長榮大學土地管理與開發學系 「104學年度不動產估價實務課程」 不動產估價實務之勘察實務 講師：劉生泉 日期：105年5月12日

壹：不動產估價作業程序 一、不動產估價作業程序如下： （一）確定估價基本事項。 （二）擬定估價計畫。 （三）蒐集資料。 （四）確認勘估標的狀態。 （五）整理、比較、分析資料。 （六）運用估價方法推算勘估標的價格。 （七）決定勘估標的價格。 （八）製作估價報告書。 （估技8）

二、確定估價基本事項如下： （一）勘估標的內容。 （二）價格日期。 （三）價格種類及條件。 （四）估價目的 。 （估技9） 三、擬定估價計畫包括下列事項： （一）確定作業步驟。 （二）預估所需時間。 （三）預估所需人力。 （四）預估作業經費。 （五）擬定作業進度表。 （估技10）

四、不動產估價應蒐集之資料如下： （一）勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管 制等基本資料。 （二）影響勘估標的價格之一般因素、區域因素、 及個別因素。 （三）勘估標的相關交易、收益及成本資料。 （估技11）

五、不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例： （一）實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格 或與勘估標的價格種類相同者。 （二）與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類 似地區者。 （三）與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或 相近者。 （四）實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接 近者。 （估技12）

六、確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項： （一）確認勘估標的之基本資料及權利狀態。 （二）調查勘估標的及比較標的之使用現況。 （三）確認影響價格之各項資料。 （四）作成紀錄及攝製必要之照片。 （估技13）

貳：估價作業之資料蒐集及準備 一、 估價人員於赴現地勘估前，應先蒐集下列資料： 資 料 名 稱 核 發 單 位 1.土地登記簿謄本 資 料 名 稱 核 發 單 位 1.土地登記簿謄本 各地政事務所 2.地籍圖（或土地位置圖） 3.建物登記簿謄本 4.建物平面位置圖 5.都市計劃分區使用證明 工務局都市計劃課或建設課 6.最近一期房屋稅及地價稅單 稅捐處 7.地目為「田」及「旱」時應附有無訂定三七五租約證明 鄉、鎮、市、區公所民政課 8.人口資料 戶政事務所 9.未登記建物及新建建物應附建築執照及使用執照 建設局、建設課 10.工業用地證明及工業用地完成使用證明 縣市建設處 11.工廠登記申請書、工廠登記證及工廠位置圖 12.特殊結構之建築應附建築師所繪之平面圖、立面圖、剖面圖、屋頂結構圖等 13.重大公共投資、私人投資及交通改善工程 建設局、建設課、公路局、經濟部 14.勘估地點附近之交易實例

二、估價人員於蒐集前開資料應即行核對、分析， 對客戶提供之資料應判明其真偽，並加以複查。 如委託者提供之資料不齊全時，應於現地評估 時，赴各機關抄錄申請。 三、由地圖上先對勘估標的物的行政轄區、四鄰鄉 鎮及交通路線進行通盤的瞭解。 四、依據所蒐集之資料就估價的目的探討該不動產 之權利問題。

參：案例調查及現地勘估 一、 估價師至現地勘估前，應先行瞭解四周環境， 並儘可能先行案例調查。 一、 估價師至現地勘估前，應先行瞭解四周環境， 並儘可能先行案例調查。 二、案例調查應儘可能選擇同一供需圈中，使用性 質相近，個別因素類似之不動產交易實例，並 確定其交易年月，俾價格推定時易於比較分析。 三、案例調查時應以勘估地點為中心向四周進行調 查，以瞭解地價分佈情形。

四、案例調查進行之同時，需以訪問或實地瞭解方 式，對附近地區之水電、電訊、瓦斯、道路交 通、公共設施之配置、民生必需品之供給來源、 地方經濟型態、勞動人口流向、近年來地方發 展情況及不動產價格的波動情況，詳細調查記 錄。

五、調查案例應同時以正面及反面兩種方式混合進行： 正面方式：即直接向受訪問者詢問當地不動產交 易行情。 反面方式：即將正面調查所得資料或自行判斷及 虛構之價位，提供受訪問者，由其認 同或否定。

六、調查數個案例之價位如相差頗大時，應擴大案 例調查之範圍，必要時亦可採附近區段或鄉鎮 類似不動產的價位來做比較，但住宅區及商業 區應儘可能以同一地區之案例來比較。 七、案例調查時估價師並應以基於估價之專業知識 與經驗，參考當地的交易習慣分析所得到的案 例之真實性與合理性，經判定調查案例係真實 的，其價位亦屬合理，方得供做價值推定之參 考案例。

八、估價人員於調查之同時並應將所得到之資料詳 細填寫於市價調查表內，並應繪明簡略之位罝 圖。 九、注意有否嫌惡設施或對當地發展有不利影響及 限制之因素存在，如墓地、垃圾場、殯儀館、 風化區、核子、航空、通訊或軍事設施、高壓 線、嚴重的污染噪音及水患等。

十、現地勘查時，應請委託人至現地領勘，並指明 地界線，估價人員應核對地籍圖上所載地界與 現地是否相符，有無佔用鄰地或被人佔用之情 形。 十一、測量所臨之街道寬度，如不臨街，應測量最 近街道之距離及該街道之寬度。 十二、檢視勘估土地之地形、地勢及使用情況，對 於地形、坡度、或其它原因致難以使用者應 予以註明。

十三、因地質欠佳或因位置、天侯關係、致土地易 遭流失、崩塌者，亦應注意。 十四、按建物調查表逐項審視，並載明每棟建物之 情況。 十五、按建物平面位置圖之圖形及長寬核對現地建 物，並至少量其一邊之長寬及其方位角如與 圖面不符，則必須全面丈量，並查明其不符 原因。

十六、如係未登記建物或屬增建及改建者，應全面 丈量，並分析其屬實質違建或程序違建。 十七、注意建物之結構、年代等與登記簿所載是否 相同，有否將原登記建物拆除，再興建新建 物之情形。 十八、詳記各建物方位、日照、通風、採光、視野 等情形。

十九、注意各筆土地或建物是否可以單獨出售、利用、 或可轉供其他更有利的用途來使用。 二十、各建物之用途是否足以影響該建物之使用壽 命，如高溫、高溼、強酸、強鹼等之處理等。 二十一、各建物之結構是否良好，有無特殊損壞致 不堪使用者。 二十二、就勘估之土地、建物及出入道路拍攝照片。

二十三、依據勘估地點使用分區之不同應分別注意下 列各種因素： 1 二十三、依據勘估地點使用分區之不同應分別注意下 列各種因素：   1. 住宅區：國中以下學校、公園、遊樂場、綠 地、市場、里鄰商業區、停車場、道路、 大眾交通工具及娛樂休閒設施之配置，通 風、採光、環境品質等。 2. 商業區：道路之規劃、大眾交通工具、交易 圈之大小（或腹地及顧客之質量）停車場、 人行步道、廣場、娛樂休閒設施。

              3.工業區：勞力供給、交通運輸、原料供給及 成品銷售市場、工業用水、電、燃料、及電 訊、工業廢水廢氣之處理、排放、行政之輔 導及管制程度。 4.農業區：土質、日照、通風、灌溉、排水、 季侯風、農產品運銷市場、交通…等。

肆：各種估價作業之重點 一、公寓式住宅估價重點 1. 陽台是否加建 2. 天井及露台是否加蓋 3. 公共設施及地下室是否包含在內           2. 天井及露台是否加蓋           3. 公共設施及地下室是否包含在內 4. 座向、隔間是否恰當 5. 平面位置以正方形較佳，不規則次之，深長 型最差

6. 建設公司規模大小、信譽如何           7. 分層出售或整棟出售           8. 建物型式（透天、公寓、套房、辦公）是否 為該地區所喜好           9. 頂樓是否有加建 10.衞浴設備有幾套、何種廠牌 11.建物是否曾新整修、翻修         12. 樓梯通道寬度大小

         13. 曾否淹水          14. 有無停車空間 15. 可否作商業使用 16.每坪租金如何         17. 裝修設備是否為大眾化，且已使用多久         18. 是否為邊間、獨棟         19. 有否受噪音、景觀之影響         20. 若為工廠使用時，折舊須提高

二、別墅式住宅估價重點 1.土地與建物之搭配是否適當（建蔽率30﹪）           2. 建物造型設計是否特殊、別緻           3. 建材等級           4. 有無游泳池，或其他公共設施（溫泉、網球 場）           5. 建物內部本身之隱密性（私密性）如何？ 6.若為空置須注意原因為何？已久未使用（儘 可能訪問鄰居）

7. 是否為社區型式之別墅或獨棟式、連棟式           8. 視野景觀有無阻擋、可俯視何地區           9. 共有幾房幾廳幾衛         10. 對外交通是否方便         11. 庭院整理與設計是否良好 12. 目前社區居住情況穩定性如何 13. 日用品、水電、瓦斯取得是否方便

14. 開發中時應特別注意價格之穩定，儘可能比 較類似地區之市價         15. 過於龐大之土地及建物面積，其價格將較一 般價格降低甚多（土地＞250坪，建物＞150 坪）        16.  建造成本是否因座落較偏遠而提高         17.  座向 18. 鄰近有無名勝古蹟可參考 19.是否為綠建築

三、住宅大樓估價重點 1. 一樓使用可否為商場、店面之水準高低與否           2. 坪數是否可適中，一般以30～40坪為主，較 高級之住宅則以55～65坪為主，套房式則以 10坪左右為主          3. 公共設施比率是否適中，一般以13～18﹪為 主，小坪數之套房則在20～25﹪           4. 空調及消防設備等級           5. 是否有游泳池、休閒、儲藏設備等設施

6. 居民平均水準之等級高或低 7. 建物目前使用規定是否相符           8. 每坪租金與管理費           9. 主要房間之視野景觀及房間隱密性         10. 室內規劃設計之限制多寡         11. 設計格調水準與其特殊性 12. 有無佣人房之規劃

 13. 陽台面積之大小         14. 加建面積及造價         15. 裝修材料等級         16. 座向、格局、採光         17. 車庫有無 18.有無警衛，大廳接待訪客之服務

四、公寓式住宅估價重點 1. 一樓之使用是否為銀行、大企業等           2. 出入門戶位置以及大廳之氣派如何           3. 每坪出租費用及每月管理費用           4. 全棟大樓空屋比率及公共設施比率           5. 空調、消防設備之情況（中央冷氣、中央水 塔、偵煙、測溫）           6. 各層樓使用單位之社會信譽如何、產業大 小等級

7. 服務項目多寡與價值高低（如警衛、郵件、 清潔等）           8. 使用坪數以50～80坪為較理想，若為小坪數 8～12坪，其初次購買價格高，唯日後再售 價格下降幅度較大，超大坪數（200坪以 上），若該建物已達高水準之指標，則可相 對提高價值，否則如為一般建築水準，購買 對象亦非大公司，則其價格將較低

9. 建物建材外觀有不銹鋼，發色鋁，一般鋁之 帷幕牆不同等級，內部是否有特殊設計（如 節能系統） 10. 是否附有停車空間 11.建物高度是否為一般高度（2.85—3米）         12. 盥洗、茶水間所使用之衛浴設施品牌         13. 淨租面積大小 14. 電梯數量、品牌、載運人份、速度

五、綜合商業大樓估價重點 1. 大樓商業型態之等級（全國、地區、鄉鎮、 里鄰）           2. 各層樓之客戶人潮流向、以及規劃營業項目           3. 該公司知名度、座落地點、已成立年數           4. 每坪租金及管理費 5. 經營型態以統一規劃為佳

6. 初期推出價格與實際穩定價格差異大           7. 如無經營則缺少經濟效益，將與正常價格相 差甚大           8. 該建物是否曾經營失敗 9. 百貨公司之經營所達樓層，未做百貨使用之 部份則以辦公室使用參考為主 10. 鄰近地區商業景觀配合程度

11. 有無電影院、餐廳、夜總會之設施吸引人潮         12. 地下室使用是否為超級市場，可吸引固定客 戶         13. 每層樓空置比率如何         14. 日夜人潮之差異性如何         15. 有無電扶梯設備 16. 淨出租面積之大小

六、工廠估價重點 1. 廠房高度多少是否適宜           2. 建物面積是否過大（300坪以上）因連接在 一起造價較省隔間之牆面           3. 有無天車（吊車）設備？噸數多少？           4. 結構工程有何特殊？（基椿加強）           5. 地面施工厚度、承載重量多少？ 6. 有無通風、消防設備

7. 有無載貨昇降梯           8. 有無專有貨物裝卸通道           9. 供電設備之大小，是否有自設變電設備         10. 廠房規劃是否為特定對象使用，將來變更 為其他使用是否容易         11. 有無供水、排水、廢水處理設備 12. 是否為化學腐蝕、機械振動之損害

13. 有無特殊材料之設計（x光，鉛板）          14. 有無隔熱設施、空調系統          15. 有無定期保養維護          16. 工廠座落地點之遠近，影響成本之高低          17. 採光良好與否          18. 屋頂有無漏水          19. 尚未利用空地之大小 20. 有無設廠完成證明

七、山坡地估價重點 1. 全部筆數是否相連，若有部份未予評估應說明           2. 勘估土地是否有地上建物           3. 面積過大時，應注意有否被佔用           4. 勘估土地之坡度、方位及山谷走向           5. 山脊線所在位置不同座向可能導致無開發 價值           6. 面積是否符合自行開發之原則（十公頃）

11. 開發可能性之考慮及其規劃是否為可被接受之 程度大小 12. 以價值而言，可分為未開發價值、整地雜項工 程費用、開發後之價值 13. 總之，山坡地價值之評估，主要決定於該土地 是否可以利用開發而定，其市場價值之上下限 頗大，不適當的案例將會導致評估價值與真正 市價相差達數倍

7. 每一筆地的使用區分與價值之差異，若以整體 評估時，亦需統計出不同使用分區之土地面積 及價值             8. 案例比較時須以類似之規劃為主，再參考鄰近 市場調查情況            9. 地上作物若為高度經濟價值，須另計算其金額 10. 對外交通之便利性程度如何

伍：環境因素調整 一、區域因素： （一）交通運輸 1. 主要道路寬度 2. 捷運之便利性 3. 公車之便利性 4. 鐵路運輸之便利性              2. 捷運之便利性              3. 公車之便利性             4. 鐵路運輸之便利性              5. 交流道之有無及接近交流道之程度 6. 其他         

（二）自然條件 1. 景觀               2. 排水之良否               3. 地勢               4. 災害影響 5. 其他         

（三）公共設施 1. 學校（國小、國中、高中大專院校）              2. 市場（傳統市場、超級市場、超大型購物 中心）               3. 公園、廣場、徒步區               4. 觀光遊憩設施               5. 服務性設施（郵局、銀行、醫院、機關等 設施） 6. 其他（如治安、地方聲望） （四）發展趨勢

二、個別因素： （一）宗地條件 1.面積               2. 寬度               3. 深度              4. 形狀               5. 臨路情況 （二）道路條件        1. 道度寬度                2. 道路鋪裝                3. 道路種別（人行道、巷道、幹道）                4. 其他        

（三）接近條件   1. 接近車站之程度                2. 接近學校之程度（國小、國中、高中、 大專院校）                 3. 接近市場之程度（傳統、超級市場、大 型購物中心）                 4. 接近公園之程度                 5. 接近停車場之程度                 6. 接近商圈之程度                 7. 接近區域中心之程度 8. 其他       

（四）週邊環境條件 1. 地勢               2.日照               3. 嫌惡設施有無               4. 停車方便性 5. 其他 （五）行政條件        1. 使用分區                2. 建蔽率                3. 容積率                4. 禁限建之有無 5. 其他（容積獎勵情形）      

陸、估價陷阱的避免 陷阱的種類： 一、領勘錯誤 二、基地持分產權 三、單價比較 四、規劃供公共設施用地 五、相關土地利用限制 六、建物時值＜ 0 七、發展權 八、製造交易實例 九、安排訪價對象 十、使用面積 十一、法拍地價