投资性房地产

学习目标 第八章 投资性房地产 ◆ 了解投资性房地产的概念和特征 ◆ 理解投资性房地产的确认条件 ◆ 掌握投资性房地产的范围 第八章 投资性房地产 学习目标 ◆ 了解投资性房地产的概念和特征 ◆ 理解投资性房地产的确认条件 ◆ 掌握投资性房地产的范围 ◆ 掌握后续计量模式变更的会计处理 ◆ 熟悉投资性房地产转换的会计处理 ◆ 熟悉投资性房地产处置的核算

内 容 导 览 8.2 投资性房地产的核算 8.1 投资性房地产概述 8.1.1 投资性房地产的概念和特征 8.1.2 投资性房地产的范围 8.1.3 投资性房地产的确认 8.2 投资性房地产的核算 8.2.1 采用成本模式计量的投资性房地产 8.2.2 采用公允价值模式计量的投资性房地产 8.2.3 投资性房地产的转换和处置

8.1 投资性房地产概述 【案例导入】中航地产新增投资性房地产 中航地产（000043）公告，公司拟将下属企业持有的长沙波波天下城项目中部分房产、南昌格兰云天国际酒店房产、岳阳格兰云天大酒店房产、深圳中航城格兰云天大酒店房产、观澜格兰云天国际酒店房产、岳阳中航国际广场房产以及赣州中航城九方购物中心房产作为以出租为目的的持有型物业。 根据公告，这些房产作为以出租为目的的持有型物业后，将依据投资性房地产的有关规定进行会计处理。按照新会计准则的规定，投资性房地产指可以单独计量和出售，为赚取租金或者资本增值而持有的房地产，具体包括三大类：已出租土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 根据有关规定，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益计入当期非经常性损益，从而影响公司利润。近年来房地产价格涨幅较大，持有期较长的房地产变为投资性房地产将给公司带来一次性的利润增长。截至三季度末，公司持有投资性房地产6.6亿元。(本文来源：中国证券报)

8.1 投资性房地产概述 8.1.1 投资性房地产的概念和特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 1.属于企业的经营活动——租金及处置通过“其他业务收入”、“其他业务成本”核算； 2.其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样；投资性房地产持有的目的侧重于赚取租金或资本增值，而固定资资产则不具有这样的特征。 3.能够单独计量和出售。

8.1 投资性房地产概述 8.1.2 投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 　　 2.已出租的建筑物 　　 3.持有并准备增值后转让的土地使用权

8.1 投资性房地产概述 【例8-1】 下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物 C．已出租的土地使用权　 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

8.1 投资性房地产概述 【解析】投资性房地产包括： （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。 【答案】AC

8.1 投资性房地产概述 【例8-2】 企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　）

8.1 投资性房地产概述 【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。 【答案】 ×

8.1 投资性房地产概述 8.1.3 投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的 概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

8.2 投资性房地产的核算 8.2.1 采用成本模式计量的投资性房地产 科目设置：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

8.2 投资性房地产的核算 计提减值准备时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 注意：在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

8.2 投资性房地产的核算 【例8-3】通达公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资 性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为2 100万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零 。按照经营租赁合同约定，乙公司每月支付甲企业租金6万元。当年 12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 500 万元，此时办公楼的账面价值为l 800万元，以前未计提减值准 备。

8.2 投资性房地产的核算 通达公司的账务处理如下： （1）计提折旧：每月计提的折旧=2 100÷20÷12=8.75（万元） 借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　 　75 000 贷：投资性房地产累计折旧　　　　　 75 000 （2）确认租金： 借：银行存款（或其他应收款）　　　　　　 　60 000 贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　 　　60 000 （3）计提减值准备： 借：资产减值损失　　　　　　　　　　　 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备　　　　　　 3 000 000

8.2 投资性房地产的核算 8.2.2 采用公允价值模式计量的投资性房地产 1．采用公允价值模式的前提条件 同时满足以下两个条件： 　 同时满足以下两个条件： 　 第一 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 　 第二 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

8.2 投资性房地产的核算 2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置：投资性房地产——成本——公允价值变动 公允价值变动损益 2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置：投资性房地产——成本——公允价值变动 公允价值变动损益 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

8.2 投资性房地产的核算 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产——公允价值变动 贷 ：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

8.2 投资性房地产的核算 【例8-4】通达公司于2008年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，，每年12月31日收取租金200万元，出租当日，该建筑物的成本为2700万元，已计提折旧400万元，已提减值准备200万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1700万元，2009年12月31日，该建筑物的公允价值为1830万元，2010年12月31日，该建筑物的公允价值为1880万元，2011年12月31日的公允价值为 1760万元，2012年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。 要求：编制通达公司上述经济业务的会计分录。

8.2 投资性房地产的核算 （1） 2008年12月31日 借：投资性房地产－成本 1700 累计折旧 400 固定资产减值准备 200 公允价值变动损益 400 贷：固定资产 2700 （2）2009年12月31日 借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：投资性房地产－公允价值变动 130 贷：公允价值变动损益 130

8.2 投资性房地产的核算 借：公允价值变动损益 50 贷： 投资性房地产－公允价值变动损益50 （3）2010年12月31日 借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：公允价值变动损益 50 贷： 投资性房地产－公允价值变动损益50 （4）2011年12月31日 借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：公允价值变动损益 120 贷： 投资性房地产－公允价值变动损益120

8.2 投资性房地产的核算 （5）2012年1月5日 借：银行存款 1800 贷：其他业务收入 1800 （5）2012年1月5日 借：银行存款 1800 贷：其他业务收入 1800 借：其他业务成本 1740 投资性房地产－公允价值变动 40 贷：投资性房地产－成本 1700 借：其他业务收入 640 贷：公允价值变动损益 640

8.2 投资性房地产的核算 8.2.3 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换形式和转换日 1．转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2．转换日 （1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” （2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”

8.2 投资性房地产的核算 【例8-5】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。 【例8-5】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。 A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日 B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

8.2 投资性房地产的核算 【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。 【答案】ABC

8.2 投资性房地产的核算 （二）房地产转换的会计处理 1.成本模式下的转换 　　1.成本模式下的转换 　　核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。 　　对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。

8.2 投资性房地产的核算 投资性房地产转换为非投资性房地产： （1）投资性房地产转换为自用房产 　　将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 借：固定资产 　　　　投资性房地产累计折旧 　　　　投资性房地产减值准备 　　　　贷：投资性房地产 　　　　　　累计折旧 　　　　　　固定资产减值准备

8.2 投资性房地产的核算 （2）投资性房地产转换为存货 　　借：开发产品（原投资性房地产的账面价值） 　　　　投资性房地产累计折旧 　　　　投资性房地产减值准备 　　　　贷：投资性房地产

8.2 投资性房地产的核算 非投资性房地产转换为投资性房地产： （1）自用房地产转换为投资性房地产 　　（1）自用房地产转换为投资性房地产 　　借：投资性房地产 　　　　累计折旧（或累计摊销） 　　　　固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 　　　　贷：固定资产（或无形资产） 　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　　　　　投资性房地产减值准备 　　

8.2 投资性房地产的核算 （2）作为存货的房地产转换为投资性房地产 　　借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值） 　　　　存货跌价准备（已计提的跌价准备） 　　　　贷：开发产品（账面余额）

8.2 投资性房地产的核算 【例8-6】资料：通达公司2010年7月末将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2010年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 000元，累计已计提折旧12 350 000元。 　　要求：作出通达公司的会计处理。

8.2 投资性房地产的核算 通达公司2010年8月1日的账务处理如下： 　　借：固定资产　　　　　　　　50 000 000 　　　　投资性房地产累计折旧　　12 350 000 　　　　贷：投资性房地产——××厂房　　　50 000 000 　　　　　　累计折旧　 12 350 000 　　　　　　　　　　　

8.2 投资性房地产的核算 【例8-7】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2010年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的账面价值为（　）万元。 　　A.100　 　 B.80 　　C.70　　　 D.75

8.2 投资性房地产的核算 【解析】 　　在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，计入固定资产入账价值中的金额为100万元，但固定资产的账面价值为70万元。 【答案】C

8.2 投资性房地产的核算 二、投资性房地产的处置 　　1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。 注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。 　　

8.2 投资性房地产的核算 2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积――其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。 　　3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。

8.2 投资性房地产的核算 【例8-8】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（　）万元。 　　A.30　 　　B.20 　　C.40 　　　D.10

8.2 投资性房地产的核算 【解析】 　　本题中计入其他业务收入的金额为100万元，计入其他业务成本的金额为70万元（其中，投资性房地产的账面余额为80万元，资本公积结转冲减10万元）所以处置净收益为＝100—70＝30（万元）。 【答案】C

8.2 投资性房地产的核算 本题的会计处理： 　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　100 　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　100 　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　 80 　　　　贷：投资性房地产――成本　　　　　　 70 　　　　　　　　　　　　――公允价值变动　　 10 　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　 10 　　　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　 10 　　注意：这里在计算时不要考虑公允价值变动损益转入其他业务成本这个处理，因为题目问的是处置净收益，上述处理不影响处置净收益。 　　借：资本公积　　　　　　　　　　　　 10 　　　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　 10

本章小结： 1.掌握投资性房地产概念和范围 2.掌握投资性房地产的确认条件 3.掌握投资性房地产后续计量的核算 4.掌握投资性房地产转换的核算 5.熟悉投资性房地产处置的核算

复习与思考 1.投资性房地产具有什么特征？ 2.投资性房地产的范围如何确定？ 3.投资性房地产的确认条件有哪些？ 4.投资性房地产是如何进行转换的？