2015天津住宅市场精装修专题研究 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.05.2015

天津市区在售精装修项目对比 天津市区中在售项目精装标准共可划分为2000-3500元，4000-5000元，7000元以上三个档次。 河东 区域 项目名称 成交均价（元/㎡） 是否精装修 装修标准（元/㎡） 河东 嘉里雅颂居 26000 精装 4500 万达公馆 20000 5000 天津恒大帝景 待售 3500（普宅）\8000（豪宅） 招商雍景湾 24000 3000 河北 仁恒河滨花园 2500 红桥 惠灵顿国际社区 21000 亿城堂庭 　17000 部分精装 3500 和平 天津大都会 23000 3000\5000 \10000 新汇华庭 售罄 5-10楼座精装修 金融街和平中心 28000 2、4楼座精装修 2000-2500 汤臣津湾一品 23000-29000 8000 河西 泰悦豪庭 4000 万科新梅江柏翠园 金侨新梅江壹号 中海八里台 29000 贵和中心 7000 全运村 　待定 南开 紫熙台 　29000 　3000

固本次专题对3000、4000两个档次，选出两个较为典型的楼盘进行深入研究 天津市区中在售项目精装标准共可划分为2000-3500元，4000-5000元，7000元以上三个档次。 其中区间3000元、4000元两个档次为主流在售楼盘，比较赢得天津市场欢迎。 少部分7000元以上精装标准楼盘，在精装品质方面没有得到明确提升，多数为项目售价的砝码和少部分电器及软装价值的增加。 固本次专题对3000、4000两个档次，选出两个较为典型的楼盘进行深入研究

案例一——招商雍景湾精装修专题 高层为精装产品，洋房毛坯。 对外宣装修标准3000元/平米； 实际成本约1000-1200元/平米。

海河沿线，双湾交汇，观景宜居住宅，吸引周边改善客群。 招商雍景湾 住宅 商业 开发商 招商 总建筑面积 18.18万 容积率 2.17 住宅建面 16.4万 物业地址 河东海河东路与海津大桥交口东侧 土地情况 津东海（挂）2013-096号 楼面地价11276元/㎡ 物业类型 商业、住宅、普通住宅、豪华住宅 住宅产品类型 高层、洋房 首开时间 未开盘 当前售价 29000元/㎡ 地块背景：招商局地产和九龙仓中国置业有限公司合作开发， 天津港威房地产开发有限公司于2013年9月拿地，地块面建 18.18万平米，楼面地价为11276元/㎡，尚未开盘，预计洋房 销售价格29000元/平米。 所在版块：项目位于河东区天钢柳林地区，配套较为成熟，交 通畅达。 项目定位：海河沿线，双湾交汇，观景宜居住宅，吸引周边改 善客群。 天钢柳林地区 津塘路 大沽南路 昆仑路 外环线 项目

整盘规划 二期 一期 项目涵盖了商业、住宅两大主要业态形 式。分两期进行开发建设，目前在售的 是一期住宅及商业。 共规划住宅20栋，其中15栋高层，5栋 洋房，高层分列于项目东西两侧，洋房 于项目中轴偏西。 高层18-33F到顶，洋房6F到顶，项目 整体中间最高，依次向南北两侧递减。 1.5万㎡综合性社区商业设置在地块南 侧。 二期 一期 1.5万㎡商业

户型信息 18#24层高层两梯四户 24层以上楼座均为两梯四户 94㎡两居 92㎡两居 两梯四户全部为92-94㎡的三室。 18#24层高层两梯四户 24层以上楼座均为两梯四户 94㎡两居 92㎡两居 两梯四户全部为92-94㎡的三室。 全部采用了设备平台赠送面积的手法，设计为半间书房和设备平台结合，扩大空间。 在玄关、洗衣机位等位置，进行了精细的设计，使各个功能空间合理不局促。

户型信息 四个功能空间南向 122㎡三居 87㎡两居 144平米四室两厅两卫 在临近河景资源的局部位置设置了两梯三户的户型，产品占比不高。 三分离卫生间 122㎡三居 3.6m 3m 在临近河景资源的局部位置设置了两梯三户的户型，产品占比不高。

客厅、卧室、餐厅为地板，壁纸。地块品牌为柏金地板及圣象地板。松下中央空调（分户）。

厨房卫生间——瓷砖为特地陶瓷。

厨房——弗兰卡灶具、中意橱柜、伊莱克斯抽油烟机。

卫浴——喷头使用汉斯格雅和金莎丽。马桶、面盆、浴缸（部分户型）为科勒品牌

开关插座——为TCL罗格朗国际电工，基本照明为TCL。

三层双中空玻璃、室内紧急报警系统。

安防配置——脉冲电子围栏、室内智能对讲控制面板、三重门禁（ETC、电梯刷卡、社区人性入口掌纹系统）

案例二——嘉里雅颂居 对外宣装修标准4500元/平米；

项目占据一线河景，定位为高端城市综合体。 嘉里雅颂居 项目占据一线河景，定位为高端城市综合体。 项目地址 河东区六纬路 与六经路交汇处南侧 建筑面积 项目总建73万平米 其中住宅18万平米 容积率 5.79 物业类型 3栋61层到顶超高层住宅 （1-4层为集中式商业） 住宅产品类型 超高层 首开时间 2012年9月 交付标准 精装修 装修标准4500元/平米 当前售价 26000元/平米 开发品牌 嘉里建设 项目区位交通图

嘉里雅颂居 写字楼（二期） 超高层住宅 香格里拉酒店 集中式商业 集中式商业 嘉里雅颂居为大型综合体项目，总计 3栋住宅产品，3栋均为61层到顶超 高层住宅，内部户型设计均一样，共 计1126户精装住宅,8万平米4层大型 购物中心，及9万平米的天津香格里 拉大酒店，高级写字楼等。 设置约3100个停车位，车位户数比例 1.3:1。 整体绿化率为22%，园林规划有 4000多平米的空中花园，园林风格 不明显。 立面采用现代建筑风格，外墙采用铝 板配合石材设计，外墙石材为高级黄 金麻，落地窗设计。 超高层住宅 集中式商业 写字楼（二期） 香格里拉酒店 集中式商业

7梯7户/8户的塔楼设计，180平米以上大户型产品可瞰景。 嘉里雅颂居 7梯7户/8户的塔楼设计，180平米以上大户型产品可瞰景。 A 149 I132 J125 B142 E186 D180 C191 高区22-59层 低区8-21层 A 149 F87 G77 H87 B142 E186 D180 C191 划分为低区和高区，区别在于纯北向部分，低区纯北向设计为小户型，高区设计为中大户型。 项目为塔楼建筑，存在出房率较低的问题，同时大量纯北向产品，影响整体品质。

客厅——地面采用人造石，墙面采用壁纸。入户门锁采用耶路电子门锁。日立VRV分体空调。

卧室——地面为实木复合地板，墙壁壁纸，主卧内配有衣橱。

厨房——地面、墙面为瓷砖。橱柜为奔豪仕橱柜，台面选用三星人造石台面。 电器方面：菜盆、喷头、抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、灶具、烤箱（部分户型）均为弗兰卡。

卫生间——地面、墙面为瓷砖。洁具方面：马桶、、面盆、浴缸（部分户型）均为TOTO。 龙头、花洒等均为汉斯格雅。热水器为史密斯。

附：嘉里雅颂居不同户型配备不同电器型号标准

电冰箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 多维磁场空间，保持果蔬新鲜 Z直冷系统，上冷藏、下冷冻 抗菌可拆卸门封条，清洁更方便 进口环保内胆 FRANKE 一居室户型FGH 尺寸：527*607*1607毫米 总有效容积：210升 冷藏室有效容积：130升 冷冻室有效容积：80升 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

电冰箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 上冷藏下冷冻，时尚内置灯 超大冷藏、冷冻室，更多储藏空间 冷藏、冷冻均可手动调温，精确保险 低能耗，环保又节能 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

电冰箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 欧式外观，对开门大冰箱 智能控温，一键操作 冷藏冷冻单独制冷，不易串味 大冷冻能力，4小时迅速冻透食物 多层架设计，空间随意搭配，大容量存储 纳米银抗菌，360度全覆盖 低噪音、低能耗，达国家二级能效等级 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：914*744*1781毫米 总有效容积：576升 冷藏室有效容积：358升 冷冻室有效容积：218升

洗衣机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：595*527*845毫米 内筒容量：45升 洗涤容量：6.0公斤 转速：每分钟1000次 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

洗衣机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：595*640*845毫米 内筒容量：52.5升 洗涤容量：7.2公斤 转速：每分钟1200次 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

抽油烟机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 403不锈钢机身材料 电子式按键，操作简易 活性炭滤网，板式铝滤网，清洁方便 FRANKE 尺寸：600*500*555毫米 排风量：每小时700立方米 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

抽油烟机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 优质403不锈钢机身材料 宽敞风口设计，油烟顺畅吸入 “坡导近吸”风道系统，吸力强劲 双层净滤不锈钢油网，集油迅速，不漏油，容易清洁 三分钟延时关机功能，吸尽余烟 全无缝外观设计，无卫生死角，油污无处藏匿，易清洁 百色LED照明灯，安全节能、不刺眼、不烫手 液晶显示屏，操作一目了然 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：900*500*555毫米

抽油烟机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 优质403不锈钢加黑色铝合金装饰前面板 “坡导近吸”风道系统，吸力强劲 一体成型集烟腔，油烟无处藏匿 双层净滤不锈钢油网，集油迅速，不漏油，容易清洁 三分钟延时功能，净吸余烟 白色LED照明灯，安全节能、不刺眼、不烫手 液晶显示屏，操作一目了然，按键操作时有提示音 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：900*500*555毫米

灶具 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 嵌入式两眼多功能电陶炉 微晶玻璃面板 触摸式控制 EGO发热盘 FRANKE 过热保护 安全锁 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 尺寸：730*440毫米 功率：右：1.8千瓦 左：0.7-1.7千瓦 三居室户型CDE

灶具 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 优质SUS304不锈钢面板、金属旋钮，外形简洁，易擦洗 三炉头设计，满足不同烹饪需求 独特的全进风设计，使燃烧更充分更安全 脉冲点火，瞬间启阀 铸铁锅架，坚固耐用 精密自动熄火保护装置，确保安全 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：750*450*150毫米 热负荷：左：4.2千瓦 中：1.8千瓦 右：4.2千瓦

微波炉 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 微波、烧烤、组合加热 3种微波烧烤组合 7段微波活力调节 8种常用预设烹饪模式 95分钟烹调时间选择 大功率烧烤 快速烹饪功能 电子程序，预置食谱 儿童保险锁、自动系统保护功能，使用更安全安心 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 600毫米 家用嵌入式微波炉 容积：25升 功率：2400瓦 旋转盘大小：270毫米 最大可用直径：3.14毫米

烤箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 不锈钢面板及把手、镀银旋钮，外形简洁，耐用易擦洗 多种加热及烧烤模式，美味随心选择 定时功能 机械控制，操作简单实用 三层玻璃门设计，杜绝安全隐患 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 容积：58升 三居室户型CDE

热水器 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 24W即热式电热水器 德国制造，外形设计简约 简易一键式控制面板 提供35℃、38℃、42℃、48℃、55℃五种出水温度选择 多功率调控系统 根据流量和入水温度自动调节功率，节能省电 电子控制IES明线加热线制热 TTC双温度控制系统精确设定出水温度 气泡探测、温度和压力电子安全断电系统 GERMAN POOL 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

热水器 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 150L贮水式电热水器 独特高效双温控系统 双加热系统，快速升温，节能省电 金圭特护内胆，有效抗锈防结垢 不锈钢内芯强力阳极棒保护水箱经久耐用 加厚无氟聚氨酯发泡隔热层，保温性能好，减少热损耗 A.O.SMITH 史密斯 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

热水器 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 190L贮水式电热水器 独特高效双温控系统 双加热系统，快速升温，节能省电 金圭特护内胆，有效抗锈防结垢 不锈钢内芯强力阳极棒保护水箱经久耐用 加厚无氟聚氨酯发泡隔热层，保温性能好，减少热损耗 A.O.SMITH 史密斯 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE

洗脸盆 TOTO 简约外型设计 采用智洁技术，超越纳米尺度的超平滑表面，污垢 难以黏附，清洁更轻松，不必使用过多的水和清 洁剂 台下式安装，清洁简单，维护方便 TOTO 尺寸：550*370毫米 实际容量：8升

座便器 TOTO 全包型底部设计，美观易清洁 加长型座便器，使用更加舒适 采用智洁技术，超越纳米尺度的超平滑表面，污垢 难以黏附，清洁更轻松，不必使用过多的水和清 洁剂 TOTO 3升或6升大小水切换，按启式水箱，节水环保

浴缸 TOTO 简约设计风格 高温煅烧而成，釉面平整 良好耐酸碱性能，使用寿命更长 防滑底部设计，安全可靠 尺寸：1700*750*490毫米 满水容量：201升

入户门锁 具有门卡、密码、机械钥匙三种开启方式 用户可自行更改门卡密码 智能显示：电池更换提示、登记密码显示、锁舌卡 住警告 触摸屏键设有虚位密码功能 电子感应锁定，3分钟自动锁死功能 侵入/破损警报、大锁芯设计，充分保障家居安全 一卡多用 语音提示，操作简易 节电设计

对讲机 7寸TFT彩色显示屏，免提可视通话 超薄外观，电容式触摸按键，LED指示灯 监控、紧急报警功能于一身 FERMAX

铝合金断热窗及双钢化低辐射Low-E镀膜中空玻璃 精装标准对比总结 功能居室 精装选项 招商雍景湾（高层参考） 嘉里雅颂居（洋房参考） 客厅 地面 柏金/圣象地板 人造石 墙壁 壁纸 卧室/书房 实木复合地板 衣橱 部分地方有橱柜 主卧有衣橱 卫生间 地砖 特地陶瓷 瓷砖 墙砖 洁具 科勒 TOTO 花洒/龙头 汉斯格雅/金莎丽 汉斯格雅 热水器 待定 史密斯 洗衣机 —— 弗兰卡 厨房 橱柜 中意 奔豪仕（三星人造石台面） 灶具 抽油烟机 伊莱克斯 冰箱 微波炉 烤箱 其他 灯具 部分TCL 部分品牌灯具 窗 三层双中空玻璃 铝合金断热窗及双钢化低辐射Low-E镀膜中空玻璃 空调 松下中央空调（分户） 日立VRV分体式空调 室内安防 紧急报警系统 监控、紧急报警 社区安防 社区电子围栏 智能安防出入系统 对讲 智能对讲 （弗曼科斯）彩色可视对讲 入户 电梯刷卡/掌纹识别 门卡、密码、机械钥匙三种开启方式

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