，富利達開發不願發表任何意見。台北縣法制局指出，業者明顯侵害消費者權益。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 三.房地標示及停車位規格 新聞案例 有30餘住戶向《蘋果》投訴，指控建商富利達開發公司興建的平面停車位過小。「欺瞞消費者！」住戶代表潘先生說，前年中他向富利達購買成屋及地下室平面汽車停車位，當初銷售人員曾說中型以上房車皆可停放，但去年初交屋後，他停放自家車輛，才發現平面車位過小，導致車門開啟角度太小，出入困難。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 三.房地標示及停車位規格 新聞案例 潘先生向富利達開發公司購買的停車位太小，車停好後人員進出困難。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 四.房地出售面積及認定標準 五.共有部分項目、總面積及面積分配比例計算 主建物、附屬建物、公共設施 主建物面積占本房屋登記總面積之比例 買透天 土地鑑界最重要 查圖或申請重新丈量 避免產生侵占糾紛 包括土地使用分區、是否擁有獨立權狀，以及土地範圍與地界等，都須特別注意。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 新聞案例 2009.09.04自由時報

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 內政部98.10.30公告修正「預售屋買賣契約書應記載及不得記載事項」修正重點： 1.契約審閱期不得少於5日。 2.主建物、附屬建物及共有部份，應分別列明 面積及售價。 3.主建物面積占本房屋登記總面積之比例。 4.房屋面積有誤差就互相找補。 5.買方遲延利息調降為萬分之二單利計算。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 本定型化契約應記載及不得記載事項，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用之定型化契約條款，如有違反者，消費者得主張無效；反之企業經營者提供之預售屋買賣定型化契約如未記載本部公告之應記載事項者，該公告之應記載事項仍構成契約內容。為讓企業經營者有所遵循，便利其調整因應，爰給予6個月之準備期，明定自99年5月1日生效。

貳、購買預售屋應注意事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 新聞案例 自由時報2009/09/25 消基會：房價應改採室內面積計算 圓了買屋夢想，卻被建商灌虛坪、剝了好幾層皮嗎？ 現行買屋，「屋簷」及「雨遮」全納入登記範圍，連主建物牆壁厚度也計入室內面積。消基會昨呼籲，內政部營建署及地政司應讓房屋登記面積改採室內面積計價。昨日營建署、地政司都指出，正透過修法，逐步改善中。 新聞案例

貳、購買預售屋應注意事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 新聞案例 2010年05月01日蘋果日報 【王亮勻╱台北報導】自今天起，「預售屋買賣定型化契約」新制就要正式上路，最受矚目的修正重點是針對主建物、附屬建物，及共有部分也就是公共設施等3項，面積及售價必須採取分開計價方式，未來消費者就可清楚知道到底花了多少錢買公設與附屬建物。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 主附建物 公設 分開計價 2010年05月01日蘋果日報 以往房屋面積誤差1％以內互不找補，新版合約改為有誤差即找補。 而且主建物或總面積不足3%以上，買方就有權利解除契約。 5月1日起，「預售屋買賣定型化契約」新制正式上路，對民眾購屋將有更多的保障。林林攝

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 主附建物 公設 分開計價 2010年05月01日蘋果日報 主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 誤差找補依類別賠償 2010年05月01日蘋果日報 就分開計價部分來說，台北市代銷公會理事長王明成說，各建案原則上會以總價不變的方式去調整各建物的價格，而價差會依各建案不同。 遠雄集團發言人蔡宗易指出，遠雄已經進行精算，得出各建物成本的換算公式，未來遠雄推出的預售案不但建物會分開計價，且還會差別計價，如此一來若遇到找補問題，雙分也可以有所依據。 「預售屋買賣定型化契約」新制規定審閱期不得少於5日，面對複雜的購屋流程，民眾有更多時間審閱合約。黃競鋒攝

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 消保會：虛坪無所遁形 誤差找補依類別賠償 肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 消保會：虛坪無所遁形 2010年05月01日蘋果日報 分開計價與誤差找補的關係為何？新版合約修正為建築物有誤差就找補，由於過去誤差找補是以房屋平均單價計算，不論是主建物或是公設面積有誤差，賠償計算成本都一樣，但新制將不同建物分開計價，誤差找補就是依照其建物單價找補金額計算。 就是說，若公設面積短少，就應該以公設的單價去計算賠償，因此分開計價與有誤差就找補可說是相輔相成的修訂重點，對購屋權益也更有保障。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 預售屋51新制首度開罰 業者︰無不法 誤差找補依類別賠償 肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 六.房屋面積誤差及其價款找補 預售屋51新制首度開罰　業者︰無不法 2010年08月23日自由時報 〔本報訊〕媒體報導，內政部19日首度針對甲山林建設公司的「甲山林城上城」建案，因違反主建物與附屬建物應分開計價的「預售屋51新制」進行開罰，以表示政府執法的決心，昨天該公司表示並未收到罰單，且強調並無不法。 　對於此新制上路近4個月以來第一次開罰，內政部表示，甲山林建設公司在銷售此案預售屋時，未在定型化契約中明載土地權利範圍面積等，經四次發函要求改善未果。最後與地方消保官會商後，決定處以該公司新台幣30萬元罰緩，並限期改善；如果期滿仍未改善，將再加重連續處罰。 　 

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 七.契約總價 八.付款條件 九.逾期付款之處理方式 付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上。 九.逾期付款之處理方式 買方遲延利息從每日以萬分之五單利計算降到萬分之二單利計算。 預售屋轉讓手續費以房屋總價千分之一為上限。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 本建物法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有，並為區分所有權人共用。但部分區分所有權人不需使用該共有部分者，得予除外。 法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺，如有約定專用部分，應於規約草約訂定之。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 ==停車位種類== 依「建築技術規則」規定，合法建築物的停車位可分為三種：法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。一般而言，法定停車位不得外售給非大樓或社區的所有權人，自行增設停車位及獎勵增設停車位，只要有獨立權狀就可以單獨買賣。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 ==停車位買賣注意事項== 若權狀上已註記樓層別和車位編號，消費者可至縣市工務建管單位調閱使用執照圖和竣工圖；若權狀沒有標示停車位及使用權，則依「分管協議」或是「管理規章」來保障。 平面車位寬2.25M~2.5M，長5.57~6M 機械車位寬2.2M，長5.5M，淨高1.8M

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 新聞案例 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 蘋果日報2005/01/26 私人車位遭建公用水槽 七坪變三坪 住戶告侵占 台北市天母東路僑資大廈住戶張傳旺，十三年前花了七十多萬元購買地下室一塊約七坪大的停車位，但地下室去年整修後，張赫然發現管理委員會將公共儲水槽蓋在他的停車位上，害他無法停車，張因此告上法院，指管委會前主委王旦靜涉侵佔，並求償不能停車後每月五千元的補償。 新聞案例

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 新聞案例 十.地下層、屋頂及法定空地之 使用方式及權屬 十.地下層、屋頂及法定空地之 使用方式及權屬 張傳旺的弟弟張傳榮昨天帶《蘋果》記者到現場察看，他拿出地籍資料，指著停車格說：「原本七坪大的車位完全被儲水槽佔據，我們抗議後，管委會才拆了一部份，但還是有四坪地被侵佔。」而前主委王旦靜也到現場解釋：「張家買的停車位頂多三坪，當時是管委會決議把儲水槽蓋在這裡，而且事前經過張傳旺的姊姊同意。」 張傳旺胞弟張傳榮昨站在新停車格上說：「原本七坪大的車位被儲水槽（箭頭處）佔據。」

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 新聞案例 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 2009年11月25日蘋果日報 豪宅公共空間未開放 喊拆 北市下月起查報「以後可到豪宅前坐坐」 【秦富珍╱台北報導】針對台北市寶徠花園廣場、瓏山林博物館等多處豪宅遭踢爆，以釋出公共空間申請容積獎勵，蓋完樓後卻私設柵欄或保全看守，未開放公共空間等違規，北市府昨宣布下月一日起大動作清查，分三階段查察全市兩千多處豪宅和社區，若有不當攔阻情形將限期改善，否則同違建拆除或開罰

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 新聞案例 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 寶徠花園廣場已移除一樓庭院的部分灌木叢、拆花架，確實釋出供公眾使用。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 新聞案例 十.地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬 停獎豪宅停車場需明示開放 自由時報 2009年10月13日/星期二 新聞案例 停獎豪宅停車場需明示開放

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十一.主要建材及其廠牌、規格 十二.開工及取得使用執照期限 新聞案例 2009年07月29日蘋果日報 曹格買預售屋慘遇糾紛 3800萬新窩停工 曹格去年砸3800萬元在信義區永吉路上購買預售屋「品信義」華廈2戶，因離台北101、新光三越等精華地段很近，原本曹格打算等完工後與老婆、兒子遷入，不料日前卻因建商糾紛導致施工停擺，他昨無奈說：「已付款3分之1，現在都是老婆去關切進度。」他前天在北京舉辦新專輯記者會，似乎因台灣買屋失利，乾脆放話想定居北京。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十二.開工及取得使用執照期限 新聞案例 「品信義」因位在信義商圈，加上旁邊有綠地公園，因此曹格當初一口氣買下2戶、約50坪，還附1停車位，打算打通後當作未來1家3口在台灣定居的家，不料美夢因新、舊建商糾紛而破滅，該華廈施工沒多久就停工，昨記者目擊工地護欄內僅有水泥地基及四處堆放的鋼筋，一片冷清。 曹格前日在北京的記者會，開心展示唱片公司送給他的明年金曲獎模擬獎座。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十三.驗收 十四.房地所有權移轉登記期限 十五.通知交屋期限 十六.共有部分之點交 土地及房屋所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。 十五.通知交屋期限 賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。 十六.共有部分之點交

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 十七.保固期限及範圍 十八.貸款約定 十九.貸款撥付 除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．．等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。 十八.貸款約定 十九.貸款撥付

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 二十.房地轉讓條件 二十一.地價稅、房屋稅之分擔比例 二十二.稅費負擔之約定 二十三.賣方之瑕疵擔保責任 二十四.違約之處罰 買方違約者，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 二十四.違約之處罰 2008年05月02日蘋果日報 260萬元車位 停好開不了門 建商走預售契約漏洞 消保官：涉詐欺 【沈能元╱台北報導】北市車位一位難求，卻有人花了二百六十萬元，買到寬度不足的瑕疵停車位，導致停車後無法開門下車的窘境。北市議員李慶元昨現場會勘發現，瑕疵停車位寬度較規定標準短缺二點五公分，車輛並排時，停車後根本無法下車。受害民眾已委請律師尋求法律途徑解決。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 二十四.違約之處罰 廖先生花了二百六十萬元，買到寬度不足的瑕疵停車位。

肆、預售屋買賣定型化契約書-應記載事項 二十五.當事人及其基本資料 二十六.契約及其相關附件效力 二十五.當事人及其基本資料 二十六.契約及其相關附件效力 本契約自簽約日起生效，賣方應將契約正本交付予買方。 本契約之相關附件視為本契約之一部分。

伍、預售屋買賣定型化契約書-不得記載事項 一.不得約定廣告僅供參考。 二.出售標的不得包括未經依法領有建造執照 之夾層設計或夾層空間面積。 三.不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

伍、預售屋買賣定型化契約書-不得記載事項 四.不得約定買方須繳回原買賣契約書。 五.不得約定請求超過民法第二百零五條所訂 百分之二十年利率之利息。 六.不得為其他違反法律強制或禁止規定之約 定。

陸、定型化契約條款之規範 一.應明示其內容及有合理審閱期間。 二.須非異常條款。 三.應符合誠實信用及平等互惠原則。 四.不得牴觸個別磋商條款。 五.不得違反主管機關公告之事項。 六.應為有利於消費者之解釋。

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