敦化南路派出所設定地上權招標案 主辦機關：臺北市政府(財政局)
大綱 計畫背景概要 一 辦理過程 二 招商內容 三 招商成果及預期效益 四
計畫背景概要
緣起 大安分局敦化南路派出所現址之土地使用分區為公園用地，且辦公環境惡劣，具有搬遷急迫性，惟欠缺派出所新建經費來源1億餘元，財源不足 本基地（派出所擬遷建基地）位於敦化南北路特定專用區，極具商業價值，倘單純做為派出所使用甚為可惜，故本府96年7月23日決議採BOT開發方式辦理開發 本案基地供商業開發之土地面積與開發規模不符合促參法施行細則第17條所訂之重大商業設施範圍，且派出所之興建亦非促參法第3條所稱之公共建設範圍 空橋設計是信義計畫區的重要環節，更可將相鄰的商業設施串連；本案可塑造為雙塔造型，可望成為信義計畫區的新地標 97年1月3日報府核准，以公開招標設定地上權方式辦理開發
敦化南路派出所現址使用分區為公園用地 敦化南路派出所現址： 臺北市大安區敦化南路1段236巷26號 基地坐落： 臺北市大安區復興段二小段81地號
敦化南路派出所現址辦公環境惡劣(1/2) 1樓為服務櫃台，辦公室位於地下樓層
敦化南路派出所現址辦公環境惡劣(2/2)
基地背景概述(1/2) 基地坐落： 計畫範圍： 公告地價與公告現值： 基地土地使用現況： 復興南路一段與復興南路一段219巷交叉口 大安區復興段二小段398 、 398-1、 399地號三筆土地 公告地價與公告現值： 公告地價1.98億、公告現值5.3億 基地土地使用現況： 停管處委外經營平面停車場 單位 基地面積 法定容積 建蔽面積 ㎡ 1,344 6,988.8 873.6 坪 406.5 2,114.1 264.2
基地背景概述(2/2) SOGO百貨 本基地 福華飯店
土地使用強度與都市計畫管制 敦化南北路特定專用區(A區) 建蔽率65%、容積率平均520% 容許使用組別依第三種商業區辦理 土地使用強度與都市計畫管制 敦化南北路特定專用區(A區) 建蔽率65%、容積率平均520% 容許使用組別依第三種商業區辦理 本計畫區得為容積接受區，得依容積移轉及其他相關規定提高容積，但提高額度總量不得超過法定容積50% 本計畫區內最小建築基地之寬度及深度規定在30公尺以上為原則，建築基地以不小於900平方公尺為原則，但經臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過者，不在此限
土地方正、權屬單純、無地上物 復興南路一段 巷 219 復興南路 N 非法占用戶現況 基地現況(南半部)
產品定位模擬 複合式商業大樓 規劃主題 空間用途 目標客層 國內、外商務人士為主 派出所員警 辦公室、商務中心 商務旅館 商務客房、旅館、會議室 複合式商業大樓 辦公室、商務中心 派出所、辦公室、餐飲、賣店、零售 國內、外商務人士為主 觀光客為輔 派出所員警 捷運轉運人潮 周邊上班族群 周邊居民
商辦或旅館 停車場 派出所 建築配置模擬 商辦或旅館 ※預估建築成本6.7億(含利息資本化) 12F 11F 10F 9F 8F 7F 6F B1F B2F B3F 商辦或旅館 派出所 停車場 ※預估建築成本6.7億(含利息資本化)
敦化南路派出所需求計畫簡表 樓層 面積(坪) (不含公設) (含公設) 用途說明 1F 57 67 槍械彈藥室、所長辦公室、便民服務室、值班臺等 2F 221 260 大辦公室、會議室、內勤辦公室等 3F 180 212 男女警寢室、廚房等 地下汽、機車停車位 92 108 巡邏車6輛、工程車1輛、機車64輛、無障礙車位等 合計 550 648 派出所需求648坪占開發建築全體總樓地板面積3,880坪之16.7%
辦理過程
辦理過程(1/2) 日期 辦 理 事 項 97.09.18 土地處分案提送市議會審議 98.06.29 土地處分案經市議會議決同意 辦 理 事 項 97.09.18 土地處分案提送市議會審議 98.06.29 土地處分案經市議會議決同意 98.07.29 土地處分案經行政院核准 98.10.05 與遠東法律事務所簽訂委託研擬地上權招標文件勞務採購契約 99.03.29 不動產估價業者提送權利金鑑價報告書到局 99.05.14 於財政局網站公開閱覽招商文件(草案)，徵詢潛在投資人意見 16
辦理過程(2/2) 日期 辦 理 事 項 99.06.22 召開市有財產審議委員會並審定權利金底價 99.08.06 辦 理 事 項 99.06.22 召開市有財產審議委員會並審定權利金底價 99.08.06 招商文件(草案)經簽報本府核定 99.08.10 公告招商 99.09.28 辦理投標廠商資格審查及權利金比價 99.10.25 本府與日耀開發(股)公司簽訂設定地上權契約 17
招商內容
辦理方式、範圍與契約期間 辦理方式 臺北市市有財產管理自治條例第65條 臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點 興建範圍 依需求計畫興建派出所辦公樓地板面積 剩餘樓地板面積依都市計畫允許使用項目興建及營運 契約期間 自完成設定地上權登記之日起算50年
招商作業流程 公告招商 99.08.10 投標人對招商文件疑義以書面 向財政局申請澄清及釋疑 財政局完成招商文件澄清 與投標人疑義答覆 投標人遞送投標文件 及繳交押標金 招商作業流程 公告階段 ( ) 投標人函詢招商文件疑義 49日 答覆投標人疑義 截止收件 99.09.27 資格審查及權利金比價 ( ) 資格審查 99.09.28 1日 不合格 合格 投標無效 開啟權利金標單 繳納權利金及履保金 ( ) 權利金比價 99.09.28 20日 通知未得標人領回押標金 公布最高標價者為得標人 次高價者 遞補簽約 不繳交 繳交權利金及 履約保證金 簽約 ( ) 10日 不遞補 遞補 廢標 簽訂設定地上權契約 興建 營運 興建營運
投資人資格 一般資格 國外私法人 大陸地區公司 國內外私法人 大陸地區之營利事業或其於第三地投資之公司 不允許二人以上共同投標 外國私法人投標應受土地法等相關法令之限制，外國公司並應依中華民國法令經主管機關認許及核准在臺灣設立分公司 大陸地區公司 大陸地區之營利事業或其於第三地區投資之公司參加投標，應受臺灣地區與大陸地區人民關係條例、大陸地區之營利事業在臺設立分公司或辦事處許可辦法、大陸地區人民來臺投資許可辦法、大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法等相關法令之限制
權利金、租金、押標金及履約保證金 權利金 底價6億2,040萬元 得標次日起20日內一次繳清 土地租金 自完成土地點交日起按年以公告地價5%計收 甲方如需繳交營業稅，租金應外加營業稅 押標金 投標前繳納300萬元 履約保證金 簽約前繳納5,000萬 移轉建物所有權與甲方或拆除建物且無其他待解決事項後無息返
用地交付與融資 用地交付 簽約次日起14日內甲方現狀點交乙方 乙方要求鑑界者，應自行負擔相關費用，甲方於鑑界完成次日起14內現狀點交乙方 融資與設定負擔 融資前檢具融資契約草案向甲方提出申請，甲方同意後始得將地上權設定負擔予融資機構 所取得資金僅得用於本案建築興建或繳納權利金
相關規範(1/4) 應開發項目（派出所） 甲方所有建物由乙方無償為甲方興建，規格應依附件需求計畫書 除需求計畫書記載之內部裝修工項由乙方無償為甲方承作外，其餘內部裝修工項由甲方自行承作 因甲方變更設計增加之工程經費於甲方所有建物及多功能大樓屋頂平台之工程概算2%以內之部分，由乙方負擔，超過部分由甲方負擔 簽約日起三年內取得使用執照；取得使用執照次日起六個月內無償移轉甲方所有建物之所有權登記予臺北市
相關規範(2/4) 乙方應於取得使用執照次日起八個月內向甲方申請驗收甲方所有建物及多功能大樓屋頂平台，經驗收合格後點交甲方 建物由乙方負責保固，非結構物保固一年，結構物保固五年 不得作為住宅及舞廳業等八大特種行業使用 不得以本基地申請容積移轉 未經甲方事前書面同意，乙方不得為建物所有權之部分或全部移轉
相關規範(3/4) 乙方不得將地上權及乙方所有建物所有權轉讓予第三人(包括但不限於以信託或不動產證券化)或就該等權利為抵押或分割，亦不得供為他項權利之標的或設定其他負擔行為。但經受讓第三人繼受乙方就本契約之全部權利義務，並願一併受讓地上權及乙方所有建物之全部，且經甲方書面同意者，不在此限 乙方不得將地上權或本基地出租、出借或以其他方式供他人建築使用
相關規範(4/4) 乙方應於地上權存續期間屆滿日前一年，擬定資產移轉清冊並與甲方協商後續作業 乙方建物無償移轉為臺北市所有前應維持原有建物及設備於足堪合理正常使用之狀態 乙方自行添購設置之動產應於地上權屆滿次日起三十日內遷離 如無法協商解決雙方爭議，應提送協調委員會決議
招商成果及預期效益
媒體報導 99/9/29蘋果日報A19版
簽約典禮 99/10/25簽約典禮
預期效益 節省成本 節省派出所興建成本約1億元及相關行政成本 挹注市庫收入 一次收取權利金11億8,889萬元 項 目 預 期 效 益 節省成本 節省派出所興建成本約1億元及相關行政成本 挹注市庫收入 一次收取權利金11億8,889萬元 契約期間(50年) 收取土地租金總計4.7億 契約期間(50年) 收取房屋稅總計1.6億 增加就業機會 預估創造150個就業機會 其他 引入民間投資約29億元(含權利金、建築成本、利息資本化及重增置費用) 提升市有土地使用效率 建立公私部門新合作模式 為公共設施朝向以PFI方式興建向前一步
簡報完畢 敬請指教