全国房屋登记官考核培训 ——房地产管理基本制度与政策 主讲人：汪灏

培训内容 （1）民法基本知识 P1-134 （2）行政法与行政诉讼法基本知识 P135-161 （3）房地产权属登记制度与政策

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不动产登记是为了维护民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服务于民事活动。因此，必须了解规范民事活动的民法知识。

第一章 民法基本知识 1、在第一章“民法基本知识”中加入了第一节“导论”，要求掌握“法律渊源与法律适用规则”

第一节 导论 一、法律渊源与法律适用规则 （一）法律渊源：法律表现形式 要点：法律效力、制定主体、适用范围、举例 （二）法律适用规则

1．在我国，最高人民法院所作的判决书，虽然不是规范性法律文件，但可以作为法律渊源。( ) ☆错 2．地方性法规是指地方各级人民代表大会及其常务委员会依照宪法、法律和行政法规，结合本辖区内具体情况制定的有效力的规范性文件。( ) 地方性法规主要是指省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规，结合本辖区内具体情况制定和发布的，只在本辖区内有效力的规范性法律文件此外，省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大市的人大及其常委会，也可在一定条件下制定本市需要的地方性法规。

1.下列法的形式中，属于国家的根本大法、具有最高法律效力的是（    ）。  A、《中华人民共和国全国人民代表大会组织法》  B、《中华人民共和国立法法》  C、《中华人民共和国宪法》  D、《中华人民共和国刑法》  【答案】C  2.下列规范性文件中，属于行政法规的是（    ）。    A、全国人民代表大会常务委员会制定的《中华人民共和国公司法》   B、国务院制定的《中华人民共和国外汇管理条例》    C、深圳市人民代表大会制定的《深圳经济特区注册会计师条例》   D、中国人民银行制定的《人民币银行结算账户管理办法》      【答案】B 

不同法的形式具有不同的效力等级，下列各项中，效力低于地方性法规的是（    ）。  A、宪法   B、同级政府规章  C、法律  D、行政法规  【答案】B

二、民法概述 1、要求掌握的知识点加入了“民事权利能力、民事行为能力、民事责任能力” 2、“代理”这一知识点从熟悉的要求上升为掌握。 3、熟悉的知识点中加入了“诉讼时效” 4、对“权利客体”这一知识点不做要求 5、教材中删去了“宣告失踪”“宣告死亡”

掌握：民事主体、民事权利能力、民事行为能力、民事责任能力、民事法律关系、民事法律行为，宣告失踪和宣告死亡、监护制度、代理制度。 熟悉：民法基本原则、诉讼时效。 了解：民法的概念与特征

一、民法的概念和特征 调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 调整对象：民事法律关系

二、民法的基本原则 1、下列哪一选项，不属于民法的基本原则：（）  A、意思自治 B、平等互利  C、诚实信用  D、公序良俗 B

三、民事法律关系 1、概念： 平等主体之间的人身关系和财产关系。 平等主体：法律地位平等，无隶属和管理关系。 法律关系的本质是权利义务关系。 2、要素：主体 客体 内容

下列选项中，属于民事法律关系的是____ A. 甲向税务机关纳税 B. 甲去房地产交易中心办理所有权登记 C. 乙向某小学捐款 D

不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益

第一条  公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

下列可以成为民事法律关系主体的有（ ） A：聋哑人 B：合伙企业 C：机关法人 D：国家

1、一方只享有权利，另一方只承担义务的民事法律关系是（ ）。  A买卖法律关系  B抵押法律关系  C出租法律关系  D抚养赡养法律关系 B  2、民事法律关系中，买卖法律关系中的客体是（ ）。 A买卖的商品  B交付买卖标的物的行为  C买卖的标的物  D买入方 

民法的基本逻辑 法律事实——民事法律行为 法律关系——民事法律关系 引 起 民事主体 民事法律关系客体 民事法律关系内容

五、民事法律行为 1、概念： 《民法通则》A54： 民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 以意思表示为核心，强调意思自治

2、民事法律行为的分类 单方法律行为：遗嘱 双方法律行为：买卖合同、赠与合同 多方法律行为：董事会决议 要式法律行为：房地产抵押合同 不要式法律行为：民间借贷合同

以下民事法律行为中属处分行为的有（）。  A转让房屋所有权  B法定继承人放弃继承权 C债权人免除债务人的债务  D放弃房屋所有权  E签订房屋买卖合同 ABCD

六、代理 第十五条 …… 委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

甲委托乙在单位附近帮自己租一套2居室的房子，房租在每月4000元以内。乙找到房东丙签订房屋租赁合同。 被代理人（本人） 甲 代理人 乙 代理权关系 代理效果关系 代理行为关系 第三人 丙

民法通则 第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 第六十四条　代理包括委托代理、法定代理和指定代理。 　　委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。

代理权限的来源 法定代理：基于一定身份或资格依法律规定取得代理权的代理。 指定代理：有权机关制定代理人的代理。 委托代理：基于本人授予代理权的法律行为而发生的代理。

登记机构审查委托书时，应对受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行审查。委托他人办理处分房地产登记的，委托书应当公证。 委托他人代理登记时，受托人有两人，是否要两人共同代理？ 《问题解答》28 应注意委托书的内容，要认真分辨“共同”、“其中一人”，以及“和”及“或”等字样，根据委托书来判断能否由其中一人办理委托事项。

民事法律行为都可以进行代理。（ ） ☆错 甲是乙企业的销售人员，随身携带盖有乙企业公章的空白合同书，便于随时对外签约。后甲因收取回扣被乙企业除名，但空白合同书未收回。甲以此合同书与丙签订购销协议，该购销协议的效力应如何认定？ 　　A、不成立   B、无效 　　C、效力待定 D、有效 　　【答案】D 　　【详解】根据《合同法》第49条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本题中， 因空白合同书未收回，而空白合同书的存在就可以认定相对人有理由相信行为人有代理权，因此，购销协议有效。需要提醒的是，表见代理属于广义上的无权代理，它与狭义的无权代理存在区别，表见代理在符合一定条件下能发生有权代理的效果。

七、民事主体 参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。 自然人、法人、其他组织

1、自然人 民事权利能力和民事行为能力 权利能力始于出生，终于死亡 行为能力欠缺之弥补——监护制度

死亡分为生理死亡和宣告死亡．自然人的民事权利终于死亡，因此自然人死亡后，再申请将房产权利登记到其名下的，登记机构应不予受理，如某登记案例：王某生前办理了某栋房产的建设手续，土地使用证、规划许可证等都办理在王某名下，后王某死亡，继承人其子小王申请办理王某的房产初始登记，登记机构答复王某先将相关手续继承、变更至自己名下后，再以自己名义办理房产初始登记。

完全民事行为能力：年龄在18周岁以上且精神正常（16以上未满18） 限制民事行为能力：10周岁以上的未成年人或不能完全辨认 无民事行为能力：10周岁以下或完全不能辨认

监护制度 1、法定监护： 未成年人在签订买房合同和办理房屋登记时应当由未成年人的监护人代理。 2、对被监护人财产的处分： 除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。（结合《房屋登记办法》A14） 第十四条　未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

宣告死亡 1、宣告死亡的条件： 下落不明（4\2） 利害关系人申请(有顺序性）P29 法院公告（下落不明者住所地基层法院,1\3) 2、宣告死亡的法律后果：（一般+特别） 3、宣告死亡的撤销

宣告失踪 1、条件： 下落不明满2年 利害关系人申请（无顺序性） 法院公告期3个月 2、法律后果：财产代管人 3、宣告失踪的撤销

2、法人 第三十六条 法人是具有民事权利能力和民事行为能力， 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 第三十六条 法人是具有民事权利能力和民事行为能力， 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 　法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。

第六条　设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记。 …… 第七条　依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。 　　公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。 　　公司营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更登记，由公司登记机关换发营业执照。

公司的营业执照是工商部门签发的公司注册登记的法定证书，公司自成立时起取得法人资格，而公司的成立则以取得营业执照为其标志。因此，公司营业执照是公司合法存在的身份证明，是诉讼活动中证明其主体资格和当事人身份的主要证据。公司是否具有法人资格的直接表现形式就是是否拥有合法的营业执照。

公司登记管理条例 第七十二条 公司成立后无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的，可以由公司登记机关吊销营业执照。 第七十二条　公司成立后无正当理由超过6个月未开业的，或者开业后自行停业连续6个月以上的，可以由公司登记机关吊销营业执照。 第七十六条　公司不按照规定接受年度检验的，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款，并限期接受年度检验；逾期仍不接受年度检验的，吊销营业执照。年度检验中隐瞒真实情况、弄虚作假的，由公司登记机关处以1万元以上5万元以下的罚款，并限期改正；情节严重的，吊销营业执照。

公司被吊销营业执照后还能否买卖房产？登记机关是否应为其办理相关登记？

第一百八十一条　公司因下列原因解散： 　　 …… 　　（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销； 　　（五）…… 第一百八十四条　公司因本法第一百八十一条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。 ……

第一百八十七条　清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。 　　公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。 　　清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。

1、公司被吊销营业执照，公司的法人资格仍然存在。 2、吊销公司营业执照是工商行政管理机关对违法违规公司处以的行政处罚，终止的是公司的营业资格，公司不得继续新的经营活动。应当进入清算程序。在清算期间，应当清理、处理以往未了结的债权债务关系，不得建立新的民事法律关系，以免减少公司资产，影响到公司利害关系人的利益。 3、营业执照被吊销之后，即或其法人资格尚未消灭，其民事权利能力和民事行为能力已被限制，不能再进行房屋买卖等行为，登记机关对此不予办理房屋登记。

2、法人 第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。 第五十三条　国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。 第五十四条　国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

3.其他组织 所谓的“其他组织”是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。下面列举的一些非法人组织可以作为物权权利人，相应的这些非法人团体、分支机构当然也可以作为申请人提出房屋登记的申请：（参见《问题解答》P11） 1．依法登记领取营业执照的独资企业、合伙组织； 2．依法登记领取营业执照的联营企业； 3．依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； 4．经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体； 5．经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； 6．法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（如新华书店） 7．中国人民银行、各商业银行设在各地的分支机构； 8．中国人民保险公司设在各地的分支机构等。

八、权利客体 权利和义务作用的对象 物权的客体——物 动产和不动产（注意不动产的范围）

第二节 物权法 掌握：物权的概念与特征，债权与物权的区分，物权法定原则、公示公信原则，基于法律行为的物权变动、非基于法律行为的物权变动，所有权、建筑物区分所有权、共有（按份共有、共同共有），不动产的善意取得、建设用地使用权、宅基地使用权，抵押权、担保与反担保。 熟悉：物权法的特征、地役、宅基地使用权权。

大纲及教材的变动 对“物权特定原则”“土地承包经营权”不作要求 在掌握的知识点中新增了“不动产的善意取得”“担保与反担保”

一、物权概述 掌握： 1、物权的概念与特征 （P45） 2、物权与债权的区分 （P49） 熟悉：物权法的特征（P50）

物权的概念与特征 一、物权的概念 特定的物 直接支配 排他

二、物权的特征 支配权：直接支配 无需借助 绝对权：绝对对抗任何人 三、物权与债权的区别 支配权——请求权 对世权——对人权 排他性——平等性

物权与债权的区别 一房二卖 前后两个买卖合同都是有效的。但由于其标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。该合同的买方，基于合法有效的合同并办理了过户登记手续，所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以要求追究卖方的违约责任。卖方基于合法有效的合同而产生出实际交付房屋并过户的义务，由于他没有履行该义务，因此理应承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

物权与债权的区别 物权优先于债权 甲将房屋卖给乙，并且已经交房，但未登记；后来甲又将同一房屋卖给了丙，办理了登记过户手续。则丙享有所有权且优先于乙享有的债权。 例外：买卖不破租赁；特殊债权；预告登记

四、物权法的特征 1、私法 2、实体法 定分止争

二、物权法的基本原则 1、物权法定原则 2、公示公信原则 3、物权特定原则

1、物权法定原则 法：全国人大或全国人大常委会制定的法律 定（种类、内容）

自物权（所有权） 土地承包经营权 用益物权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权 他物权 抵押权 担保物权 质权 留置权 物权

以下属于物权的有：（ ） A 不动产留置权 B 典权 C 动产抵押权 D 不动产质权 C

2、公示公信原则 （1）公示：《物权法》A6、A9、A23 公示什么？ 权利性质与权利归属 怎么公示？ 物权变动的公示方法 （2）公信：善意取得

物权变动的公示方法 不动产——登记（记载于登记簿） 动产——交付 有相反证据的除外

夫妻共有的房屋登记在丈夫一人名下，丈夫将该房屋出售给了第三人甲，甲支付了购房款200万，并办理了过户登记。

2010年 4 月张某买房，并于 2010年 10 月办理了产证，出租给王某。后王某将张某的产证调包，并自称房屋产权人，在报纸上发布售房信息。第三人在报纸上看到该房的售房广告，于11 月25日与王某达成购房协议，并于11 月29日持购房协议、房屋产权证及假冒的产权人身份证（伪造的身份证文字信息与产权人真身份证的信息一致，头像换成了王某）等手续，到该市房产管理局办理了过户手续。12月，原告向公安机关报案，称该房屋产权证被承租人调包卖给第三人，并向房管局要求将该房产权由第三人变更为自己，房管局拒绝办理后，张某向法院提起诉讼。

　第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的 　　（二）以合理的价格转让 　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

善意取得的要件 P59 1、善意取得的对象可以是动产，也可以是不动产。 2、受让人取得财产时出于善意。 3、转让人必须是无权处分财产的人。  1、善意取得的对象可以是动产，也可以是不动产。  2、受让人取得财产时出于善意。 3、转让人必须是无权处分财产的人。 4、受让人以合理的价格有偿取得。 5、受让人已经实际取得标的物所有权。

3、物权特定原则 在登记簿上记载的不动产应当是特定的不动产，能够与其他不动产相区分。 登记单元（登记单位）P58

三、物权变动 基于法律行为的物权变动 非基于法律行为的物权变动

基于法律行为的物权变动 《物权法》A9、A23 原则：不动产——登记生效主义 动产——交付生效主义 例外：土地承包经营权、地役权、准不动产——登记对抗主义

甲卖给乙一套房子，3月1日签订买卖合同，4月1日交房，6月1日办理所有权转移登记，乙何时取得该房的所有权？

我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

3个月前，张三急等钱用，决定将新买的私家车以20万元卖给李四，当天两人签订合同，李四一次性付清车款，从张三处拿到钥匙将车开走。 3个月后，张三发现李四把车开走后没有办理过户登记，于是，他隐瞒了曾将车卖给李四的事实，又把同一辆车卖给了王五。王五用张三所给的车钥匙，把车开走。李四发现该车“失窃”后当即报警，警察在王五处找到该车。李四、王五都认为自己是该车的合法所有者，争执不下，对簿公堂，结果李四败诉。

虽然李四从张三处获得私家车及其所有权，但由于他没有登记，而王五事先对张三将车卖给李四的事实并不知情，又通过有偿合同向张三支付了合理价格，并办理了登记，就成了“善意第三人”，并因此取得了该车的所有权。在这种情况下，李四的“所有权”就不能对抗“善意第三人”王五的“所有权”，物权法保护王五的所有权，而不保护李四的所有权，即法律上认定该小汽车归王五所有，李四不享有车辆所有权(物权)，而只能根据合同向张三主张支付违约金、赔偿损失等债权。

甲取得合法建房批准手续后盖了座房子，3月1日盖好，4月1日去办理了初始登记。甲何时取得该房的所有权？

非基于法律行为的物权变动 第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 　　第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 　　第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 　　第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

非基于法律行为的物权变动 取得无须登记，处分必须登记 物权法A28-30： 人民法院、仲裁委员会的仲裁决定、人民政府的征收决定——文书生效之日 继承或受遗赠——被继承人死亡之日 合法建造、拆除房屋——行为成就之日

合法建造房屋的物权自（）发生效力。 A、 申请房屋所有权登记时 B、 事实行为成就时 C、 颁发房屋权属证书时 D、 记载于不动产登记簿时

5月1日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价320万。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但未办理过户登记。7月，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于8月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权转移登记。下述说法正确的是： A、杜某有权请求丁某返还房屋 B、小王须将所继承的房屋登记在自己名下，才能将其所有权转移给杜某 C、该房屋的所有权转移自杜某取得房产证之日发生效力 D、丁某取得该房屋的所有权 答案：AB

四、所有权 1、所有权的内容： 积极权能：占有、使用、收益、处分 消极权能：物权请求权 2、所有权的类型 国家所有权、集体所有权、私人所有权

建筑物区分所有权 由业主享有的专有部分所有权、共用部分共有权以及因共同关系所生的共同管理的权利共同构成的特别所有权。

（1）专有部分所有权 *专有所有权的客体——专有部分 独立性 业主取得专有部分的所有权应当登记

（2）共 有 权 共有部分： P55

（3）业主的管理权 业主的管理权： 重大事项的共同决定权（1/2, 2/3） 业主大会 业委会（决议的约束力） 业主诉权

共有 *比较：共同共有和按份共有 是否有共同关系——分割的限制 是否有份额——权利义务的承担 *房屋登记中的共有问题 《登记办法》A25 申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。 《登记办法》第十三条：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。

第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

五、用益物权 他物权

1、建设用地使用权 1、土地为国有 2、权利取得方式 3、特点 同一块国有土地上可以设立多个建设用地使用权 房随地走，地随房走P69《物权法》A146、147 4、期限 出让 从一级市场取得 划拨 P83 从二级市场取得：转让、互换、 出资、赠与

2、宅基地使用权 权利主体：只能是（转让问题） 登记问题：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

3、地役权 概念：需役地 供役地 地役权不得单独转让 登记对抗主义

甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便于相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑，作为补偿，甲每年支付给乙4000元。但并未进行地役权登记。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙不知道甲乙之间的约定，在该土地上建了栋高楼，与甲发生了纠纷。以下说法正确的是： A、甲对乙的土地的地役权不生效 B、甲有权不让丙建高楼 C、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失 D、甲乙之间的地役权不得对抗丙，丙有权建高楼

六、担保物权 本担保与反担保 A 银行 贷款1000万 房屋抵押 B 保证 本担保 反担保

担保物权包括（ ）。 A、抵押权、地役权、留置权 B、抵押权、居住权、质权 C、留置权、抵押权、质权 D、抵押权、租赁权、质权

1、抵押权 1、概述 2、抵押的财产 3、抵押权的生效

1、概述 担保物权 ： 从属性（如企业之间拆借的抵押登记问题） 优先受偿性 物上代位性：抵押权的效力及于抵押物的代位物 不转移占有

2、抵押的财产 《物权法》A180、A184 债务人或第三人有权处分的财产 可以抵押的财产（列举+不禁止即可抵押） 房（在建的、建好的均可）、地（土地承包经营权、建设用地使用权、乡镇企业厂房）、动产 禁止抵押的财产P99

3、抵押权的生效 抵押合同：书面 抵押登记 登记生效 登记对抗

第三节 合同法 1、“合同的概念与特征”由掌握变为熟悉 2、熟悉的知识点中新增了“租赁合同” 3、增加了“地役权合同”这一知识点，要求了解即可。 掌握：合同的成立要件、合同成立与生效的关系，合同的形式、无效合同、可撤销合同、效力待定的合同。 熟悉：合同的概念与特征、买卖合同、租赁合同、借款合同、赠与合同、抵押合同。 了解：地役权合同

一、合同的概念与特征 双方法律行为（多方）

二、合同的成立与生效 1、合同的成立：当事人通过缔约过程而达成意思一致。 2、合同的生效：已经成立的合同因符合法定有效要件而取得现行法律认可。 3、成立与生效的关系 4、合同的效力与物权登记效力的区别

3、成立与生效的关系 （1）绝大多数合同，成立即生效 （2）成立并不当即生效，等待生效条件满足了才生效 法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续，并以此为生效要件的，当事人办理了批准、登记手续。 合同附生效条件或期限的，自条件或期限成就时生效。

4、合同的效力与物权登记效力区别 　第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

三、合同的内容与形式 合同不等于合同书 合同的形式：书面、口头、其他

四、合同的效力 P110 合同无效（原因+后果） 可撤销合同（原因+后果） 效力待定合同（原因+后果）

合同无效的原因 欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 以合法形式掩盖非法目的 损害社会公共利益 违反法律、行政法规的强制性规定 国有企业甲与私营企业乙订立合同，乙欺诈甲，致甲损失10万元。该合同效力如何？（ ） A、效力待定 B、无效 C、可变更、可撤销 D、有效

效力待定的合同 原因：主体不适格（行为能力、代理权、处分权） 效果：效力未定，取决于第三人的追认和特定事实的发生。

五、不动产登记中常见的几类合同 买卖合同 借款合同 赠与合同 抵押合同 租赁合同：买卖不破租赁 登记备案

第四节 婚姻继承法 掌握：夫妻财产关系。

一、夫妻财产关系 夫妻约定财产制：约定优先 夫妻法定财产制：婚前财产个人所有，婚后所得共同共有  

第十七条　【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： 　　（一）工资、奖金； 　　（二）生产、经营的收益； 　　（三）知识产权的收益； 　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； 　　（五）其他应当归共同所有的财产。 　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

夫妻一方的财产 《婚姻法》第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； 　　（一）一方的婚前财产； 　　（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； 　　（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； 　　（四）一方专用的生活用品； 　　（五）其他应当归一方的财产。

个人财产婚后收益问题 例1 张三婚前拥有的房产一套，婚后出租出去，收取每月3000元的租金，请问租金属谁所有？ 例2 张三婚前拥有的房产一套，受房地产市场影响，婚后该房由100万猛涨至300万，请问增值的部分属谁所有？ 例3 张三婚前拥有的房产一套，婚后夫妻二人对房屋进行装修以及改造，房屋价格由原先的100万涨至120万。请问增值的部分属谁所有？ （婚三第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。） P101

例1 婚前，甲承诺将自己拥有产权的房屋赠与乙，但迟迟未去办理房屋所有权的转移登记，婚后，甲反悔，该房屋归谁所有？ 例2 婚前，甲承诺将自己拥有产权的房屋赠与乙，但迟迟未去办理房屋所有权的转移登记，乙怕甲反悔，要求甲写下赠与合同，并进行了公证婚后，甲反悔，要求撤销赠与合同，该房屋归谁所有？ 解释三第六条 P100

甲和乙结婚后，甲父母出资购置了一套房子给甲乙夫妇。产权登记在甲名下，该房屋应归谁所有？ 甲个人所有 解释三A7 甲和乙结婚后，甲父母出资95万，乙父母出资5万，共同为二人购置一套房屋。登记在甲的名下。该房屋应归谁所有？ 甲乙按份共有 解释三A7

婚后双方父母出资的 案例：甲乙婚后，甲父母出资95万，乙父母出资5万，共同为二人购置一套房屋。房产证上登记了二人的名字。 问：若离婚，乙能分得多少财产份额？ 答：共同共有，能分得50万元。 案例：甲乙婚后，甲父母出资95万，乙父母出资5万，共同为二人购置一套房屋。房产证上登记了乙一个人的名字。 问：该房屋归谁所有？若离婚，乙能分得多少财产份额？ 答：按份共有，能分得5万元。

关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三） 第八条  婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。     由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。  第十一条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。     婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。  

继承法 掌握：继承、继承权、法定继承、遗嘱继承、遗赠。 熟悉：转继承、代位继承、遗赠扶养协议。

一、法定继承 法定继承的范围和顺序 法定继承中特有的制度——代位继承

第十条 遗产按照下列顺序继承： 　　第一顺序：配偶、子女、父母。 　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 第十二条 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

王某有一子王甲，孙子王小甲。王某于8月2日死亡，留有遗产90万，未来得及留下遗嘱。问：王某的遗产如何分配？ 王某有一子王甲，孙子王小甲。王某于8月2日死亡，留有遗产90万，未来得及留下遗嘱。且王甲于8月1日死亡。问：王某的遗产如何分配？ 王某有一子王甲，孙子王小甲。王某于8月1日死亡，留有遗产90万，未来得及留下遗嘱。且王甲于8月2日死亡。8月15日分配王某的遗产。问：王某的遗产如何分配？

被继承人的子女 先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。 继承开始后，遗产分割前，被继承人的继承人死亡，继承人的份额转归其合法继承人继承。

二、遗嘱继承 遗嘱有效的条件（实质要件+形式要件）

三、遗赠 比较：遗赠VS遗嘱继承（均有遗嘱，区别在哪？） 指定的接受遗产的人不同 是否要做出接受遗产的表示上不同

第五节 民事诉讼法 掌握：民事诉讼的范围、基本原则、管辖、诉讼参与人、证据规则、期间和送达、执行程序。 熟悉：民事诉讼的审判组织、回避要求、民事调解、审判程序、民事法律文书的类型。 了解：涉外民事诉讼程序的特别规定，民事诉讼程序与行政诉讼程序的区别。

按我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层（ ）提出。 A、人民法院 B、人民检察院 C、仲裁委员会 D、人民政府

关于民事案件的级别管辖，下列哪一选项是正确的？（ ）  A、第一审民事案件原则上由基层法院管辖  B、涉外案件的管辖权全部属于中级法院  C、高级法院管辖的一审民事案件包括在本辖区内有重大影响的民事案件和它认为应 当由自己审理的案件  D、最高法院仅管辖在全国有重大影响的民事案件 A

执行回转 1.适用情形 （1）据以执行的判决、裁定和调解书确有错误，被人民法院撤销的。 （2）其他法律文书执行完毕后，被有关机关依法撤销的。 执行回转  1.适用情形 （1）据以执行的判决、裁定和调解书确有错误，被人民法院撤销的。 （2）其他法律文书执行完毕后，被有关机关依法撤销的。  2.适用条件  （1）已经执行完毕的执行根据被撤销； （2）根据新的生效法律文书。  注意：一定要有新的执行根据，仅仅是执行根据被撤销不会导致执行回转。  3.程序要求 （1）法院依当事人申请或依职权，按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定，责令原申请执行人返还已取得的财产及其孳息。注意：执行回转有两种启动方式。 （2）拒不返还的，强制执行。

执行回转 2006年6月27日，伍文芳向四川省资阳市雁江区人民法院起诉，要求卓必荣（伍文芳前夫）给付扶养费，并同时申请诉讼保全。雁江区法院于同日作出保全裁定，并于次日冻结卓必荣银行账户上存款1.3万元。该案经四川省资阳市中级人民法院二审审理，判决卓必荣给付伍文芳扶养费11100元；一、二审诉讼费1850元由卓必荣承担。后经伍文芳申请执行，雁江区法院依法扣划卓必荣的银行存款1.3万元。 　　卓必荣不服一、二审判决，向资阳中院申请再审。2008年12月22日，资阳中院作出裁定，撤销原一、二审判决，发回雁江区法院重新审理。2009年3月17日，雁江区法院以伍文芳经传票传唤无正当理由未到庭为由，裁定按撤诉处理。据此，卓必荣申请执行回转。

第二章 行政法与行政诉讼法 行政组织法 行政行为法 行政争议法 国家赔偿法 行政复议 行政诉讼

一、行政法概述 掌握：行政法的基本原则。包括：行政合法性原则、比例原则、行政信赖保护原则与行政应急性原则。其中就登记机构而言，特别需要注意的是行政合法性原则。 熟悉：行政法的概念与特征。

二、行政主体 熟悉：行政主体的特征。（降低了要求） 了解：行政公务员的职责。

行政主体：权、名、责 权 自己享有并行使行政职权；否则可能是民事主体 名 以自己名义实施行政活动；从其签名盖章上体现 责 必须能够独立承担因行政活动而产生的法律责任 建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，并依法承担相应的法律责任。

行政公务员的职责： 《物权法》A13 《物权法》A12 《房屋登记办法》 A19

三、行政行为 掌握：行政行为的概念与类型、行政登记的概念与性质，房屋登记行为与作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系的区别。 了解：行政强制、行政处罚

抽象行政行为 具体行政行为：四个特性缺一不可 行政登记：

四、行政法律责任 1、知识点 需要掌握的内容是：行政法律责任的构成要件、行政法律责任的追究与承担。

第九十二条　…… 　　房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。 　　第九十三条　房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： 　　（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿； 　　（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记； 　　（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

五、行政复议 1、知识点 （1）需要掌握的是：行政复议的范围与管辖、行政复议程序、行政复议决定 （2）需要熟悉的是：行政复议参加人的特征

六、行政诉讼 1、知识点 （1）需要掌握的是：行政诉讼受案范围与管辖、行政诉讼参加人、行政诉讼举证责任、行政诉讼的结果。 （2）需要熟悉的是：行政诉讼程序。

房屋登记案件的行政诉讼 《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 1、受案范围： 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。　　 房屋登记排除司法审查的情形： 1)根据有权机关法律文书所为的房屋登记 2)换证、补证及更新登记簿 3)历史遗留问题

2、管辖：不动产所在地人民法院管辖。 第七条  房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖： 　　（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的； 　　（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的； 　　（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。

3、行政诉讼的结果 （1）房屋登记行为合法的判决 《规定》第10条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。” 《规定》第10条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。” 　　 （2）判决确认违法 《规定》第11条规定：被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。  （3） 判决部分撤销 《规定》第11条规定：被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。

七、行政赔偿 （1）需要掌握的是：行政赔偿的构成要件、行政赔偿的范围。 （2）需要熟悉的是：行政赔偿的概念与归责原则、行政赔偿程序。

第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第十二条  申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。     第十三条  房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

第九十二条 申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。 登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由登记机构承担相应的法律责任。登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

房地产权属登记制度与政策 1.房地产登记概述 掌握： 房地产登记原则、登记机构、登记官制度。 熟悉：我国房地产登记历史沿革。 2.房地产登记管理 掌握：登记类型、登记流程、登记簿、权属证书及登记证明。 3.房屋登记信息查询 掌握：房屋登记机构收集信息的要求、房屋登记信息查询主体、程序、内容和范围。 4.房地产交易与权属登记规范化管理 掌握：房地产交易与权属登记规范化管理要求。 5.房地产登记机构的协助执行 掌握：房地产登记机构的协助执行。

合法建造房屋的物权自（ D ）发生效力。 A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时

某套房屋登记簿上的所有权是人甲，但乙认为房屋应当归自己所有，遂根据双方之间的仲裁协议申请仲裁。裁决书写明“本案系争房屋归乙所有”，但甲乙未办理登记手续。一个月以后，乙将该房屋抵押给丙，签订了书面合同，但未办理登记，关于本案，以下说法正确的是（BC）。 A．房屋应归甲所有 B．房屋应归乙所有 C．抵押合同有效 D．抵押权成立 E．抵押合同无效

甲有三室二厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲属。3月7日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4月15日乙与丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请问以下说法中正确的是（ A ）。 A．乙丁之间的买卖合同有效 B．乙丁之间的买卖合同无效 C．乙丁之间的买卖合同效力未定 D．乙丁之间的买卖合同可撤销

因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请房屋所有权（ ）登记。 A 更正 B 注销 C 变更 D 转移 C

甲建造了一栋三层小楼，到登记机关办理所有权登记手续。登记机关的下列行为中符合法律规定的是（ A）。 B．要求对房屋的价值进行评估 C．按照房屋的面积收取登记费 D．按照房屋的价值收取登记费

重点阅读： 《物权法》 《城市房地产管理法》 《房屋登记办法》 《房屋权属登记信息查询暂行办法》 《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》 《房地产交易与权属登记规范化管理考核办法》等

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