物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析 北京中原投资顾问部2014.5

调研背景说明： 在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下， 我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。

目 录 1 小产权形式出售 2 旅游地产以租代售

政策风险 案例 “小产权”案例参考

“小产权” 说明 小产权概念： 所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房 屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家 房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。 注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！ “小产权”政策影响 政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度 昌平阳坊镇东贯市村内小产权房拆除现场 2013年11月22日 两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。 2014年5月24日 两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。 自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。 以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！

通州—太玉园 太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右； 目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。 基本信息 项目位置 通州区张家湾镇土桥总站南两公里 物业类型 多层住宅 容积率 东区2.0;西区12.5 建筑面积 150万平米 总户数 7816户 主力户型 88-110㎡二至三居 销售价格 9300-9600元/㎡ 套总价 80-100万元/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 六 环 京哈高速 土桥站 2.0km 太玉园

通州—太玉园 项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善 公交：801、802、806 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院，颐年护理院 银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行 超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市 餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆

通州—祥和乐园 祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右； 目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。 基本信息 项目位置 通州张家湾镇马营村 物业类型 多层 容积率 1.51 建筑面积 35万 总户数 2198户 主力户型 66-128㎡一至三居 销售价格 8000-8500元/㎡ 套总价 50-100万/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 土桥站 3.8km 祥和乐园 京哈高速 六 环

通州—祥和乐园 项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套 公交：938、938 学校：张家湾小学 新华幼儿园等 医院：张家湾医院 银行：农村信用合作社电厂分社 超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮： 餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店 祥和 乐园 祥和乐园 中区 祥和乐园 南区

通州—月亮湾晓镇 月亮湾晓镇主力户型在56-124㎡一至三居，套总价在55-110万元； 目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。 基本信息 项目位置 通州 张家湾开发区何各庄光华路南 物业类型 花园洋房、小高层 容积率 1.5 建筑面积 21万平米 总户数 2000户 主力户型 56-124㎡一至三居 销售价格 9500-10000元/㎡ 套总价 55-110万元/套 板块内同物业类型一手价格 23000-25000元/㎡ 六 环 京哈高速 地铁八通线 土桥站 5.5km

通州—月亮湾晓镇 月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性 更高 823路 公交：823路（土桥站——月亮湾小区） 银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行； 超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市 823路

怀柔—塞纳山谷 塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200㎡，套总价在150-200万左右； 目前交易价格10000-12000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。 基本信息 项目位置 北京市怀柔区桥梓镇山立庄村北侧) 物业类型 独栋和双拼 总栋数 162栋 主力户型 150-200㎡三至四居 销售价格 10000-12000元/㎡ 套总价 150-200万元/套 板块内同物业类型一手价格 21000-23000元/㎡ 六环 大广高速 7.5km

怀柔—塞纳山谷 塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好

顺义—鑫顺苑 鑫顺苑的主力产品93-140㎡的二至三居，套总价在90-140万左右； 目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业47%左右。 基本信息 项目位置 顺义 南彩镇公交总站北侧 物业类型 多层 容积率 1.19 建筑面积 8.6万平米 总户数 738户 主力户型 93-140㎡二至三居 销售价格 9500-10000元/㎡ 套总价 90-140万/套 板块内同物业类型一手价格 20000-21000元/㎡ 六 环 地铁15号线 俸伯站 5.5km

顺义—鑫顺苑 项目周边多条公交贯通，通达性良好，生活配套相对简单。 公交：918、915、923、936、924路等公交线路 学校：南彩幼儿园、南彩小学、南彩中学 医院：南彩镇卫生院 银行：北京农村商业银行、北京农村商业银行 超市：北京南彩增顺超市： 餐饮：小田饭店、小王家常菜、博林苑美食城等小饭店

昌平—宏福苑 宏福苑主力户型为40-90㎡一至二居，套总价在50-120万左右； 目前交易价格13000-14000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业52%左右。 基本信息 项目位置 昌平区北七家镇郑各庄村 物业类型 普通住宅 建筑类型 多层、高层 容积率 5 总户数 6733户 主力户型 40-90㎡一至二居 建筑面积 10万㎡ 销售价格 13000-14000元/㎡ 套总价 50-120万元/套 板块内同物业类型一手价格 25000-26000元/㎡ 宏福苑 京 藏 高 速 六环 五环 天通苑北 地铁5号线 地铁13号线 地铁昌平线 5km 5.5km 回龙观

昌平—宏福苑 宏福苑周边生活配套相对完善，且临近天通苑生活圈，生活居住品质较好。 学校： 宏福苑幼儿园、昌平区第一中学分校、北京市昌平区平西府中学 医院： 茂森堂药店、永意堂大药房、平西府社区卫生中心 银行： 工商银行、中国银行、农业银行 超市： 物美便利超市、宏福佳超市、海平便利超市 餐饮： 东北乡村菜、鑫杰美食城 其他： 水城国际酒店、,温都水城

作家艺墅 深圳欢乐海岸 “以租代售”案例参考

昌平—作家艺墅 作家艺墅坐落在棋盘山上，紧邻棋盘山风景区，自然资源丰富。 棋盘山是北京容纳佛道两家宗教文化的遗址之一，为国家AAA级风景区，2008年获批建设北京瓦窑文化创意产业集聚区。

昌平—作家艺墅 作家艺墅主力户型为200-300㎡一至二居，套总价在180-270万左右； 目前交易价格9000-9100元/㎡，项目成交价为同类有产权物业50%左右。 作家艺墅 流村镇医院 华彬国际高尔夫 北京吉利大学 工商银行 建设银行 绿色四通餐厅 妍山湖水上乐园 世纪华联超市 六环 基本信息 项目位置 昌平流村镇棋盘山风景区 物业类型 独栋别墅 容积率 0.1 建筑面积 36000㎡ 主力户型 200-300㎡三至四居 销售价格 9000-9100元/㎡ 套总价 180-270万/套 板块内同物业类型一手价格 17000-20000元/㎡ 0.1的超低容积率，并且周边有高尔夫球场，满足客户对于高端品质生活的需求！

资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！ 昌平—作家艺墅 销售模式 项目采用会员加盟方式，客户付出的款项相当于加盟费，然后据此获得这些房屋的70年使用权。 一期均价8800元/㎡，主力户型为300-400㎡，套总价在260-350万元/套； 二期均价8900元/㎡，推出180-700㎡山地欧式独栋别墅，套总价在160-620万元/套。 资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！

深圳—华侨城欢乐海岸 欢乐海岸全国著名的自持旅游地产项目，其中“以租代售”的豪宅别墅产品实现高溢价，具有借鉴价值 欢乐海岸占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。

华侨城欢乐海岸——功能布局 欢乐海岸由五大区域构成，以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。 欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。 度假公寓

华侨城欢乐海岸/①欢乐海岸购物中心 欢乐海岸购物中心以零售、餐饮、娱乐业态为主，是深圳唯一临水体验型主题购物中心；周边配建soho公寓和办公、华会所、OTC创意中心等配套，商业氛围浓厚。 功能分区一：购物中心片区 总建筑面积：127,825平方米 功能构成：商务、商业、文化。娱乐 项目组成：购物中心，soho公寓，儿童职业体验馆，海洋梦奇馆，华会所，OTC创意中心 欢乐海洋购物广场 Soho公寓 Soho办公 海洋奇梦馆 儿童馆 华会所 OCT创意中心 欢乐海岸创意广场 1 2 3 4 5 6 7 8

华侨城欢乐海岸/②曲水湾 曲水湾用蜿蜒水系和多座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，具有较高的景观价值 总建筑面积：75,000平方米 功能构成：餐饮、娱乐、酒店 项目组成：曲水街特色餐厅、酒吧；蓝汐精品酒店；中影国际影城 香槟水街 渔乐湾码头 欢乐海岸中影影城 欢乐海岸酷玩城 晚宴剧场 蓝汐酒店 欢乐海岸狂欢大道 1 2 3 4 5 6 7

华侨城欢乐海岸/③欢乐海湾 中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，定期举办狂欢节、龙舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。 总建筑面积：26,000平方米 功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能； 项目组成：欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游信息中心、欢乐海岸椰林沙滩、SPA酒店会所（在建）等。 欢乐海岸水秀剧场 欢乐海岸椰林沙滩 欢乐海岸狂欢广场 欢乐海岸旅游信息中心 Spa主题会所 1 2 3 4 5

华侨城欢乐海岸/④湿地公园 湿地公园拥有近4万㎡红树林景观以及100多种珍稀鸟类，自然资源得天独厚 占地面积：685,000平方米 主要功能：在“保护性修复”的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺。 项目构成：面积近6,000平米的鹭鸟、40,000平米的红树林以及部分观鸟屋、生态监测基地等。

华侨城欢乐海岸/ ⑤度假公寓 度假公寓由92套别墅别墅组成，受产权限制，项目以长期租赁为手段进行变相销售；租赁期为40年，销售价格在65000-70000元/㎡左右 建筑面积：39460平方米 套数：92套 配套：SPA主题酒店会所 土地属于游乐设施用地，无法对外销售，因此采用“以租代售”的营销模式， 产品面积：联排中户490㎡，端户550㎡，独栋700㎡左右，带私家码头、华会所会员卡 租赁价格为租赁期为40年，每套在3100万左右，单价在65000-70000元/㎡，仅华会所会员有资格对别墅进行租赁 全景观度假别墅 1 周边二手价格： 别墅：95000-105000元/㎡左右

大型特色产业地产的打造，提升了欢乐海岸区域内的土地价值，弥补了别 墅产品的产权缺陷！ 华侨城欢乐海岸 本项目别墅在产权受限的前提下，仍能够实现较高的租金收益，主要原因有： 湿地公园、海洋景观资源等自然资源 娱乐产业的打造 大型商服配套 欢乐海岸狂欢广场、欢乐海岸水秀剧场等文化产业，提升区域价值 产品的豪华配置（私家码头、华会所会员）增强项目豪宅品质 大型特色产业地产的打造，提升了欢乐海岸区域内的土地价值，弥补了别 墅产品的产权缺陷！

对比分析 发展建议 启示与总结

对比分析 房屋售价受产权影响的较大，小产权房成交价格低于周边一手售价的40-50%以上； 以租代售的项目多依托良好的自然资源或者大型配套，从而增加产品价值点拉动价格 项目名称 区位 类型 主力产品面积（㎡） 套总价（万/套） 产业依托 本案价格 （元/㎡） 区域同物业类型一手产品价格 （万元/㎡） 价差（元/㎡） 出售 太玉园 通州 多层 88-110 80-100 基本生活配套 9300-9600 23000-25000 40% 祥和乐园 66-128 50-100 8000-8500 35% 月亮湾晓镇 多层、小高层 56-124 55-110 临近凉水河 9500-10000 塞纳山谷 怀柔 独栋和双拼 150-200 自然资源 10000-12000 21000-23000 50% 鑫顺苑 顺义 93-140 90-140 交通配套完善 20000-21000 42% 宏福苑 昌平 多层、高层 40-90 50-120 温都水城 13000-14000 25000-26000 52% 以租代售 作家艺墅 别墅 200-300 180-270 自然资源、旅游度假 9000-9100 17000-20000 深圳欢乐海岸 深圳 490-550 3100左右 旅游娱乐业、商务休闲区 65000-70000 95000-105000（二手） 70%

总结 不可分割产权房屋： 产权对于价格影响大；普遍低于板块内同物业类型产品的50%以上。 普宅市场竞争激烈，政策风险较高，未来面临销售困难等多方面阻力因素； 自然资源或者产业项目的打造可以提升项目的溢价率；