宝盛国际差异性营销沟通函 2014-9-15

1、本报告要解决的问题--差异性营销 项目租赁策略——我们如何租？ 提升本大厦形象，打造差异性，从而吸引客户 眼球，吸引高质量的客户。只有高质量的客户 到来，才能拔高大厦的价值。

2、写字楼招商 广平公司的服务内容 写字楼招商三大效应：马太效应 、 聚集效应、寡头效应 马太效应：租金越贵，租户越想租；租户越想租，租金越贵。 聚集效应： 租写字楼就是选“好邻居”。“500强只想和500强公司在一起”。“每平米多10元，少100元都不重要，更重要的是，写字楼上已经有哪些公司在办公了。要是旁边都是一些不入流的公司，这也会贬低公司身价。”实力强的公司才会扎堆形成“好气氛”，“大家互相抬，楼也好了，公司也好了，对大家都有利。” 在一位业内人士看来，这样的“花钱找好邻居”，“就像读EMBA，哪个贵读哪个，还不是希望找好的人脉嘛！” 寡头效应： 定位越好的写字楼，租赁率远远高于其他写字楼；形成寡头写字楼，比如目前南宁市地王写字楼。 　写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：1、市场调查，2、项目定位，3、广告推广，4、预招商，5、正式招商，6、二次招商。一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。

3、客户对写字楼需求的四个主要层面 第四层面：对写字楼定位及邻居的需求 第三层面：对物业服务的需求。物业服务决定产品的附加值和性价比： 第二层面：对产品本体的需求。产品决定档次、功能、配置和价格 第一层面：对区位的需求。区位决定交通、产业链、知名度

4.SWOT分析 优势（S） 劣势（W） 突围战略： 机遇（O） 威胁（T） 配套增值服务要提升； 形象突出易见性好 商务氛围较弱； 价格入市比较高； 年底招商 形象突出易见性好 环境绿化优势、有游泳池 纯租赁物业、四星际酒店的服务 突围战略： 突出产品区位优势，适度调整价格； 变坐销为行销，充分发挥行业渠道优势，扩大企业客户推广范围。 国内宏观经济发展存在不确定性 全国金融形势情况不妙；实体经济不好做； 高端客户扩张及办公寻址活动受到影响，未来企业办公市场存在不定变数； 本项目竞争对手为凌顶、利海亚洲国际、国际金融中心、昌泰东盟园、万达个写字楼等抢夺客户 国家限购令影响市场，投资转向商业地产； 东盟商机无限。 项目即将成为十字路口 机遇（O） 威胁（T）

5 竞争对手

6 差异性之一舍小得大 抢第一；广西首座免费光纤写字楼。 思考：南宁写字楼市场处于开发热潮，近700万平米写字楼放量出来？如何确保本大厦高出租率？差异性 6 差异性之一舍小得大 抢第一；广西首座免费光纤写字楼。 1、酒店需要免费的WIFI。 2、21世纪是信息的时代，网络已经全方位地进入了人们的工作与生活，网络及其他信息的及时获取已经成为写字楼配置非常关键的一个因素，百兆入户、十兆上桌已经成为高品质写字楼的标准配置之一。 我司建议：A跟视虎科技合作，合作理由；1、宽带便宜且稳定。2该公司是广西第四大的宽带公司；3、该公司跟乐视网合作，酒店可以省下闭路电视。 B、无限WIFI宽带的写字楼。羊毛出在羊身上，可通过物业费增收。如果按照100M的宽带，酒店大约用30M，写字楼大约用70M。每10M1200元，100M的宽带需要1.2万。而这宽带费可以通过物业费收回来。

思考：南宁写字楼市场处于开发热潮，近700万平米写字楼放量出来？如何确保本大厦高出租率？差异性 7 差异性 ---- 会健身的写字楼 联合营销：物业打造好有游泳池的健身会所。其租赁本大厦写字楼，大厦赠送部分健身体验卡给客户，且本大厦客户，到A健身房健身，都可以 得到优惠。 好处1、不要再觉得都市白领依旧和亚健康、颈椎病等等名词联系在一起，时下健身已经成了办公室里的新时尚，各种健身达人正在颠覆以往的写字 楼职员形象。整日面对枯燥的电脑，密不透风的办公室，让许多年轻人不能忍受，一场健身革命正在到来。 好处2、帮助入住写字楼里面的老板考虑好了员工健康问题。 好处3、可以和同事联合办一张健身卡,谁有时间谁去,既联络了同事之间地感情,又免去了一人办卡新鲜几天最后不了了之地浪费。 好处4、差异化经营写字楼，让本大厦写字楼跟其他写字楼不一样。房开商既得到租金，也得到商家的美誉度。 好处5、本身健身房及游泳池都要对客户开放的。不如利用好这点，让我们写字楼客户也享受该服务。宝盛公司的投入只是增加一些健身器械。 健身都是写字楼里缺乏锻炼的白领人群，要是在你所在的楼宇里看到这个广告会不会也跃 跃欲试呢？

确立科学的代理模式： 效果 发展商营销部门 发展商招商团队 驻场招商 首席代理 代理A 代理B 代理C 代理… 外场招商 转介客户，协助谈判 价格体系、佣金机制、奖励推动 ①上门客接待 ②现场管理 ③招商洽谈 ④合同办理 ⑤后续客服 代理A 代理B 代理C 代理… ①协助发展商提供市场数据，进行招商既推广策略制定执行 ②上门客接待/协助外场代理接待客户、介绍项目 ③公司内部持续推广、客户定量转介 ④外场客户确认手续办理 ⑤招商洽谈 ⑥合同办理 ⑦后续客服 外场招商 转介客户，协助谈判 客户确认 协助接待 ①责任制与广泛的客户网络相结合； ②充足的客户量，提高成交效率，控制风险； ③规范说辞、统一形象、维护价格体系，提升发展商的形象 效果

——为您成功 . 我努力—— 广平房产的使命 2014年09月