国内产业园区成功模式研究

案例的选取及研究范围 成功案例借鉴： 香港科技园 上地产业基地 案例确定的原则及借鉴点分析： 1. 园区的发展成熟、园区运营成功； 2. 园区发展阶段研究，各阶段发展特点，成功关键点分析； 3. 园区各发展阶段配套功能，园区运营模式； 成功案例借鉴： 香港科技园 上地产业基地

香港科技园——优越区位和便捷交通为区域发展提供基础 优越区位： 香港科学园（科学园）位于新界吐露港畔并毗邻香港中文大学，环境优美，巧妙地将人与科技结合，是一个汇聚创新意念的科技枢纽。 便捷交通： 公 路 交 通 ； 公 共 巴 士 : 专 线 小 巴 27 号( 仅 供 香 港 科 学 园 入 驻 企 业 人 员 使 用 ) ； "深 港 创 新 圈" 公 务 直 通 巴 士(仅 供 香 港 科 学 园 入 驻 企 业 人 员 使 用 ) 往 来 深 港 两 地 科 技 园

政府提供优惠政策支持，并对入园企业提供方便快捷的研发、办公服务 土地设备支持：香港政府免费提供土地/15亿美元的发展资金/设备及软件的购买拨款。整个项目由基金会管理政府投资的实施，香港科技园公司负责进行园区的营运和直接管理。所有权归政府由香港科技园公司进行经营; 资金支持：政府对园区内的租户提供三年约80万元的企业发展基金，扶持企业发展; 统筹补贴：香港科技园由香港政府投入了大量人力、财力，目的是提升香港高新科技、数码港在国际的地位，非盈利。目前基本不盈利，通过大埔、将军澳、元朗三个工业区的收入补贴香港科技园。 入园企业招商 对象涵盖四大领域：IT与通信技术公司；电子技术；光电学与纳米技术企业；生物科技企业。 “即插即用”式的服务：免费为高科技企业提供价格高昂的硬件设备和软件系统，。 科研成果转化：政府在一期设立应用科技研究院 (ASTRI)来加强大学与产业之间的联系。 “技术支持计划” ：鼓励创新和科技发展。技术援助、大学合作、学生项目、大学图书馆服务、培训、共享科研设施、扩阔人际网络等。

园区分期开发，区域开发不断完善、配套设施补足跟进，满足区域发展需求。一期，满足市场需求的研发办公设施、配套设置满足基本需求；二期，在增加办公物业基础上不断补足园区配套、同时增加园区租赁设施、建筑品质提高和标志性建筑园区形象拔升 项目规模及分期： 香港科学园占地22万平方米，容积率不超过1.5，总建筑面积约33万平方米，分为三期开发； 分期开发根据区域发展历程，区域不断成熟； 二期 2007年启动 三期 规划中 一期 2004年底前竣工 科学园一期 科学园二期 科学园三期 分期规模 设计有9幢共计12万平方米（建筑面积）高科技用房，容积率2.22 规划11座大楼、建筑面积10.5万平米； 根据科学园的总纲发展蓝图，第三期将提供额外总楼面面积达105000平方米的地方。目前，管理层正筹划第三期的发展计划，预料将于2011或2012年完工。 开发物业类型 科学园发展三种建筑类型作为出租用途，分别为核心大楼、企业大楼和校园大楼 两座生物科技实验室大楼 六座配备实验室设施的研发办公大楼 两座能源大楼 配套设施跟进 会议设施、服务式住宅、测试中心 零售商店，包括便利店及银行自动柜员机等 商务中心、特色餐厅及酒楼、咖啡室及美食广场 演讲厅(容纳三百个座位) 会议室、会所、健身中心及泳池 展览场地、网上预约设施 网络监控中心/数据中心 中央保安控制中心 广阔的开放空间/园林式环境 先进的资讯科技与电讯设备及基建

从市场角度和客户需求出发，合理规划设计，产品形式不断升级 建筑设计充分尊重市场 尊重市场需求，在产品定位前，参考专业调研公司经验，根据需求不断调整产品设计，如Core Building的柱距根据客户需要从之前的9米*9米，调整为9米*12米，标准层面积也从之前的2000平方米(建筑面积)调整为2500平方米(建筑面积)。 产品弹性空间，灵活多变 设计构思灵活，针对市场小中大不同层次需求，将产品设计为三大类型，租赁空间灵活，可满足不同使用者不同的空间需求；园内未来的土地使用可根据日后不断变化的需要弹性变更。 交流空间，社区体验 项目注意在建筑物和建筑物之间设计连续完整的公共休闲空间，尽力在园区内打造社区的概念，为园区内工作的人群营造交流和互动的氛围。 配套齐全，快捷方便 园内应提供共用设施，例如会议室、图书馆、展览馆、停车场和其他康乐设施。商业设施则应有银行、商店和餐厅等。

上地信息产业基地园区从1991起步，经历了起步、成长、成熟的发展历程，区域基本开发成熟 上地产业基地 上地信息产业基地园区从1991起步，经历了起步、成长、成熟的发展历程，区域基本开发成熟 1991年，国家科委、北京市人民政府正式确定上地为中国第一个以电子信息产业为主导的高科技产业基地； 总规划占地面积2.311平方公里，其中一期上地一区1.8平方公里，二期0.511平方公里； 2000年，南区基本开发完毕，现在北区土地全部出让完毕，基本建设完成； 截至2006年，进驻企业已达2149家，其中高新技术企业1322家，累计实现工业总产值2270亿元，上缴税金93亿元，出口创汇14亿美元。每平方米土地的投入产出比为1：34； 上地北区 上地南区

园区开发运营模式——由于客户逐步复合化，运营模式经历了土地出让、办公物业销售到办公物业持有的发展阶段 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 土地价格提升，招拍挂出让； 商务办公项目增加，持有增加持久收益； 部分项目土地出让，但控制入住企业类型； 出现商务办公项目销售或租赁 运营模式 土地征地拆迁，到七通一平，之后向企业出让； 联想、方正、四通等民族高新技术企业首先入住，成为第一批购地企业；之后入住了美国IBM、日本三菱等知名企业； 东方电子购得上地南区最后一块地； 北区部分土地出让给实力型企业，包括联想、神州数码、航天、海信等企业，但土地价值提升； 开发了一批商务办公项目：同方大厦、烽火科技、上地研华科技大厦、烽火科技大厦等等； 通过招拍挂形式出让土地，土地价值最大化，06年百度拍得上地最后一块地； 出让商务办公用地，开发物业销售或租赁收益；最后一个开发项目辉煌大厦销售完毕； 典型事件 典型客户 或项目

区域进一步成熟，园区开发标志性项目、提升整个园区的形象和物业水平 2004年10月，南区嘉华大厦开盘销售，提升区域写字楼市场水平，是区域开发的标志性建筑； 辉煌国际大厦2007年初开盘销售，区域内部最高的写字楼，是区域内部建筑标志物，标志区域形象； 2007年初出让的百度大厦项目预计年底建成，通过其夸张的建筑形态和建筑理念，将成为区域的地标性建筑，进一步提升园区的形象； 嘉华大厦 辉煌国际 大厦 百度大厦

客户发展历程：由小型企业和大型企业发展到客户复合； 运营模式发展：由物业出售发展到租金持久收益模式； 从上地发展历程看可借鉴的模式 发展历程 起步期 发展期 成熟期 时间 1991-1999年 1999-2005年 2006至今 大事记 1991年10月21日，试验区上地产业基地奠基 ； 1992年3月26日，市政府将上地土地使用权出让给实创公司，实创公司可以向中外投资者转让； 1992年，联想、方正、四通等民族高新技术企业第一批入住。 1999年7月15日， “东方电子”进驻，上地南区最后一块土地转让。 2000年，上地南区基本建成，从而开启了上地北区建设的新征程. 2002年3月26日，上地信息产业基地迎来了十年华诞。 截至2004年底，上地信息产业基地入驻企业792家。 2007年初，园区最后一块土地出让给百度大厦，标志园区的土地已经全部出让完毕； 07年底，上地最北侧地块辉煌国际项目基本销售完毕，标志上地最后的可销售型物业销售结束； 园区运营模式 实创对进驻企业实行了很多优惠，鼓励企业入住，低地价引入联想、东方电子； 上地北区土地出让和写字楼开发结合； 市场出现了商务办公出租项目，通过租金收取收益； 土地价值提升，部分土地出让给实力型企业； 开发高容积率项目，提升土地价值，用作出租，实现持久收益； 客户演变模式 初入特点：一是政府“逼”进来的，二是多数属于国家部委下属公司； 后续美国IBM、日本三菱等著名跨国公司相继进驻； 大型知名企业入住，同时部分小型创业型公司入住园区； 客户复合，大型实力型公司、快速发展性公司、初创公司聚集； 市场客户出现外溢表现，部分大型实力公司发展异地置业，部分初创型公司由于租金的压力被迫外溢； 配套跟进 建设基本的园区配套； 建设一部分居住配套（上地东里、上地西里和上地佳园）和酒店配套； 2003年，13号线全线通车，带动区域和周边联系； 通信、金融、商业、广告、公关等配套服务业的跟进，加之区内集中人才的储备和教育条件的优越及高档的公寓、酒店、大型商业的开发，为区域提供成熟配套； 客户发展历程：由小型企业和大型企业发展到客户复合； 运营模式发展：由物业出售发展到租金持久收益模式； 配套发展历程：有小型配套设施到区域性、综合性配套；

在产业政策扶持前提下，园区形象不断拔升、配套有序跟进及产品创新升级是园区的发展模式； 成熟产业园区成功关键点总结 产业氛围支撑：周边具备产业氛围和人文氛围，两者相结合； 企业入住优惠政策：为了鼓励促进产业园发展，政府从土地、资金、税收等多方面鼓励入园企业健康发展； 产业及政策 随着园区的不断成熟完善，提高区域物业开发形象，同时建设标志性建筑，整体提升园区形象； 园区形象拔升 开发节奏控制；合理控制园区开发节奏，前期成功开发为区域后续开发增值； 配套有序跟进；前期开发满足园区基本的配套需求，随着园区不断成熟，配套设施不断补足，满足园区企业需求； 运营模式探讨：随园区不断开发，客户的复合性要求园区由出售物业或卖地模式逐渐发展到出租运营模式收益； 合理有序开发 尊重市场需求：结合专业的市场化分析，确定项目的建筑空间设计； 产品不断升级：产品形象拔升、产品弹性灵活、公共空间打造； 配置充足合理：产品配置根据客户需求确定，同时从成本角度出发设置； 产品创新升级 在产业政策扶持前提下，园区形象不断拔升、配套有序跟进及产品创新升级是园区的发展模式；