講師：聯捷聯合會計師事務所 張志勝會計師(所長) 房地合一最新稅制 講師：聯捷聯合會計師事務所 張志勝會計師(所長)

壹、基本課稅範圍 法令依據： 1.新增所得稅法第四條之四。 2.房地合一課徵所得稅申報作業要點第一點、第二點、第三點、 第 四點、第五點。 法令依據： 1.新增所得稅法第四條之四。 2.房地合一課徵所得稅申報作業要點第一點、第二點、第三點、 第 四點、第五點。 (舊)

貳、合建分售(或分成)地主， 是否會被認定為營利事業 貳、合建分售(或分成)地主， 是否會被認定為營利事業 若符合下列情形之(一)、(二)、(三)點之一者，合建地主會被認定 為營利營事業(亦即地主為獨資營利事業)，而將地主土地交易所得按營 利事業課稅方式課徵： 1.課17%營利事業所得稅。 2.稅後盈餘分配給股東，最高課綜合所得稅45%。 3.可扣抵稅額(含原課營利事業所得稅17%及未分配盈餘加徵10%)僅能 「半數」抵減股東個人綜合所得稅；而非僅單純課徵合建地主之 20%(土地持有10年內)或15%(土地持有10年以上)。

<名詞解釋：> 項次 條件內容 備註說明 (一) 個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定者，認屬營利事業： 下列1.2.3點要同時符合。 1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所稱關係人。 只要有一點不符合，合建地主就不會被認定為「營利事業」。 2.個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。 3.個人以〈持有期間〉在二年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。 (二) 個人以自有土地自地自建或與營利事業合建者：個人設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理土地銷售者；認屬為營利事業。 合建地主只要沒有左列情事，就不會被認定為「營利事業」。 (三) 個人以自有土地自地自建，或與營利事業合建分屋類型，符合依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記者，亦認屬營利事業。 左列情事，原本個人地主就要辦理營業登記(被認屬營利事業)。 <名詞解釋：> 項次 名詞 說明 1 何謂持有期間？ 申報作業要點第五點：「房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。」 2 何謂取得之日(取得日)？ 申報作業要點第四點：「房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。」 3 何謂交易之日(交易日)？ 申報作業要點第三點：「房屋、土地交易日之認定，以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。」

參、合建分售與自地自建稅負分析 一、稅負分析： 項次 公司課稅內容 合建地主課稅內容 打V者要繳 新制所得稅 備註說明 自地 自建 合建分售 (或分成) 1. (一)<土地交易所得>   1.土地於105/1/1前取得者(至出售持有期間二年以上)。 課舊制，亦即不課17%營利事業所得稅，但盈餘分配給股東要課綜合所得稅，最高稅率45%。 ×

項次 公司課稅內容 合建地主課稅內容 打V者要繳 新制所得稅 備註說明 自地 自建 合建分售 (或分成)   2.土地於105/1/1前取得者(至出售持有期間二年內)： ①課17%營利事業所得稅。 ②稅後盈餘分配給股東，最高課綜合所得稅45%。 ③分配股利應加徵個人股東2%補充保費。 ④可扣抵稅額(含原課營利事業所得稅17%及未分配盈餘加徵10%)僅能「半數」抵減股東個人綜合所得稅。 ①1土地交易所得課20%。 V 合建分售(或分成)之地主稅負較輕。

項次 公司課稅內容 合建地主課稅內容 打V者要繳 新制所得稅 備註說明 自地 自建 合建分售 (或分成)   3.土地於105/1/1後取得及出售者： ①課17%營利事業所得稅。 ②稅後盈餘分配給股東，最高課綜合所得稅45%。 ③分配股利應加徵個人股東2%補充保費。 ④可扣抵稅額(含原課營利事業所得稅17%及未分配盈餘加徵10%)僅能「半數」抵減股東個人綜合所得稅。 ①持有期間10年以內者，課徵20%。 ②持有期間10年以上者，課徵15%。VV合建分售(或分成)之地主稅負較輕。 V 合建分售(或分成)之地主稅負較輕。

結論分析：採合建分售(或分成)整體稅負較輕。 項次 公司課稅內容 合建地主課稅內容 打V者要繳 新制所得稅 備註說明 自地 自建 合建分售 (或分成) 2. (一)<房屋交易所得>   1.課17%營利事業所得稅。 2.稅後盈餘分配給股東，最高課綜合所得稅45%。 3.分配股利應加徵個人股東2%補充保費。 4.可扣抵稅額(含原課營利事業所得稅17%及未分配盈餘加徵10%)僅能「半數」抵減股東個人綜合所得稅。 ― V 稅負相同 結論分析：採合建分售(或分成)整體稅負較輕。

二、新制下若採「合建分售」推案!能讓稅負再減輕 之可能方法？ (一)…………。 (二)…………。

肆、新制下因繼承或贈與取得房地之問題 一、申報作業要點第十點第(八)： 「因繼承或受贈取得之房屋、土地，以繼承或受 贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布 之消費者物價指數調整後之價值為準」。 二、應注意事項及內容……。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 一 房地合一課徵所得稅申報作業要點： 1.第18點：(第二項) 個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所(包含設置網路成加入拍賣網站等)具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或雇用員工協助處理土地銷售。 ●依法條觀之，若個人未設置，不認屬為營利事業。   2.這裡提的網站、固定營業場所，這些都是建設公司設置，如個人沒有設置，是否就不視為營業人。 3.第18點所規範的是"個人"不論是否有營利事業型態？意謂個人對於所合建之個案來論，是否符合第18點所提之要點判定有無認屬營利事業單位嗎？ ●是 4.此申報作業要點是自2015年1月1日開始，計算不溯及既往，對嗎？(第18條)(1-2)2.個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。(1-3)3.個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。 1.法條並未規定是否溯及既定或不溯及既往。 2.在新制實施前，未對此有所規定及定義(地主是否為經營性營利行為)……。但新制之定義及精神，可參考之。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 二 關於要點所提之個人與建商合建分售(分成)若符合要點第18點所提之規定，則屬營利事業 1.要點第18點中所提個人以“持有期間”在2年以內之土地與建商合建，此點所提之“持有期間”如何判定？是指取得日至與建商簽定合建分售契書之期間嗎？還是取得日至土地產權登記移轉之期間？還是取得日至與客戶簽訂買賣契約之期間？ ●「持有期間」依申報作業要點第五點規定：為土地取得之日(土地所有權移轉登記日)起算至交易之日(土地所有權移轉登記日)止。   2.若個人有3個案與建商合建，但合建公司為兩間不同的公司(A.B)，此個人與其中A公司為關係人，與B公司不為關係人，而與A公司的2合建案之土地持有超過2年，與B公司合建之土地尚未超過2年且3個案皆在5年內完成，試問此個人會被判定營利行為嗎？ 1.要同時符合申報作業要點第十八點第(一)項中之三個要項，地主才會被認定為「營利事業」。 2.故左列情形，因未同時符合上述之三個要項，故地主不被認定為營利事業。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 三 新制開始(105/01/01)如建商自地自建時，是否於申報時將當年度交易之土地及房屋逐筆計入營利事業所得額課稅(17%)？新制除了增加土地所得課稅額，可有其他稅額需考量？ ●應逐筆計算。 ●自地自建在新制及舊制如何課稅？除了新制之土地交易所得需課公司17%之營利事業所得稅外，其餘皆同。 四 興建房屋完成後第一次轉移，核發使用執照日在104/12/31前取得，但於105年銷售，請問是否使用舊制稅率只繳交當年度交易之房屋所得稅？ ●左列若係指個人興建，應視土地持有期間(以使用執照核發日至出售之所有權移轉登記日為準)是否超過二年，若二年內，適用新制，若二年以上，適用舊制。 五 房屋土地在未做實價登錄前取得(購入)取得的成本費用是依據何法規來認定成本？若在持有期間第8年賣出，課稅為？可否舉例試算並說明。 ●左列情形，會適用舊制。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 六 繼承和遺贈的房屋出售(如繼承後出售)30年的房地，如何計算所得和稅率？可否舉例試算並說明。 1.設若30年前繼承和遺贈時之①土地公告現值為500萬②房屋之評定現值為500萬。因係30年前取得，故適用舊制。 2.若30年後出售時：其合約書訂定①土地出售價格為2,000萬②房屋出售價格為1,000萬時，其房、地出售損益計算如下： ①土地出售所得：2,000萬元－500萬＝1,500萬→因適用舊制，不課所得稅 ②房屋出售所得：1,000萬元－500萬＝500萬→課徵舊制之房屋財產交易得稅。 3.若30年後出售時：其合約書未拆分土地及房屋之出售價時，而僅訂定一總價3,000萬時，而出售當時之①土地公告現值為1,000萬②房屋之評定現值為300萬： (1)先計算「設算」之房、地出售價： ①土地出售價：總價3,000萬×1000/1300＝2,308萬②房屋出售價：總價3,000萬×300/1300＝692萬 (2)再計算房、地出售損益： ①土地出售利得：2,308萬－30年前土地公告現值500萬＝1,808萬→因適用舊制，不課所得稅。 ②房屋出售利得：692萬－30年前房屋評定現值500萬＝192萬→課徵舊制之房屋財產交易所得稅。

伍、答客篇 七 第7頁第11點，房屋土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息是指哪些？ 項次 提問內容 回答內容 七 第7頁第11點，房屋土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息是指哪些？ ●例如向建設公司購買預售房屋，總價5,000萬元，自備款2,000萬，若此2,000萬元係向金融機構借款來支付，其所支付之利息，即可當「費用」列支。 八 「房地合一稅」繳納完畢後，應無其他任何需繳的稅？(如財產交易稅、綜所稅等) ●若為個人，新制係採分離課稅，故繳畢後，即已完稅。 九 請問土地於105年1月1日前兩年內取得，並於這期間辦理土地分割，但所有權人未變更，則105年1月1日後出售，其稅率計算是以取得日期時間，還是以土地分割日起算？(土地所有權人為自然人) ●以取得日期起算。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 十 某合建分售案，使用執照預計104年11月底取得，土地產權部分，地主先行於104年12月31日前移轉予客戶，房屋部分則必須辦妥保存登記後，最快於105年1月中旬才能辦理移轉過戶，依此情况日後客戶轉售時，是否土地按舊制課稅，房屋依新制課稅？且房地價格之分配比例如何計算？ 1.客戶若於104/12/31前取得土地產權者，若其持有期間二年以上再行出售，適用舊制，若持有期間在二年內出售，需適用新制。 2.客戶若於105/1/1後始取得房屋產權者，嗣後出售，適用新制。 3.應依合約書分別載明之房屋款及土地款來計算，若未載明，國稅局會依土地公告現值與房屋評定現值之相對比例來計算房屋款及土地款。 十一 房地合一稅之申報及繳納，是否按產權移轉完成件數逐次申報及繳納，或是每年集中一次申報即可 ●依目前申報作業要點規定言，應逐次申報及繳納。 十二 興建房屋，採預售屋性質銷售，銷售及核發使用執照日皆在104/12/31前完成，但於105年才交屋過戶，請問如何認定及計算房屋所得稅？ ●新制及舊制，建設公司之房屋收入之課稅方式，並無改變，前後皆同。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 十三 個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合三款規定認屬營利事業中之第3.個人以「持有期間」在二年內之土地，與營利事業合建…請問：「持有期間」在二年內之土地…此期間之認定？ ●同上第二點之提問。 十四 申報作業要點(叁-十)：個人房屋、土地交易所得計算及相關調整…中之個人提供土地與營利事業合建分售或合建分成者，以該土地之取得成本為準。容積移轉之成本可否列入計算？ ●申報作業要點中無詳細規定。 ●彙總向財政部申請解釋。 十五 申報作業要點(肆-十九)：營利事業房屋、土地交易所得計算…中之(一)-2，當年度交易二筆以上房屋、土地者，應按前目規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅或自營利事業所得額中減除。請問：1.銷管費用如何逐筆分攤計算？若仲介費可直接歸屬特定戶別時如何處理？2.若有餘屋要如何分攤？ 1.申報作業要點：無詳細規定。 2.依照慣例及現行報稅實務，各項銷管費用如何分離？ ①可直接歸屬之費用：直接歸屬之。 ②不可直接歸屬之費用；通常採用「收入比例法」分攤。 3.餘屋如何分攤： 可用①收入比例法②建坪比例法……等合理分方法中，擇一分攤之。

伍、答客篇 項次 提問內容 回答內容 十六 店面樓下自己營業，樓上住家是用自用嗎？(6年一次400萬免稅額) ●有二派看法①若其為1個門牌號，1個建號不能適用自用住宅優惠稅率之規定②可比例計算適用新制，惟法令並無明確規定。 十七 夫妻只能算一戶自用(六年一次，400萬免稅額)？可否反映，此法令會造成夫妻為了節稅而離婚。 ●依新制規定，夫妻只能算一戶自用住宅。 十八 有兩戶，其中一戶舊制，出售一戶與新制實施時，一戶新制，另一戶新制出售時已滿六年，也自用，但之前出售舊制時有出售紀錄要算在內嗎？ ●依本人看法，新制、舊制應分別計算。亦即出售新制房屋1戶時，(若其6年內無其他新制課稅之自用住宅時)，若其符合條件，即可適用自用住宅。 十九 請公會協助地主爭取合建分售地主改成統一時間申報，避免戶數過多申報頻繁。 目前規定應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報。