房地产相关税收政策分析 主讲人 钟必

四、视同销售问题 主要内容 一、以土地投资问题 三、营业税的纳税义务发生时间 五、对国税函〔2008〕299号文的理解 六、拆迁补偿问题 二、土地增值税清算问题 三、营业税的纳税义务发生时间 四、视同销售问题 五、对国税函〔2008〕299号文的理解 六、拆迁补偿问题 七、虚开建筑业发票问题

一、以土地投资问题 (一)土地投资入股问题 案例: 甲公司取得一块土地，成本1000万，评估价1800万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该块土地，出价1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其30%的股权。

假设条件： 1、甲公司注册资本1000万元，全部用于该土地； 2、甲公司没有发生别的业务和费用； 3、所有工作都在2008年度完成。

如果有土地投资入股协议 地税机关都会以人为本 开出<房地产转让税费免税证明> 办理土地过户

以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。 第二十九条 甲公司要办的手续 必须办理其财产权的转移手续 <公司法>　自2006年1月1日起施行　　 第二十八条　 以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。 第二十九条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

乙房地产公司要办的手续：变更注册资本 《中华人民共和国公司登记管理条例》国务院令第451号【生效日期】2006-01-01 第三十一条　公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的验资证明.依照《公司法》设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。　 第三十二条　公司变更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的验资证明，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额缴纳出资或者股款之日起30日内申请变更登记。

以虚假投资入股方式实施土地转让 甲公司没有办理其财产权的转移手续， 乙房地产公司没有办理办理变更注册资本的手续，甲公司以土地投资的形式入股乙房地产公司就是虚假的。 甲公司实质是土地转让行为.

另外: 1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国税函发[1995]156号）； 2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税 财税字[1995]48号）

注意: 3、国税函[2005]1003号的规定， 如果甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，未发生转让无形资产的行为,不属于合作建房，不适用（国税函发1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。(实质是借款)

(取得的固定利润才按“转让无形资产”征税) 2、土地增值税：0元(暂免征收) 3、所得税： （1800－1000）×18%=144万元 双方合作建房相关税金： 1、营业税：0元 (取得的固定利润才按“转让无形资产”征税) 2、土地增值税：0元(暂免征收) 3、所得税： （1800－1000）×18%=144万元 税负合计144万元。

土地投资入股的形式甲公司相关税金： 政策依据： 1、营业税：0元 政策依据： 以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。（财税[2002]191号）

2、土地增值税 可抵扣金额1000万元， 适用税率40%， （1800－1000）×40%－1000×5%=270万元

政策依据 1、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税.财税字[1995]048号，2006年3月2日以前适用） 2 、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不能免征收土地增值税,财税[2006]21号，2006年3月2日起适用）

3、企业所得税 （1800－1000－270）×18%=95.4万 政策依据： 新法第25条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 税负合计367.4万元。

如果是2008年以前 根据国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定： 企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

与个人所得税的规定有较大差异 注意：如果甲公司的土地变为是个人的话，则暂时不用交所得税。 （国税函[2005]319号）规定： “考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其‘财产原值’为资产评估前的价值”。

（二）土地投资入股股权转让问题 假如甲公司后来按1800万元把30%的股权转让给乙公司。 乙公司要办的手续: 有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明（《公司登记管理条例》国务院令第451号第三十五条） 甲公司呢?

乙企业的税务处理: 企业所得税方面可以该资产的公允价值为计税基础 。 所得税实施条例第66条（3) 通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础

但是，通过收购股权的方式曲线拿地在土地增值税方面隐患很大。

曲线拿地，隐患很大。 根据财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”。 乙公司未来面临土地增值税清算时，仍然按1000万元原值计算。多给的800万并没有得到扣除凭证。

为什么土地增值税清算时，仍然按1000万元 原值计算?

土地不能按评估价计算增值额的扣除项目 <中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则> 第七条 扣除项目，具体为： 第七条　 扣除项目，具体为：　　 （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

直接转让土地使用权甲公司相关税金 （1800-1000）×5%=40万 2、土地增值税： 1、营业税： （1800-1000）×5%=40万 2、土地增值税： 1800－1040 × 40%－1040×5%=252万 3、所得税： （1800－1000－40－252）×18%=91.44万 税负合计383.44万元。

甲公司的相关税金 双方合作建房相关税金合计 144万 土地投资入股相关税金合计 367.4万 直接转让土地使用权相关税金合计 383.44万

以土地投资入股和直接转让土地对比 以土地投资入股 甲公司 1、免营业税(5%) 2、交土地增值税 3、交企业所得税 税金合计367.4万 1、交营业税 2、交土地增值税 3、交企业所得税 税金合计383.44万

以土地投资入股和直接转让土地对比 以土地投资入股 乙公司 1、企业所得税按公允价值1800万作为计税成本 2、土地增值税按1000万的原值扣除 直接转让土地开发票 乙公司 1、企业所得税按公允价值1800万作为计税成本 2、土地增值税按1800万的扣除

二、土地增值税清算问题 (一)土地增值税的清算单位 国税发〔2006〕187号 (一)土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

(2)分别计算增值额 （财税[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定（指建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税）。

对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。 这样可能不公平.比如商住一体的楼房，商用房一般是一楼、二楼或三楼，这些商住楼层一般比上面的住宅楼层高，外墙也普遍贴有高档面砖，也就是说商用部分的单位造价高于住宅部分的单位造价，简单按面积分摊，肯定会不公平。 有办法吗?

一种观点:分开核算企业很接受 ? 如果房价较低，增值较小，加成扣除以后，普通住宅的增值额可能出现负数，整个开发项目增值额是负数，是不用缴税的，但将普通住宅和非普通住宅分别计算增值额后，普通住宅的增值额负数更大，非普通住宅的增值额为正数，因为将其作为两个清算项目，所以两者之间不能相互抵消，这样普通住宅应交土地增值税为0，而非普通住宅出现了部分应交土地增值税，即使抵减前期已预缴的部分后，还是出现了应补缴税额，企业很难接受 .

另一种观点:更能少交税 至于分开算普通的如果是负增值额,合并算增值税就有利于纳税人。纳税人可以按<土地增值税暂行条例>选择不分别核算，虽然不能享受20%的普通住宅免税优惠，但不分开核算的话，普通住宅的负增值部分自然就抵消了非普通住宅的增值额，同样达到有利于纳税人的目的 ,更能少交税 .

(三)土地增值税的清算条件 三、凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求进行土地增值税的清算。 财税[2006]21号,2006年3月2日 三、凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求进行土地增值税的清算。 国税发〔2006〕187号 2006年12月28日 （一）必须清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。（二）要求清算： 1. 可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3. 申请注销税务登记的 　　4.省税务机关规定的其他情况。

(四)土地增值税清算应报送的资料  必须清算的90日内到主管税务机关办理清算手续； 要求清算的须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等证明资料； 　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

(五)土地增值税的核定征收  　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

(六)法律责任  征管法第六十二条　纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。  第六十三条　纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

三、营业税的纳税义务发生时间 1、基本规定 《营业税暂行条例》第九条规定： 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定： 纳税人转让土地使用权或者销销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 部分楼盘的预收款不按规定开具专用收款收据，不按规定进行纳税申报。 不按规定提供资料。税局要求纳税户报送预售款监管账户对账单等资料，但纳税户以出纳外出等借口不按规定提供,主要原因是按揭款收入没有足额申报.

置换土地应当缴纳营业税 2、《国税函〔2007〕645号规定： 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 该规定再次明确了置换土地应当缴纳营业税，但对于纳税时间规定比较含糊。从“取得了相应的经济利益”似乎可以理解为，在取得换入资产的时候应当缴纳。

每次支付工程款都要取得发票 财税[2006]177号, 2007,1,1起执行 （一） 纳税义务发生时间。 1、签订书面合同，按合同规定的付款日期；合同未明确付款日期的，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 2. 未签订书面合同的，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

原来的规定:国税发(1994)159号 给人的感觉是不结算工程价款就不用交税 1、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天； 2、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天； 3、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天； 4、实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。

未按照规定取得发票的后果 <中华人民共和国发票管理办法> 第36条　违反发票管理法规的行为包括： (四)未按照规定取得发票的； 由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处1万元以下的罚款。 第39条　违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。

四、视同销售问题（有变化） 1、营业税, 国税函发【1995】156号 实施细则第四条规定，“单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务；转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产。”营业税暂行条例实施细则并未规定，开发完工不动产转作固定资产要视同销售缴纳营业税，且从开发产品转作固定资产只是企业资产形态的转化，其资产所有权并未发生转移，因此，房地产开发企业将开发产品转作固定资产无须缴纳营业税。

售后回购营业税仍然要视同销售 （国税函[1999]144号）规定： 房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

售后回购的会计与税法差异 (企业所得税没有了,国税函[2008]875号) 售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购回该资产。 售后回购业务从本质上看是一项融资业务，且在形式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权与管理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核算中不确认收入。回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。 采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。

2、土地增值税 （国税发〔2006〕187号） （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3、企业所得税 国税发【2006】第031号）第六条规定，关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

企业所得税视同销售的变化 (条例)第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 原<企业所得税年度纳税申报表》填报说明4、第12至15行：填报“视同销售的收入”。（1）第13行“自产、委托加工产品视同销售的收入”：填报用于在建工程、管理部门、非生产机构、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托加工产品的价值金额。（2）第14行“处置非货币性资产视同销售的收入”：填报将非货币性资产用于投资、分配、捐赠、抵偿债务等方面，按照税收规应视同销售确认收入的金额。

资产所有权没有发生改变，不再视同销售，这是最大的改变。 与新准则一样，用于在建工程、管理部门、非生产机构都属于企业内部的处置资产行为，资产所有权没有发生改变，不再视同销售。 如果视同销售增加了资产的计税基础，也可以通过折旧的形式进行扣除，对企业所得税只是造成了时间性的影响，没有什么实际意义。 新准则不视同销售，新法也不再列入视同销售. 国税函[2008]828号

房地产企业将开发产品用于本企业办公使用，是否缴纳企业所得税？ A、2007年底前： 内资企业缴纳（国税发【2006】31号）；外资企业不缴纳（国税函【2005】970号） B、2008年起： 一律不缴纳所得税。

五、对国税函〔2008〕299文的理解 国税发〔2006〕31号原文（5个要点）开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取（1）预售方式销售的，其预售收入先按（2）预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，（3）扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入（４）当期应纳税所得额，待开发产品结算（5）计税成本后再行调整。

国税函〔2008〕299号： 一、在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

1、预计计税毛利率和预计利润率的规定是一致的 31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念， 毛利=收入-成本。 明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。 299号提出了预计利润率，计算出预计利润额，计入利润总额预缴。　 299号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金，因此， 299号文件对于“预计利润率”与国税发31号文件对于“预计毛利率”概念上规定是一致的。

2、扣除相关的期间费用营业税金及附加 国税函[2008]299号规定采取据实预缴房地产开发企业所得税是在利润总额基础上计算确定的，利润总额中已经扣除了企业的期间费用. ①例如：某企业当季度取得预售收入1000万元，期间费用为50万，预售收入对应的税金及附加未55.5万元。则当季的会计利润未-50万元，由于预售收入对应的税金及附加，在会计上是不计入“主营业务税金及附加”的，而是直接计入“应缴税金—应缴营业税”借方，因此会计利润中只是扣除了期间费用，并非在 “利润总额中已经扣除了企业的期间费用和税金”。 ②其次，根据国税函【2008】299号文件规定，季度预缴是按照利润率计算，意味着该季度预缴申报表第三行应当填列: -50+1000*20%=150万元，意味着55.5万的税金及附加并未被扣除。

预缴收入对应的的营业税金及附加是否可以扣除呢？ 具体操作如下： （1）借：应缴税金－应缴营业税 55万 贷：银行存款 55万 由于是预缴的营业税，在会计上并不确认为费用类支出，而直接计入应缴税金。 在本期，调减项目。 （2）当开发产品完工后，确认收入同时确认营业税金及附加。 借：主营业务税金及附加 55万 贷：应缴税金－应缴营业税 55万 应缴税金科目将冲平。在本期属于纳税调增项目,这时如果不调增就重复扣两次营业税金及附加了，切记。

如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的则进行会计处理。 在预售阶段： 借：主营业务税金及附加 55万 贷：应缴税金－应缴营业税 55万 开发产品完工后，不再确认主营业务税金及附加。 虽然，企业的会计处理不符合会计要求，但是同税收的要求符合，税务局认可。 由于《新所得税法》季度申报表是以会计利润为基础的，预售收入对应的税金及附加由于在会计上未被扣除，因此应当在年度纳税申报时再做纳税调减

预交的土地增值税怎么处理? 财会[1995]15号文件规范的只是预交的土地增值税的会计处理，放在“应缴税金-土地增值税”的借方.

3、计入当期的应纳税所得额改为计入利润总额预缴 31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额 表明了，预售收入缴纳的税款就是应缴税金，而不是预交税金，是实际征收的概念，因此不会有多退少补的过程

31没有多退少补的概念, 只有调增调减 （国税发〔2006〕56号）中的《企业所得税年度纳税申报表》及填表说明中看出，预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产完工前属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。 　 原来预收收入结转收入时，可以调减年度应纳税所得额，用以后年度实现的利润按规定弥补亏损。但以前年度缴纳的税款，不可以退回或抵减今后的税款。 同涉外企业不同，涉外企业是纯粹的预征， 要进行多退少补。

预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产品完工前属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。 例：某企业2006年10月房产达到完工标准。2005年5月收到预售收入1000万元，经计算该企业预售收入对应的计税成本为600万元。2005年发生期间费用30万元，主营业务税金及附加55万元。2006年发生期间费用35万元，未发生主营业务税金及附加，计算税款如下 2005年申报表 2006年申报表 第一行： 1000 减：第七行： 600 减：第八行： 55 减：第九行： 30 35 加：第十四行 :150 减：第十五行： 150 应纳税所得额： 65 215 应纳所得税： 9.75 32.25 预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产品完工前属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。

涉外企业是纯粹的预征 国税发〔2001〕142号）规定，企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税。

内资企业交了就交了,不能退 例如：某内资企业2007年取得预售收入1000万，期间费用20万，税金及附加55．5万，应纳税所得额=1000*20%-55．5-20=124．5万，缴税124．5*15%=18．675万。 完工后，计算应纳税所得额为-50万，整体项目亏损。形成的亏损是不能退回或抵减18．675万预售收入税款的。只能有以后５年内弥补亏损-50万。

4、288号文改为计入利润总额预缴则回到预缴的提法，重新温柔。 内资企业如果不缴纳预售收入所得税，就是偷税，税务机关将按照《征管法》第六十三条进行处罚，而且可以采取税收保全措施、税收强制措施等一系列措施。可以说，31号文件将预售收入缴纳的企业所得税，表述为“当期应纳税所得额”，暗藏杀机。 内资企业在2006-2007不缴纳预售收入所得税可以定偷税. 外资企业不可以定偷税.

5、计税成本，相关文件即将出台 31号文件多次提到了“计税成本”的概念，本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。

六、关于拆迁补偿问题 1、营业税： 对补拆迁户，国税函［1995］549号:开发公司拆一还一，与拆迁面积相等的部分，按成本价征收营业税，超面积部分，按同类产品售价征收营业税。 例如:拆掉80平方，取得120平方，因此，80平方按标准价（成本价）计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。 2、个人所得税： 按规定取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。

3、企业所得税 作为开发成本的组成部分， (1)直接支付给被拆迁户的，要有真实性——规划，拆迁文件或公告，当地拆迁补偿文件，补偿协议，付款证明，收款证明，收款人身份证复印件,有关部门测量面积文件等。 (2)是产权调换，一方面对换出的房屋应视同销售，另一方面，以换出房屋的售价作为下一步开发产品的开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。 注意：换出的房屋的视同销售价格按国税函[2002]172号：在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。

4、土地增值税： 拆迁补偿费属于房地产开发成本的内容。注意防止与取得土地使用权所支付的金额发生重复扣除。 5、契税： 被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。

七、虚开建筑业发票问题 关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知 稽便函[2008]42号 要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查 　总局的要求，珠海的情况

国税发[2008]40号文:对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款. 国税发[2008]80号文:在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税 和财务报销。

关联交易是2008年稽查的重点! 1、利用关联建筑公司多开发票,加大成本 2、在国内设立咨询公司,设计公司,多列费用(94年001号) 3、在国外设立设计公司加大成本,尤其是香港等地. 4、设立关联的新办商业企业,运用甲供材料加大成、 5、设立关联的广告公司,加大销售费用. 6、地产企业完工后,设立销售公司,分解收入.

某房地产公虚列成本 涉税案

以“资金流向”为线索，查证纳税人虚列成本的事实。 本案特点：本案在稽查方法上，税务稽查人员采取了对营业收入进行“清盘式”的检查，以“资金流向”为线索，查证纳税人虚列成本的事实。 案件来源 2007年6月某市纪委在办理中纪委交办的案件过程中，发现A房地产公司有涉嫌偷逃税款的线索。市纪委依照有关规定，将该案件转交市地税局查处。 纳税人基本情况 A公司成立于1994年8月。经济性质为有限责任公司。主要从事房地产开发及销售、五交化商品、钢铁、木材、建筑装饰材料销售。注册资本800万元。该企业自2000年起开发XX项目。

检查预案 市地税局领导鉴于案件的重要性和紧迫性，专案组经研究决定划分两个小组进行检查，一组核实经营收入情况，一组核实成本、费用情况。 检查具体方法 1．经营收入的检查 （1）核实房源情况 通过研究项目平面图纸和测绘资料后了解到XX项目分别由A公司、B公司、C公司三家联建。由A房地产公司开发的项目共有7栋楼，其中公建12套，住宅208套，车库44套，储藏室55套，总计39538平方米。

（2）核实发票的开具情况 逐笔核对开具的发票金额。发现该项目共开具了房屋销售发票14032万元，已全部结转销售收入，尚余31套住宅、17套车库未开具销售结算发票。 （3）核实办理产权过户的 逐笔进行核对，核实已开具销售发票的商品房全部办理了产权登记过户手续。未开具发票的31套住宅、17套车库中有30套住宅、5套车库也办理了产权登记过户手续。至此查明，该公司合计已实现销售收入 15959万元 ，账面记载并申报实现销售收入仅 15735万元 ，少计销售收入 223万元。

2.成本费用的检查 （1）核实建筑安装成本情况 2004年，A房地产公司与Y建筑公司签订建筑施工合同，委托Y建筑公司承揽XX项目的小区之间的道路及六栋楼的透寒工程，工程合同、工程预算书俱全。 2004年4月，A公司列支了工程施工成本555万元，于2005年3月付款，取得了Y建筑公司开具的收款收据两张。付款的资金流向不是Y建筑公司，而是支付给了下属公司“X农贸公司”。进一步查看“X农贸公司”的账目，发现该笔资金由“X农贸公司”又分别流向五家公司。分别到这五家公司进行调查、询问，查实这笔工程款最终用于A房地产公司总经理个人开发的海参养殖业务。

建筑合同到底有没有履行? Y建筑公司的会计在调查询问笔录中陈述： 公司在2005年3月向A公司开具的两张收款收据，是预先为承揽XX项目的小区道路及6栋楼的透寒维修工程而开具的，双方虽然签订了施工合同，但Y建筑公司并未收到任何钱款，最终没有履行合同。 最终确认虚列支成本550万

谢谢大家！