财政会计学会纳税人之家 暨纳税人学校培训 苏州地税三分局 苏州地税一分局 2014年5月28日

一、房产税和土地使用税相关问题 二、股权转让相关税收 三、企业年金税收政策

一、房产税和土地使用税 1、纳税期限有何新规定？ 房产税 按房产原值计征房产税的，企业按季、个人按半年分期缴纳，纳税人应于期满之日起15日内申报纳税； 按租金收入计征房产税的，纳税人应于实际收取租金收入的次月15日内申报纳税。 土地使用税 企业按季、个人按半年分期缴纳城镇土地使用税，纳税人应于期满之日起15日内申报纳税。 纳税人按季分期缴纳税款的，每期应纳税额应按当年应纳税额的四分之一计算 。 苏地税规【2013】6号规定

2、哪些纳税人要缴纳房产税？ ——拥有房产的纳税人 （1）房产自用的，以房产余值为计税依据缴纳房产税，税率为1.2%，江苏省规定的计算房产余值的扣除比例为30%； （2）房产出租的，以租金为计税依据缴纳房产税，税率为12%。 （3）无租使用其他房产的问题。 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 （4）出租房产免收租金期间，是否缴纳房产税？ 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

3、房地产开发企业开发的商品房在出售前是否要缴纳房产税？ 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此： 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税； 但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

4、如何确定房产原值？ ——会计账簿中“固定资产”科目记载的房屋原价 房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

5、地下房产如何缴纳房产税 自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

自用的地下建筑，江苏省规定： 工业用途房产，以房屋原价的50%，作为应税房产原值。 应纳房产税＝房屋原价×50%×（1－30%）×1.2%。 商业和其他用途房产，房屋原价的70%。 应纳房产税＝房屋原价×70%×（1－30%）×1.2%。 出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

6、地价是否计入房产原值征收房产税？ 　 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

7、房产税从什么时候开始缴纳？ （1）原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳； （2）自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳； （3）委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；在办理验收手续前已使用的，从使用当月起计征房产税。 （4）购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳。 （5）购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳。 （6）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。 （7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税

8、房产大修理期间如何免征房产税 自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。

9、土地使用税的纳税人有哪些？ 在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 拥有土地使用权的纳税义务人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税； 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税； 土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

10、城镇土地使用税计税依据如何确定？ 纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 凡纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确认的土地使用面积为准； 尚未核发土地使用证书的，纳税人据实申报土地面积。待土地面积测定后，按测定的面积进行调整。

11、姑苏区范围内税率标准如何？ 等级 税额 市区范围 一等 10 观前地区，具体范围：养育巷、中街路以东，东中市（中街路口起）、白塔西路、白塔东路（至平江河止）南侧以南，平江河以西，干将路（平江河至养育巷）以北。 二等 8 1.石路地区，具体范围：普安桥、鸭蛋桥、永福桥、爱河桥、兴农桥以东，渡僧桥以南，外城河（干将桥至吊桥）以西，干将路（干将桥至535号）以北； 2.白塔地区，具体范围：河沿街以东，桃花坞大街100号起至西北街、东北街（至平江河止）以南，平江河以西，东中市（中街路口起）、白塔西路、白塔东路（至平江河止）北侧以北。 三等 6 1.环城路以内除一等、二等地段的地区，具体范围：西环路以东，北环路以南，东环路以西，团结桥以北。 2.吴中区：盘蠡路以东，团结桥以南，冬青路以西，长桥大运河以北。 3.相城区：澄风路（铁西路）以东，徐图港河以南，227省道复线以西，珍珠湖路（日益路）以北。 四等 4 1.苏州市区除一、二、三等地段以外的其他地区； 2.苏州工业园区、苏州高新区； 3.吴中区、相城区除三等以外的其它地区。

12、何时开始纳土地使用税？ （1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，计征城镇土地使用税。 　（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计征城镇土地使用税。 　（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，计征城镇土地使用税。 　（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，计征城镇土地使用税。 　（5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。 　（6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

13、房地产企业开发产品，何时缴纳土地使用税？ 房地产开发企业应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳土地使用税。 房地产开发企业土地使用税纳税义务终止时间：开发项目取得预售许可证，该项目用地即停征该部分土地的土地使用税。 房地产开发公司建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

二、股权转让相关税收 （一）个人股东股权转让 自然人股东转让或个人独资合伙企业变更投资者，不包括转让上市公司股票。 （二）法人股东股权转让 —— 个人所得税 （二）法人股东股权转让 ——企业所得税

（一）个人股东股权转让 一、何处办理自然人股权转让？ 自然人股权转让所得个人所得税以发生股权变更的 企业所在地地税机关为主管税务机关，纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。（个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人） 在工商办更办理完毕后，纳税人或扣缴义务人至企业所属的管理科办理自然人股权转让证明，再至行政服务中心办理相关变更手续。

二、办理个人股权变更所需材料（可能有新文件） 1、《江苏省苏州工商行政管理局公司准予变更登记通知书》； 2、转让双方身份证明； 3、股权转让协议； 4、企业财务报表（指资产负债表、损益表，包括转让上一年年度财务报表、转让发生时点上月或当月财务报表），涉及连续三年亏损的平价或低价转让的，应提供连续三年的财务报表，企业存续时间不足三年的，按实际存续年数； 5、股权变更有中介机构评估报告的，提供中介机构的评估报告； 6、股权成本的相关资料(投资时的验资报告或购买股权的协议和支付凭证等，新办理的企业无验资报告的需提供实际付出成本的凭证)；

7、本次转让所缴纳的个人所得税、印花税税单复 印件。 8、对计税依据明显偏低但有正当理由的，纳税人应提供相应的证明材料，如企业财务报表、会计事务所报告、相关部门文件、直系亲属关系的证明材料等等原件供审核，提交复印件； 9、对平价或低价转让有正当理由且经主管税务机关认可的，由企业提供声明书； 10、自然人通过转让取得股权的，如取得价格低于前次转让的计税价格的，可以原计税价格为初始投资成本，但需提交前次转让的税单与纳税证明的复印件； 11、主管税务机关要求报送的其他材料。（股东会决议，公司章程修正案、公章）

表式：

三、如何计算应纳个人所得税额 应纳税额 =（股权转让价或转让人所转让股权对应净资产额 -计税成本及相关合理税费 ）×20%

四、股权计税成本如何计算？ 股权计税成本是指个人股东投资入股时向企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时买入该股权时实际支付的价款。 个人股东部分转让所持有的股权的，转让股权的计税成本按转让比例确定，即：转让部分股权的计税成本=全部股权的计税成本×转让比例。 纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的成本为前次实际支付金额及负担的相关税费。

五、如何计算相关合理税费？ 相关合理税费是指与个人股东转让股权直接相关的，并按规定支付的符合独立交易原则的税金和费用。已作为被投资企业成本费用核算的税费支出，不得在计算个人股东股权转让所得时扣除。

六、股权转让应按照公平交易价格计算确定转让收入。 股权交易价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可核定股权转让价格。（国家税务总局公告[2010]27号）

七、哪些股权转让价格偏低视为有正当理由？ 根据“国家税务总局公告[2010]27号”规定 1.所投资企业连续三年以上(含三年)亏损（接下来的文件中可能会有股权转让价占被投资企业净资产的比例要求，以最终文件为准）； 2.因国家政策调整的原因而低价转让股权； 3.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 4.经主管税务机关认定的其他合理情形。

八、那些情况视为无正当理由？ 根据“国家税务总局公告[2010]27号)”，符合下列情况之一且无正当理由的，应当视为交易价格明显偏低 ： 1.申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的； 2.申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的； 3.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的；

4.申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的； 5.经主管税务机关认定的其他情形（如：被投资企业拥有知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让价格低于净资产市场公允价值对应份额等）。

九、股权转让价格明显偏低且无正当理由的，如何核定股权转让价格 ？（国家税务总局公告[2010]27号）： 1.参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。 对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。 2.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。 3.参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。 4.纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。

十、股权转让几种形式： 例1：某股东A持有企业50%的股权，股本为10万元，协议约定股权转让价为10万元，税务机关根据转让时点上一个月财务报表，核定对应净资产份额为8万元，此种情况下，应纳个人所得税为0； 例2：某股东A持有企业50%的股权，股本为10万元，协议约定股权转让价为12万元，税务机关根据转让时点上一个月财务报表，核定对应净资产份额为8万元，此种情况下，应纳个人所得税为（12-10）*20%=0.4（万元）； 例3：某股东A持有企业50%的股权，股本为10万元，协议约定股权转让价为10万元，税务机关根据转让时点上一个月财务报表，核定对应净资产份额为12万元，此种情况下，应纳个人所得税为（12-10）*20%=0.4（万元）；

（口头，不宜公开）股权转让成本的确定问题，前次转让已按净资产核定计税，合同约定交易价格低于净资产核定数额，再次转让时以核定的数额为成本还是以原合同交易价格为成本？ 答复：以实际支付金额为成本，如果纳税人对此有疑义，可提供新的证据，证明实际支付大于合同金额，可以认可新的交易价格。 例：第一次股权转让：交易价10万元，根据净资产核定成本为12万元，并补征了个税。第二次股权转让：交易价12万元。 成本应按第一次转让合同的金额10万元认定成本，但如纳税人有疑义，可以提供声明，证明其在第一次受让时取得股权的成本为A,可以以A为本次转让的成本依据（但A不得超过第一次的核定金额12万元，否则涉及第一次转让的补税问题）。

十一、特殊情形 1. 新办企业，没有投资时的验资报告，如何确定股本？ 答复：以实际支付金额为成本。 例：某企业只有注册资金，而实际没有资金到帐，股东签订的股权转让协议转让价为50万元，那么在确定该股东应纳税所得额时，转让价为50万元，成本为0。

2.丈母娘将股权转给女婿这种近亲属之间的股权转让，是否符合国家税务总局公告[2010]27号所列举的“合理理由”？ 如果是母亲转给女儿，女儿转给配偶，这样属于“合理理由”，“丈母娘和女婿”此种亲属关系不在文件列举的“配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹”里，但可以依据“对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人”，出具有赡养义务的证明，三分局认定其属于“合理理由”情形。

3.股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是否可以退回前次转让行为征收的个人所得税款？ 根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称个人所得税法）及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）的有关规定，股权转让合同履行完毕、股权已作变更登记，且所得已经实现的，转让人取得的股权转让收入应当依法缴纳个人所得税。转让行为结束后，当事人双方签订并执行解除原股权转让合同、退回股权的协议，是另一次股权转让行为，对前次转让行为征收的个人所得税款不予退回。 （国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复 国税函[2005]130号）

4.股权转让行为尚未完成、收入未完全实现的，纳税人是否应缴纳个人所得税？ 股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会作出的解除股权转让合同及补充协议的裁决、停止执行原股权转让合同，并原价收回已转让股权的，由于其股权转让行为尚未完成、收入未完全实现，随着股权转让关系的解除，股权收益不复存在，根据个人所得税法和征管法的有关规定，以及从行政行为合理性原则出发，纳税人不应缴纳个人所得税。（国家税务总局关于纳税人收回转让的股权征收个人所得税问题的批复 国税函[2005]130号）

十二、纳税人和扣缴义务人需要承担哪些法律责任？ 纳税人、扣缴义务人未依按照本办法规定提供资料，或缴纳税款的，税务机关应按照征管法有关规定进行处罚。 纳税人、扣缴义务人虚假申报，或拒绝申报的，造成少缴或不交税款的，税务机关应按照征管法有关规定进行处罚。 对股权转让企业提供的股权转让事项书面通知和股东会决议弄虚作假的，造成少缴或不交税款的，税务机关应按照征管法有关规定进行处罚。

（二）法人股东股权转让 1、企业股权转让是否是要缴纳企业所得税？ 企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和飞货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括 ： （一）销售货物收入； （二）提供劳务收入； （三）转让财产收入； （四）股息、红利等权益性投资收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特许权使用费收入； （八）接受捐赠收入； （九）其他收入 企业所得税法实施条例第十六条：转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。由此可见，企业股权转让收入为企业所得税的应税收入，需要缴纳企业所得税。

2、企业取得的股权转让所得，如何缴纳企业所得税？ 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，股权转让所得是指股权转让收入扣除为取得该股权所发生的成本后的差额。 股权转让所得＝股权转让收入－股权成本价

3、股权转让收入、成本如何确定？ 股权转让收入是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额；股权成本价是指股东（投资者）投资入股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让价金额。 被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。

4、取得股权转让收入的纳税时点？ 股权转让收入应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。 企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。

（三）企业年金 一、企业年金和职业年金缴费的个人所得税处理——2014年1月1日以后新政 　　1.企业和事业单位（以下统称单位）根据国家有关政策规定的办法和标准，为在本单位任职或者受雇的全体职工缴付的企业年金或职业年金（以下统称年金）单位缴费部分，在计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。 　　2.个人根据国家有关政策规定缴付的年金个人缴费部分，在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准内的部分，暂从个人当期的应纳税所得额中扣除。(企业应将允许税前扣除的年金个人缴费部分填入《扣缴个人所得税报告表》“允许扣除的税费”项,单位缴费部分填入《扣缴个人所得税报告表》“备注”项。 )

3.超过本通知第一条第1项和第2项规定的标准缴付的年金单位缴费和个人缴费部分，应并入个人当期的工资、薪金所得，依法计征个人所得税。税款由建立年金的单位代扣代缴，并向主管税务机关申报解缴。 　　 4.企业年金个人缴费工资计税基数为本人上一年度月平均工资。月平均工资按国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。月平均工资超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资300%以上的部分，不计入个人缴费工资计税基数。 　　职业年金个人缴费工资计税基数为职工岗位工资和薪级工资之和。职工岗位工资和薪级工资之和超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资300%以上的部分，不计入个人缴费工资计税基数。

二、企业年金个人所得税的计算 企业年金是指企业及其职工按照《企业年金试行办法》的规定，在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险。对个人取得企业年金之外的其他补充养老保险收入，应全额并入当月工资、薪金所得依法征收个人所得税。 1. 企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个人所得税时扣除。 ——2014年1月1日以前的政策

2. 企业年金的企业缴费计入个人账户的部分是个人因任职或受雇而取得的所得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，按照“工资、薪金所得”项目计算当期应纳个人所得税款，并由企业在缴费时代扣代缴。 对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣除任何费用，按照适用税率计算扣缴个人所得税。 ——2014年1月1日以前的政策

三、企业年金领取时的规定　 1.个人达到国家规定的退休年龄，按月领取的年金，全额按照“工资、薪金所得”项目适用的税率，计征个人所得税；按年或按季领取的年金，平均分摊计入各月，每月领取额全额按照“工资、薪金所得”项目适用的税率，计征个人所得税。 2.对单位和个人在2014年1月1日前开始缴付年金缴费，2014年1月1日之后领取年金的，允许其从领取的年金中减除在本通知实施之前缴付的年金单位缴费和个人缴费且已经缴纳个人所得税的部分，就其余额征税。在个人分期领取年金的情况下，可按之前缴付的年金缴费金额占全部缴费金额的百分比减计当期的应纳税所得额，减计后的余额，计算缴纳个人所得税。

3.对个人因出境定居而一次性领取的年金个人账户资金，或个人死亡后，其指定的受益人或法定继承人一次性领取的年金个人账户余额，允许领取人将一次性领取的年金个人账户资金或余额按12个月分摊到各月，就其每月分摊额，计算缴纳个人所得税。对个人除上述特殊原因外一次性领取年金个人账户资金或余额的，则不允许采取分摊的方法，而是就其一次性领取的总额，单独作为一个月的工资薪金所得，计算缴纳个人所得税。 4.个人领取年金时，其应纳税款由受托人代表委托人委托托管人代扣代缴。年金账户管理人应及时向托管人提供个人年金缴费及对应的个人所得税纳税明细。并向托管人所在地主管税务机关申报解缴。 年金基金投资运营收益分配计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。——《财政部 人力资源社会保障部 国家税务总局关于企业年金 职业年金个人所得税有关问题的通知》财税〔2013〕103号

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