不動產市場分析 指導老師 : 組員: 四企二A 江怡瑩 四企二A 吳珮琪 四企二A 方嘉琪 四企二A 鐘敏瑜 不動產二A 陳柏志 不動產二B 陳其勳

目錄 第一章-總體政治經濟環境分析 第二章-區域經濟及社會環境分析 第三章-安平區地圖 第四章-產品型態定位與定價及投資可行性分析 第五章-基地環境分析 結論 資料來源

第一章-總體政治經濟環境分析

1-1壹.國內政局及兩岸關西 安平港能不能轉型成功，成為直航的港口之一，牽涉的就是能不能吸引大陸投資客，台南 市在國際評比中是很適合居住的健康城市，房價又遠低於北高中三大城市，再來就是輕軌跟鐵路地下化和東區副都心的工程。

1-2貳.經濟成長及金融政策 近年來受惠於南市政府對運河沿線的景觀整治，與安平港國家歷史風景區計畫的建設投入，以及慈濟完全中小學落腳在五期重劃區的文平路，讓安平區的房市又增溫起來，不僅外地建商紛紛在此推出首購大樓產品，在地業者亦有明顯回流推案的跡象，讓目前的安平區房市呈現大樓與透天相抗衡的狀況。

1-3參.財政及土地政策 財政政策(1/4) 近年來在安平推出了許許多多的觀光和產業發展政策,例如 1-3參.財政及土地政策 財政政策(1/4) 近年來在安平推出了許許多多的觀光和產業發展政策,例如 安平港國家歷史風景區計畫、安平區觀光整體開發計畫、台南市自由貿易港區整體規劃設計、安平漁港整體開發計畫、安平港擴建、成立台灣歷史動態博物園區計畫、安平古堡觀光區改善計畫、安平古街區的保存與發展計畫、安平古街區的保存與發展計畫、台江國家公園、安平港遊憩碼頭計畫、安平漁港舊港口重建工程、環港步道工程、安平樹屋、觀夕平台、安平漁港觀光魚市、安平漁港活魚儲運中心、漁業設施整建維護、魚場再造、確保漁民生計規劃等，未來隨著上述各項重大建設計畫發展的帶動下，相關建設的周邊房地產發展潛力是值得大家關注的重點方向。

1-3參.財政及土地政策 土地政策(2/4) 南市區快速道路建設計畫、環狀公路系統建設計畫、台南市區生活圈 1-3參.財政及土地政策 土地政策(2/4) 台南市近年重大建設計畫有台南市區內重大道路建設計畫、台 南市區快速道路建設計畫、環狀公路系統建設計畫、台南市區生活圈 道路系統建設計畫、台鐵捷運化方案、台南都會區大眾捷運系統及 科學園區延伸線興建計畫、安億橋改建工程、台南捷運、台南市輕 軌運輸系統優先路段計畫、安平港跨港橋興建計畫等，將扮演本房地產重要推手。 目前，台南市房價行情隨地段條件不同，以及這兩年來景氣變化激烈，價格落差相當大，主要房市集中區在東區虎尾寮重劃區（四期 ）、北區鄭子寮重劃區、安平五期重劃區、市中心商業區周邊，以及成 功大學校區周邊為主。安平區的五期重劃區在安平區運河以南，為新市 政中心所在地，與東區並列為台南市最抗跌的區域。

1-3參.財政及土地政策 都市發展趨勢(3/4) 位在安平區的五期重劃區，有台南運河的優勢，水岸邊住宅最受台南人的青睞。加上安平區寬廣觀光景點與林默娘紀念公園，未來安平區也會是縣市合併後關注焦點，預估有15到20％的漲幅。 尤其是慈濟完全中小學的進駐，在明星學區的效應加持下，更讓五期房市宛若吃下定心丸一樣，以富立在此推出的中大坪數大樓產品「相對論」為例，就有不少成交客戶即是衝著慈濟完全中小學而下手購買，除了文平路上的個案受惠之外，區域內的產品也紛紛打著慈濟完全中小學的訴求。

1-3參.財政及土地政策 住宅政策(4/4) 受到台南市政府大力在安平區投入公共建設的影響，目前推案建商也紛紛前進安平區推案，現階段的透天產品推案呈現兩極化的走向，其中在高等法院附近目前以總價在六、七百萬元的平價透天個案較為常見；至於在運河沿線或是安平港邊則可見大地坪的豪宅別墅產品推案，其中府都建設的「白鷺灣」，每戶總價均在二、三千萬元以上。

第二章區域經濟及社會環境分析

壹.區域經濟環境 一.經濟發展趨勢(1/2) 安平區由於擁有許多文化資產，以及運河水岸等自然景觀資源，未來在南市觀光發展上極為重要。由周圍環境的潛力來看，本區西是海濱、南隔運河與五期重劃區相望，若能配合安平沿海自然海岸風光、五期重劃區之藝術及娛樂園區的發展、及運河景觀與親水空間的設計，再加上本區傳統聚落及古蹟之風貌，將可成為多樣的觀光組合體。

壹.區域經濟環境 一.經濟發展趨勢(2/2) 經濟發展上,近年也推出許許多多的計畫,包含觀光和經濟,例如 壹.區域經濟環境 一.經濟發展趨勢(2/2) 經濟發展上,近年也推出許許多多的計畫,包含觀光和經濟,例如 台南市市政中心建設計畫、五期中心區再發展計畫、市政中心附近地區之整體開發計畫、運河星鑽特定專用區專案、台南運河再生計 畫、運河遊憩系統開發及污水整治計畫、台南運河底泥疏浚工程、安 平工業區與安平港開發計畫、台南市體育場館整體興建規劃、札哈木 原住民公園及原住民文化會館工程、工業區開發再利用、台南市孔廟 文化園區、赤嵌文化園區及安平文化園區計畫、林默娘公園、安平區 公所辦公大樓新建工程、興建億載國小等的興建開發，將大幅帶動本 區的繁榮發展。

貳.區域社會環境 二.人口成長與組成及家戶結構 貳.區域社會環境 二.人口成長與組成及家戶結構 人口總數 成長數 台南市90年 735,314 人 台南市99年 771,905 人 成長36,591人 安平區90年 49,543人 安平區99年 62,137人 成長12,603人 安平區10年成長人數佔台南市10年總人口成長數的34% 資料來源:行政院台南人口統計

↓人口成長與組成及家戶結構參考(表一) 台南市安平區各里民國 99 年 5 月人口數統計表 村里別 鄰數 戶數 男人口數 女人口數 合計 台南市安平區各里民國 99 年 5 月人口數統計表 村里別 鄰數 戶數 男人口數 女人口數 合計 文平里 27  1925  2612  2915  5527  平安里 23  1437  1951  2023  3974  平通里 32  3159  3728  4230  7958  石門里 20  853  1283  1256  2539  西門里 561  897  838  1735  育平里 39  3413  3966  4852  8818  怡平里 1767  2198  2414  4612  金城里 15  781  1104  1077  2181  建平里 28  1919  2356  2627  4983  海頭里 19  587  952  881  1833  國平里 2674  3448  3786  7234  港仔里 554  824  732  1556  華平里 33  1992  2743  2922  5665  漁光里 7  234  324  252  576  億載里 17  983  1422  1524  2946  總計 366  22839  29808  32329  62137 

第三章安平區地圖與新舊建案

安平區域位置

壹.安平新建案

大樓

新建案(大樓) 1.荷蘭海韻   建坪：32~154坪 8. 美夢成真 建坪：39~50坪 希爾頓(海閱) 建坪：20~41坪

透天厝

新建案(透天) 好瀚真璽 地坪：24~25坪 建坪：85~ 坪 子曰 地坪：28~32坪 建坪：80~90坪 好瀚真璽 地坪：24~25坪 建坪：85~ 坪 子曰 地坪：28~32坪 建坪：80~90坪 大隆海港城 地坪：34~ 坪 建坪：89~ 坪

別墅

新建案(別墅) 六庭2期 地坪：25~61坪 建坪：111~238坪 巴黎16區 地坪： 52~70坪 建坪： 165~190坪 六庭2期 地坪：25~61坪 建坪：111~238坪 巴黎16區 地坪： 52~70坪 建坪： 165~190坪 白鷺灣2期 最小格局：125坪 最小建坪：137坪 最大格局：214坪 最大建坪：187坪

安平中古屋 本案名稱 總價 (單位：萬) 平均單價萬(新台幣)/坪 建物總登記面積 土地登記面積 樓層 型態 建物格局（房廳衛) 地址 綠園大道2房 99 6.11  16.21坪 4.07 6 華廈 2/1/1 台南市安平區慶平路 幸福smart 168 10.56  15.91 1.34 12 大樓 1/1/1 台南市安平區國平路 陽光新加坡NO.2 180 5.33  33.76 6.64 7 3/2/1 台南市安平區光州二街 安平老街透天 188 7.07 26.58 19.05 3 透天厝 3/2/2 台南市安平區安北路 台南香榭大道美三房 218 7.06  30.86 4.11 9 台南市安平區永華八街 太古廣場 89 6  49.66 6.54 4/2/2

本案名稱 總價 (單位:萬) 平均單價萬(新台幣)/坪 建物總登記面積 土地登記面積 樓層 型態 建物格局（房廳衛） 地址 閱讀左岸 298 平均單價萬(新台幣)/坪  建物總登記面積 土地登記面積 樓層 型態 建物格局（房廳衛） 地址 閱讀左岸 298 8.87  33.59 2.81 14 大樓 2/2/2 台南市安平區國平路 台南御品天廈 7.06  42.19 2.64 17 3/2/2 台南市安平區建平十七街 慈濟電梯四房 328 7.76  42.28 7.34 7 華廈 4/2/2 台南市安平區建平十三街 台南凡爾賽時尚二房 228 10.36  22.01 3.76 2/2/1 台南市安平區府前三街 台南天賜良緣 338 6.71  50.39 8.85 6 4/2/3 台南市安平區建平三街 億載國小建地 345 11.52 29.94 土地 台南市安平區近億載國小 安平鑽石金店面 397 6.45 61.57 3 透天厝 3/2/3 台南市安平區 台南海事透天 456 9.27 49.2 26.62 台南市安平區世平二街

透天厝:5樓以下沒有電梯而以內梯進出的稱為透天厝 華廈:六樓以上八樓以下有電梯的房子稱為華廈 大樓:九樓以上有電梯的皆稱為大樓或者大廈 本案名稱 總價 (單位:萬) 平均單價萬(新台幣)/坪  建物總登記面積 土地登記面積 樓層 型態 建物格局（房廳衛） 地址 台南永華樓店 458 8.18  56.01 27.87 7 華廈 3/2/3 台南市安平區永華二街 台南府都觀景豪宅 638 8.03  79.45 6.41 12 大樓 2/2/3 台南市安平區慶平路 世平車墅 688 12.02  57.25 24.82 4 別墅 4/2/3 台南市安平區世平四街 市府面寬車墅 468 15.12  30.96 21.17 2 台南市安平區建平六街 海景美寓 250 5.79  43.19 2.62 22 3/2/2 台南市安平區建平八街 陽光新加坡 235 6.96 33.76 6.64 10 3/2/1 台南市安平區光州二街 透天厝:5樓以下沒有電梯而以內梯進出的稱為透天厝 華廈:六樓以上八樓以下有電梯的房子稱為華廈 大樓:九樓以上有電梯的皆稱為大樓或者大廈

第四章-產品型態定位與定價分析

產品型態 ←產品形態圓餅圖 安平地區建築類型以大樓為主，佔全體的40% 次多以華廈佔30%

←新成屋總價 安平區新成屋的總價約為1000~1499萬居多，佔全體的50%

貳.產品訂價 安平地區中古屋總價約在200~299萬之間，佔全體中古屋30% 次多價格約為300~399萬之間，佔全體的20% 中古屋總價 安平區的地坪平均5~6萬，佔全體的58%

第五章基地環境分析

壹.基地附近設施環境 一.公共設施更應情況 記有安平國中一所，安平國小、石門國小、西門國小、億載國小、漁光分校及私立慈濟國小等六所及國立台南海事職業學校、私立慈濟高級中學。 觀光休閒功能與維護傳統產業的觀光漁市，規劃完善的硬體設備，不但可以容納近300桌的宴席，還可將安平港及林默娘公園的美景盡收眼底

1 9 2 10 3 11 4 12 5 13 6 14 7 15 8 編號 名 稱 里 別 座落地點 ↓(表二) 大世界公園 億載里 名    稱 里 別 座落地點 1 大世界公園 億載里 光州一街29號 9 建平公園 建平里 府前四街與府前三街25巷交口 2 文平公園 文平里 中華西路二段1巷1號 10 漁光公園 漁光里 漁光路89巷39-1號 3 世平2號公園 金城里 世平路西邊 11 石門體育公園 石門里 安平區公所停車場旁 4 平通公園 平通里 育平九街213號對面 12 怡平公園 怡平里 平通路與永華六街交口 5 永華公園 永華二街與建平三街交口 13 石門公園 安北路103巷7弄 6 石頭公園 國平里 健康一街與建平一街交口 14 文朱公園(9809已拆除) 海頭里 安平開台天后宮東邊 7 育平公園 育平里 健康三街與府平路交口 15 四季公園(中段) 西門里 安北路198巷與安北路交口 8 崇仁公園 建平七街409號

壹.基地附近設施環境 二.交通可及性 目前之交通股幹道路系統有東西向之安北路、安平路、運河路，以及南北向之平生路、古堡路，為區內主要道路，並將本區劃分為七個街廊。街廊內供居民出入之谷街道包括觀音街、延平街、效忠街及中興街。 安平交通路線→

貳.基地周圍重大投資建設 安平新港 1974年因安平舊港封淤，政府另擇安平港南方2公里的「鯤鯓湖」營建新港，1979年峻工。同年新港開始營運，主航道水深負7.5m，可通行6,000噸級船舶，並核定為國內商港。1997年5月12日，交通部公告安平港為高雄港之輔助港，安平港由國內商港升格為國際商港。1999年7月1日，高雄港務局安平辦事處改制升格為高雄港務局安平港分局。 安平商港興建目的，即為取代 原先舊港的業務，並沿用其名。事 實上安平商港位於南區而已非安平區 港運目前以砂石為大宗，業績穩定成 長。2001年10月年裝卸量突破 1,000,000噸，為二十年來最大量。

貳.基地周圍重大投資建設 林默娘公園 高十六公尺，基座四公尺的林默娘雕像，就位在安平港國家歷史風景區內。而這座以媽祖為主題的公園，為安平港增加賞景空間。 捐贈林默娘雕像的奇美企業許文龍先生，希望莊嚴美麗的媽祖雕像能如同紐約的自由女神一樣，為海上航行的船隻指引方向，並為海上作業的漁民帶來內心的平安及歸屬感。 現在的林默娘公園已經成為台南市最新觀光景觀點，更是台南市海路交景的新地標，不論是晴日、夕照及夜景，都有著不同的風情唷！

貳.基地周圍重大投資建設 漁人碼頭 散步在安平港邊，安平的海風傳送總是多了那麼情緒，半圓的木構碼頭，襯著海天一色。遊艇、棕櫚樹、供人休息聊天的木頭桌椅。 在這裡，你可以忘卻時間，忘卻平時汲汲營營的忙碌生活；這裡有涼涼的海風，有讓人身心舒暢的港濱景觀。 ↑安億橋邊安億路旁

貳.基地周圍重大投資建設 湖濱水鳥公園 位於鹽水溪旁的湖濱水鳥公園，是一結合水域生態、回復歷史河道及港域之情境的多元遊憩公園。 除了區內原有豐富的紅樹林棲身地之生態環境外，鹽水溪左岸下游段堤後規劃自行車道。並於綠帶水鳥公園區，設置開放性草坪及設置賞鳥平台，方便大家觀賞紅樹林野鳥棲地，提供民眾多元化遊憩使用！ 湖濱水鳥公園則聰明的規劃了原本鹽水溪南岸荒蕪的雜林與生硬堤岸，規劃成自然生態與人文活動的緩衝地帶。來避免影響自然生物棲息，並以靜態遊憩之方式體驗水鳥公園之樂趣。 在水鳥公園第一期興建工程完工後，市府又續辦了湖濱水鳥公園第二期興建工程，除了更多人性化的空間設計規劃外，其中還包含了可供家中寵物活動的寵物公園唷！目前已接近完工階段了！這可是鮮少人知道的私房景點唷！ 開放時間：戶外開放空間，全年無休　

貳.基地周圍重大投資建設 關夕平台 安平的歷史與古蹟，總是環繞著一股濃濃的懷舊氛圍。 貳.基地周圍重大投資建設 關夕平台 安平的歷史與古蹟，總是環繞著一股濃濃的懷舊氛圍。 『觀夕平台』就像一個意外驚喜，結合著百年燈塔、海岸線、白砂、防風林，充滿著海濱的浪漫情調。以南方松舖面，高低的階梯設計，將各個海岸美景盡收眼底！白天，您可以在這裡細聽海濤的聲音、黃昏時觀賞紅霞滿天。夜間亮起的光廊，更是觀賞星星的好地方！這個浪漫的新所在，將會讓您留連忘返！

貳.基地周圍重大投資建設 環港步道 環港步道第一期工程全長八百六十公尺，以三大台灣傳統民宅建材—洗石子、親水磚、木頭為主要設計。或平面、或曲線，構織出視覺效果上的趣味。 以『森林』為設計意像的鋼構平台，乍看之下，平凡無奇，但是了解隱含在其間設計者的巧思--如天井一般的蒼穹之眼、各類材質運用下，不同角度流洩下來的自然光影。像火把一樣的轉轉燈、盡頭的凸起的三角魚頭，魚的眼睛可是暗藏玄機的。 安平漁港北岸

結論 歷經了全球經濟大蕭條,921,SARS後,台灣房地產總算再度熱絡,台南也受惠於新五都,五期重劃,未來鐵路地下化的加持成為新話題 ,除東區外,安平區土地廣闊,又是注名觀光景點,五期近年住宅發展十分快速,安平人口在近10年來成長了1萬人左右,相較於其他區域是人口成長最快速的區域,地方的海港風情,又有老街古蹟,名校國中小進駐房屋類型也一應俱全，不管是要透天或是大樓,獨棟還是社區,300萬的平價到2 3千萬的豪宅都有,安平港也在觀光上盡了ㄧ份力, 歷經七年規畫、發展安平港國家歷史風景區計畫,安平,讓這個明日之星台南,在住宅方面擺脫商業發展帶來的問題,結合觀光和古蹟,安平的房地產必定跟台南的發展緊密結合.

資料來源 Google地圖http://maps.google.com.tw/ Yahoo新聞http://tw.news.yahoo.com/ 台南房地王http://tainan.housetube.tw/ 台南市政府http://www.tncg.gov.tw/ 安平區戶政事務所http://tnhr.tncg.gov.tw/t_anping/index.htm 安平區公所http://www.tnanping.gov.tw/ 信義房屋仲介網http://www.sinyi.com.tw/