Ⅱ.游艇度假专题研究 国际游艇发展状况 国内游艇发展状况 案例分析 游艇俱乐部建设要求 游艇在本项目中的定位

大众化参与 国际游艇的发展状况 游艇业已成为地区经济发展程度的标志 庞大的产业规模 生活方式的追求 文明的表现 富足的象征 生活方式的追求 文化的彰显 大众化参与 游艇从高端消费向规模化经济发展，凸显其综合经济效应 游艇业被称为“漂浮在黄金水道上的巨大商机” 国际上游艇的年销售量从50年代初的约5亿美元，快速增长到今天的300亿美元，已超过商船和远洋轮的年销售额。预计今后几年还将以每年6％～7％的速度增长。 游艇业在全球不仅有巨大的市场份额，而且具有较高的产业附加值。全球每年的“游艇经济”收入超过500亿美元。 游艇业已支撑起了一个产业体系，可带动70多个其他行业的发展，售后服务带来的利润更是销售利润的5至6倍。 游艇产业价值链 游艇制造 游艇俱乐部服务 相关度假休闲及各种商务活动 包括：游艇驾照培训和考核，专用码头建设，游艇维修，俱乐部建设和管理，零配件制造，内部环境装修，专业保险等 1

国际游艇的发展状况 游艇业的特有属性 管理层面： 消费层面： 组织形式： 拥有游艇的预算清单 产品属性 价格 市场份额 针对人群 用途 船舶注册 出航签证 航道和水域的使用 驾照和年检 码头泊位及配套设施 消费层面： 游艇的购买 俱乐部会费 泊位费 管理费 供给服务费 维修保养费 油品消耗费 牌照费 航道使用费 组织形式： 私有形式 俱乐部形式 （提供场地、信息、技术与娱乐服务），运用模式可分成： 运动娱乐型俱乐部 休闲型游艇俱乐部 商务型游艇俱乐部 拥有游艇的预算清单 产品属性 价格 市场份额 针对人群 用途 配套设施要求 豪华型 游艇的动力装备先进，设施精良；使用高档绿色材料；内部配套奢华；有的更配有停机坪、游泳池等。 1000万美元以上 18％ 贵族豪绅 用昂贵的代价换取和自然的亲近，体验生活的原本，彰显品味和身份 私人码头 商务型 游艇大，内部设施齐备且豪华，拥有高级套房，安装会议设备、办公设备上，充分体现现代企业办公需要 100万美元以上 公司、企业等高层商务人士 用于商务会议、公司聚会、公共推广等高级商务活动 休闲、度假等设施综合性强，一应俱全 家用型 中档，内部设施侧重家庭特色、家用电器 10万美元以上 40％ 家庭 休闲、度假 停车场、修理船坞 运动娱乐型 中小型，速度性能优良，配备有大功率的发动机，内部设施相对较为简单 10万美元左右或以下 24％ 年轻时尚人士 运动、娱乐、休闲 较少外部配套

国内游艇业的发展状况 国内游艇消费客群特征 日照 目前，国内已有50多家的游艇俱乐部，主要分布在长江三角洲以及东部沿海地区，大型港口城市基本都成立了游艇俱乐部。可以看出： 近5年来，由于国内GDP的不断增长，富裕阶层的不断扩大，游艇继豪华轿车、高尔夫之后已成为我国东部沿海地区的需求新热点，游艇业在中国已进入消费启动期。（相当于欧美游艇发展史的五六十年代） 由于许多地方政府的支持（规划游艇开发、推出优惠政策招商），游艇业作为休闲产业的高端市场，潜力看好，因此也成为各地投资新宠。 据不完全统计，仅长三角地区拥有私人游艇的人数就有500－600人；而深圳一地就有2600人具备购买游艇的实力。 但是，从文化角度来看，与欧美有认知上的差异，导致游艇消费的群众基础不强。 整体的消费水平低，致使在全国范围内私人购买游艇的极少，绝大多数以公司名义购买较豪华游艇，并以商务用途为主。 目前仍以高级俱乐部形式为平台，以富豪作为消费主体，而游艇作为富豪们显示身份享受乐趣的载体，不是普通大众能够消费得起的。 因此，俱乐部规模普遍较小，现阶段难以朝规模化经济发展，俱乐部会费和其它使用费用也明显高于发达国家。 游艇管理法规不清晰，为数极少的游艇码头，以及不完善的基础设置都极大地制约了游艇业的发展。 国内游艇消费客群特征 购买者 基本上为事业成功的实业家 年龄层次 25岁至45岁之间 行业背景 为电子、服装、投资、银行金融等高利润行业 生活特征 注重生活品质，喜好户外活动，推崇西方的休闲方式 购买价位 人民币100万至400万元之间的中小型豪华游艇，多数为一次性付款 购买偏好 偏重国外品牌

Case Study – 城市 Case Study – 游艇俱乐部 机遇（Opportunity） 限制（Constraint） 以上海为龙头，带领的长三角地区（以游艇消费基础强为优势） 1、上海人均GDP已达到4000～6000美元，进入消费游艇业的启动期。 2、上海消费层次非常高，有极为良好的奢侈品消费文化氛围。 3、上海已制定“以黄浦江、苏州河综合治理为中心，启动游艇业发展”的《上海市景观水系规划构想》。 4、浦江两岸规划方案中，未来申城的游艇码头将在10座以上。 5、预计2007年之后，上海的游艇产业将逐步带来每年200亿元的销售产值和2万多个就业机会。 1、缺少游艇码头、航道；现基本以太湖为停泊基地，无航海体验。 2、在区分以运输或游艇娱乐为主的水域问题上无先例可循。 3、上海的港口、河道管理相当严格。 4、在游艇所必需的码头泊位的管理、清洁保养等技术的提供、会员制俱乐部的相关服务等方面，缺乏管理经验。 以珠海为中心，辐射的珠三角地区（以有游艇产业园区为优势） 1、珠海2000年便率先聚集游艇企业，设立游艇工业专区，抢占了市场先机。 2、珠三角繁荣的经济孕育出了一批有足够经济实力和品位的游艇目标客户群，市场空间较大。 3、珠海素有“百岛之市”的美称，沿珠海水域范围内有146个岛屿，适合游艇休闲活动的开发。 4、珠海拥有珠江口800平方公里的港澳游艇垂钓区，登记在册的港澳游艇数量已有千余条。 1、市场发育尚不够成熟。 2、消费状况尚不够理想。 3、消费理念相对超前。 4、游艇业的管理尚需提高。 5、周边市场竞争大。 6、颁发的游艇驾照仅限于本地使用。 Case Study – 游艇俱乐部 机遇（Opportunity） 限制（Constraint） 苏州太湖水星游艇俱乐部 1、是目前国内少数按国际标准建设的豪华游艇俱乐部。 2、共有144个游艇泊位，已有300多名会员，基本上都是高收入人群，国内业主占到50％。（1000名会员相当于国外中型游艇俱乐部规模） 3、常年停泊在俱乐部码头的私人游艇已有25艘，在国内尚属丰富。 4、俱乐部与苏州海事局达成协议，会员只需1800元即可进行游艇驾照的培训和考核。 1、高昂的入会费和会员费，并以每年5000美元的增幅递增。 2、上海及周边地区对游艇码头的规划。 3、驾照只适用于太湖流域。 深圳浪奇游艇 俱乐部 1、中国帆船帆板协会与深圳浪骑游艇会合作培养大帆船运动员。 2、深圳仅有的一家俱乐部，比较集中地吸引了中国财富阶层中的一部分人。 3、结合欧陆式海景别墅，成为深圳市旅游景点。 4、深圳年轻人居多，生活节奏快，消费氛围好。 1、在深圳注册的游艇数量严重不足。 2、费用昂贵：驾照培训为8350元，会籍费用39万。 3、周边市场竞争激烈。

Case Study – 以游艇为复合元素的地产开发 机遇（Opportunity） 限制（Constraint） 千岛湖 开元 度假村 1、位于国家4A级风景名胜区。 2、组建游艇俱乐部，首期添置20艘游艇。 3、游艇发展第一步租赁游玩，吸引个人购置游艇来加入俱乐部。 4、游艇做秀，催热沿湖别墅。 1、私人游艇在浙江只有极少数人才能玩得起。 2、别墅售价在250万左右，针对高端客户，客群狭隘。 太湖 古北雅园 1、位于国家4A级风景区太湖西山。 2、结合生态，成为一座养生别墅园。 3、开辟私家游艇码头，与太湖水星俱乐部相连通。 4、每一户主都将赠有价值10万人民币的游艇俱乐部会员卡。 1、由于赠送游艇俱乐部会员卡，成本提高。 2、每栋建筑面积约为180平方米--420平方米，总价过高。 3、客群狭隘，市场竞争大。 游艇业与旅游、房地产行业发展的关联分析 国际层面 欧美人不光因为迷恋大海和游艇本身，而是把拥有游艇当作实现其自身价值的一种快捷方式。对于他们来说，游艇不应该仅仅是一种简单的消费物品，更重要的是它代表着一种新的理念，一种对生活乐趣刻意的追求。 国外的休闲方式强调的是体验，就是为了享受阳光，亲近水面。所以他们只需要码头和咖啡馆，不需要空调、温水游泳池、健身房乃至卡拉OK、餐饮设施。 游艇业适时地引入发展，可以成为新的旅游生产力；但是结合游艇元素作为地产开发经营模式的案例在国外基本没有。 国内层面： 东方的黄色文明使游艇在国人心目中是可有可无的“生活奢侈品”，因此群众的消费基础比较薄弱。即使在东南亚发达国家和地区，游艇的普及程度及使用目的与西方仍有很大的差距。游艇要像西方国家一样融入普通人的生活，在我国绝不会一蹴而就。 游艇业在国内处于起步阶段，即使有消费潜力的群体，他们对游艇的认知也是模糊的。所以，潜在的消费能力在一段时间内是很难转化为现实的市场消费能力的。市场消费规模仍然需要大力培养。 我国游艇业目前的发展以水资源的掠夺为代价，附加值不高，一哄而上盲目投资，不仅极易使游艇业像高尔夫业一样在市场的竞争中“触礁”，同时也会对我国旅游资源带来极大的环境威胁。 国内房地产强调复合型开发的经营模式，一是开发商主动营造生活模式和社区氛围，二是增强自身项目的卖点和竞争力。目前，游艇作为复合元素出现在一些高档楼盘项目中，但多停留在概念、噱头这一形式上。

案例分析—国内游艇俱乐部 项目案例 建设规模 服务功能 产品构成 特色服务 三亚鸿洲国际游艇会 游艇会一、二期共216个Bellingham码头泊位已建成并投入使用，总共计划投建600个高标准游艇码头泊位； 码头服务、会所服务 集游艇租赁、游艇销售服务、游艇泊位、会籍销售、游艇商业街及游艇酒店在内的全方位游艇产业项目 帆船挑战赛 海上求婚仪式 游艇鸡尾酒会 东海祈福之旅 游艇SPA、生日派对、海上团队拓展活动、个性化定制 大自然国际游艇俱乐部 国内首家以顶级别墅配套设施出现的游艇会，游艇会地上四层，地下一层，总建筑面积达12000平方米。是大自然花园别墅区的标志性建筑。 游艇停泊、租赁、驾驶培训等全方位服务。 游艇俱乐部活动策划和推广。 大厅、酒窖 游泳池、会议室 客房、临湖酒吧 青岛森克游艇俱乐部 新船及二手船买卖、定制个性化游艇、代理游艇进出口、游艇注册登记及办理相关手续、游艇租赁、托管、维护保养、维修、游艇翻新等多项游艇相关业务。 办理船检、船籍港手续、船舶证书，驾驶培训、保险、物业管理等“一条龙”服务；开展游艇及帆船代理销售、租赁、停泊、展示、保养维修等业务。 水上行宫、星海湾游艇驾驶培训中心 商务活动、海上垂钓、深海潜水、休闲观光 海上豪华婚礼和婚纱摄影 克丽堤娜”美容服务 银海国际游艇俱乐部 银海国际游艇俱乐部陆域面积67000平方米，海域面积87000平方米。俱乐部码头按国际标准建设，设有366个专业码头停船泊位，陆岸建造安装了世界一流的加油设施、游艇进出可随时加油，并设有4500平方米的功能齐全的修船坞。所用电、淡水可直接接入每个舶位。总投资3亿元人民币。 游艇维护 游艇租赁 专业码头、游艇泊位、干船坞、修船坞、帆船训练基地、帆船下水坡道、加油站、运动员公寓、会展中心、俱乐部会所、健康休闲会馆、中西餐厅、标准客房等配套设施于一体，同时组建银海游艇驾驶培训学校， 海上垂钓 海上观光 中国的世界游艇展销基地

案例分析—游艇社区 项目案例 建设规模 产品定位 产品构成 特色服务 翡翠岛•山水名墅 　岛屿总面积937亩，可开发面积483亩，建筑面积约8万㎡，纯别墅，约180幢 高档度假住宅 有山景会所、滨湖会所、天然泳池和游艇码头等设施 北京东边风景名胜区密云亚澜湾 开发用地54万㎡(810亩) 规划总建筑面积10万㎡ 水景别墅， 每户送私家码头 约160幢 高档度假住宅，第二居所 马术俱乐部、渔夫俱乐部、水上俱乐部、棋弈岛等特色俱乐部，生活会所所在的弧形公寓一层设有便利店、医疗中心、洗衣房、西餐厅、咖啡厅、台球、沙胡球、乒乓球、儿童活动中心等。“阳光俱乐部”白金会所有图书室、室内网球场、室内游泳池、健身中心、餐厅等配套 法国Port Grimaud 港湾陆上面积为71公顷；构成海港的各岛屿之间约有6.5公里长的河道，此外岛上各建筑之间的小型河道总计约13公里长；作为建筑群主体的小型临水建筑2,200座 Grimaud港具有威尼斯的水城风格，又体现着普罗旺斯传统特色，融合成为独有的海滨小镇风情，被游客称为“普罗旺斯风格的威尼斯”或“法国威尼斯”。 蜿蜒的河道、小型私人游艇、传统风格的房屋、屋后小型河道中的泊船墩、屋间石桥、小型休闲广场、狭长的街道与道旁的咖啡屋、服装专卖店与小餐馆，以及各建筑附设的亲水平台 私人游艇： Grimaud海港与高地之间有小火车与公交车互通，但海港地区不允许车辆进入。寓所之间主要是以水道相连，以小型游艇为主要交通工具，每栋房屋都有配套的泊船墩 游艇租用：游客可搭乘“水上出租车”，也可以自己租用和驾驶小艇沿河巡游 泰国豪华游艇生活小区--Royal Phuket Marina 世界级游艇活动枢纽 国王杯船赛 价格经济、服务优质

游艇俱乐部构成 游艇 码头:外突式、半凹入式、嵌入式、内陆式等几种, 要求是避风避浪、有利于船只进出航行、有利于减少工程土方量和方便水上、陆上活动区域的衔接。 会所:它包含了会员交流、餐饮休息、驾船训练、服务管理等多种功能, 实质上是一综合性的餐饮娱乐与管理建筑。 游艇码头设计船型尺度 旅馆、别墅与公寓 导航与基础设施 联络指挥中心和航标灯塔。生活污水和油污的处理应受到格外重视, 应有相应的收集和处理系统。电力和淡水的供应也应保证, 照明、电力电缆和输水管道应沿栈桥直达船只系停处。 其它活动项目 休闲项目和配套娱乐康体设施 海水游泳池、爵士酒吧、船上休闲酒吧、户外和近海垂钓、山顶休闲广场、野外烧烤、水上乐园、儿童乐园、KTV、棋牌室、足浴、健身中心、SPA水疗馆、网球场、高尔夫练习场、水下潜水公园、探访路、水上飞行场、

游艇俱乐部建设要求 码头选址 建设规模确定 应选择地质条件好、岸坡稳定的河段上。宜避开掩埋软土层较厚的古河道及冲沟口。 应选河床稳定、水流平顺、有足够水深的水域，可供布置船位和锚地的水域上，并确保船舶能安全进出港区，靠离码头及泊离锚地。 陆域应有足够的岸线长度和纵深，用以布置前方作业地带，干仓（游艇陆上停放仓库）道路，会所功能区，维修和保养场地。地形高于最高水位（50年一遇记录）2—5米最佳，尽量避免大挖大填，增加项目投资。 应考虑现有的及规划中的水库、闸坝、桥梁及其他建筑物对本项目通航和河床冲淤的影响，并参照有关标准，规范的规定使港区与上述建筑物保持适当距离，以免影响投入使用后正常经营。 选址一般不选在桥头或河岸突嘴下游，附近容易发生淤积的区域，造成增加项目投资的清淤费用和通航不便。 游艇码头航行水域示意图 建设规模确定 游艇港的规模从几十个泊位到好几千个泊位不等．在美国的一些设计中就有超过5 000个游艇泊位的，除特殊情况，建议游艇港泊位数在300—1 000个之间。低于500个泊位的游艇港，建设昂贵的防波堤防护通常是不经济的．而超过1 ooo个泊位时将会使港口失去其个性。 调查统计显示，约80％的游艇基地少于500个泊位，10％的游艇基地拥有500—1 000个泊位，另有10％游艇基地泊位数超过1 000个。 码头设计船型尺度 水域布置 航行水域、停泊水域、浮栈桥、加油码头和污水收集码头 码头陆域 游艇上下水设施、游艇存放设施、钢引桥

发展“海滨别墅”“海岛别墅”“水岸别墅”能促进游艇消费，反过来游艇俱乐部的会员也可以成为这些相关房地产的拥有者，形成一种良性的互动。 游艇在项目中的定位 发展“海滨别墅”“海岛别墅”“水岸别墅”能促进游艇消费，反过来游艇俱乐部的会员也可以成为这些相关房地产的拥有者，形成一种良性的互动。 因此，作为以海滨旅游为特色的房地产开发，游艇旅游项目必不可少；游艇作为房地产开发中的复合元素将是最鲜活的动态景观。 结合本项目开发条件、环境背景、开发诉求的适配分析 评价 对策/建议 海岸线较长，水系众多 具备发展游艇业的基本条件（区位、环境、水体、设施等）。 建议在填海及开发规划中，为游艇的导入做预留准备。 开发商的决心和实力，政府的高度认同和支持 国内在游艇驾照和游艇航权的管理法规上存在较大的问题，希望能够与政府、海事局的交涉中，达成协议，有所突破。 如果在政策上能够得到优势（游艇驾驶执照程序简易化，在海南海域范围内游艇航权的简易化，等），那么一定程度上会抢占市场先机，有利于实现真正的游艇生活模式。 开发诉求的实质是游艇的生活模式与房地产开发的嫁接 本项目房地产客群以第一、第二居所为主，比例约为1：2。第一居所的客群多来自海口本地，游艇消费的群众基础差；第二居所以投资为目的，年均滞留时间短，虽然有游艇的消费能力，但独立拥有游艇的欲望不强烈。 买房赠艇的方式不仅从游艇本身和其配套设施的设置上大大增加开发成本，同时也间接减少了购房者购房的欲望。建议买房送游艇俱乐部会员资格，或送产权式游艇。 开发的远景是以游艇为主要交通载体的岛屿生活 作为威尼斯“贡多拉”的拷贝，游艇将是游客贯穿各景点游览的重要载体，也将是本项目的亮点之一。但作为第一居所的交通工具，在现实实行中将会遇到许多问题。 尽量避免第一居所的人群以游艇作为交通工具