長榮大學 土地管理與開發學系 不動產估價實務 不動產估價技術規則之探討 主講人：不動產估價師 劉生泉
簡報大綱 立法理由 法規沿革 第 一 章 總則 第 二 章 估價作業程序 第 三 章 估價方法 不動產估價方法之探討及運用 綜合討論 第 一 章 總則 第 二 章 估價作業程序 第 三 章 估價方法 不動產估價方法之探討及運用 綜合討論 案例分析探討
立法理由 不動產估價技術規則於90年10月17日臺（90）內地字第9077692號令發布施行，共計116條，隨著原不動產鑑定公司或商號於94年10月辦理解散或變更登記停止經營是項業務，不動產估價師制度進入另一個階段，不動產估價技術規則實有加以全盤檢討修正之需要。 不動產估價技術規則 發布施行 共116條 不動產估價技術規則 修正 共134條 不動產估價技術規則 刪除修正 條文發布 不動產估價技術規則 現共有九章134條 90/10 95/06 102/10 105~
立法理由 為因應實務上不動產估價作業之需，於93年底陸續發函請司法院民事廳、行政院農業委員會、財政部、行政院金融監督管理委員會銀行局、行政院金融監督管理委員會證券期貨局、各直轄市、縣（市）政府、中國地政研究所、中華民國土地估價學會、財團法人國土規劃及不動產資訊中心、臺北市不動產估價師公會、高雄市不動產估價師公會、臺中市不動產估價師公會、中華民國建築開發商業同業公會全聯會、臺灣區綜合營造工程工業同業公會及本部營建署表示意見進行研修工作。並因應不動產證券化條例例法通過需增訂現金流量分析估價、配合行政院「加速推動都市更新方案」對都市更新權利變換估價檢討之需、及增列租金估價專章等議題，經本部自94年4月7日起，共召開16次會議，經彙整後共計修正104條、新增條文19條，刪除1條。
法規沿革 中華民國90年10月17日內政部（90）台內地字第 9077692 號令訂定發布全文 116 條；並自發布日施行 中華民國90年10月17日內政部（90）台內地字第 9077692 號令訂定發布全文 116 條；並自發布日施行 中華民國95年6月12日內政部台內地字 0950098790 號令修正發布全文 134 條；並自發布日施行 中華民國102年12月20日內政部台內地字第 1020367113 號令修正發布第 6、12、13、15、16、22～28、31～33、38、41、43～46、61、67～73、77～79、81、86、87、95、114、119、124～126 條條文及第八章章名；增訂第 40-1、101-1、118-1、122-1、126-1、126-2 條文；並刪除第 96 條條文
第一章 總則
第 一 章 總則 不動產估價師於製作不動產估價報告時，除了標示勘估標的之基本土地或建物資料、價格日期、勘查日期、估價條件及估價目的之外，最重要的是決定勘估標的價格之前應敘明不動產估價的定義與種類。 特定價格 限定價格 特殊價格 正常價格 估價條件 估價目的
第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 正常價格：指具有市場性之不動產，有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動、不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一形成之價值，並以貨幣金額表示者。 （一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 （二）以不動產合併為目的。 （三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並 以貨幣金額表示者。 特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表 示者。 正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業知 識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件形成 之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。 限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值，並 以貨幣金額表示者。
第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 價格日期：指表示不動產價格之基準日期。 第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 價格日期：指表示不動產價格之基準日期。 勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。 勘估標的：指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物（以 下簡稱建物）、農作改良物及其權利。 比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個 別因素之差異進行比較之標的。 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格 互為影響之最適範圍。 重要
第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 第 一 章 總則 依不動產估價技術規則第二條之規定其價格種類及定義如下： 近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動 產，形成同質性較高之地區。 類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。 一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、 政治、社會、經濟等共同因素。 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素 。 最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法 、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
第 一 章 總則 不動產估價師之進修 不動產估價技術規則第三條之規定 公正第三人的角色 不動產估價技術規則第五條之規定 第 一 章 總則 不動產估價師之進修 不動產估價技術規則第三條之規定 不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口 、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市 場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢 及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。 公正第三人的角色 不動產估價技術規則第五條之規定 不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘 察、整理、比較、分析及調整等估價工作。
第二章 估價作業程序
第 二 章 估價作業程序 1 6 2 7 3 8 4 5 依不動產估價技術規則第八條之估價程序 確定估價基本事項 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第八條之估價程序 確定估價基本事項 1 6 運用估價方法推算勘估標的價格 2 擬定估價計畫 7 決定勘估標的價格 3 蒐集資料 製作估價報告書 8 4 確認勘估標的狀態 Finish 不動產估價 報告書 整理、比較、分析資料 5
第 二 章 估價作業程序 1 2 3 4 依不動產估價技術規則第九條之確定估價基本事項如下 勘估標的內容 價格日期 價格種類及條件 估價目的 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第九條之確定估價基本事項如下 勘估標的內容 1 2 價格日期 3 價格種類及條件 4 估價目的 Finish 不動產估價 報告書
第 二 章 估價作業程序 1 2 3 4 5 依不動產估價技術規則第十條之擬定估價計畫包括下列事項 確定作業步驟 預估所需時間 預估所需人力 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十條之擬定估價計畫包括下列事項 1 確定作業步驟 2 預估所需時間 3 預估所需人力 Finish 不動產估價 報告書 4 預估作業經費 5 擬定作業進度表
第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十一條之不動產估價應蒐集之資料如下 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十一條之不動產估價應蒐集之資料如下 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。 勘估標的相關交易、收益及成本資料。
第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十二條之不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十二條之不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例 實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相 同者。 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。 與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。 實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。
第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十三條之確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十三條之確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。 調查勘估標的及比較標的之使用現況。 確認影響價格之各項資料。 作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。 委託人未領勘，無法確認勘估標的範圍或無法進入室內勘察時，應於估價報告書敘明。
第 二 章 估價作業程序 重要 依不動產估價技術規則第十四條之規定 第 二 章 估價作業程序 重要 依不動產估價技術規則第十四條之規定 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊 不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。 比較法 成本法 收益法 Ex. 農業區之宗地估價
第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十五條之規定 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十五條之規定 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中 金額顯著差異者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目 的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決 定理由詳予敘明。 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現 金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。但不動產證券化標的進行清算時，不在此限。
第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十六條之規定 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十六條之規定 不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。 估價報告書應載明事項如下 1 委託人。 2 勘估標的之基本資料。 3 價格日期及勘察日期。 4 價格種類。 5 估價條件。 6 估價目的。 7 估價金額。 8 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。 9 勘估標的使用現況。 10 勘估標的法定使用管制或其他管制事項。 11 價格形成之主要因素分析。 12 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。 13 依本規則規定須敘明之情況。 14 其他與估價相關之必要事項。 15 不動產估價師姓名及其證照字號。 前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。 因行政執行或強制執行委託估價案件，其報告書格式及應附必要之圖說資 料，依其相關規定辦理，不受前二項之限制。
第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十七條之規定 第 二 章 估價作業程序 依不動產估價技術規則第十七條之規定 估價報告書之事實描述應真實確切，其用語應明確肯定，有難以確定之事 項者，應在估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。
第三章 估價方法
第 三 章 估價方法 本章主要說明估價師在製作估價報告的過程中，所使用的三個估價方法 市場比較法 比較法 計量模型分析法 直接資本化率 第 三 章 估價方法 本章主要說明估價師在製作估價報告的過程中，所使用的三個估價方法 估價方法 比較法 成本法 收益法 現在 過去 未來 市場比較法 計量模型分析法 直接資本化率 折現現金流量分析法 重置成本法 土地開發分析法 §18~27 §28~47 §48~82
第三章 估價方法 比較法
第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第十八條之規定 第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第十八條之規定 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標 的價格之方法。 依前項方法所求得之價格為比較價格。 也是估價方法中最常使用之方法
第 三 章 估價方法 －比較法 本節比較法會涉及到許多在不動產估價業務上的許多專有名詞，因此依不動產估價技術規則第十九條之名詞定義與解釋如下： 情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響 價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部 分所作之調整。 價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之 差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較 標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時 ，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準 ，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價 格差異，逐項進行之分析及調整。 個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因 個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
第 三 章 估價方法 －比較法 本節比較法會涉及到許多在不動產估價業務上的許多專有名詞，因此依不動產估價技術規則第十九條之名詞定義與解釋如下： 百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因 素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格 調整之方法。 差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因 素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之 方法。 計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型 分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推 算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。
第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十條之規定應用前條計量模型分析法應符合下列條件 第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十條之規定應用前條計量模型分析法應符合下列條件 一、須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的。 二、計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七。 三、截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機 率不得大於百分之五。
第 三 章 估價方法 －比較法 1 2 3 4 5 6 依不動產估價技術規則第二十條之規定比較法估價之程序如下： 第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十條之規定比較法估價之程序如下： 蒐集並查證比較標的相關資料 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並 求取其調整率或調整額 計算勘估標的之試算價格 決定勘估標的之比較價格 1 2 3 4 5 6 前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調 整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格
第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十二條之規定所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認 第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十二條之規定所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認 交易價格及各項費用之負擔方式。 交易條件；有特殊付款方式者，其方式。 比較標的狀況。 交易日期。 前項查證確有困難之事項，應於估價報告書中敘明。
第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十三條之比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有 效掌握及量化調整時，應不予採用 8 公有土地標售、讓售。 9 受迷信影響之交易。 10 包含公共設施用地之交易。 11 人為哄抬之交易。 12 與法定用途不符之交易。 13 其他特殊交易。 1 急買急賣或急出租急承租。 2 期待因素影響之交易。 3 受債權債務關係影響之交易。 4 親友關係人間之交易。 5 畸零地或有合併使用之交易。 6 地上物處理有糾紛之交易。 7 拍賣。
第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十四條之規定 重要 依不動產估價技術規則第二十五條之規定 第 三 章 估價方法 －比較法 依不動產估價技術規則第二十四條之規定 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異 進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於 估價報告書中敘明。 重要 依不動產估價技術規則第二十五條之規定 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及 個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格 日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較 標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特 殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
第 三 章 估價方法 －比較法 重要 依不動產估價技術規則第二十六條之規定 依不動產估價技術規則第二十七條之規定 第 三 章 估價方法 －比較法 重要 依不動產估價技術規則第二十六條之規定 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討 ，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價 格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。 前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達 百分之二十以上者。 依不動產估價技術規則第二十七條之規定 不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標 的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價 格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘 明之。
估價方法之探討 壹、比較法 一、運用比較法評估不動產價格，應進行哪些調整？有哪些調整 方法？及應注意事項為何？ （一）應進行下列調整： 1.情況調整：比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而 影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就 該影響部分所作之調整。 （估技19一） 2.日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之 差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將 比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 （估技19二）
3.區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地 區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區 內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域 因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 （估技19三） 4.個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估 標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及 調整。 （估技19二）
（二）調整方法： 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就 其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差 額法調整，惟應於估價報告書中敘明。 （估技24） 1.百分率法：將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及 個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百 分率進行價格調整之方法。 （估技19五） 2.差額法：指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及 個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進 行價格調整之方法。 （估技19六）
勘估標的試算價格＝比較標的價格 ± 情況差異調整額 ± 價格日期差異調整額 ± 區域因素差異調整額 ± 個別因素差異調整額 綜合歸納—百分率法 勘估標的試算價格＝比較標的價格×（1±情況差異調整率）×（1 ± 價格日期差異調整率）×（1 ± 區域因素差異調整率）×（ 1±個別因素差異調整率 ） 綜合歸納—差額法 勘估標的試算價格＝比較標的價格 ± 情況差異調整額 ± 價格日期差異調整額 ± 區域因素差異調整額 ± 個別因素差異調整額
比較標的之建坪與土地面積皆小於勘估標的，經估計其售價為當地與勘估標的相同面積售價之91﹪ 例釋一 比較標的與勘估標的不屬於同一街廓，比較標的所在街廓之區位較佳，當地公共設施之服務水準亦略高於勘估標的所在之街廓。有統計資料顯示，二地區之間相類似不動產之交易價格約相差2﹪。 勘估標的價格 ＝ 比較標的價格 × 100/102 〔屬區域因素調整〕 例釋二 比較標的之建坪與土地面積皆小於勘估標的，經估計其售價為當地與勘估標的相同面積售價之91﹪ 勘估標的價格 ＝ 比較標的價格 × 100/91 〔屬個別因素調整〕
例釋 比較標的屋齡比勘估標的多一年。臨街條件、房屋格局及建築材料亦略比勘估標的佳。經估計，這些條件使該不動產之出售價格，比當地與勘估標的相當之不動產出售價格略高約50萬元。 勘估標的價格 ＝ 比較標的價格 －50萬元〔屬個別因素調整〕
（三）比較法調整修正應注意事項： 1.特定情況應不予採用之原則： 比較標的如有下列情況，應先作適當之調整；如該影響交易價格之情 況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 （1）急買急賣。 （2）期待因素影響之交易。 （3）受債權債務關係影響之交易。 （4）親友關係人間之交易。 （5）畸零地或有合併使用之交易。 （6）地上物處理有糾紛之交易。 （7）法院拍賣。 （8）受迷信影響之交易。 （9）包含公共設施用地之交易。 （10）人為哄抬之交易。 （11）其他。（估技23）有上述情況無法有效掌握及量化調整時，該 比較標的不予採用。
2. 差異過大應排除該實例之適用： 試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 （估技25）
3.高低價差達20﹪以上，應排除該試算價格之適用： 經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，方得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。 前項百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者。 （估技26）
4.比較法應採3件以上之比較標的： 不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。 （估技27）
答： 勘估標的之試算價格＝比較標的價格 × × （區城因素）（個別因素） 勘估標的之試算價格＝比較標的價格 × × 一、勘估標的區域條件比較標的好5﹪，個別條件差4﹪，則 勘估標的之試算價格為多少？ 二、比較標的較勘估標的之個別條件好6﹪，區域條件差10﹪ ，則勘估標的之試算價格為多少？
三、比較標的之區域條件較勘估標的差2﹪，勘估標的之個別 條件較比較標的好8﹪，則勘估標的之試算價格為多少？ 答： 勘估標的之試算價格＝比較標的價格 × × （區城因素）（個別因素） 成交價格＝正常市價 × ∴正常市價＝1,000萬元× ＝1,250萬元 （情況調整） 四、某甲將其所有不動產出售予親弟，成交價格為1,000萬元， 而一般認為這價格比正常市價便宜二成，依情況調整，其 正常價格應為多少元？
比較法之優缺點評析 （一）優點： 1.估價方式簡易，能快速估計勘估標的價格。 2.提供勘估標的同一供需圈內近鄰地區或類似地區相同或類似 不動產市場行情以茲比較，使勘估標的之比較價格能符合市 場行情。 3.蒐集數個比較實例，能掌握勘估標的之價格區間。 4.適用範圍廣泛，能運用於各種權利估價。
（二）缺點： 1.蒐集之比較實例不同，勘估標的之比較格即有可能不同。 2.調整金額或調整率取決於估價人員之主觀意識，致比較價格 較不客觀。 3.勘估標的價格以比較實例價格為勘礎，但比較實例價格來源 未明確交代。 4.僅以替代原則為準據，未顧及勘估標的效用、稀少性、未來 發展潛力及當地不動產未來供需。 5.對不具相同或類似比較實例之勘估標的即無法適用。
比 較 法
求取建物成本（比較標的1）
建物最終成本推定（比較標的1） 求取建物成本（比較標的2）
建物最終成本推定（比較標的2） 房地價格推算基地單價估價表
房地價格推算基地單價估價表
求取建物成本（勘估標的）
建物最終成本推定（勘估標的）
第三章 估價方法 收益法
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第二十八條之規定 依不動產估價技術規則第二十九條之規定 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第二十八條之規定 收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。 依前項方法所求得之價格為收益價格。 依不動產估價技術規則第二十九條之規定 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日 期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。 依不動產估價技術規則第三十條之規定 直接資本化法之計算公式如下： 收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十一條之規定 依不動產估價技術規則第三十二條之規定 計算公式請點我 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十一條之規定 折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收 益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。 依不動產估價技術規則第三十二條之規定 計算公式請點我 Push button
蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十三條之規定 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近 類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益 應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價 ，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 前項契約租金未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。 依不動產估價技術規則第三十四條之收益法估價之程序 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 推算有效總收入 計算淨收益 決定收益資本化率或折現率 計算收益價格 推算總費用 1 2 3 4 5 6
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十五條之規定 依不動產估價技術規則第三十六條之規定勘估標的之有效總收入計算方式如下 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十五條之規定 收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間 總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。 前項蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書中敘明。 蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。 前條蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計之，以確認總收入資料之合理性。 依不動產估價技術規則第三十六條之規定勘估標的之有效總收入計算方式如下 一、分析並推算勘估標的之總收入。 二、推算閒置及其他原因所造成之收入損失。 三、第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。 前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運 ，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十七條之規定 依不動產估價技術規則第三十八條之規定 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十七條之規定 推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較： 一、勘估標的往年之總收入及有效總收入。 二、相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。 三、目前或未來可能之計畫收入。 依不動產估價技術規則第三十八條之規定 勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會 計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、 管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運費用。 以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依信託 計畫資料加以推算。
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十九條之規定 依不動產估價技術規則第四十條之規定 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第三十九條之規定 勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐用年數內需重置 部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。 依不動產估價技術規則第四十條之規定 勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建 物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益 資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 。
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十之一條之規定 計算公式請點我 Push button 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十之一條之規定 計算公式請點我 Push button 依不動產估價技術規則第四十一條之規定 計算公式請點我 Push button
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十二條之規定 依不動產估價技術規則第四十三條之規定 計算公式請點我 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十二條之規定 有效總收入減總費用即為淨收益。 前項淨收益為營運性不動產之淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其 他淨收益。 依不動產估價技術規則第四十三條之規定 計算公式請點我 Push button
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十四條之規定土地收益價格依下列計算式求取之 土地收益價格依下列計算式求取之： 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十四條之規定土地收益價格依下列計算式求取之 土地收益價格依下列計算式求取之： 地上無建物者：土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率 地上有建物者：土地收益價格＝（房地淨收益－建物淨收益）／土地收益資本化率 建物淨收益依下列計算式求取之： 淨收益已扣除折舊提存費者： 建物淨收益＝建物成本價格× 建物收益資本化率 淨收益未扣除折舊提存費者： 建物折舊前淨收益＝建物成本價格×（建物收益資本化率＋建物價格 日期當時價值未來每年折舊提存率）
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十五條之規定建物收益價格依下列計算式求取之 淨收益已扣除折舊提存費者 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十五條之規定建物收益價格依下列計算式求取之 淨收益已扣除折舊提存費者 建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率 建物收益價格＝（房地淨收益－土地淨收益）／建物收益資本化率 淨收益未扣除折舊提存費者 建物收益價格＝建物折舊前淨收益／（建物收益資本化率＋建物價 格日期當時價值未來每年折舊提存率） 建物收益價格＝（房地折舊前淨收益－土地淨收益）／（建物收益 資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率） 前項土地淨收益，得先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資 本化率得之。
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十六條之規定推算房地收益價格時，依下列方式計算之 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十六條之規定推算房地收益價格時，依下列方式計算之 房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率 房地綜合收益資本化率除依第四十三條決定外，亦得依下列計算式求取之： 淨收益已扣除折舊提存費者： 房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收 益資本化率× 建物價值比率 淨收益未扣除折舊提存費者： 房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋（建物 收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率）×建物 價值比率 前項土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用估價 方法計算之。
第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十七條之規定一定期間之收益價格，依下列計算式求取 計算公式請點我 第 三 章 估價方法 －收益法 依不動產估價技術規則第四十七條之規定一定期間之收益價格，依下列計算式求取 計算公式請點我 Push button
收益法 （一）種類及定義與公式：收益法得採直接資本化法、折現現金流 量分析等方法。 依前項方法所求得之價格為收益價格。 （估技28） 依前項方法所求得之價格為收益價格。 （估技28） 1.直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 ，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格 之方法。 （估技29） 直接資本化法之計算公式如下： 收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資 本化率 地價法則P＝a / r （估技30 ）
2.折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之 各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標 的價格之方法。 前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資 評估 簡稱DCF （估技31） 折現現金流量分析之計算公式如下： P＝ CFk / (1＋Y)k＋Pｎ’ / (1＋Y)n’ 其中： P：收益價格；CFk：各期淨收益； Y：折現率； n’： 折現現金流量分析期間； k：各年期； Pｎ’：期末價值 （估技32 ）
（二）估價程序 收益法估價之程序如下：（收益法之估價要領） 1. 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。 2. 推算有效總收入。 3. 推算總費用。 4. 計算淨收益。 5. 決定收益資本化率或折現率。 6. 計算收益價格。 （估技34 ）
（三）蒐集收益實例 收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標 的最近三年間總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資 料。前項蒐集最近三年間之資料有困難時，應於估價報告書 中敘明。蒐集第一項資料時，應就其合理性進行綜合研判， 以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形 加以調整。前條蒐集總收入資料，得就其不動產之租金估計 之，以確認總收入資料之合理性。 （估技35 ）
（四）推算有效總收入 1. 勘估標的之有效總收入計算方式如下： （1）分析並推算勘估標的之總收入。 （2）推算閒置及其他原因所造成之收入損失。 （3）第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之 有效總收入。 前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途 出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。 （估技36 ） 2. 推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較： （1）勘估標的往年之總收入及有效總收入。 （2）相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。 （3）目前或未來可能之計畫收入。 . （估技37 ）
（五）推算總費用：技術規則計列有稅費、重置提撥費、折舊提存費三 項總費用 1. 推算勘估標的總費用時，應根據相同或相似不動產所支出之費 用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地 租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產 者，並應加計營運費用。以不動產證券化為估價目的者，其折 現現金流量分析之總費用應依信託計畫資料加以推算。 （估技38 ）稅費 2. 推算勘估標的總費用之推算，應推估不動產構成項目中，於耐 用年數內需重置部分之重置提撥費，並按該支出之有效使用年期 及耗損比率分年攤提。 （估技39 ）重置提撥費
3. 勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標 的包含建物者，應加計建物之折舊提存費，或於計算收益價格時， 除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日期當時 價值未來每年折舊提存率。 （估技40 ）折舊提存費 4. 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算： 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率=折舊率／（1－累積 折舊率）。 折舊提存率 d＝D /（1 - Dn） 前項折舊率，依成本法相關規定估計之。 （估技41 ）
（六）計算淨收益 1. 有效總收入減總費用即為淨收益。前項淨收益為營運性不動產之 淨收益者，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。 （估技42 ） 2. 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並 參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。以不動 產證券化為估價目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益 應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約 租金估價，並於估價報告書中敘明者，不在此限。前項契約租金 未知者，應以市場經濟租金推估客觀淨收益。 （估技33 ）
（七）決定收益資本化率之方法 收益資本化率或折現率應依下列方式擇一決定： 1. 收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利 率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動 趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較 觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風 險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。 （風險溢酬法，又稱風險貼水法）
2. 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價 格後，以所得之商數加以比較決定之。 r ＝a / P （市場萃取法或市 價比較法） 3. 依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下： 收益資本化率或折現率 其中： ：第i個資金來源占總資金成本比例， 。 ：為第i個資金來源之利率或要求報酬率。 （加權平均成本法）
4. 依債務保障比率方式決定，其計算式如下：收益資本化率或折現率 ＝債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率 （債務保障 比率法） R。DCR × RM × M R。：資本化率 DCR：債務保障比率（＝營運淨收益NOI / 每年應償還貸款本利和DS） RM ：貸款常數（＝每年應償還貸款本利和 / 貸款總額） M ：抵押貸款價值比（＝貸款總額 / 房地產價值總額）
5. 考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之合理淨收益 率，及類似不動產合理價格除以每年有效總收入之有效總收入乘數， 以下列公式計算之： 收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數收益資本化率 或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中 敘明。 （有效總收入乘數法） （估技43） 估技43條第五款（有效總收入乘數法） 公式說明： 收益資本化率或折現率＝ 淨收益率＝ 有效總收入乘數＝
估技44～46計算公式速記符號說明 P ：房地收益價格 a：房地淨收益 r ：房地綜合資本化率 PL ：土地收益價格 aL：土地淨收益 rL：土地資本化率 PB ：建物收益價格 aB：建物淨收益 RB：建物資本化率 PBC ：建物成本價格 PL﹪：土地價格比率 PB﹪：建物價格比率
（八）收益價格 1.土地收益價格依下列計算式求取之。 （估技44） （1）地上無建物者： PL＝a L / r L 土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率或折現率 （2）地上有建物者： PL＝（a－a B）/r L 土地收益價格＝ (房地淨收益－建物淨收益)／土地收益資本化 率或折現率建物淨收益依下列計算式求取之。 1) 已扣除折舊提存費者：（折舊後） a B＝PBC × r B 建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率或折現率 2) 未扣除折舊提存費者：（折舊前） a B＝ PBC × （r B＋d） 建物折舊前淨收益＝建物成本價格× (建物收益資本化率或 折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)
2. 建物收益價格依下列計算式求取之： （估技45） （1）已扣除折舊提存費者：（折舊後） 1) 建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率或折現率 PB＝aB/rB 2) 建物收益價格＝ (房地淨收益－土地淨收益) ／建物收益資本化率 或折現率 PB＝（a－a L）/r B （2）未扣除折舊提存費者： （折舊前） 1) 建物收益價格＝建物折舊前淨收益／ (建物收益資本化率或折現率 ＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率) PB＝aB/（rB＋d） 2) 建物收益價＝ (房地折舊前淨收益－土地淨收益) ／ (建物收益資本 化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率) PB＝（a－a L）/（ r B ＋d） 前項土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率或折現率得之。
3. 推算房地收益價格時，依下列方式計算之： 房地收益價格＝房地淨收益／房地綜合收益資本化率 P＝a / r 房地綜合收益資本化率除依第四十三條決定外，亦得依下列計算式求取之。 （1）已扣除折舊提存費者： r ＝ r L× PL﹪＋rB × PB﹪ 房地綜合收益資本化率或折現率＝土地收益資本化率或折現率×土地價值 比率＋建物收益資本率或折現率×建物價值比率 （2）未扣除折舊提存費者： r ＝ r L× PL﹪＋（ rB ＋d）× PB﹪ 比率＋ (建物收益資本化率或折現率＋建物價格日期當時價值未來每年折 舊提存率) ×建物價值比率 前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應參酌當地市場調查資料，運用 估價方法計算之。 （估技46）（平均加權土地建物還原率法）
4.一定期間之收益價格，依下列計算式求取： P＝a× 其中： P：收益價格 a：平均一年期間折舊前淨收益 r ：收益資本化率 n’：可收益之年數 收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。 一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現 值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。 （估技47）
（估技44）推估土地收益價格之類題演練： （一）理德有一空地作出租使用，每年租金收入100萬元，每年支 付地價稅及管理費合計為10萬元，試推估其土地收益價格？（設土地收益資本化率2﹪）。 （二）依上述條件，若該土地上有一建物連同出租，其收入與支 出相同，而該建物營建價格為500萬元，請分別推估折舊前 後土地收益價格。（設建物收益資本化率4﹪，d建物價格 日期當時價格未來每年折舊提存率1﹪）
答： （一）地上無建物之土地收益價格 PL ＝a L / r L ＝ ＝4500萬元 （二）地上有建物時之土地收益價格：（運用土地殘餘法） 1. 折舊後（建物收益已扣除折舊費用） a B＝PBC × r B ＝500 × 4% ＝ 20萬元 PL ＝（ a － a B）/ r L＝ ＝3500萬元 2. 折舊前（建物收益尚未扣除折舊費用者） a B＝PBC ×（ r B ＋d）＝500×（4%＋1%）＝25萬元 PL ＝（ a － a B）/ r L＝ ＝3250萬元
（估技46）推估房地收益價格之類題演練： 理德擁有一棟透天店面供出租使用，每年租金收入100萬元，每年支付地價稅等費用為10萬元，經查土地收益資本化率為2%，建物收益資本化率為4%，該棟店面土地價值4500萬元，建物價值500萬元，請推估該店面折舊前、後之房地收益價格。 （設建物價格日期當時價格未來每年折舊提存率 d ＝1%）
答： （一） 折舊後（已扣除折舊費用者） r ＝r L × P L % ＋ r B × R B % ＝2% × ＋ 4%× ＝2.2% P ＝ a / r ＝ ＝4090萬元 （二） 折舊前（建物收益尚未扣除折舊費用） r ＝ r L × PL % ＋ （ r B ＋d） × PB % ＝2% × ＋（ 4% ＋1%） × ＝2.3% P ＝ a / r ＝ ＝3913萬元
（估技47）推估一定期間之收益價格類題演練： 理德擁有一土地以設定地上權方式租賃給文化大學，每年租金淨收益50萬元，期間10年，報酬率定為4%，試問權利價值（即一定期間之收益價值）如何推估？若假設權利價值已知情況下，如何反推其淨收益呢？ 答： （一）權利價值（一定期間之收益價值）＝50萬元× ＝406萬元 （二）反推淨收益＝406 × ＝50萬元
收 益 法
推算土地收益價格
第三章 估價方法 成本法
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第四十八條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第四十八條之規定 成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積 折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為成本價格。建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工 方法已改變者，得採重置成本替代之。 重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。 重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置 ，於價格日期建築所需之成本。
調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第四十九條之規定成本法估價之程序如下 蒐集資料 現況勘察 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料 選擇適當方法推算營造或施工費 推算其他各項費用及利潤 計算總成本 計算建物累積折舊額 計算成本價格 1 2 3 4 5 6 7 8
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十條之規定 成本法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要申請及蒐集下列土 地及建物所需資料： 一、土地開發及建築構想計畫書。 二、設計圖說。 三、相關許可或執照。 四、施工計畫書。 五、竣工圖。 六、使用執照。 七、登記（簿）謄本或建物平面位置圖。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十一條之規定 成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料： 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十一條之規定 成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料： 各項施工材料、人工之價格水準。 營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。 資本利率。 開發或建築利潤率。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十二條之規定 勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下： 一、營造或施工費。 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十二條之規定 勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下： 一、營造或施工費。 二、規劃設計費。 三、廣告費、銷售費。 四、管理費。 五、稅捐及其他負擔。 六、資本利息。 七、開發或建築利潤。 前項勘估標的為土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時之土地價 格。 總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十三條之規定 勘估標的之營造或施工費，項目如下： 一、直接材料費。 二、直接人工費。 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十三條之規定 勘估標的之營造或施工費，項目如下： 一、直接材料費。 二、直接人工費。 三、間接材料費。 四、間接人工費。 五、管理費。 六、稅捐。 七、資本利息。 八、營造或施工利潤。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十四條之規定 勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之： 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十四條之規定 勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之： 直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、 品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格 日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。 間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類 似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十五條之規定 直接法分為下列二種： 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十五條之規定 直接法分為下列二種： 淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以 價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、 資本利息及利潤。 單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量， 並合計之。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十六條之規定 間接法分為下列二種： 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十六條之規定 間接法分為下列二種： 工程造價比較法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或 標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘 估標的營造或施工費。 單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建 物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價 格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或 施工費。 前項所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全 聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前，應依直轄市或縣（ 市）政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十七條之規定 依不動產估價技術規則第五十八條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十七條之規定 back 勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市 或縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費 之百分之二至百分之三推估之。 依不動產估價技術規則第五十八條之規定 back 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金 與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依銀行一般放款成 數定之。前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、 管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。第一項勘估標的為土地或包含土地者，前項合計額應另加計土地價格。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十九條之規定 依不動產估價技術規則第六十條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第五十九條之規定 back 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率； 借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。 依不動產估價技術規則第六十條之規定 back 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。第一項勘估標的為土地或包含土地者，合計額應另加計土地價格。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十一條之規定 依不動產估價技術規則第六十二條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十一條之規定 廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總成本乘以相關費率計算，相關費 率應由全聯會定期公告之。 依不動產估價技術規則第六十二條之規定 廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質， 於成本估價時得不予計入。 依不動產估價技術規則第六十三條之規定 未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準 表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十四條之規定 依不動產估價技術規則第六十五條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十四條之規定 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價 時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。 依不動產估價技術規則第六十五條之規定 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。 經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。 物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十六條之規定 依不動產估價技術規則第六十七條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十六條之規定 建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體構造種類及地區公告之。 依不動產估價技術規則第六十七條之規定 建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之十為原則。 建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列。第一項所稱殘餘價格率，指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比率。依第一項殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十八條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十八條之規定 建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇屬於等速折舊、 初期加速折舊或初期減速折舊路徑之折舊方法。建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實 際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十九條之規定 成本價格之計算公式如下： 土地價格＝土地總成本。 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第六十九條之規定 成本價格之計算公式如下： 土地價格＝土地總成本。 建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額。 房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格。 前項土地價格之求取有困難者，得以比較法或收益法計算之，並於估價報 告書中敘明。以比較法或收益法計算土地價格者，並需考量土地部分之廣告費、銷售費、管理費、稅捐、資本利息及利潤之合理性。 依第一項規定計算土地價格，得考量已投入土地開發改良因時間經過造成 之減損，並於土地總成本中扣除。
調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十條之規定 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致 土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成 本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。 依不動產估價技術規則第七十一條之規定土地開發分析法之估價程序如下 確定土地開發內容及預期開發時間 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 估算開發或建築後總銷售金額 估算各項成本及相關費用 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 計算土地開發分析價格 1 2 3 4 5 6 7 8
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十二條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十二條之規定 依土地開發分析法進行估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要蒐 集下列土地及建物所需資料： 開發構想計畫書。 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。 建照申請書或建造執照。 營造或施工費資料。 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。 資本利率。 開發或建築利潤率。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十三條之規定 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項： 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十三條之規定 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項： 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片或影像檔 。 市場交易資料之蒐集、調查。 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十四條之規定 開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之： 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十四條之規定 開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之： 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖計算之 面積。 未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使 用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十五條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十五條之規定 開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積 乘以推定之銷售單價計算之。可銷售面積中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之單價 。 前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十六條之規定 土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下： 直接成本：營造或施工費。 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十六條之規定 土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下： 直接成本：營造或施工費。 間接成本，其內容如下： 規劃設計費。 廣告費、銷售費。 管理費。 稅捐及其他負擔。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十七條之規定 依不動產估價技術規則第七十八條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十七條之規定 依不動產估價技術規則第七十八條之規定 廣告費、銷售費、管理費及稅捐，應按總銷售金額乘以相關費率計算，相關費率應由全聯會定期公告之。 土地開發分析法之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條規定計算之。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十九條之規定 依不動產估價技術規則第八十條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第七十九條之規定 依不動產估價技術規則第八十條之規定 土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之： 資本利息綜合利率＝資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率× 1／2）× 開發年數。 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜 合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明 。 第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設計費計算之 。 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。
第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第八十一條之規定 依不動產估價技術規則第八十二條之規定 第 三 章 估價方法 －成本法 依不動產估價技術規則第八十一條之規定 依不動產估價技術規則第八十二條之規定 土地開發分析法價格之計算公式如下： V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M） 其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。 全聯會依第五十六條、第六十條、第六十一條、第六十三條、第六十六條 、第六十七條及第七十七條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。
成本法 一、成本法之意義及成本價格之計算 （一）意義：成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成 本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部 分，以推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得 之價格為成本價格。 （估技48 I） PB＝C－Dn
（二）計算成本價格 成本價格之計算公式如下： 1. 土地成本價格＝土地總成本。 2. 建物成本價格（建物現值）=建物總成本—建物累積折舊 額。或建物成本價格 = 建物總成本×【 1－（年折舊率× 經歷年數）】。 PB＝C－Dn 或 PB＝C×【1-（D×n）】 3. 房地成本價格=土地成本價格＋建物成本價格。 P＝PL＋PB 前項土地成本價格之求取有困難者，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。 （估技69）
估算2-7項間接成本費用，如勘估標的包含土地時，應加計土地價格部份 各項建物成本費用之費率速記簡表 1 營造施工費 依題旨或查表判定 2 規劃設計費 以營造施工費2～3 %計 （估技57） 3 廣告、銷售費 以總成本金額4～5 %計 （估技61） 4 管理費 以總成本金額3～4%計公寓條例4-5% （估技61） 5 稅捐 以總成本金額0.5～1.2 %計 （估技61） 6 資本、利息 自有資金：不高於一年期定存且不低於活存利率 銀貸資金：以短期放款利率計 （估技59） 7 開發建築利潤 依題旨或自行假設利潤率 其利潤計算依（估計60）規定 估算2-7項間接成本費用，如勘估標的包含土地時，應加計土地價格部份
二、計算建物之折舊額之方法（耐用年數法）有那些？ （一）定額法：（又稱定比法、直線法或平均法） 是假設在不動產之耐用期間，每年之減價額相同。因此每 年之減價額累計額，是與經歷年數成正比例增加。其公式如 下： Dn＝ × n D＝ P n × C － D × N C：建物總成本 P n ：建物成本價格 n：建物經歷年數 D n ：累積折舊額 N：建物耐用年數 R ：殘餘價值 D：每年之折舊額 S ：殘價率
（二）定率法：（百分減值法，又稱為餘額遞減法或定率遞減法） 此法是對經過折舊之不動產殘餘價格，以一定折舊率，計算 每年之減價額。 其折舊額有漸增之傾向，故這是一種加速折舊之方法。 其公式如下： 累積折舊額有採取下列方法計算之必要者，應於估價報告書 中敘明： 1.定率法，公式如下： Dn＝C[1-(1-d)n] 其中： Dn ：累積折舊額。 C ：建物總成本。 n ：已經歷年數。 d ：定率法折舊率。 d＝1- PB＝C Dn ＝C－Pn
（三）償還基金法（又稱轉投資法）是以每年提存一定金額， 並按一定利率計算，使其生息後本利和與建物之耐用年 數屆滿時之總減價額相等。其公式如下： 其中： Dn：累積折舊額。 C ：建物總成本。 s ：殘餘價格率。 n ：已經歷年數。 N ：耐用年數。 I ：利率。 【備註】（估技68）規定，建物累積折舊額之計算，以定額法為原則，如 採取其他計算之必要時，應於估價報告書中敘明。 （償還基金率） （複利年金終值率） PB＝C－Dn
肆、土地開發估價法 一、意義及公式： 土地開發分析，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。 （估技70） 土地開發分析價格之計算公式如下： V＝ [S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)] V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。（估技81）
二、估價程序： 土地開發分析估價之程序如下： （一）確定土地開發內容及預期開發時間。 （二）調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。 （三）現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。 （四）估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。 （五）估算開發或建築後總銷售金額。‥‥‥‥‥‥‥‥S （六）估算各項成本及相關費用。‥‥‥‥‥‥‥‥ C、M （七）選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。‥‥ R、i （八）計算土地開發分析價格。（估技71） ‥‥‥‥‥‥V
三、估價程序解析：（亦是土地開發分析法之估價要領） （一）確定土地開發內容及預期開發時間： 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷 所需之時間。 （估技80） 有關土地開發內容之確定，估價實務試題中均會提供勘 估標的最有效使用下之相關資料，須逐一細心予以拆解 計算運用之。
（二）調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料： 1. 不動產估價應蒐集之資料如下： （1） 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基 本資料。 （2） 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因 素。 （3） 勘估標的相關交易、收益及成本資料。 （估技11）
2. 土地開發分析估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視 需要蒐集下列土地及建物所需資料： （1）開發構想計畫書。 （2）建築設計圖說或土地規劃配置圖說。 （3）建照申請書或建造執照。 （4）營造或施工費資料。 （5）規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。 （6）資本利率。 （7）開發或建築利潤率。 （估技72）
（三）現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析： 現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項： 1. 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。 2. 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要 照片。 3. 市場交易資料之蒐集、調查。 4. 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。 （估技73）
（四）估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積： 開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算 之： 1. 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規 劃配置圖計算之面積。 2. 如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法 令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢 並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。 前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。 （估技74）
（五）估算開發或建築後總銷售金額： 開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之 土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。可銷售面積 中之各部分銷售單價不同時，應詳列各部分面積及適用之 單價。前項銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價 值，以比較法或收益法求取之。 （估技75） 所謂可實現之價值，其計算得先預估未來銷售金額，再乘 以複利現價率，求取價格日期當時之現值為之。例如，折 現率為5%，2年後之預估銷售金額為12萬元，折算為現值 為10.88萬元。12× ＝10.88
（六）估算各項成本及相關費用： 土地建築開發之直接成本、間接成本項目如下： 1. 直接成本：營造或施工費。 2. 間接成本，其內容如下： （1）規劃設計費。 （2）廣告費、銷售費。 （3）管理費。 （4）稅捐及其他負擔。 前項直接、間接成本應依成本法規定計算之。 （估技76）
（七）選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率： 土地開發分析之規劃設計費與利潤率應依第五十七條及第六十條 規定計算之。 （估技78） 土地開發分析之資本利息綜合利率，應依第五十八條及第五十九 條規定計算資本利息年利率，並參考下列公式計算之： 資本利息綜合利率=資本利息年利率（土地價值比率+建物價值 比率） 開發年數。 勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者， 資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之ㄧ部分調整計算， 並於估價報告書中敘明。 第一項建物價值比率之建物價值，得以營造施工費加計規劃設 計費計算之。 （估技79） 上述價值比率之估算方式，見估技125條之規定。
V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)] 其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 （八）計算土地開發分析價格： 土地開發分析價格之計算公式如下： V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)] 其中： V ：土地開發分析價格。 S ：開發或建築後預期總銷售金額。 R ：適當之利潤率。 C ：開發或建築所需之直接成本。 M ：開發或建築所需之間接成本。 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。 （估技81） 【註】：土地開發分析，其間接成本項目中，其廣告銷售費、管理費、稅捐， 係利用總銷售金額計算，與成本法係利總成本來計算其間接成本係有其差異。
成 本 法
求取土地開發分析價格 最終價格決定
問題討論 1. 估價公平性與正確性何者較重要？ 2. 估價的目的在追求真實的價值還是符合市場之價值？ 3. 一個好的估價模式就能提供精準的價值估算？ 4. 越複雜的計量模式，其估價結果越精確？ 5. 估價的結果是絕對唯一的？ 6. 市場價格無用論？ 7. 羊群理論
案例分析探討－估價師的角色 A與多數共有人共同持分一筆土地，因為與共有人之間分割協調不成，於是A訴請法院進行土地分割，B為某事務所的不動產估價師，某天接到法院來函進行土地估價，剛好A與B為朋友關係，但過程中僅有AB兩人知情，在共有人不知情的情況下仍然進行估價作業，A希望B能夠依照A的需求將土地價值接近其需求，最後報告書仍順利完成。 分析： 估價師應秉持公正客觀之立場進行估價作業，並且運用邏輯方法及經驗法則，進行勘估標的之調查、勘察、整理、案例比較與分析及調整等估價工作。(估價技術規則第5條，簡報第12頁) 因此B應該保持客觀之立場進行估價作業，合理估價。
案例分析探討－農業區之估價 甲有一筆農業區土地想要進行分割，因此委託乙估價師進行估價，並由甲提供鄰近農業區成交案例給乙估價師參考，於報告書完成後，由甲向乙提出為何報告書只使用估價方法中的比較法。 乙估價師應如何回答？又如何於報告書內說明較為恰當讓報告書更加完整？ 分析： 因為農業區主要以生產達經濟價值為主要目的，因此不試用於成本法及收益法之估價方法，並且應該於報告書中說明特殊情況下僅使用一種估價方法的說明理由。（估價技術規則第14條，簡報第20頁）
簡報結束 End of presentation 感謝您的聆聽 Thank you for listening