项目商业市场研究 项目商业定位 项目招商工作计划 项目租售价格及策略 项目运营思路 PART 1 项目商业市场研究

璧山依托一圈内核心发展区的机会，未来规划靠拢主城化，依托主城经济，集高端产业、经济、居住为一体，具区域带动作用。 区位属性【发展定位】 璧山依托一圈内核心发展区的机会，未来规划靠拢主城化，依托主城经济，集高端产业、经济、居住为一体，具区域带动作用。 一小时经济圈“一心四片” 核心发展区 （包括都市区、璧山、江津城区） 位于一小时经济圈的中部，面积7738平方公里，经济、社会、人口、资源发展中心，带动市域地区发展。 璧山 璧山于“一小时经济圈”城市定位—— 高新技术产业拓展区，新兴工业基地，休闲度假宜居城市。 璧山位于一小时经济圈内核心发展区，未来规划靠拢主城化，依托主城经济，集高端产业、经济、居住为一体，具区域带动作用。

交通与主城一体化。 区位属性【璧山交通条件】 重庆 主城区 璧山 大学城 主城区 通过大学城与主城连接，车程2分钟，已形成同城效应 大学城 璧山隧道 （至沙坪坝） 南河公园 璧南河 璧青北路108国道 金剑路 双星大道 大学城 7KM 璧山 18KM 重庆 主城区 沙坪坝 璧山 大学城 主城区 纵横交通网线密集，1号线轨道交通延长线 璧山距离大学城7KM; 大学城距离主城沙坪坝区中心仅18KM; 通过大学城与主城连接，车程2分钟，已形成同城效应

区位属性【璧山城区规划及发展】 城市居住、商业中心向西转移， 南北延伸发展产业、商务功能 重庆主城后台服务区： 面向主城商务金融服务、西永的研发后台服务和教育延伸区、民营中小企业的总部基地。 城市居住、商业中心向西转移， 南北延伸发展产业、商务功能 老城核心区 规划人口： 目前壁城组团人口达8万，至2015年，人口达11万，2020年人口达18万，至2030年人口达40万； 老城区： 以行政、商贸、文化、居住为主 城市中心转移 城市拓展方向； 南北延伸是次方向，向北受地势影响，可延展空间小，向南重点扩大工业用地； 向东优化城市面貌，城市东北靠缙云山，没有可扩大城市的空间。 绿岛新区中心 绿岛新区： 县域内最大的绿色生态工园在此区，以居住为主，配套有商业。 工业园区： 制鞋业、机械工业以及高新产业为主的新型工业 绿岛新区是未来规划居住新区，未来主要居住区及商业中心区，具备较强的可塑性和价值增益空间。

商业竞争扫描 璧山当前商业主要集中于老城区范围 璧山商业板块，集群发展，形成较为明显聚集区的业态有：家居建材、餐饮、购物、汽车类 璧山市场商铺空置率高，整体租金水平较低 细分业态中，占比前三的业态分别为零售购物、生活配套及餐饮 现有商铺中，80%商铺在100m²以下

商业竞争扫描 全市性商业 区域集中性商业 1 项目名称 体量（万方) 现有 老城商业中心 约30 砂之船奥特莱斯 7.8 2 项目名称 双星大道 金剑路 东林大道 璧青路 璧永路 红宇大道 文星路 永嘉大道 巴黎巴黎·利安中小企业总部综合体 摩登时代广场 天安数码城 商业中心区 湿地公园地块 秀湖公园地块 至大学城 砂之船奥特莱斯 璧山商业格局图 全市性商业 1 项目名称 体量（万方) 现有 老城商业中心 约30 砂之船奥特莱斯 7.8 区域集中性商业 2 项目名称 体量（万方) 现有 摩登时代广场 5 利安中小企业总部综合体 15 未来 天安数码城 30 俊豪中央大街 20

商业竞争扫描【商业现状】 洋河步行街 大成广场 名豪、上海城 名豪 上海城 核心区1F门面约150-250元/月 处于商业孵化期，人气和氛围较其他两个商圈略低，租金约100元/㎡/月。 目前核心区域没有转售门面，仅提供临近门面价格为参考，根据地理位置和门面新旧状况不同，售价约15000-20000. 大成广场 名豪 上海城 洋河 步行街 大成广场 核心区1F门面约150-250元/月 目前核心区域没有转售门面，仅提供临近门面价格为参考，根据地理位置和门面新旧状况不同，售价约30000元左右. 名豪、上海城 两区域相邻，核心区1F门面约200-400元/月，2F约60-80元/月 目前核心区域没有转售门面，仅提供临近门面价格为参考，根据地理位置和门面新旧状况不同，售价约30000-50000.

商业竞争扫描【商业现状】 璧山主要商圈的二手店铺租金情况 8 门店区域 租金(元/月/㎡) 40㎡店铺租金(元) 大成广场广场边临街商铺(文庙附近) 75 36000 大成广场民主街临街商铺 83 39840 大成广场附近沿河西路段商铺 167 80160 大成广场老重百(彩虹桥)临街店面 370 177600 洋河步行街 50 24000 瀛嘉附近商业 57 27360 红宇附近商业 70 33600 小门面临街 92 44160 大门店一楼 190 91200 大门店2楼 55 26400 摩登时代广场 110 52800 门店性质 面积大小(㎡) 售价(万元) 远林路商铺 52 30 皮革街 65 45.5 璧永路 62 90 老重百 67 134 北二环 66 80 南街黑豆花 120 西城医院附近 118 212 北街幼儿园附近 70 145 东湖宏州售房部旁边 天一门附近商铺 50 100 红宇附近商业 门店性质 租金(万/年) 大门面 60 小门面 80 上海城附近商业 小门面临街 83-100 大门店一楼 180-200 大门店2楼 50-60 摩登时代广场 100-120 大成广场广场边临街商铺(文庙附近) 门店性质 面积大小(㎡) 租金(万/年) 餐馆 40 3.5 房地产二手门店 副食店 60 5.5 床上用品店 50 4.5 大成广场民主街临街商铺 门店性质 面积大小(㎡) 租金(万/年) 药店 45 3.4 五金店 40 4 床上用品店 服饰店 60 6.5 理发店 5 大成广场附近沿河西路段商铺 门店性质 面积大小(㎡) 租金(万/年) 商场入口店 30 20 十字绣门店 40 8 服饰店 9 床上用品店 童衣店 50 金饰店 4.3 洋河步行街 门店性质 面积大小 (㎡) 租金(万/年) 小超市 45 4 裤业 40 2 十字绣店 电器店 30 1.5 副食店 50 3.7 洗衣店 被褥店 1.7 永辉超市对面店 2.8 永辉超市斜对面店 大成广场老重百(彩虹桥)临街店面 门店性质 面积大小(㎡) 租金(万/年) 奶茶店 7 3 热狗店 精品店 60 28 糖板栗店 10 5 电影院旁店面 20 9 瀛嘉附近商业 门店性质 面积大小(㎡) 租金(万/年) 夜啤酒店 40 2.5 3 副食店 30 2 餐馆 60 4 备注：本数据租金均价为该区域均值，不同 方位不同店面价格有一定波动 8

商业区域综述 / 经营状况 / 商家调查 商业业态简析  上海城商圈—主要业态分布：服装鞋帽、日用百货、小餐饮；  奥特莱斯购物中心—主要业态分布：服装鞋帽、特色餐饮、休闲购物；  景春商圈—主要业态分布：临街小餐饮、日用百货；  奥康商圈；主要业态分布：鞋材、临街餐饮、娱乐、装饰建材；  赢佳商圈；主要业态分布：少量餐饮娱乐（尚未成熟）；

商业区域综述 / 经营状况 / 商家调查 业态 体量 租金 经营情况 家居 5万方 40—120元 （主力区间） 经营情况 家居 5万方 40—120元 街区商业、小型卖场各一半，经营状况良好，经营品类分散，档次低，消费环境差； 餐饮 零散分布 50—80元 主要以江湖菜占主导地位，类型单一，档次低，消费环境差； 零售 （两大步行街底商） 200—500元 品牌档次低，消费环境差，人车不分流， 明显缺乏合理管理，不能满足高中档百货类购物需求，导致中高端消费向主城区域外溢严重； 大型超市 2.2万方（5家） 经营状况良好 汽车及衍生 3+90（家） 60—80元 3家城市展厅，90余家相关衍生品，璧山汽车行业发展较好，处于上升阶段，整个市场销售情况活跃。存在市场扩展、升级需求。 休闲娱乐 以自营品牌为主，消费及档次偏低，市场占比小。 儿童母婴 60—200元 以购物类为主，主要口岸区域，经营状况良好，但缺乏儿童体验式消费、培训业态；

璧山 经营良好 环境差 存在整合提档机会 家居建材 餐饮 占比大 业态单一 消费环境差 零售百货 档次低 中高端消费外溢 大型超市 有高端消费需求 跨境电商 发展良好 市场需求量大 衍生产业丰富 街区商业 儿童 休闲娱乐 规模小 无品牌 消费力需求偏低 经营好 存在消费需求 空置率高 租金倒挂 社区商业

家居、跨境电商、儿童业态 经营状况最佳 档次、规模、类型需进行扩展 小结 餐饮占据璧山整体商业半壁江山，整体档次偏低，缺乏中高端品牌餐饮及特色餐饮 家居行业经营状况稳定，整体档次偏低，不能满足未来市场需求，存在升级提档空间 在所有业态中，零售购物空置率最高，达22%。而儿童母婴业态经营状况良好，但缺乏儿童体验及培训板块，不能满足市场需要 跨境电商行业销售呈上升趋势，带动其衍生行业繁荣，前景良好 家居、跨境电商、儿童业态 经营状况最佳 档次、规模、类型需进行扩展

家居、跨境电商、儿童业态 扩张需求明显 商业区域综述 / 经营状况 / 商家调查 通过知名连锁商家访谈得知： 餐饮—品牌餐饮基本根据加盟商需求，确定进入区县拓展市场； 零售购物—品牌百货购物对新区入住率、是否有同品质商家进入、商业氛围的最终呈现更为关注； 超市—要求新区入住率达到50%，方考虑入驻； 跨境电商—对本区域市场发展有较好信心，有经营拓展需求，对本案持高度关注，有入驻意向。 休闲娱乐—区域内无品牌商家，自营品牌规模小，扩张需求不明显，品牌商家对物业配置有一定硬性要求。 儿童消费—部分商家看中新区未来发展，对潜在商机持有信心，部分商家已意识到区域市场内儿童体验消费业态的空缺及消费需求，有入驻意向。 家居、跨境电商、儿童业态 扩张需求明显

对跨境电商、儿童体验、汽车及衍生行业、中高端超市、特色餐饮、休闲娱乐 根据市场、商家、消费者的信息研判，营销中心认为： 以璧山为中心的大渝西片区， 对跨境电商、儿童体验、汽车及衍生行业、中高端超市、特色餐饮、休闲娱乐 存在市场空白及消费需求 但特色餐饮及休闲娱乐板块，消费力、租金价格偏低

商业竞争扫描【在售楼盘商业】 区域在售项目分布 在售项目 同景国际城 金科中央公园城 天安cbd 俊豪中央大街 得劲南门唐城

商业竞争扫描【在售楼盘商业】 天安cbd 商业体量：整个项目 170万方，占地850亩。商业共30万 ，一期集中商业 金融街7万方，总部楼11万方 在售范围：40-500平米 销售模式：联合营销（分销公司+开发商团队） 销售均价： 金融街：底商3.5 万 洋房联排底商2.5万 总部楼带租约2.5万 商业模式：自主招商 招商进度：目前确定电商产业园、银泰百货、博纳影院、洲际酒店会入驻 商铺标准：层高5.1米 ，开间约4-5米，进深 约5-15米 项目一期规划示意 金融街 叠拼 高层 洋房 联排 类独栋 总部楼+滨水商业街

竞争环境扫描丨金科中央公园城 商业体量：4.2万方 在售范围：80%、购物中心、 销售模式：自主销售（1-4F） 区域规划：金融产业（建设、农商、工商等）、政府链条（卫生局、建委会等）、教育链条（城关幼儿园、正则中学、璧中等）、秀湖公园比邻 招商进度：其中30%自主招商、主要是超市、德克士、KTV

竞品情况—金科商业 竞争环境扫描丨金科中央公园城 目前售价：1F：（内街2-4万/平） （外街4-5万/平） 2F：1-2万/平 优惠方式：开盘2万抵20万、全款98折 商业模式：分层统一规划的集中商业模式 产权式、购物中心 经营业态：综合式（餐饮、娱乐、休闲茶 楼、足浴、小型超市） 商铺标准：30-80㎡为主 100 ㎡以上集中在3-4楼 部分（3F-4F）800 ㎡以上 销售情况：80% 租赁方面/ 1F外街空置率在50%以上。 /租金方面/ 1F 50㎡左右小铺租金仅有60-70元/㎡/月，2F 20-30元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。

竞争环境扫描丨同景米兰大道 商业体量：10万方(整体) 在售范围：米兰大道 销售模式：自主销售 临街门面1-2F 销售均价：1F：2-4万/平 2F：1-1.5万/平 招商进度：10000平米新世纪超市、2000新华书店、保利巨幕影院、幸福泉双语幼儿园、海特健身会所、工商银行已签约 商业模式：统一规划的社区底商 经营业态：餐饮、娱乐、休闲茶楼、足浴、小型 超市、儿童早教 商铺标准：部分20-40㎡、130㎡以上 主流41-70㎡（开间4米、进深13.8米） 租赁方面 交房后无商业氛围，整体租赁情况差 租金方面 1F 60—120元/㎡/月，2F 30—40元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软。

竞争环境扫描丨俊豪中央大街 商业体量：20万方(整体) 在售范围：休闲广场 1.5万方 销售模式：自主销售 临街门面1-2F （外街4-5万/平）临河 2F：3-4万/平 3F：2.2—2.5元/平 4F：1.2-1.5万/平 招商进度：大润发超市2.2万 爱尚阳光健身 海上国际影城 俏巴渝宴会厅 商业模式：产权式商铺 统一规划 经营业态：餐饮、零售 服装 珠宝、小型 超市、儿童早教、美容sap 商铺标准：20-40㎡

竞争环境扫描丨得劲 南门唐城 商业体量：5.3万方(整体) 在售范围：A 区B区 销售模式：自主销售 临街门面1-4F 招商进度：联合一百超市 、保利万和影院 、乡村基、 圆缘园、 南门大饭店 2016璧山 经营业态：餐饮、零售 服装 珠宝、小型 超市、儿童早教、美容sap 商铺标准：40-70㎡ 100-200㎡ 租赁方面 交房初期，成型有待时日，除外街商业氛围在慢慢形成外，内接整体租赁情况差 租金方面 1F内街 60—90元/㎡/月，2F 40—50元/㎡/月。整体租赁市场极其疲软 1F 外街 20㎡左右小铺租金150元/㎡/月