不動產抵押貸款估價方法介紹 報告人：上海商業儲蓄銀行 施鍠瑋 襄理

一、不動產抵押貸款於市場上之定義 民法第66條： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分 土地法第1條： 本法所稱土地，謂水陸及天然富源。   土地法第2條： 土地依其使用，分為左列各類： 第一類 建築用地 第二類 直接生產用地 第三類 交通水利用地 第四類 其他土地。

第5條： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地 之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。

民法第860條之規定： 稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。 另同法881條： 稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。

銀行法第十二條之規定： 本法稱擔保授信，謂對銀行之授信，提供左列之一為擔保者： 一、不動產或動產抵押權。 二、動產或權利質權。 三、借款人營業交易所發生之應收票據。 四、各級政府公庫主管機關、銀行或經政府核准設立 之信用保證機構之保證。

不動產抵押貸款之定義如下： (一)就借款者而言：即債務人(借款者)為了購置、修繕房屋、個人投資、理財規劃、日常消費支出或其他目的等向金融機構申請貸款，並提供自身或第三人名下所有之土地、房屋在不移轉其占有之情形下供債權擔保於債權人(貸放者)，當借款者違約不為清償時債權人得就該不動產賣得之款項優先受償之貸款。 (二)就金融機構(貸放者)而言：當借款人提出借款聲請，經審慎及合理就借款者之信用加以評估後具備良好之償債、繳息能力，且所提供擔保之不動產具備良好之市場流通性(變現能力)，經抵押權設定登記取得優先債權，在貸放風險降低、控制下，獲取最大利益之貸款稱之。

貢獻原則（Principle of Contribution） 土地貢獻原則 建物貢獻原則 土地建物聯合貢獻原則 不動產估價影響因素 一般因素 社會因素 經濟因素 政策因素 政治因素 􀁺

區域因素 區域概述 區域內土地利用 區域內建物利用情況 區域內公共設施概況 交通運輸概況 區域附近重大公共建設 不動產市場分析 1.不動產市場供給 2.不動產市場需求 3.不動產市場產品型態 4.不動產市場價格 5.不動產市場未來發展趨勢

個別因素 土地個別條件 1.土地物理條件 2.土地使用分區管制 3.土地利用現況 建物個別條件 1.建物使用現況 2.建物面積

建蔽率(Building Coverage Ratio)，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。 容積率(Plot Ratio)就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。 兩率綜合解析：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50％，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500％，則至少需蓋十層樓。

土地使用分區　(Zoning) 區域土地分為非都市土地及都市土地兩種，各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區，並做為管制之依據。 非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、 森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他 使用區或專用區 都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、 風景區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都 市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住 三之一、工一、工二、工三等分區。

估價方法 比較法 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標 的價格之方法。 依前項方法所求得之價格為比較價格 估價之程序如下： 一、蒐集並查證比較標的相關資料。 二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。 三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。 四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素 及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。 五、計算勘估標的之試算價格。 六、決定勘估標的之比較價格。

比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。 一、急買急賣。 二、期待因素影響之交易。 三、受債權債務關係影響之交易。 四、親友關係人間之交易。 五、畸零地或有合併使用之交易。 六、地上物處理有糾紛之交易。 七、法院拍賣。 八、受迷信影響之交易。 九、包含公共設施用地之交易。 十、人為哄抬之交易。 十一、其他。

試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 不動產估價師應採用三件以上，經檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近 程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。

收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等方法。 依前項方法所求得之價格為收益價格。 直接資本化法之計算公式如下： 收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率 折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益 及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

折現現金流量分析之計算公式如下： ｎ' P ＝Σ CFk ／（1＋Y）k＋Pｎ'／（1＋Y）n' k=1 其中： P ：收益價格 CFk ：各期淨收益 Y ：折現率 n'：折現現金流量分析期間 k ：各年期 Pｎ'：期末價值

收益法估價之程序如下： 一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。 二、推算有效總收入。 三、推算總費用。 四、計算淨收益。 五、決定收益資本化率或折現率。 六、計算收益價格。 客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推算之。 以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。但因情況特殊不宜採契約租金估價， 並於估價報告書中敘明者，不在此限。

收益資本化率或折現率應依下列方式擇一決定： 一、收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公 債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產 價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報 酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘 估標的個別特性 之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難 易 程度等因素加以比較決定之。 二、選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益 除以價格後 ，以所得之商數加以比較決定之。

三、依加權平均資金成本方式決定，其計算式如下： n 收益資本化率或折現率＝Σ WiKi 其中： Wi為第 i 個資金來源占總資金成本比例， Σ Wi=1。 Ki：為第 i 個資金來源之利率或要求報酬率。

四、依債務保障比率方式決定，其計算式如下： 收益資本化率或折現率＝債務保障比率×貸款常數×貸款 資金占不動產價格比率 五、考量市場上類似不動產每年淨收益占每年有效總收入之 合理淨收益率，及類似不動產合理價格除以每年有效總 收入之有效總收入乘數，以 下列公式計算之： 收益資本化率或折現率＝淨收益率／有效總收入乘數 收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時，應於估 價報告書中敘明。

成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。 依前項方法所求得之價格為成本價格。 建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工 方法已改變者，得採重置成本替代之。 重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。 重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。

成本法估價之程序如下： 一、蒐集資料。 二、現況勘察。 三、調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。 四、選擇適當方法推算營造或施工費。 五、推算其他各項費用及利潤。 六、計算總成本。 七、計算建物累積折舊額。 八、計算成本價格。 成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料： 一、各項施工材料、人工之價格水準。 二、營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐 等費用資料。 三、資本利率。 四、開發或建築利潤率。

資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率； 借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。 廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應由全聯會定期公告，未公告前 應依下列規定推估之。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者，其費率之 推估，不在此限： 一、廣告費、銷售費按總成本之百分之四至百分之五推估。 二、管理費按總成本之百分之三至百分之四推估。公寓大 廈管理條例規定 設立公共基金者，應列於管理費項下， 並得提高管理費用率為百分之 四至百分之五。 三、稅捐按總成本之百分之零點五至百分之一點二推估， 或就勘估標的之 地價稅、營業稅等稅捐，按實際情形 估算之。