房产税知识培训 封开县地方税务局孔祥健01房产税知识培训课件

一、房产税的概念及基本税法依据 房产税的概念。 房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。 基本税法依据。国务院1986年9月15日发布，并于当10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》和广东省人民政府1986年12月31日颁布并自1987年1月1日起施行的《广东省房产税施行细则》。

二、房产税的纳税人 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为缴纳人。

三、房产税的征税对象和范围 房产税以房产为征税对象，依现行房产税暂行条例规定，其征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的行政区的区域范围。

四、房产税的税率 依照房产原值计算征收的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算征收的，税率为12%。对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

五、房产税的计算依据 房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。按房产价值征税的，称从价计征；按房产租金收入计征的，称从租计征。 （一）从价计征： 《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依据房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。《广东省房产税施行细则》规定，房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

上述所说的房产原值是指计算房产税的房产原值。怎样确定计算房产税的房产原值？ 根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 以上规定自2010年12月21日起执行。

现就上述政策有关问题解答如下： 宗地容积率如何确定 宗地容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）建筑总面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。 宗地容积率一般在建设单位申请《建设工程规划许可证》就已确定，建设单位如扩建改建须向规划部门申请备案，因此《建设工程规划许可证》及其设计平面图上注明的容积率可以作为当期参考。但值得注意的是，建设单位出于自身需要扩建改建的行为非常普遍，在这种情况下，其容积率将有可能发生变化，因而每年申报房产税时均应附上当期的容积率资料。

地价如何确定 根据文件规定，地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。具体而言，取得土地使用权所支付的土地出让金等价款、契税等其他相关税费、填土费用等对土地进行开发的成本费用均为地价的组成部分。

土地价值是否应在不同房产中进行分摊 问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。 答：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

宗地容积率大于或等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价 问题：当宗地容积率在0.5—1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。 答：按照通知的规定，正确的计算方法应该是：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除 问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。 答：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

举例说明： 1、企业全部规划房产已经建成如何计算？ （1）宗地容积率低于0.5 案例一：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，全部为应税房产。 计算该宗地容积率＝8000÷20000＝0.4， 计算每平方米平均地价＝2000÷20000＝0.1万元每平方米， 因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×0.1万元/平方米=1600万元。

案例二：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，其中6000平方米为应税房产，另外2000平方米为非应税房产。 计算该宗地容积率＝8000÷20000＝0.4， 计算每平方米平均地价＝2000÷20000＝0.1万元每平方米， 因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=6000平方米×2×0.1万元/平方米=1200万元。

（2）宗地容积率不低于0.5 案例三：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积10000平方米，全部为应税房产。 计算该宗地容积率＝10000÷20000＝0.5， 因此，计入房产原值的地价=全部地价=2000万元。

案例四：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地上房屋建筑面积10000平方米，其中7500平方米为应税房产，另外2500平方米为非应税房产。 计算该宗地容积率＝10000÷20000＝0.5， 计算应税房产所占地价的比例＝7500÷10000＝75% 因此，计入房产原值的地价=全部地价×应税房产所占地价的比例=20000×75% =1500万元。

⒉企业有规划未建成的房产如何计算？ 案例五：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，购置土地时缴纳的土地出让金及相关税费合计2000万元，没有发生开发土地的成本费用，该宗土地《建设工程规划许可证》上注明的建筑面积10000平方米，但其中7500平方米的房产已落成使用，另外仍有2500平方米仍未建成。 计算该宗地容积率＝10000÷20000＝0.5，确认按照全部地价计算房产原值 计算应税房产所占地价的比例＝7500÷10000＝75% 因此，计入房产原值的地价=全部地价×应税房产所占地价的比例=2000×75% =1500万元。

（二）从租计征：对房产出租，以房产租金收入为计税依据。房产的租金收入，包括货币收入和实物收入。

六、房产税应纳税额的计算 从价计征的计算公式为： 年应纳税额＝房产原值×（1－30%）×1.2% 从租计征的计算公式为： 应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

七、房产税的税收优惠 下列房产免纳房产税： 国家机关、人民团体、军队自用的房产； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿院、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产； 个人自用的非营业用的房产； 经有关部门核定属危房，不准使用的房产； 经财政部和省税务局批准免税的其他房产。

谢谢大家！