阎良地块市调报告 xx号宗地 2013年 xx营销

目 录 第一部分 项目分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目整体发展策略 第四部分 项目定位 第五部分 物业发展建议 第六部分 项目开发建议 第七部分 项目经济分析 xx营销

第一部分 项目分析 xx营销

一、阎良区概述 1、阎良概况 阎良是西安的卫星城市，位于西安东北部，是西安的一个远郊区，距西安市中心50公里，四周与渭南、临潼、三原、富平县接壤。 总面积244.4平方公里，人口26万。 以西安飞机工业集团(西飞）、中国飞机试验研究院（八所）、中国航空工业第一集团公司第一飞机设计院（十所）三大企业为依托，被誉为飞机城，也被称为“中国的西雅图”。 xx营销

2、荆山新区概述 阎良区委、区政府于2009年初成立了荆山开发区管委会，专门负责城北新区的开发、建设和管理工作。荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。辖区范围东至阎富东路，西与三原县交界，南接航空城大道，北和富平县接壤。辖6个行政村、30个村民小组、约2万余人。 荆山开发区规划鸟瞰图 荆山开发区拓展区规划鸟瞰图 xx营销

荆山开发区及拓展区卫星图片位置 xx营销

二、阎良区规划 1、整体规划 阎良为陕西两城一带（杨陵农科城、阎良飞机城、关中高技术发展带）战略的重要部分。规划总面积244.4平方公里，总人口24.8万人，其中核心区40平方公里。 建设西安国际化大都市副中心城市,阎良区力争“率先走在前边”，积极实施主城区“南北开发、东西拓展、城中提升”战略，板块化推进城市扩张，形成“一核心四新区”的城市格局。其中，“四新区”之一就是以荆山景区开发为依托，打造北部“宜居、宜业、宜游”的城市新区 xx营销

2 荆山开发区规划 xx营销 荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。 2 荆山开发区规划 荆山开发区位于阎良城区北２公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。 2010年至今，政府一方面致力于做强开发区基础设施，修路、植绿、亮化等；另一方面积极探索、大胆实践，加大宣传推介力度，招商引资成果喜人，签约意向协议8个，涉及资金20亿元，占地约1500亩，其中“中华盛鼎园”项目的启动建设，标志着开发区建设工作成功起步 核心起步区形成“一心、两轴、三片区”空间布局结构 “一心”即阎良公园，这是规划区的一个中心点，做为规划区的景观、功能延展中心。“两轴”：一轴是指连接迎宾北路和阎富东路的中心轴线（航博大道），也称城市功能组团联系轴；一轴是连接荆山路和107省道的纵向连接轴（荆航大街），也称城市功能拓展轴。“三片区”：以现状阎良公园为核心形成城市的综合服务片区，另外两片区是位于综合服务片区两侧的两大居住片区。 xx营销

3、交通规划 阎良与西安之间拥有多条交通路线，目前主要依靠西禹高速公路入城，离西安市中心约50公里。 此外108国道高速公路经阎良通往华北及西南地区。 另有三条省级公路穿境，西铜、西韩、西延三条铁路交汇。同时拥有专用机场和航空专用线。 通往开发区的主要道路有：阎富友谊路、107省道、西禹高速、迎宾大道。新修了航博大道、荆航四路，改造了阎富东路、公园新街，辖区已基本形成纵通横连、网状衔接的交通布局 xx营销

三.宗地基本情况 1、地块控规指标 项 目 指 标 1、总用地面积 xx亩 2、容积率 ≤x 3、绿地率 ≥3x% 4、建筑密度 项 目 指 标 1、总用地面积 xx亩 2、容积率 ≤x 3、绿地率 ≥3x% 4、建筑密度 <x% 5、限高 xx米 6、土地使用性质 居住兼容商服二类住宅用地 7、土地使用年限 xx年 xx营销

2、开发条件（地形、文化、配套） xx营销 北 地形 地块呈阶梯型 地势平坦，四面临路 资源 西侧紧临阎良公园. 配套 商业配套：规划中商业中心等 教育配套：中学、小学、活动中心 底蕴 汉太上皇陵 明英宗御赐建造的后土庙遗迹 龙游宫、铁锨沟 黄帝铸鼎地 北 xx营销

由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大 宗地卫星及周边地块性质 地块周边用地性质 由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大 周边住宅规划用地多，潜在竞争压力大 xx营销

3、周边配套分析 xx营销 项目现有配套不完善，仅阎良公园以西有少量零散社区商业，区域生活配套主要依托城区配套。 区域规划有中小学、商业中心、体育馆、游泳馆等配套,但政府尚未出台具体的建设时间,近期内对项目现实支撑有限 xx营销

4、交通环境分析 xx营销 项目所在位置距离城区相对较远，无公交线路到达。 项目南门面关中环线有部分阎良到周边各区县的客运车经过。 项目四面临街，交通便利，南面的关中环线为双向6车道，路面开阔，东、西两侧为规划道路，道路两侧规划为中高端住宅社区、商业中心、公园，整体形象较好。 xx营销

四、小结 xx营销 项目地荆山开发区，规划起点高，配套规划完善，发展前景好，但目前建设开发力度欠缺，近期内对项目支撑有限。 项目地荆山开发区现招商情况一般，大部分企业尚未动工建设，未来区域入驻人群将成为项目潜在客群。 项目西侧紧临阎良公园，公园是项目的区域核心资源及核心卖点。 阎良距离西安较远，目前无法吸引西安购房客群。 项目土地成本高，且容积率较低，必须通过产品创新及容积率突破来平衡较高的开发成本，控制开发风险。 项目容积率仅1.6，其限高50米，具有发展多层及小高层单一或组合产品的可能 xx营销

第二部分 市场分析 xx营销

一、房地产政策市场分析 xx营销 土地政策调控重要手段 加大对土地监管力度； 土地土地使用税、土地增值税清算新规定出台； 以总量调控向结构、节奏调控转变； 必须采用招、拍、挂的方式出让土地，禁止协议出让土地； 全面清理存量地、闲置地； 实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并于2006年7月起出让的土地必须签定《国有土地使用权出让合同补充协议》； 二次购房，首付增加陆成； 房地产政策调控重要手段 控制住房供应结构：优先发展中低价位商品房，停止别墅类房地产项目土地供应； 控制住房户型面积：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占必须达到开发建设总面积的70％以上； 《中华人民共和国物权法》出台，无形提高房价； 整顿市场秩序打击捂盘惜售； 预售商品房在未取得房地产权证之前不能转让。 xx营销

xx营销 税收政策调控重要手段 营业税：对购买住房不足五年按其取得时全额征收营业税； 契税：144平方米以上的房子加征契税； 土地增值税的清盘； 物业税：打击消费者置业投资，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。 金融政策调控重要手段 加息：提高开发商融资成本，提高个人住房贷款银行利率，限制炒房； 上调存款准备金率：加大房地产融资难度； 提高个人住房按揭首付款：针对大面积住宅、高档住宅、二次及多次购房提高按揭首付款； 限制贷款条件：自有资金比例不能低于35%，空置3年以上不能贷款； 第二套购房首付上调到陆成，且贷款利率在不能享受优惠的情况下上浮10％； 央行明确从紧贷币政策不变，将促使楼价更猛下跌； 央行力挺经适房建设，房产贷款4年来首放松 ，《办法》中的规定体现了对经济适用住房建设的大力支持； 主体封顶方可放贷：严厉打击资金不足的开发商，保护消费者自身权益，规范房地产市场。 xx营销

首先要控制投资风险和快速回笼资金为目的； 小结 从前文分析大的经济形势来看，中国政府2013年宏观调控的政策，会对房地产行业造成总体收缩的影响。 从政府对房地产的调控来看，在保证加强对房地产的宏观调控的同时，对行业直接掌控的力量。 房地产行业所处的总体经济形势对房地产并不有利，房地产行业的调控成为我国中央政府的重心，房地产行业经过疯狂以后需要盘整，将回归理性发展。 综上所述：14年全国的房地产市场已经在趋于平稳，但由于相关政策的出台，房地产市场的发展仍不乐观，将面临较大的挑战。 禄城认为：作为房地产发展商，2014年进行房地产开发： 首先要控制投资风险和快速回笼资金为目的； 其次才是追求投资开发利润。 xx营销

二、阎良房地产发展概述 皇冠花园 1998年阎良修建第一批商品房——文化小区，当时阎良客户对商品房缺乏理解，需求度不强烈，售价仅在600-800元/平米。 2001年阎良规模最大的项目——皇冠花园开始建设并销售，其大规模、高品质、完善配套一时引起了较大的轰动，开盘销售均价1000元/平米左右，但由于公司管理及资金问题，产品规划与呈现形成较大的落差，造成了很差的口碑，销售受阻，多层销售均价约2200元/㎡。 2003年阎良出现首个高层电梯项目——腾飞广场，以其绝佳的区位优势，腾飞地产主要针对阎良高端客群，追求舒适性大户型，销售均价1600元/平米，但当时阎良人对高层产品的接受度不高，销售没有达到预期的效果。 腾飞广场 xx营销

xx营销 2004-2005年之间，出现第一个多层带电梯的项目——东兴·蓝波湾，阎良房地产发展得到一次较大的提升。 2006-2007年皇城丽都、华美小区等大盘相继开发，阎良房地产初具一定规模，整体销售均价提高到1800元/平米。 2007年底--2008年初西雅图国际社区、筑城国际花园等具有一定品质的具有较高品质项目亮相，带来较为先进的营销手法，房价大幅度上涨，市场整体均价达到2200元/㎡，部分品质楼盘达到2500元/ ㎡以上。 中飞·天域星城 西雅图国际社区 xx营销

三、阎良供应市场分布格局 xx营销 （一）板块分析 根据城市发展趋势，板块竞争、区域属性等诸多因素，可将其分为两大板块： 基地板块 城区板块 金松新天地 东航花园 筑城国际花园 公园道1号 根据城市发展趋势，板块竞争、区域属性等诸多因素，可将其分为两大板块： 基地板块 城区板块 开发区（仅公园道1号） 项目地 城区板块 皇冠花园 蓝波湾 逸园 皇城丽都 腾飞广场 四季风景 锦秀明苑 天域星城 紫月山庄 基地板块 丽景枫尚 西雅图国际社区 xx营销

1、基地板块 xx营销 区域属性： 新兴的，依赖航空技术产业基地规划发展的板块 规划起点高，具备建设高端住区条件 新兴的产业基地与居住板块 城市的扩张压力使城市未来的发展方向容易向该区域倾斜 区域优势： 航空相关企业进驻，带来较强的政策倾斜及人气补充 城市重点建设区域，片区规划起点高，具备开发高品质建筑群的条件 市场供应量少，区域市场需求量较大 区域劣势： 目前该区域缺少商业氛围。 目前市政生活配套不完善。 区域代表楼盘：西雅图国际社区、锦秀明苑、丽景枫尚 xx营销

2、城区板块 xx营销 区域属性： 阎良商业集中区，行政区域 人口稠密，交通发达，配套完善 新旧混杂，混合形态严重 区域优势： 生活配套、市政配套完善，交通便捷，商业资源发达 西飞、十所、八所等宿舍区聚集，拥有大量潜在消费群 区域劣势： 中心区域土地供应有限，楼盘内部景观品质提升受限 发展空间有限，倾向东、西两侧外围发展 供应楼盘品质参差不齐 区域代表楼盘：筑城国际花园、天域星城、金松·新天地等 xx营销

板块差异化分析 xx营销 资源 项目 板块 资源 板块属性 生活配套 消费群 产品 形态 交通 价格 基地板块 人文资源； 航空技术产业群 新兴的； 规划实施起步阶段； 国家航空及相关产业带来较大的消费群 欠缺 西飞及航空基地相关产业为客群为主。 多层为主，少量小高层 一般 多层3300~3800 小高层3500~4200 城区板块 市政生活配套；商业配套 成熟的； 目前行政区域； 新旧混杂的 发展地域受限的 完善 客户群相对较广，包括西飞、十所、八所、公务员、企事业单位 多层为主、少量小高层 好 多层 2000-3900 小高层3000-4300 板块属性 生活配套 消费群 产品形态 交通 价 格 xx营销

结论： 目前城区板块发展较为成熟，品质楼盘主要集中在东、西两侧。 基地板块生活配套相对欠缺，房地产后市强劲，主要面向西飞及航空产业基地相关企业客户。 荆山开发区内只有公园道1号，生活配套无，但规划起点高，因此本宗地项目主题定位必须鲜明，通过产品创新及整体规划来突破市场瓶颈。 xx营销

美国ZNG ARCHITECTS事务所、西建大建筑设计研究院 （二）市场项目市调分析 楼盘名称 公园道1号（1期售出98%，二期销售60%） 售楼部电话 81668888 地理位置 阎良区航空城大道（阎良新公园对面） 网址 占地面积 400（亩） 建筑面积 12.7万（㎡） 开发商 西安西雅图投资发展有限公司 建筑设计 美国ZNG ARCHITECTS事务所、西建大建筑设计研究院 容积率 1.94 绿化率 建筑类型 □ 高层 □ 小高层 □ 多层，一期花园洋房 车位数 822个 物业管理 交房时间 现房 户型及面积 面积区间为90~180㎡ □ 一室一厅 交通状况 郊区主干道旁，交通便利 □ 二室两厅 配套 配套完善（休闲、购物、学校等） □ 三室两厅 环境 区内绿化面积大，小区对门是阎良公园 □ 四室两厅 销售价格 起价 最高价 均价 主力单价 总价 付款方式 3500左右 □ 按揭 □ 一次性付款 xx营销

xx营销 项目优势： 最大优势： -户型设计精美； 其他优势： -配套完善（7000平米商业街、12000平米自建大都会广场、运动主题会所） 楼盘优势 户型设计精美； 配套完善（7000平米商业街、12000平米自建大都会广场）、坡地美溪景观 广告诉求及主题 品质之城，自然之家 定位：365天公园生活哲学 客户定位 单位职工、中高层、中高收入人群 项目优势： 最大优势： -户型设计精美； 其他优势： -配套完善（7000平米商业街、12000平米自建大都会广场、运动主题会所） -环境优美：坡地美溪景观，东侧是两百多亩的阎良新公园 -价位适中：3500左右的价格易于大众接受 项目劣势： -地段较偏僻，虽然位于荆山新区，但区域目前开发力度小。 xx营销

荣华·碧水蓝庭（一期售完，二期一楼开售，共三期） 楼盘名称 荣华·碧水蓝庭（一期售完，二期一楼开售，共三期） 售楼部电话 86853636 18802978040 地理位置 蓝天大道东段（航天基地管委会东段） 网址 占地面积 180（亩） 建筑面积 （㎡） 开发商 荣华集团（澳美达置业） 建筑风格 Artdeco风格 容积率 2.56 绿化率 30% 建筑类型 □ 高层 □ 小高层（二期） □ 多层（一期） 车位数 1000个地下车库 物业管理 西安荣鑫 交房时间 2012年夏季（二期部分） 户型及面积 面积区间为60~200㎡ □ 一室一厅 交通状况 航空产业园核心位置 □ 二室一厅 配套 幼儿园，未来3期引进华润万家超市 □ 三室一厅 环境 中式园林建筑，位于新开发区，环境优美 □ 四室两厅 销售价格 起价 最高价 均价 主力单价 总价 付款方式 3200（一期） 4400 3800 □ 按揭 □ 一次性付款 xx营销

xx营销 项目优势： 最大优势： -专业而周到的物业管理（西安荣鑫物业是有二级资质的专业物业公司，12年管理数十座高尚社区）； 其他优势： 楼盘优势 专业而周到的物业管理、180亩超大社区、交通便利，黄金地段、未来升值潜力大、配套完善（自建商业街、运动场、双语幼儿园） 广告诉求及主题 花园里长出来的房子 Artdeco来到阎良了 定位：180亩纯美生活城 客户定位 团购、单位中层、投资客户 项目优势： 最大优势： -专业而周到的物业管理（西安荣鑫物业是有二级资质的专业物业公司，12年管理数十座高尚社区）； 其他优势： -180亩超大社区，36%的绿化，20亩的中心花园； -位于蓝天路和高新路交汇处，道路四通八达，交通便利。 -阎良航空产业园，黄金地段、未来升值潜力大； -项目周边配套完善（自建商业街、运动场、双语幼儿园） -项目户型多样，从60平米小户型到200平米南北通透大房，满足不同人群需求。 项目劣势： -项目户型设计一般。 -价位与其他楼盘比较，相对较高。 xx营销

xx营销 楼盘名称 航飞小区（售出90%） 售楼部电话 86876333 地理位置 阎良区人民路五区什字东南角 网址 占地面积 10余（亩） 建筑面积 （㎡） 开发商 鸿尔置业 建筑设计 容积率 （一栋楼，底下三层为商铺） 绿化率 建筑类型 □ 高层 □ 小高层 □ 多层 车位数 地下停车场 物业管理 交房时间 2011年年底 户型及面积 □ 一室一厅 交通状况 位于人民路，繁华闹市区，交通便利 □ 二室两厅 配套 周边配套完善（学校、医院、商场等） □ 三室两厅 环境 环境差（闹市区嘈杂、绿化面积小） □ 四室两厅 销售价格 起价 最高价 均价 主力单价 总价 付款方式 4300元 □ 按揭 □ 一次性付款 xx营销

xx营销 项目优势： 最大优势： —地段好（位于阎良市主干道人民路，繁华闹市区。） 其他优势： 楼盘优势 地段好、配套完善 广告诉求及主题 拥有鸿尔，生活从此更精彩 客户定位 中高收入人群、单位职工 项目优势： 最大优势： —地段好（位于阎良市主干道人民路，繁华闹市区。） 其他优势： —周边配套完善（中小学、幼儿园、医院、超市、地下车库等） 项目劣势： —项目处于繁华闹市区，噪音大，居住人群较杂。 xx营销

xx营销 楼盘名称 锦都鑫苑·观湖（售出85%） 售楼部电话 86879999 地理位置 阎良区主干道人民路西段南侧 网址 占地面积 65（亩） 建筑面积 3.5万（2期）（㎡） 开发商 西安腾飞房地产开发有限公司 建筑风格 欧式 容积率 2.0 绿化率 建筑类型 □ 高层 □ 小高层 □ 多层（3期花园洋房） 车位数 物业管理 西安腾飞（汇中物业） 交房时间 2011年年底（3期年底开工） 户型及面积 面积区间为81~137㎡ □ 一室一厅 交通状况 交通便利，两路公交车经过，人民路主干道 □ 二室两厅 配套 配套较完善（学校、休闲广场等） □ 三室两厅 环境 环境一般，周边发展不成熟，小区绿化差 □ 四室两厅 销售价格 起价 最高价 均价 主力单价 总价 付款方式 3800多 3400 □ 按揭 □ 一次性付款优惠0.99个点 xx营销

xx营销 项目优势： 最大优势： —地理位置好，交通便利。（人民西路，阎良新广场对面） 其他优势： —周边学校配套完善：幼儿园、中小学。 楼盘优势 地理位置好 81—137平米全名景观布局、国家2级资质物业服务品质 广告诉求及主题 2期：居中央·观湖景 3期：繁华中央·公园大宅（90—160平米为主） 客户定位 单位中层、职工、投资客户 项目优势： 最大优势： —地理位置好，交通便利。（人民西路，阎良新广场对面） 其他优势： —周边学校配套完善：幼儿园、中小学。 —国家2级资质物业服务品质 项目劣势： —项目处于改建区域，环境差，区内绿化也一般； —周边配套不完善，缺乏医院、商业街、购物场所等。 xx营销

xx营销 楼盘名称 逸园（售出70%） 售楼部电话 81661333 地理位置 人民路倚天路交汇处向北300米 网址 占地面积 10亩，共178套房子（亩） 建筑面积 （㎡） 开发商 西安盛风置业有限责任公司 建筑设计 陕西环宇 容积率 绿化率 34.1% 建筑类型 □ 高层 □ 小高层 □ 多层 车位数 地上机械停车位 物业管理 交房时间 2012年4月 户型及面积 面积区间为80~138㎡ □ 一室一厅 交通状况 位于城东，人民路北侧，交通便利 □ 二室两厅 配套 地上车库、地上自行车库、购物等配套完善 □ 三室两厅 环境 环境一般，绿化差，楼间距小 □ 四室两厅 销售价格 起价 最高价 均价 主力单价 总价 付款方式 3800到4100 □ 按揭 □ 一次性付款 xx营销

xx营销 项目优势： —地段好，交通便利。（位于人民东路北侧200米） 项目劣势： —环境差：项目北侧紧邻村庄，人多而乱，环境较差。 楼盘优势 地段好 广告诉求及主题 书香林影间，新院落友居生活 客户定位 单位中层、投资者 项目优势： —地段好，交通便利。（位于人民东路北侧200米） 项目劣势： —环境差：项目北侧紧邻村庄，人多而乱，环境较差。 —密度大：楼与楼之间密度大，绿化面积小。 —车位弊端：小区设有地上机械车位，和在楼与楼之间设置自行车库，方便存车取车；但影响小区环境，本就不宽敞的空间，显得小区更拥挤。 xx营销

xxx营销 楼盘名称 紫月山庄（售出80%） 售楼部电话 86879555 86868899 地理位置 阎良区航空基地青松路西段北侧 网址 占地面积 24（亩） 建筑面积 6000（㎡） 开发商 西安同飞置业有限责任公司 建筑设计 中建西北设计研究院第七设计所 容积率 1.09 绿化率 40% 建筑类型 □ 高层 □ 小高层 □ 多层 车位数 20个+路边满足100个车位 物业管理 西飞华泰物业 交房时间 2011.7.28 户型及面积 面积区间为92~140㎡ □ 一室一厅 交通状况 青松路旁，交通较为便利 □ 二室两厅 配套 配套稀缺，车位不足 □ 三室两厅 环境 周边环境脏乱差 □ 四室两厅 销售价格 起价 最高价 均价 主力单价 总价 付款方式 3300 □ 按揭，可优惠0.2% □ 一次性付款，可优惠0.3% xxx营销

xx营销 项目优势： 小区绿化面积大（海派庭院景观） 一梯两户，南北通透；92—140平米18户型； 项目劣势： 楼盘优势 景观洋房，绿化率大； 一梯两户，南北通透；92—140平米18户型；海派庭院景观、360°环绕人车分流体系 广告诉求及主题 定位：墅级洋房 诉求：少数人的私家院落 客户定位 各单位中层 项目优势： 小区绿化面积大（海派庭院景观） 一梯两户，南北通透；92—140平米18户型； 项目劣势： —环境差：项目周边多为民房，东侧是一个小市场，人多而杂。项目周边的道路较窄，车辆还多，灰尘大。 —地段偏：项目处于阎良最西侧，周边发展很不成熟。 —配套稀缺：项目周边配套十分稀缺，距离市区较远。 xx营销

市调小结： xx营销 1、产品形态： 楼盘以多层和小高层产品相结合为主，少数楼盘有中高层产品。 2、技术指标特征： 占地面积32-226亩，建筑规模4.4-30.2万㎡不等，容积率1.24-3.5。其中开发区附近项目占地100亩以上，容积率2以下（公园道1号占地达400亩）。 3、价格特征： 纳入本次研究区域的6个对比竞争楼盘均价在3000-4300元/㎡之间，多层均价3300元/㎡左右，其中电梯多层均价格比普通多层高100-300元/平米，小高层及高层3700元/㎡左右。 xx营销

（三） 总平规划特征 xx营销 多层、小高层和中高层结合，考虑高差变化。 天域星城 西雅图国际社区 东兴蓝波湾 金松新天地 东航花园 多层、小高层和中高层结合，考虑高差变化。 多层均为一梯两户，板式结构，南北通透，由于控规条件的限制，为了最大限度的利用容积率，电梯开始向一梯三户及一梯四户发展。 总体设计较为规整，行列式布局，缺乏景观打造。 考虑到日照、开发进程等因素的影响，大多数项目高层产品均规划在北面。 xx营销

（四） 阎良楼盘产品特征 xx营销 41 项目 建筑形态 梯户数 公摊 户型区间（㎡） 主力户型（㎡） 总户数 车位数 公园道1号 多层、小高层 10F、15中高层 1梯2户、1梯4户 14-15% 97-178 143-147 600 约300 锦秀明苑 多层、11F小高层 15F中高层 1梯2户、1梯3户 14% 100-155 121-127 444 约240 丽景枫尚 多层 1梯2户 未定 100-140 120-130 皇冠花园 别墅、多层、12F小高层 12-15% 100-220 100-110 1813 筑城国际花园 10% 79-188 86-93 800 暂无规划 金松·新天地 一梯2户 11-14% 85-146 85-105 408 170 中飞·天域星城 16F高层 143 1100 富源·四季风景 多层、8F小高层 110-135 110-119 约250 腾飞广场 13F、20F高层 1梯5户、2梯6户 18% 90-211 122-127 302 130 皇城丽都（3期） 6-7F多层 10-13% 101-167 126-136 3期636 300 东航花园 12% 78-98 78-130 地上停车 东兴·蓝波湾（3期） 12F、17F中高层（四期） 14%（电梯） 10%（无电梯） 93-135 93-102 3期336 xx营销 41

（五）户型配比分析 xx营销 楼盘名 户型配比 销售速率 标间 套二 套三单卫 套三双卫 套四 跃层 畅销户型 滞销 户型 公园道1号 面积 —— 97-99 143-147 178 97-99套二 178套四 147套三 户数 102 474 24 锦秀明苑 100-106 121-127 155 155套四 80 88 36 皇冠花园 100-110 120-144 150-220 130以上 800 763 240 筑城国际花园1期 79-90 86-93 110 139 110-188 28 52 14 金松·新天地 85-105 110-122 138-146 85-95套二 101-105 174 62 18 xx营销

xx营销 楼盘名 户型配比 销售速率 标间 套二 套三单卫 套三双卫 套四 跃层 畅销户型 滞销户型 富源·四季风景 面积 —— 110-119 135 148-220 119套二 135套三 户数 30 16 10 腾飞广场 122-127 140-175 211 180 140-144 套三 127套二 211套四 128 120 20 34 皇城丽都（3期） 32-43 63-105 126-136 163-167 136套三 330 132 126 48 东航花园 78-106 111-130 78-86 130套三 144 东兴·蓝波湾（3期） 93-102 111.87 129-135 102套二 160 24 152 合计 79-127 86-112 110-175 139-211 110-220 85-120㎡ 150㎡以上套四 1778 76 1957 298 比例 7% 39% 2% 43% 3% 6% xx营销

（六）户型特征分析 xx营销 满足客厅及主卧的舒适性，客厅和主卧朝南，客厅设计景观阳台 室内花园 北 北 147平米，3室2厅2卫 134平米，3室2厅2卫 85平米，2室2厅2卫 满足客厅及主卧的舒适性，客厅和主卧朝南，客厅设计景观阳台 区域楼盘客厅面积25㎡以上，客厅开间4.2-4.5米；主卧面积18㎡以上，开间3.6米。 xx营销

市场产品分析小结 当地市场户型面积区间32-220㎡，仅皇城丽都有32-43平米标间户型，两室主力85-120平米，三室主力110-144 ㎡ ，100㎡左右两室畅销；150㎡以上相对滞销。 区域产品为满足客户普遍需求，大多数户型为南北朝向，客厅及主卧朝南； 户型空间形式主要以平层为主，少量顶跃，一层赠送花园，顶层赠送阁楼及屋顶花园，无其他赠送方式。 装修标准均为清水房。 多层特征：区域多层产品均为一梯两户，板式结构，南北通透，均为砖混结构（包括带电梯多层）； 电梯多层：由于目前区域市场多层的4、5和6层滞销，为了解决这个问题，提高销售速度和销售价格，目前电梯多层成为市场发展的趋势，市场接受度较高。 电梯特征：由于控规条件的限制，为了最大限度的利用容积率，电梯开始向一梯三户，一梯四户发展，公摊10-15%。 区域项目多为地面停车位，车位比在1︰0.3到1︰0.5之间，拥有地下停车位的项目其车位销售总价6.8-10万元/个。 xx营销

（七） 建筑风格、景观风格特征 xx营销 阎良项目建筑风格较为单一，主要为现代简约风格及欧式风格 外立面颜色主要以白、灰、橙色为主 楼盘 建筑风格 外立面颜色 景观风格 公园道1号 现代简约 灰白色 10大主题创意园林 锦秀明苑 灰色、白色 组团式现代景观 丽景枫尚 未定 枫叶园林 皇冠花园 欧式 棕黄色、白色 亲水社区 筑城国际花园 橙色+浅黄 融入地中海特征的景观 金松·新天地 欧式简约 黄棕色+白色 生态谷、主题景观、底叠泉水系 中飞·天域星城 白色+黄色 中央广场 富源·四季风景 咖啡色+白色 无 腾飞广场 现代 土黄色 屋顶花园 皇城丽都 白色、黄色 东航花园 东兴·蓝波湾 棕黄色+白色 生态公园 阎良项目建筑风格较为单一，主要为现代简约风格及欧式风格 外立面颜色主要以白、灰、橙色为主 各项目的景观风格也以简单园林+水景为主，而少数项目没有进行专业的景观规划 xx营销

（八） 配套特征分析 xx营销 项目名称 商业配套 社区配套 公园道1号 一层临街商业 无 锦秀明苑 老人、儿童运动设施 东兴·蓝波湾 小区一层底商 两层商业步行街 羽毛球场、休闲广场、篮球场 皇城丽都 一、二层临街商业 局部一层临街商业 儿童游乐场 东航花园 金松·新天地 规划中 筑城国际花园 会所、运动休闲场所 皇冠花园 底商，商业街 会所、网球场、商业游泳池、幼儿园 四季风景 康乐设施、儿童泳乐场 所有项目均有商业配套，其中蓝波湾和皇冠花园拥有独立商业街，其余项目主要为一层底商。 社区配套绝大部分还只是基本健身设施和简单运动场，皇冠花园作为大型社区，配套较全。 多数项目采用暖气片，部分品质楼盘开始采用地辅热。 xx营销

基础配套设施特征分析 xx营销 区域楼盘供暖系统除西雅图国际社区和皇冠花园为地辅热供暖外，其余均为暖气片供暖； 燃气、自来水、电和有线电视均为市政供应； 收费项目按照市政相关规定收费，燃气收费为1680元/户，有线电视费350元/户，暖气片收费30-35元/平米，地辅热35-40元/平米； 大多数楼盘为代收，如四季风景；少数楼盘为包含在房价中收取。 xx营销

（九） 商业配套分析 xx营销 项目名称 空间指数 总体量（㎡） 面积区间 层高（米） 开间 进深 售价（元/㎡） 公园道1号 1F独立商业 约1800 85-90 3.6 —— 锦秀明苑 约1500 30-40 3-4 10 四季风景 2F可分割式商业 约4000 30-220 3.4 1F，6000-9000 2F，6000-8000 东兴蓝波湾 小区1F独立商业 商业街（1+2F独立商业） 约7500 底商70 商业街60-275 商业街租金6000-9000元/月 底商售价5000-6000 安德商住广场 2F整体商业 约4100 90-178 3.8 1F，9500 2F，未定 蓝波湾、皇冠花园、天域星城规划有独立商业街，其余项目均为1F底商，少量规划了两层商业，1F为独立商业，2F整体销售或自由分割，销售为主，售价6000-9000元/㎡。 xx营销

（十） 品牌特征分析 xx营销 楼盘 开发商 物业管理 营销代理 公园道1号 西安西雅图投资发展有限公司 未定 同致行（中国） 锦秀明苑 陕西航苑房地产 航苑物业 无 皇冠花园 西安福基房地产 福基物业 元素机构 筑城国际花园 陕西筑成置业 英泰行 金松·新天地 陕西金松置业 10所 美道地产策划机构 富源·四季风景 陕西福源置业 腾飞广场 阎良腾飞房地产 腾飞物业 皇城丽都 嘉华地产 嘉华物业 东航花园 阎良城建开发公司 东航物业 天域星城 陕西中飞地产 8所 东兴·蓝波湾 陕西东兴房地产 西旅广瑞物业 开发商多数来自阎良本地和西安，近两年西安的房地产开发商开始涌入阎良市场，给市场带来了品质房产和新思维，开始引进营销顾问公司，但物业管理服务较差，多为开发商自己的物管公司或当地10所、8所和西飞的物管公司。 xx营销

物管费用 xx营销 根据市场调查显示，目前区域在售楼盘的高层物管费在0.6元/平米左右； 电梯费另单独收取约0.3元/平米； 多层带电梯物管费在0.4-0.45元/平米； 多层不带电梯物管费在0.3-0.4元/平米； xx营销

（十一） 客户群特征 客户来源：绝大多数为阎良本区客户，以西飞为主，约占50-60%，八所及十所约20%，公务员及企事业单位员工约10-15%，其他约5-10% 置业目的：以自住为主，少量自住兼投资 需求大户型的客群：二次或多次置业者，多为西飞、八所、十所等企业中高管理层和工龄较长的职工、公务员、事业单位职工等。 主要为改善居住环境，增大居住空间，提高生活品质，或为孩子购买 主要看重产品品质 通常选择130平米以上舒适型户型 需求中小户型的客群：首次置业者，多为三大企业工龄较短的职工，购买力有限 购房结婚或作为过渡型居所 主要看重总价 大部分需求面积在100平米左右 对价格较为敏感 xx营销

（十二） 区域市场总结 xx营销 产品发展趋势 建筑特征：行列式布局，南北通透，一梯两户，板式结构，缺乏景观打造。 产品特征：户型空间形式主要以平层为主，少量顶跃，以赠送一层花园和顶层阁楼及屋顶花园，无其他赠送方式。 户型配比：区域户型面积区间32-220㎡，少量32-43平米一房，两室主力85-120平米，三室主力110-144，100㎡左右两室畅销；150㎡以上相对滞销。 朝 向：客户对朝向非常敏感，主要选择南北通透户型，区域多数户型客厅及主卧朝南 价 格：区域均价在2000-4300元/㎡之间，多层均价3300元/㎡左右，小高层和中高层均价3700元/㎡左右。 启示： 随着高端客户需求量逐渐减少，整体市场供应户型面积呈现减小趋势 目前区域赠送方式接受度较高，但赠送方式单调，宗地项目开发可以多种赠送方式突破市场现有赠送模式，以此作为项目差异化核心竞争力。 xx营销

四、住宅访谈观点及消费者调研总结 xx营销 专业人士访谈： 样本数量：5个 访谈关注点： 调研方式：深度访谈 样本明细： 筑城国际花园 销售总监 昌宁 金松新天地 销售总监 王燕 皇冠花园 销售经理 孙徽 天域星城 销售经理 李晓鹃 东兴蓝波湾 销售主管 雷霆 访谈关注点： 对项目地理位置的认识与看法； 对本案区域内项目发展的意见和建议； 对产品的偏好； 对初步构思的试探与检验。 潜在客户问卷调查： 样本数量： 58个 调研区域：西飞25个、基地管委会8个、八所十所8个、政府机关7个、孵化器4个、其他6个 xx营销

专业人士访谈主要观点总结（一） xx营销 客户普遍存在区域倾向； 客户比较注重居住环境、交通、生活配套、工作的便利性； 客户关注因素 二次及多次置业者主要看重项目品质； 首次置业者主要看重产品总价，对基础设施的要求不高； 客户对价格敏感度较高； 客户关注因素 多为单位福利房，面积太小，环境较差，存在改善居住环境的需求 中等户型需求较大，面积100-130m2的销售速度较快 西飞企业职工为阎良主要的购房客群 工龄较短的企业员工，或因工作调动，长期驻外，被迫买房的比例在不断增加，多为初次置业，看重总价 中高管理层及工龄较长的企业职工主要想增加居住空间的舒适性，改善居住环境 区域客户的置业特征 xx营销

专业人士访谈主要观点总结（二） xx营销 位于荆山开发区，规划起点高，未来发展前景好 目前项目区域较偏，属于规划新区 项目具备一定体量，能产生一定规模效应。 生活配套较为落后 产品的创新和独特卖点是项目成功的一个发展方向 高品质产品和先进的生活理念的打造也是成功的关键 对项目区位的看法 高层产品成为市场发展的趋势，客户开始接受高层产品，尤其是年轻人； 本项目入市前应造势，改善区域现状，形成口碑效应； 在较高的成本压力下，项目应主题鲜明，突出差异化； 对禄城公司提出的赠送面积的户型创新思路表示认同，认为这是本案的差异化核心竞争力； 通过高品质，完善的社区配套，口碑效应，强势的营销宣传，对客户可能产生较大吸引力； 户型建议：两室为85-95平米，三室建议110-130平米；两室占整个户型的35%左右。 对初步方案的看法 xx营销

潜在消费者定量研究总结 xx营销 对项目区位的看法 对产品的建议-1 项目位于阎良重点开发区，未来发展潜力大 目前区域生活配套较为落后，交通不便 对项目区位的看法 客户对小高层及带电梯多层的接受度不高，认为后期物业管理费贵是很大一部分原因，选择多层住宅的客户占比72.31% 客户对111-130平米3室2厅2卫户型需求量最大，其次为90-110平米2室2厅2卫户型。 三房客户需求的面积主要在101-130平米之间，其次为141-150平米；两房户型需求面积主要为90-110平米，其次为70-90平米。 多数客户需要2个卫生间，但有27.5%客户只需要1个卫生间，只需要一个卫生间的客户需求的面积主要在70-130平米，其中90-100平米2房户型最多。 58.62%的客户习惯暖气片供暖系统，认为安全，节约，有部分客户提出暖气片供暖的同时最好能同时提供24小时热水；有32.76%的客户接受地幅热供暖，对供热系统客户都要求能进行流量控制，分户计量。 对产品的建议-1 xx营销

绝大多数客户看重购买产品的朝向。74. 12%的客户要求房屋必须是正的坐北朝南，景观要求其次，另外有25 绝大多数客户看重购买产品的朝向。74.12%的客户要求房屋必须是正的坐北朝南，景观要求其次，另外有25.86%的客户认为朝向可以小幅度倾斜，但景观要好； 客户最喜欢的是简洁的现代风格建筑，其次是欧式建筑，总的来说，喜欢方正、简洁建筑外观的客户占绝大多数； 50%的被访者表示喜欢清新淡雅的外墙主体颜色，其次喜欢色彩明快的占39.66% 多数客户喜欢现代风格的园林景观和中式园林景观； 客户认为小区配套应该能满足日常生活需求，超市是最需要的，其次是能应急的社区医疗服务中心，另外对幼儿园和休闲健身会所也有部分需求； 客户对社区运动配套需求最高的是老年健身设施，其次是羽毛球场、儿童游乐场和乒乓球室， 对产品的建议-2 大多数客户认为本项目多层产品合理的单价为3000-3500/平米，多数客户能够接受的总价在30万元左右。 大多数客户认为本项目小高层产品合理的单价为3600-3800元/平米，多数客户能够接受的总价在35-40万元左右。 对价格的建议-3 xx营销

客户最喜欢的建筑风格 现代风格1 现代风格2 意大利风格 简欧风格 xx营销

xx营销 大多数客户是为改善居住环境而换房，占比31.3%，其次是为了孩子和自住兼投资的客户，分别占比13.79%和12.07% 63.79%的客户为二次置业，另外有25.86%的客户为首次置业。二次置业的客户，多数是为了改善目前居住环境。 被访客户以一般工薪阶层、国家机关公务员及事业单位员工和中层管理人员(经理助理部门经／主管）相对较多。客户主要为西飞、8所、10所等单位职员。 64%的被访者个人月收入在2000-3500元之间，家庭年收入大部分在5-8万元之间。收入水平整体偏低，收入差距较大。据了解，客户首次购房基本都选择公积金贷款方式。二次以上购房基本选择一次性付款方式。 有意向购买本项目的客户在40%的占比50%左右，意向性在50%的，占比29%左右，客户普遍认为本案价格太高。 购买的可能性 xx营销

访谈观点消费者调研的提炼与启示 xx营销 本项目要在尊重市场现实的基础上，尽力挖掘市场机会和引导潜在客户需求 项目的机会点较大，结合多层退台花园洋房以拔高项目档次和品质； 尽量挖掘整个区域的潜在隐性目标客户群； 项目环境景观的打造和基础设施完善要下功夫； 项目配套要完善，区域环境决定需打造片区商业，满足住区需求； 主力消费人群为中、青年人，户型设计要强调功能型和舒适性； 控制户型面积，以满足大量购买力有限的初次置业者需求。 本项目要在尊重市场现实的基础上，尽力挖掘市场机会和引导潜在客户需求 xx营销