山东临沂项目报告

本提案参与人员： 尺度机构策划部：李小英、赵德胜 尺度机构拓展部：于 波 尺度机构商管部：徐武南 尺度机构市场部：方哲文、李忠凯 山东域留守人员：李忠凯、赵德胜

目 录 市场分析 地块分析 项目定位 营销推广

临沂简况 市场分析 地块分析 河东区板块分析 项目定位 营销推广

临沂市简介   临沂市 位于山东省东南部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。

临沂整体规划

临沂传统的核心居住区 沂河 北上 东进 沿河 南坊新区，新的高档住宅居住区 滨河居住区 河东区，城市航空港，大型物资集散中心 经济开发区，对外贸易加工基地。 兰山区，城市经济中心、商贸物流中心 高新技术开发区 南坊新区，市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区 罗庄区，临沂主要工业基地 区域发展规划 临沂住宅区域由传统居住区兰山中心区域逐渐拓展到沿河区域，近几年市政实施“沿河发展，北上东进”的城市发展战略，河东板块逐渐形成新的中高档居住区。

临沂经济概述 经济发展： 房地产市场： 区域发展： 2011年临沂市财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成141.3亿元，同比增长分别为15.4%、22.3%。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业融合稳定发展，分别占比为10.1：49.9：40，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。 房地产市场： 房地产开发投资运行平稳。2011年全市房地产开发投资完成190.7 亿元，同比增长20.5%。全年住宅开发完成投资140 亿元，同比增长16.7%；全市商品房累计销售面积为640.4 万平米，同比增长40.2%；商品房累计销售金额136.01 亿元，同比上升66.4%。 区域发展： 河东区拥有广阔的发展前景和巨大的发展潜力。临沂市第十一次党代会确立了“以河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相对应的‘半壁江山’”的战略目标，把河东推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速成为临沂市经济发展的热点区域。

临沂房产市场 2011 年全市房地产开发投资完成 190.7 亿元，同比增长 20.5%。按投资用途分，全年住宅开发完成投资 140 亿元，同比增长 16.7%；商业营业用房完成投资 29.4 亿元，同比增长 51.6%；其它完成投资 21.3亿元，同比增长 12.6%。 受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，2011 年 1-10 月份全市商品房竣工面积达到 260.32 万平米，同比增长 109.4%。 2007 2008 2009 2010 2011 房产投资（亿元） 67.09 125.88 146.38 158.23 190.7 竣工面积（万㎡） 194.62 274.75 214.53 207.39 260.32 商品房销售面积 （万㎡） 292.85 375.9 388.27 456.78 640.4 商品房销售额 （亿元） 56.57 80.21 93.13 128.25 136.01 2011 年全市商品房销售面积为 640.4 万平米，同比增长 40.2%。 2011 年 1-10 月全市商品房销售金额为 136.01 亿元，同比上升 66.4%。

土地供应分析 受政策调控因素影响，2011年政府土地供应略显谨慎，全年居住和商服用地供应计划为642.3万平米，较2010年大幅减少。2011年，临沂市供应居住和商服用地共142宗，供应面积616.58万平米，面积同比降幅达49%。 2011年临沂市全市供应居住用地90宗，供应面积491.47万平米，占总供应量的80%。土地供应最大的区域为北城新区，供应面积 193.44 万平米，占总供应面积的 32%；其次为兰山区，供应面积115.97 万平米，占总供应面积的 19%；经济开发区和罗庄区分列第三、第四，供应面积分别为 106.92 万平米、87.03 万平米；河东区供应面积为 69.24 万平米；高新区供应最少，仅为43.98 万平米。 总结： 土地市场的供应重点已经由兰山区向北城新区转移。随着北城新区二期规划的启动以及市政配套的逐步完善，北城新区成为土地市场供应的主力区域。兰山区旧城改造工程在加快，该区域依然保持较高土地供应。2011年1月，临沂市经济开发区正式升级为国家级经济开发区，省内外大型企业大量进驻，极大地提高了区域的房地产开发热度，使得此区域土地供应占比上升较快。

市场展望 1、临沂房地产市场目前正处于成长期 产品设计方面更为多元化、人性化、细节化，物业管理向精细化和智能化方面 发展；更加注重景观设计和配套设施；供应结构严重失衡现象有所缓解，住宅 消费客群也更为多元化，多元化社区成为主流产品。 2、目前的市场格局日渐合理，规划到位，市场成熟 随着城市的不断发展临沂高收入人群的数量持续增长，加之临沂的房地产市 场趋向成熟，对高端住房需求比较大，同时开发商为了谋求更多的经济利益， 花园洋房、别墅等高价值产品不断涌现。 3、楼市真正步入大盘时代 这时的项目规模都比较大，10万㎡已经变得是很一般的规模，许多项目都在 100万㎡左右，沂龙湾、澜泊湾、冠亚星城、金泰华城、青啤家园等都超过 100万㎡，产品细节开始受到市场的关注。 4、小户型及酒店公寓成市场新宠 低门槛、高回报是这部分房源的卖点，多数年轻置业者在选择过渡房时更倾向 于小户型。从最初的联安现代城、城建时代广场到环球国际、香格里拉等均取 得了较好的市场成绩。 总结： 处于快速成长期的临沂住宅市场受新政影响，已不具备宽松的政策条件，优越的地段、较低的价格优势已经不足已吸引购房者，但可在产品设计的细节化、多元化、人性化，及物业管理的精细化等等方面放大竞争优势，争取更广大范围内的消费客群。

河东区板块分析

河东区概况 临沂市河东区 位于山东省东南部，拥有63万人口，西依沂河与临沂市区相接，总辖区面积730平方公里。 是临沂市三个城区之一，也是目前临沂城市建设“北上东进、一河五片”的重要组成部分。 交通：东临日照、岚山、连云港三大港口；辖区内临沂飞机场已与全国各主要城市通航；兖石铁路横穿东西，胶新铁路纵贯南北，205、206、327国道及342省道纵横交错，县乡公路四通八达，交通条件十分便利。 经济：河东区工业体系齐全，经济发展迅速，个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量，对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，国际市场多元化格局初步形成。围绕外贸培植八大龙头企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出口商品基地。 河东区拥有广阔的发展前景和巨大的发展潜力。临沂市第十一次党代会确立了“以河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相对应的‘半壁江山’”的战略目标，把河东推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速成为临沂市经济发展的热点区域。

河东市场表现 类型： 1、区域市场目前在售的产品主要类型为高层、多层产品，面积集中在110—150㎡之间，120以上的户型属相对滞销户型。 2、高档住宅类产品在沿岸渐渐兴起，如别墅、花园洋房越来越受客户欢迎。 均价： 受整体河东滨河板块高档楼盘和南坊政府新区开发影响带动，区域楼盘目前在售价格均超过4000元/平米，更有高档楼盘价位突破5000元/平米。 去化： 目前在售楼盘总供应量约350万平米，储备存量约相当于临沂10个月总销额。 各案超过20万方的共计8个。区域市场近2个月消化量约12000平米，各案平均月度销售约（约15套）。 楼盘 产品 价格区间 面积区间 估计月去化（套） 估计月去化 （套） 幸福花城 多层 3500-4000 80—120 14套 三江领秀 多层、小高层 3600-4300 90—130 15套 帝景湾 高层 4000-4600 45—150 10套 紫荆城 多层花园洋房 4200 69-160 豪森华府 花园洋房 3700-4200 110—145 东来尚城 多层、小高层、高层 4500 88—150 水景明珠 3800-4200 80—140 慧谷领域 90—200

客户类型 1、河东项目的购房客户以河东区周边原住居民、河东五金城、土杂市场、临工 集团、河东企业职工、县区进市置业客户、在兰山工作的普通上班族为主。 2、上述人群基本都为一次置业，小部分是购买滨河东岸住宅改善居住环境。 3、县区进市置业中，购买河东住房的基本都是河东以南或以北区域，且在临沂发展的县区人群，购买兰山房产有压力。 4、原住居民与河东企业职工购买占河东房产销售的一大部分。 客户来源：河东客户主要来源于周边乡镇居民，以及周边市场员工。 客户类型：客户以刚需为主，达到50%，改善性为30%，投资型为20%。区域发展不均，但是这一特征将随着河东的发展及滨河的景观建设发生变化。 客户区域构成 比例 职业构成 河东 60% 市场业主 10% 兰山 25% 企业职工 40% 县区 个体经营 其他 5% 其他（外地生意打工等）

客户意图 1、客户河东购房的主要意图是刚需自住，基本为一套房。 2、客户购买房产时，主要考虑价位及位置和环境等因素，主要以自住为 出发点。 置业次数 目的 敏感因素 比例 首次自用 首次置业 刚性需求 价格、环境、产品、位置 70% 改善型自用 二次置业 改善居住 环境、位置 15% 资产性投资 二次置业以上 资产增值保值 区域发展、增值空间 10% 资本性投资 出租或转手回报 下游市场 5%

成功要素 滨河东岸高端住宅项目如雨后春笋般崛起，势必会促进河东房地产市场发展，尤其是滨河沿岸，将集聚更多的投资目光。 制胜因素 细节 成功个案 失败个案 重要性 产品类型独特 产品差异化 东来尚城 水景明珠 50% 社区定位 高端制胜 伊莉莎白东岸 新东方花园 25% 户型配比 齐全有重点 幸福花城 三江领秀 对比分析区域市场各案，可知河东项目开发成功须同时具备三项因素 具备两条则不败，具备三条则成功

市场分析 地块简况 地块分析 竞品市调 项目定位 SWOT 营销推广

地块简况 项目区域 项目位于临沂市河东区，总辖区面积730平方公里，人口63万 ，全区下设10个乡镇、街道和1个省级工业园区、1个省级汤泉旅游度假区，东临日照、岚山、连云港三大港口；辖区内临沂飞机场已与全国各主要城市通航；兖石铁路横穿东西，胶新铁路纵贯南北，205、206、327国道及342省道纵横交错，县乡公路四通八达，交通条件十分便利。

用地条件 地块简况 项目位置： 位于临沂市河东区，属于滨河板块，地块平坦方正，上无建筑物。 四至情况： 东邻建设中的住宅区 南至人民大街 西邻滨河生态景观长廊 北至府前街 建筑指标： 规划用地面积：80040 容积率：2.88 商住比：2:8 地上建筑面积 277917

交通条件 地块简况 外部交通： 1、东临日照、岚山、连云港三大港口；辖区内临沂飞机场已与全国各主要城市通航 2、兖石铁路横穿东西，胶新铁路纵贯南北，205、206、327国道及342省道。 3、规划中的地铁线路中有2、4、5号线。 内部交通： 1、东邻滨河大道，南连光耀大桥，西通市区金一路大桥，北连解放路大桥。 2、途径公交线路有6、30、31、32、33、36、37。

周边配套 地块简况 皇山公园 项目周边具有完善的生活配套设施： 1、东临河东汽车站、双桥邮政储蓄所、艾法薇儿幼儿园、公路局。 2、南临黄山公园。 3、西邻滨河公园游乐园、综合文化广场、滨河景观带。 4、北临区初级中学、区滨河实验小学、区人民医院等公共设施毗邻，形成了便捷的十分钟都市生活图。 5、与人民公园、世界基尼斯记录--小埠东橡胶坝仅一桥之隔。 滨河实验小学 河东汽车站 游乐园 艾法薇儿幼儿园 人民公园 皇山公园 飞机场 橡胶坝

竞品市调 兰山区 南坊新区 紫禁城 田润帝景湾 河东区河滨板块楼盘分布图 三江领秀 卓易维港 水景明珠 海诺滨江 银丰佳园 东旭第一城 幸福花城 东来尚城

水景明珠 竞品分析 部分在售楼盘 开发商：临沂市河东区城市建设综合开发有限公司 位置：滨河东路九曲沂河大桥北100米，交通便利 项目环境：地处沂河东岸三河交汇处，项目西侧风景优美，东侧现较为荒凉 用地面积：300亩 建筑面积：49万㎡ 容积率：2.45 绿化率：42%。 项目规划：2538户，分三期 20余栋高层 物业类型：高层、小高层 开盘时间：2008年 销售价格：均价4100元 去化率：70%

田润·帝景湾 竞品分析 部分在售楼盘 开发商：临沂田润置业 位置：河东区滨河东路与东夷大街交汇处，交通便利但公交系统不发达。 项目环境：东邻滨河公园的科普广场、综合文化广场、缤纷世界。并与新的市委市政府、市政广场、广场商业街、 动植物园、临沂广播电视发射塔、阳光沙滩浴场、七彩广场仅一桥之隔；西与区委区政府、区一中、区初级中学、区滨河实验小学、田润双语幼儿园、区人民医院等公共设施。 用地面积：113亩 建筑面积：22万㎡容积率：3.32 绿化率：41.6%。 项目规划：共9栋高层 物业类型：高层 开盘时间：一期2009年9月，二期2011年9月 交房时间：一期2010年10月，二期2013年4月 销售价格：均价4200元 去化率：60%

东旭第一城 竞品分析 部分在售楼盘 开发商：临沂东旭置业有限公司 位置：金雀山路与滨河东路交汇处，交通便利 项目环境：紧邻沂河大桥，连接本市主干道金雀山路，是通向经济开发区的必经之路。医院：临沂口岸医院、区人民医院、市胸科医院＊银行：邮政储蓄、商业银行、农业银行、信合等 ＊菜市场：九曲农贸市场 ＊学校：金桥幼儿园、杨庄小学、镇中心小学等 ＊超市：永丰超市、家乐购超市、好怡嘉超市、华联超市 ＊批发市场：鲁南综合批发市场、钢材交易市场等 ＊批发市场：鲁南综合批发市场、钢材交易市场等 用地面积：31.7亩 建筑面积：9.5万㎡ 容积率：2.34 绿化率：38.6%。 项目规划：共推出362套。 物业类型：高层 开盘时间：2008年 交房时间：2009年9月 销售价格：开盘起价2520元，均价3300元/㎡。 去化率：100%

三江领秀 竞品分析 部分在售楼盘 开发商：临沂翔宇·宇龙置业 位置：河东区滨河东路中段（解放路桥北500米） 项目环境：处于河东滨河一线最中心位置，是沂河、祊河、涑河等主脉河流汇聚之地，与南坊新区、老城区形成“三足鼎立”之势。 用地面积：205亩，建筑面积：30万㎡，容积率：1.73，总户数：1604户。 项目规划：社区总体规划定位为“滨河‘优派’生态社区”，是高档滨河生态双景电梯花园洋房。由23栋5+1及6+1层多层电梯花园洋房及7栋26-33层高层住宅组成。社区内“2+1”双语特色幼儿园一处，公立小学一所，多功能生活会所一座，社区配套沿街商业楼一座。 物业类型：多层、高层 开盘时间：2010年10月 销售价格：4600元/㎡ 去化率：40%

东来尚城 竞品分析 部分在售楼盘 开发商：中铁十五局临沂置业 位置：河东区滨河东路与金一路大桥向南600米 项目环境：项目紧邻沂河岸畔，俯瞰浩淼沂蒙湖，近观皇山公园，依山傍水美不胜收，湖光山色尽收眼底。项目整体规划南低北高；紫气东来，东为贵；东高西低，西为财，沂河环抱项目西侧。6、32 、 35、36 、 38 等公交线路可直达东来尚城项目。 用地面积： 11万㎡建筑面积： 28万㎡容积率：1.96 绿化率：50%。 项目规划：12栋高层、6栋小高层、6栋洋房 物业类型：花园洋房、小高层、高层 开盘时间：2011年8月 交房时间：一期2012年7月，二期2013年10月 销售价格：花房均价5200/小高层4200/高层3800。 去化率：30%

竞品分析 在售楼盘销售分析 项目名称 建筑形态 建筑面积 价格（单价/平方米) 主力户型 （平方米） 销售现状 客源分析 东旭 第一城 高层 9万㎡ 均价3300元 96-98 二居室 120-150三居室 08年开盘-09年底售罄，开盘价2800收盘时约3300，不具参考性。 周边县城的客户在这边买房的占到了20-30%，兰山30%，河东30%。 水景明珠 小高层、高层 49万㎡ 均价4000元 101-106两居 108三居 多层全部销售完毕，但是由于开发商因经常不善、销售不是很好。 目前去化70% 主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体占据相当比例。 帝景湾 22万㎡ 均价4200元 40-47 单身公寓 69-160 高层 单身公寓卖的非常好，现在基本售罄，现在一期还有少量房源，主推二期产品。 目前去化60% 三江领秀 多层、高层 30万㎡ 均价4600元 120 花园洋房 待定 高层 花园洋房产品的稀缺性造就了其热销的重要原因；天元集团的团购给其热销造势不小。目前去化40% 河东为主，兰山客户也占据一定的比例，县城客户较少。 东来尚城 高层、小高层 洋房 28万㎡ 洋房均价5200 小高层4200 高层3800 139-360洋房 88-131高层 88-151小高层 花园洋房销量较好，由于高层刚开卖2个月，销售还较为可以。目前去化30% 主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体。

卓易维港 竞品分析 即将开盘项目 开发商：临沂卓易房地产开发有限公司 位置：东邻九曲店居委还建社区，西邻滨河大道，南邻凤凰大街，北邻5号街 用地面积：85亩，建筑面积：152764 ㎡ ，容积率：2.68 项目规划：部分沿街商业（3层）及4+1层、5层、6层、11+1层 花园洋房， 1栋24层、2栋32层高层 一期居住物业类型：叠加别墅、（11+1）花园洋房、主打80㎡空中联排小户型TownHouse，170㎡三层带花园别墅等低总价紧凑型豪宅。 工程进度：有2栋已经开始施工建设，进度为正负零以上。

凯润国际花园 竞品分析 即将开盘项目 开发商：临沂凯润置业 位置：滨河东路与金一路交汇南（东旭第一城项目南侧） 用地面积：129.56亩，建筑面积：25万㎡ ，容积率：2.88，总户数：约1426户 项目规划：由15栋18 -32层的建筑组成。其中住宅面积198042平方米，商业18938平方米，酒店式公寓30160平方米，会所、幼儿园等配套公共建筑1878平方米。项目计划分3期开发建设完成。 工程进度：工地拆迁已完成。

海诺滨江 竞品分析 即将开盘项目 开发商：临沂海诺置业有限公司 位置：解放路东段与滨河东路交汇处 用地面积：42.2亩，建筑面积：16万㎡ ，容积率:5 .67总户数：600户 项目规划：河东中心首席城市综合体，精装修， 配有四星酒店、5A写字楼。以155-199㎡为主的奢适大户型。 项目还全面引进高科技住宅系统和技术，在实现恒湿恒温、全新风置换的同时，又增加了国际先进的中央地热系统， 不仅使住宅的室内温度恒定在20℃-26℃，相对湿度控制在30%-70%之间，实现新鲜洁净的空气时时置换，而且为业主24小时供应40℃热水 工程进度：正在做项目地基工程。 项目动态：引进了中国饭店业民族品牌20强的金陵四星酒店、在水一方洗浴中心等。

SWOT S.优势 O.机遇 W.劣势 T.威胁 绝版土地资源 独特生态景观资源： 便捷交通资源： 城市整体规划利于区域板块发展 滨河景观带、河东游乐园、皇山公园 便捷交通资源： 金一路大桥、滨河大道、 解放路大桥、 光耀大桥 城市整体规划利于区域板块发展 区域刚性及导入性需求呈攀升趋势 区域商贸经济不断发展 S.优势 O.机遇 W.劣势 T.威胁 高容积率塑造高品质的难题。 周边产品比较雷同 区域配套薄弱 周边成熟项目、在售项目较多 导致区域内同质化项目价 格竞争激烈

市场分析 客群分析 地块分析 产品定位 项目定位 物业选择 营销推广 规划建议 价格建议

银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工 客群分析 客群分析 通过对当地客户的访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，区域发展潜力巨大。 中高级公务员 银行、邮电、石化、教师、烟草等高收入行业员工 生意人和县市富足人群 基本特征 1、支付能力较强；年薪3-5万，可承担首付10万左右房价（总价50万左右）。 2、注重圈子，对品质和环境要求较高。 1、收入较高，购房能力强。 2、对产品品质要求高。 3、买房受周边朋友影响。 1、家庭富足，已有住房，对此区域有深刻的认识。 2、讲究购房圈子，理性投资型多。 3、有置业经历。 区域看法 地段概念较强，对地块周边配套不满意，但看好区域未来发展。 区域发展缓慢，但是发展空间较大，承受价格较低。 离市区较远，交通不便利。 置业观念 1、认同本区域地段，愿意在此置业居住。 2、注重物业和内部环境。 3、注重产品档次及户型实用性，偏爱品牌开发商。 4、最倾向选择紧凑型三房。 选择三房居多。 注重开发商品牌。 二次置业居多。 1、该区域购房意愿强，以投资为主。 2、注重产品品质；周边配套。 3、物业管理服务要求高。

但 是 定位思考 仅仅强调滨河，项目就很难有个性 很难在众多滨河项目中脱颖而出 滨河沿线的土地稀缺性和不可再生性决定了它的在价值，也注定了本案的优越价值，任何一个河边的房子都应该等同于豪宅，因为滨河首先就意味着稀缺性。 但 是 仅仅强调滨河，项目就很难有个性 很难在众多滨河项目中脱颖而出

精英 时尚 精致生活 Condo社区 总体定位 再回头看看我们的客户 客户购买需求旺盛，主要以自主为主，随着城市中产阶级的上升，投资需求氛围逐渐上升。 精英 时尚 周边乡镇及其它客户群体为区域购房主力，非本区域客户一般为河东工作的上班族，生意人。 工薪阶层能够承受总价在40万左右，能承受50万以上的客户数量有限。 精致生活 Condo社区 客户自选为多层，但滨河板块多为高层，对小高层高层并无排斥。 客户关注小区品质，注重细节，注重园林景观，绿化等因素。 高端客户的潜在需求尚未得到满足。

形象定位 Condo：一种简易方便、轻松自由的生活，一种最大限度参与和分享的精神；不止于一种物理形态的房子，更是一种生活方式、一种社区文化。 都市的：一定是在CBD生活圈，是最佳的工作和享受两不相误的地点； 精英的：－ Condo是都市精英一代的精神乐园； 核心的： 一定是在CBD生活圈，是最佳得工作和享受两不相误的地点； 小尺度的：一定是小户型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空间； 阳光的：房子一定是国际标准阳光户型，最大限度地享受阳光； 轨道上的： 一定是位于城市交通枢纽，这才能最大限度节约时间成本； 便利的：－ 周边有完善的生活配套，享受才能成为理所当然； 共享的： 一定要有一个内容丰富的公共空间，参与和分享，快乐才可以增倍。

物业选择 ? 建什么 从我们成功运作的项目来看，每一个项目都蕴含着它与城市内在的综合关系，对每个项目而言，操作的成功就在于创新，在滨河沿线，在河东市场，有创新的产品才能成功！

酒店式公寓 商业 住宅 物业选择 价值 星级指数 环境 ★★★★★ 配套 客户 市场 综合 价值 星级指数 环境 ★★★★★ 配套 客户 1、河东区板块以多层为主，房源供应情况多为期房。 2、总建筑面积超过100万平方米，未来供应量大。 3、建筑风格以简欧为主。 4、交房时间在2011年底至2012年上半年，交房时间比较集中。5、未来本区域内多层房源竞争剧烈。 城市高端物业，前瞻性物业形态，从联安现代城到香格里拉，酒店的高品质服务越来越受到购房者的追捧；酒店式公寓提供居家的环境和星级酒店的服务，部分物业由酒店承租，确保投资者得收益，因此在临沂市场上发展迅速，而河东市场上并没有真正意义上的酒店式公寓，目前是一个空白点，具有很大的市场发展空间。 河东成熟商业配套相当稀缺，零星的商业显得比较杂乱，总体档次不高，建筑都比较陈旧。 以社区底商为主，大部分为1层底商，二层基本上没有利用，主要以经营生活配套为主。

物业选择 我们的建议 酒店式公寓+多功能住宅+高层+社区商业

规划关键 物业类型 地块卫星图 地块现貌 建筑指标 规划建议 酒店式公寓+多功能住宅+高层+社区商业 规划用地面积：80040平方 容积率：2.88 商住比：2:8 建筑面积 280000平方 物业指标： 商业面积约为56000平米，住宅面积 约为224000平米。

产品排布（一） 规划建议 滨 河 风 滨 情 河 兰 商 大 沿 亭 业 道 街 路 街 底 商 金一路 在河东建设真正意义上的亲水豪宅，产品设计上注重自由舒适，显示与众不同的身份感和标志感。 产品组合上，靠近兰亭路与金一路大桥，人流量大，建议规划商业裙楼，沿滨河路高层布局呈兵营式排布，滨河路与金一路交汇处建精装酒店式公寓，北面建挑高LOFT， 滨 河 大 道 兰 亭 路 沿 街 底 商 酒店式公寓 金一路

规划建议 酒店式公寓 可借鉴案例： 联安现代城 07年开盘后，其公寓楼曾一度处于滞销状态，后由于推行产权式酒店的模式，此楼盘迅速售磬。 产品设计： 户型以30-50平米为主， 平均户型在40平米左右， 每层东西拐角可设70平 米套房2间。 公寓应该回归到纯粹的城市居住功能，不再是办公相结合的混居型产品，公寓将慢慢的从传统转向服务，因为购买公寓的人群注重的是居住的舒适和生活的便捷，高档的公寓也越来越趋向于酒店化，精心的设计更加凸显了寸土寸金的物业稀缺性。 临沂首个精装酒店式公寓，主打户型47-55平米。 以独具特色的专业酒店式管理，针对临沂商贸物流业外向型特征，潜在的巨大商务市场及流动人口需求，将商务与居住融合一体，成功打造了高品质精装酒店式公寓。 基于公寓市场广阔的发展前景，凭借户型、装修、地段和综合配套的全面超越，成就了该项目绝佳的投资价值和增值潜力。 模式特色：宜商、宜住、宜投资

规划建议 多功能住宅 产品设计上，以70-100为主，挑高不低于5.2米，宜商宜住，可实现自由空间自由划分，居住、办公既相区分又相融合。 多功能住宅

住宅 户型配比： 规划建议 主力户型 110平米（3房） ——占40%； 90平米（2房）——占30%； 80平米（2房）——占20%。 140平米（4房）——占10%； 住宅以80-120平米为 主，可设计两梯两户 板式楼，也可设计为 两梯六户碟式楼 高 层 本项目地块属于滨河沿线住宅区，又紧邻两大行政中心，将办公和居住有机结合，促使本项目有了一定的综合性、混合型的特点，在建筑风格上应采用现代化、特色化的特征，同时注重观河效果。

规划建议 商业 商业模式将以项目自身配套为主。沿兰亭路与滨河路布局。

低开——高走 价格建议 高层 LOFT 酒店式公寓 底商 4200-4500 入市 6000-6500 入市 5000-5500 入市 通过营销推广等 方式，提升品牌 价值。目前酒店 公寓在兰山区市 场价为6000-6500 左右，河东精装在 5000-5500，精装 修标准800-1000， 商业1-2F价格控制 在8000左右. 高层 LOFT 酒店式公寓 底商 4200-4500 入市 6000-6500 入市 5000-5500 入市 8000 入市

地块分析 市场分析 项目定位 开发建设 营销推广 推盘建议 营销推广 推广主题 营销节奏

推盘建议 阶段 产品 推盘目的 高层、LOFT 塑造形象 高层、公寓 品质生活 商业街 成熟社区

推广主题 营销推广 第一阶段：高层、LOFT 推广主题：滨河精英居住示范社区 第二阶段：高层、酒店式公寓 双子星座绽放临沂 第三阶段：商业街 高层住宅： 推广主题：精致人生 尊荣尽享 水是多情的，你是自由的 LOFT社区： 推广主题：小空间，大生活 小资派，醇品生活社区 百变小户型，自由空间 酒店式公寓： 推广主题：年轻人，有一套 小家实现大梦想 河东首席全江景精装酒店式公寓 第二阶段：高层、酒店式公寓 双子星座绽放临沂 第三阶段：商业街 推广主题：体验式风情商业街 限量发售，铺位分秒递减中

营销节奏 模拟时间 事件 2012.6 项目进场 2012.6.8 报广出街 2012.7.18 现场售楼处开放 2012.8.18 样板间开放 2012.10.1 首次开盘（全高层住宅） 2012.12.8 1.1期开盘 2012.1.28 1.2期开盘 2013.3.28 1.3期开盘 2013.5.1 二期开盘（高层+酒店式公寓） 2013.6.28 2.1期开盘 2013.8.18 项目加推 2013.10.1 2.2期开盘（推出部分商铺） 2013.12.28 2.3期开盘 2014.3.28 三期开盘（剩余部分住宅+商业部分） 2014.5.18 3.1期开盘 2014.6~12 尾盘（推出限价房，优惠活动力度加大） 2015上半年 收官

总结 + + 绝版资源 合理定位 适价入市

本提案仅代表尺度机构意见，具体实施参照双方共同制定方案执行。 谢 谢 ！

2012年4月