现行政策下 40年产权公寓的报规之路···

公寓的报批方式>> 武汉城市广场 南国大武汉家装 航天C-ONE 都市礼寓 市房管局：不能进行分割销售 通过与区政府沟通，有划分产权可能性 按原规范，公寓可申报 2014年4月1日新规实施后，公寓无法申报 武汉城市广场 南国大武汉家装 都市礼寓 航天C-ONE

新规解读>> 《武汉市建设工程规划管理技术规定》 关于办公楼的要求： ①办公建筑应当按层集中设置公共卫生间，不得设置飘窗； ②办公建筑内设置单元式办公空间的，其建筑面积总和不得大于办公总建筑面积的50%。 为什么这项规定，阻碍了公寓的报规？

新规解读>> 问题1、什么是“单元式办公空间”？ 答：有独立卫生间（有上下水）的房间属于单元式办公空间。 问题2、“单元式办公空间”的面积要求是什么？ 答：不能小于一个柱网格面积。 问题3、“单元式办公空间的建筑面积总和不得大于办公总建筑面积的50%”，50%的“单元式办公”如何设置才能通过报批？ 答： 报规是否能通过，根据具体报上来的方案而定。

方案一 方案二 方案三 核心筒 核心筒 核心筒 核心筒 11~20层 核心筒 1~20层零散设置单元式办公空间，内设独立卫生间 1~20层半层内做单元式办公空间，内设独立卫生间 1~10层做单元式办公空间，内设独立卫生间 答：法规对单元式办公空间的位置没有要求，可以随意零散设置。但是规划局会根据具体报规方案来审批，如果认为方案有打造公寓产品的嫌疑，将会不予通过。类似于方案一非常有可能通不过。

问题4、除了50%的单元式办公，剩下的办公部分面积划分有无要求？ 答：除了单元式办公外部分外，剩下的写字楼部分可以划分产权，基本上面积不低于一个柱网格的面积就可以。 问题5：这项规定对于纯写字楼项目有无影响？ 答：对于纯写字楼项目的面积划分没有影响。即集中设置卫生间，面积不低于一个柱网格面积。

按正规渠道，40年产权公寓产品似乎要告别市场，但是，高手在民间>> 结论： 新规之下，以办公属性申报整栋公寓已然行不通，申报50%半栋公寓审批存在很大难度；以公寓式酒店申报，正常情况下房管局认定不能划分产权独立销售，通过与区政府沟通，有能划分产权的可能性，需要一定时间公关。 按正规渠道，40年产权公寓产品似乎要告别市场，但是，高手在民间>>

古田嬉空间LOFT>> 项目指标： 暂定 技术经济指标 项目 单位 数值 用地面积 m2 12500 总建筑面积 72694 其中 地上建筑面积 56250 地下建筑面积 16444 建筑占地面积 3382 建筑密度 % 27% 绿地面积 2634 绿地率 21% 容积率 4.45 建筑层数 地上 层 18 地下 2 停车数 辆 528 8 520

“BLOCK + BOX”：BLOX为形，塑商业全新意向 LOFT 报规包装 大武汉 BLOX 艺术天街 艺术：传统现代文化交汇，融武汉历史形象 天街：垂直姿态为骨，拔擢商业价值 “BLOCK + BOX”：BLOX为形，塑商业全新意向

武汉首席 艺术为精神、极致化体验式消费为亮点 BLOX艺术天街 LOFT 报规包装  视觉、听觉 武汉首席 艺术为精神、极致化体验式消费为亮点 BLOX艺术天街 触觉 味觉 指消费现场的各种新奇的建筑形态、装潢布置、产品陈列等对消费者视觉的冲击（或某种声音引起人的注意），从而触动消费者内心，引起愉悦感受。 主要是指消费者在卖场消费过程中的参与行为 指商业物业里的美食体验

报规包装 业态分布 凌云商务会所 养生会所 空中食府 艺术楼阁 品牌服务体验中心 格调家居 LADY专属 IN时尚

购 物 品 质 潮 流 项目业态演绎——IN时尚（1～3F） 报规包装 业态包装 主打潮流时尚的零售，可引入快时尚品牌服饰以及大众品牌，迎合消费者的消费习惯

专 属 优 雅 项目业态演绎——LADY专属（4F） 报规包装 业态包装 整层设置为马卡龙甜品店、首饰店、彩妆护肤品店以及内衣店等，并本层楼仅设置女性厕所，真正做到女性专属区域

家居生活馆，融入手工家居装饰，以及中高档家居厨具品牌，提高项目档次 报规包装 项目业态演绎——格调家居（5~6F） 业态包装 格 调 生 活 家居生活馆，融入手工家居装饰，以及中高档家居厨具品牌，提高项目档次

服 务 售 后 项目业态演绎——品牌服务体验中心（7F） 报规包装 业态包装 品牌服务体验中心，不仅为顾客带来切身体验感，同时增加现场售后服务提高顾客满意度

艺 术 文 化 创 作 项目业态演绎——艺术楼阁（8~10F） 报规包装 业态包装 创意书店以及艺术品展览，并为艺术工作者直接提供创作基地，为本项目融入创意、文化元素

约 会 情 调 品位 项目业态演绎——空中食府（11~14F） 报规包装 业态包装 高端料理/西餐店，特为成功人士打造，以讲究的食材及完美的服务以及高层餐厅的景观感受，吸引顾客消费

享 受 健 康 项目业态演绎——养生会所（15~16F） 报规包装 业态包装 顶级美容养生会所已逐渐成为都市白领及高端消费人群选择养生、休闲、释压的场地，除了基础美容保养外，针对顾客可融入瑜伽健身、形象设计、色彩顾问等多元化服务项目

商 务 高 端 私 密 项目业态演绎——凌云商务会所（17F~18F） 报规包装 业态包装 顶层设置高端中式风格茶道会所，打造私密的商务场地，方便会客、洽谈，同时体会“会当临绝顶，一览众山小”的广阔视野感

参考案例 武汉珞珈创意城：青年创业街区 南京金鹰全生活中心：体验式文化艺术商业综合体 香港THE ONE：立体式体验商业综合体 香港希慎广场：立体式高层都市新锐商业综合体

【案例借鉴】武汉珞珈创意体验城 珞珈创意体验城坐落于街道口商圈，拥有优越的地理位置、便利的交通条件和雄厚的技术力量，在武昌片区乃至武汉都具有较强的辐射能力。 建筑面积16万平方米，-1-11层为整栋商业，将“创意”元素发挥得淋漓尽致，为年轻群体营造出各类“创意氛围”,同时也为追求生活品质的朋友们提供各种定制运动、休闲娱乐等服务。

【案例借鉴】武汉珞珈创意体验城 业态布局—— 汇集九大业态，融合视觉创意、舌尖创意、灵感创意、科技创意于一体 建筑空间—— 科技感与艺术感兼具的创意之城

【案例借鉴】南京金鹰全生活中心 金鹰全生活中心位于最繁华的新街口商业区，集购物、餐饮等诸多服务功能于一体，组合成多元业态的商业综合体，并结合智能的管理，为城市居民提供全生活的优质服务。 项目营业面积10万平方米，共有22层，其中地面7层为高档购物中心，8-14层为特色餐饮区，15-22层为特色商业。23-42层为五星级商务酒店。地下一层设有占地约6000平的精品超市和流行餐饮。

【案例借鉴】南京金鹰全生活中心 业态分布—— 采用的是传统百货与购物中心的结合，丰富和满足了客户体验 建筑空间 —— 精品超市Gmart 明星见面 艺术展演 建筑空间 —— 内部装饰华丽，给客户充分的尊贵享受

【案例借鉴】香港THE ONE The ONE整体为-5至22层（P3-L21，含转换层）均为零售楼层（现21层营业），为全港最高的纯零售商场，单层层高近6米，总面积约3.7万方。 超过200多个多元化及优质商户进驻The ONE，由珠宝钟表、时尚服饰、化妆及护肤品、精品超市、潮流玩物、家居生活精品、娱乐及至环球食府等等应有尽有。

【案例借鉴】香港THE ONE 业态复合化，购物+体验式商业体；低层购物+上层餐饮、休闲娱乐，上层布置目的性业态，吸引人流竖向流动 楼层 业态 名称 典型品牌/商户 L17-L21 餐饮 空中食府 如京旬、迎.潮、利宝阁、铁板烧海贺、Harlan’s L16 休闲平台 空中庭院 —— L12、L13 华丽食府 煌府殿堂级婚宴专门店、东海酒家 L6-L11 休闲 生活精品 休闲娱乐、健身、个人护理等、家居及生活精品店：CALIFORNIA FITNESS、CINEMA戏院 L4-L5 时尚食府 特色餐饮、轻便美食及零售美食：大力棒棒、北斗翁顶尊火锅料理、别府九州地狱拉面专门店、韩登、金牌小龙、六木本茶房、铃木咖啡馆、吉日式吉列专门店 L3 电梯大堂、购物 电梯大堂、儿童服装及配饰：ORGANIC BABY、FABLES AZ L1-L2 购物 流行服饰 流行服饰、零售美食：EARTH MUSIC&ECOLOGY G/F、UG1-UG2 国际时尚 国际时尚服装、化妆品、个人护理：CHOCOOLATE、BREAD n BUTTER、CAMPER 地下：LG1-LG2 超市 永旺 地下：P1-P3 停车场 总规模：3.7万方 层数：-5-22层（-5至-3层停车，无L14、L15） 层高：5-6米 标准层面积：1400㎡

【案例借鉴】香港希慎广场 希慎广场楼高36层，另设有4层停车场及零售地库、楼面面积约8万平方米。基座设有17层零售店铺，逾120间商户，单层面积不足2400平米，共5万平方米楼面，可出租面积为3万平方米。高层为15层写字楼。 一楼的中庭净空高度18米，适宜举办各类活动，大楼的中央广场，成为项目的焦点和推广活动场地。大楼更特设“双层升降机”（由三菱制造）及快速电梯穿梭商场各层。此外，商场设有多间食肆及空中花园。

【案例借鉴】香港希慎广场 希慎广场各层商业亮点—— 11F-14F：美食广场 8F-10F：诚品书店 美食广场和餐厅，真正丰盛的主食集中区，从全球美味集中的Kitchen 11到米其林餐厅无所不有。 8F-10F：诚品书店 Hysan Place面积最大的绝对主力店，总共三层，书店内设有艺术区，每月均会摆放不同艺术家的作品； Forum可供演讲者分享点滴，更有不同的台湾品牌提供皮革、饰物、手工皂、茶、家品等等的产品。 4F-7F：空中花园设置及6F设置女性专属楼层 空中花园：在4F-7F打造纵贯3层楼的敞开空中花园，完全突破“立体”购物中心的空间限制。 女性主力店：将被女性消费者奉为朝圣地的“Garden of Eden（伊甸园花园）”品牌店设在6F全层，打造为女性专属的购物场域，配套引入的甜品雪糕品牌Cheesess Cheesecake及Haagen Dazs，并只设女洗手间。 1F-B1：全港最大的苹果旗舰店 Hysan Place一层延伸至地下引入全港最大的苹果旗舰店，这是继IFC、又一城之后HK第三家也是全港最大的Apple Store。 B1：一站式购物专门店 世界奢侈品旅游零售业领军者DFS集团开设的全新大型一站式购物专门店T Galleria（T广场）。 B2：型格品味的超级市场 美食购物体验的Jasons· Food & Living，这是铜锣湾首家结合美食与型格品味的全新精品超市。

【案例借鉴】香港希慎广场 希慎广场打造特色—— 独家超贴心订位服务 作为新一代购物中心，Hysan Place率先开创用餐订位服务，只需要在2楼服务台的订位专柜说明人数与食肆地点，服务员实时为您作订位服务，然后你可以自由逛街，每一楼层均设有大型电子屏幕，你只需要留意屏幕上显示的号码，便知道排位进展，无需在餐厅门口等待。 整体风格统一，提高项目格调 商场的指示图标风格在空间环境中表现得淋漓尽致，很好地体现出希慎广场的整体格调。 丰富的空间设计给消费者带来多层次的记忆点，功能与美学并重 希慎广场4F设有空中花园，并削减5F+6F部分楼面面积，为空中花园创造开阔视野，吸引消费者前往憩息和观赏铜锣湾繁华街景的同时，也是调和购物中心封闭环境的公共平台。同时营造大型通风口“城市绿窗”，减低建筑的屏风效应。

将高层物业进行商业包装，以商业属性进行报规，层高可以做到5.5米，同时能做上下水和烟道。两栋共5.8万方，其中一栋审批通过！ 实质上，这是一栋适宜居住LOFT公寓！

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