峨眉天下秀-峨眉山市基础设施建设贷款集合资金信托计划

简介目录 Contents 壹 信托产品摘要 贰 项目及交易对手介绍 叁 关于四川信托

壹 信托产品摘要

融资规模：3亿；期限：2年（满1年后可提前还款） 信托产品摘要 01 融资规模：3亿；期限：2年（满1年后可提前还款） 02 增信措施：峨眉山市区出让商住用地抵押，评估值8亿（抵押率38%） 04 资金用途：峨眉河第三期整治等峨眉山市基础设施建设 05 06 03 峨眉山市人大及政府出承诺函，在年度预算安排资金还款； 交易对手：峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司（全资国有） 还款来源：项目综合收入、政府财政统筹 07

四川信托 峨眉天下秀 峨眉开源 委托人 信托计划 峨眉山市政府及人大 峨眉开源 信托交易结构 1.设立信托计划 3.发放贷款 2.投资信托计划 峨眉天下秀 信托计划 峨眉开源 委托人 6.分配信托收益 5.到期还本付息 4.提供市区合法出让用地抵押 4. 承诺还款资金纳入年度预算 峨眉山市政府及人大 峨眉开源

信托收益 投资者预期年化收益率表 认购金额（万元） 预期收益率（%/年） 100（含）~300（不含） 8.0 300（含）以上 8.7 说明：本信托按年支付预期收益，到期还本。在满1年后借款人可提前全部或部分还款，上述措施大幅降低投资者风险，并缩短其投资期限。

风险控制措施 （1）借款人峨眉山市开源国有投资控股集团有限公司（简称“峨眉开源”）成立于2005年，峨眉山市政府的全资下属企业，定位为市政管网等众多盈利能力较强的峨眉山市主要的经营性资产控股平台，包括峨眉山市旅游、燃气、交通、自来水、垄断性经营资产，资产规模庞大，经营实力较强。2013年底总资产45亿元，净资产21.6亿元，资产负债率51.8%，负债率较低，偿债能力良好，能有效保障债权人利益； （2）峨眉山市政府及峨眉山市人大常委会出具专项文件，承诺在编制年度财政预算时，将下一年还款资金计划列入年度市财政预算，确保按期归还贷款本息。境内峨眉山素有“峨眉天下秀”之美誉，是世界自然与文化双遗产所在地、佛教四大名山之一、全国首批5A级风景区，距成都较近，资源优势独特。近年实施“旅游兴市、工业强市”发展战略，经济发展前景良好。峨眉山市2014年上半年实现旅游总收入63.20亿元，同比增长39.1%，并获得2013年四川省县级经济综合评价的山区类第一名；2013年GDP179.2亿元，同比增长10.4%；旅游总收入108.91亿元，同比增长25.0%，财政实力较强，收入增长可预期，有充足实力为本次信托计划提供预算兜底，保证措施有力可靠。 （3）峨眉开源提供2012-32号、2012-34号、2012-39号、2012-40号宗地等四宗峨眉山市二级商业用地抵押，总用地面积253,369平方米，总评估值80,239万元（折合每亩单价211万元），抵押率38%。上述土地均为合法二级土地，完成招拍挂、签订土地出让合同、土地款支付等所有经营用地出让程序，对比普遍采用的未经出让程序储备用地，本次抵押物的法律手续完备，权属无瑕疵。 考虑到上述地块的优越位置性及开发前景，及峨眉开源依靠其地方国有背景下较强的低价获取优质土地的综合能力，对比参照出让案例的成交价格，上述抵押土地的评估值较为保守。在峨眉山旅游及房地产处于快速发展的大市场背景下，按照50%抵押率进行抵押后，上述抵押物价值充分且处置流动性较强，可以确保信托计划安全。该项抵押进一步大幅降低了本信托信用风险。

信托计划优势 借款人 借款人峨眉开源为峨眉山市政府核心全资企业， 2013年底总资产45亿元，净资产21.6亿元，资产负债率51.8%，负债水平合理。本次贷款项目峨眉河三期整治为峨眉山市十二五重点工程建设项目，发展潜力较大，项目建成后规划可供出让经营用地约面积1950亩，预计总收入约19.5亿元，净收益约16.74亿元，项目社会及经济效益良好，综合偿债能力优越。 峨眉山 峨眉山市政府及峨眉山市人大常委会出具专项还款文件，承诺在编制年度财政预算时，将下一年还款资金计划列入市财政预算，确保按期归还贷款本息。峨眉山市发展情况良好，2013年GDP179.2亿元，全口径财政总收入完成44.8亿元，2014年上半年实现旅游总收入63.20亿元，财政实力较强，该财政预算兜底保证措施可靠。 抵押物 提供四宗峨眉山市合法二级商业用地抵押，完成招拍挂及付款等所有出让手续，总用地面积253,369平方米，总评估值8亿元（折合每亩单价211万元），抵押率38%，地理位置优越，开发前景良好。对比以储备地作为抵押物的同类信托项目，本信托计划的抵押物的法律手续完备，无法律瑕疵，能有效控制信用风险。

贰 项目及交易对手介绍

借款人介绍 该公司成立于2005年11月，直接股东为峨眉山市国资委，属峨眉山市政府的国有独资有限责任公司。公司为峨眉山市政府授权、专门从事国有资产投资运营的国有投资控股集团，授权整合经营性国有资产，下设12家全资子公司，涵括燃气、旅游、交通、自来水、市政管网、粮油等众多盈利能力较强的垄断性经营资产，资产规模庞大，经营实力较强。

主要财务指标 开源集团合并主要财务数据（单位：万元） 重要科目 2012年 2013年 货币资金 13，742 1，987 投资型房地产 146，900 74，830 长期借款 54，250 46，500 负债合计 117，023 233，189 所有者权益合计 139，894 216，072 资产总计 256，917 449，261 资产负债率 45.54% 51.91% 该公司为峨眉山市主要的国有经营性资产控股平台，主要资产为投资型房地产优质资产，大部分物业位于市中心区，地理位置优越，升值前景良好。该公司经营稳健，存量借款主要为国开行等5～12年期的长期项目贷款，短期偿还需求较低。综合而言，该公司具有较强的资产实力，资产负债率较低，偿债能力较强，发展前景优越。

融资项目简介 峨眉河（三期）综合整治工程为峨眉山市十二五重点工程建设项目，对加快峨眉山市经济增长发展方式的转变、促进成都平原地区经济一体化具有重要的意义。该项目已经取得发改委、环保、国土等政府部门审批，自有资金投入达32%，项目手续齐全。项目完工后，可新增成熟商住用地约1950亩，预期土地出让收入19亿元，社会及经济效益显著，自身还款能力较强。

峨眉山介绍 峨眉山市规划该市性质为：以峨眉山世界自然和文化遗产为依托的中国重要旅游城市与休闲度假胜地，区域高新产业基地，人居典范城市。到2015年，初步建成国际休闲度假旅游目的地城市。力争年接待国内外游客超过1000万人次，旅游综合收入年均增长超过15%、达到100亿元以上。 峨眉山市位于四川盆地西南边缘，1988年撤县建市，辖18个镇乡，幅员面积1183平方公里，总人口43万人，城区面积10.8平方公里，常住人口11万人。峨眉山平畴突起，巍峨、秀丽、古老、神奇，它以优美的自然风光、悠久的佛教文化，丰富的动植物资源、独特的地质地貌而著称于世。被人们称为"仙山佛国"、"植物王国"、"动物乐园"、"地质博物馆"等，素有"峨眉天下秀"之美誉；是世界自然与文化双遗产所在地、全国首批5A级风景区。

峨眉山风景

峨眉山介绍 峨眉山市2013年全口径财政总收入构成 年份 一般预算收入(万元） 同比增长(%) 基金收入（万元） 全口径财政总收入（万元） 峨眉山市2013年财政总收入构成明细 序号 类别 科目 金额（万元） 1 本级财政收入 一般预算收入 131,056 1.1 其中：税收收入 85,490 1.2 非税收收入 45,566 2 调入资金 4,219 3 上级补助 88,690 4 地方债券收入 9,800 5 2010年结转和结余 6,527 6 小计 240,292 基金收入 本级基金收入 196,765 6,027 2012年基金结余 5,677 208,469 合计 448,761 年份 一般预算收入(万元） 同比增长(%) 基金收入（万元） 全口径财政总收入（万元） 2009 60,016 24.57 87,144 45.26 230,319 24.96 2010 82,800 37.96 157,259 80.46 324,403 40.85 2011 103,559 25.07 141,475 -10.04 342,567 5.49 2012 128,400 23.98 146,767 3.74 350,004 2.17 2013 131,056 2.07 196,765 34.07 374,313 6.90

峨眉半山七里坪,峨眉山半山零公里山门往北3.5公里 峨眉山在售项目介绍 峨眉山主要在售旅游地产项目概况 项目名称 位置 开发商 规划占地面积（亩） 规划建筑面积（万㎡） 产品类别 销售均价（元/㎡） 峨秀湖国际度假区 峨眉山秀湖大道，峨眉山城际快铁终点站 蓝光集团 12,000 500 洋房/公寓/别墅等 公寓9000； 别墅24000-28000 峨眉山与湖 峨眉山市峨眉山风景区（报国寺旁） 四川印象置业集团 425 17 洋房/独栋别墅 精装洋房7500；别墅20000 峨眉半山七里坪 峨眉半山七里坪,峨眉山半山零公里山门往北3.5公里 四川七里坪半山旅游开发有限公司 15,000 180 洋房8000-9000； 别墅20000 作为世界自然与文化遗产，峨眉山旅游资源的稀缺和珍贵以及不可复制性，为峨眉山旅游地产的兴起提供了不可多得天然资源。峨眉山市场是一个起步比较晚的区域市场，2007年开始集中放量，峨眉山已经成为成都周边乃至全西南不可忽视的旅游地产力量之一。自然资源与硬件配套的相辅相成，也让众多的投资者看好峨眉山旅游地产发展潜力的主要因素，特别是交通等基础建设的突飞猛进，让峨眉山在旅游地产开发的潜力上有了极大的提升。

抵押物分析 抵押物评估价格明细表 序号 宗地编号 土地面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估单价（万元/亩） 评估总价（万元） 出让成交总价（含契税） 评估增值率 A 2012-32# 75,023 2,609.00 173.93 19,573.50 18,540.00 5.57% B 2012-34# 151,494 3,370.00 224.67 51,053.48 46,813.50 9.06% C 2012-39# 5,290 2,963.00 197.53 1,567.43 1,416.25 10.67% D 2012-40# 21,562 3,731.00 248.73 8,044.78 7,462.35 7.80% 合计 253,369 211.13 80,239.19 74,232.10 8.09% 峨眉开源提供其合法拥有的四宗合法二级出让商业用地作为本次信托计划抵押物。峨眉开源通过公开出让方式拍得上述宗地，已完成土地合同签订、土地出让金缴纳及国土证颁发等所有出让手续。考虑到上述地块的优越位置性及开发前景，及峨眉开源依靠其当地国资背景下较强的低价获取优质土地的综合能力，对比参照出让案例，上述抵押土地的评估值客观。考虑到峨眉山旅游及房地产处于快速发展的大市场背景下，上述抵押物价值有进一步上升的趋势，处置流动性较强，可以确保信托计划安全。

案例对比

叁 关于四川信托

受托人简介 四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份600331的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模已超3000亿元，在国内信托行业有较高知名度。

受托人简介

品牌文化 服务理念 四川信托 真我博爱 四川信托 笃行致远 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 品牌文化 服务理念 四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。 以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。 四川信托 从心启程 做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。 服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。 四川信托 笃行致远 我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。 追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。

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