个人转让二手房税费政策解析 肇庆市地方税务局

目 录 一、转让方涉及的税费 二、受让方涉及的税费 三、举例说明 四、存量房交易计税价格核定争议处理办法

一、转让方涉及的税费 （一）增值税及其附加税费 （包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加） （二）个人所得税 （三）土地增值税 （四）印花税

（一）增值税及其附加税费 1、一般规定： 2016年5月1日营业税全面改征增值税，其中纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产 房屋 住房

2、特殊规定 （1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 住房 注意区分 非住房

（2）个人销售自建自用住房，免征增值税。 （3）离婚财产分割免征增值税。 （4）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹免征增值税。 （5）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人免征增值税。 （6）房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权免征增值税。

3、税率：5%（价外税） 4、计算方法： 应纳增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 或应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

纳税人类型 取得方式 地税预缴税款 （不动产所在地） 国税纳税申报 （机构所在地） 个体工商户 非自建 差额，5% 自建 全额，5% 其他个人 差额，5%，不动产所在地地税申报 全额，5%，不动产所在地地税申报

纳税人类型 不动产类型 地税预缴税款 （不动产所在地） 国税纳税申报 （机构所在地） 个体工商户（非北上广深） 购买不足2年的住房 全额，5% 购买2年以上的住房 免税 其他个人 （非北上广深） 全额，5%，不动产所在地地税申报 免税，不动产所在地地税申报

纳税人类型 不动产类型 地税预缴税款 （不动产所在地） 国税纳税申报 （机构所在地） 个体工商户（北上广深） 购买不足2年的住房 全额，5% 购买2年以上的 非普通住房 差额5% 差额，5% 购买2年以上的普通住房 免税 其他个人 （北上广深） 全额，5%，不动产所在地地税申报 差额，5%，不动产所在地地税申报 免税，不动产所在地地税申报

差额扣除凭证： 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：　　 （一）税务部门监制的发票。 （二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。　　 （三）国家税务总局规定的其他凭证

城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加 1、一般规定：以纳税人实际缴纳增值税为计税依据，随增值税同时缴纳。 2、税率：（7%、5%、1%）、3%、2% 3、应纳税额=实际缴纳增值税×适用税率

（二）个人所得税 1、一般规定： 个人转让房屋取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得，以个人每次转让财产的收入额减除财产原值和相关税、费后的余额，为应纳税所得额。 注意：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 公有住房、经济适用房：15% 装修费用 商品房及其他住房：10%

2、特殊规定： （1）对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 （2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不征收个人所得税。 （3）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。 （4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 （5）个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

3、税率：20% 4、计算方法： 应纳个人所得税额=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20% 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

核定征收： 不能正确核算所得的个人所得税纳税人 应纳个人所得税税额=收入总额×带征率（1.5%）

三、土地增值税 1、一般规定： 转让房屋并取得收入的个人，应当依法缴纳土地增值税。 2、特殊规定： 自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、税率：四级超率累进税率30%—60% 4、计算方法： 增值额=收入－扣除项目 增值率=增值额/扣除项目，根据比值选择适用税率 应纳土地增值税税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1 不超过50%的部分 30% 2 超过50%至100%的部分 40% 5% 3 超过100%至200%的部分 50% 15% 4 超过200%的部分 60% 35%

注意： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

转让旧房，扣除项目： 按照评估价格确定扣除项目：房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 不能取得评估价格，但能提供购房发票 ：可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条规定，实行核定征收。

四、印花税 1、一般规定：个人产权的买卖,继承,赠与,交换,分割等所立的书据应按规定缴纳印花税。 2、特殊规定：自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。 3、税率：产权转移书据0.5‰ 4、计算方法：应纳印花税=合同所载金额×0.5‰

二、受让方涉及的税费 （一）契税 （二）印花税

（一）契税 1、一般规定： 在中华人民共和国境内转移土地,房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依规定缴纳契税。

2、特殊规定 （1）自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。 北京市、上海市、广州市、深圳市（除外）

（3）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

3、税率：3%、2%、1.5%、1% 4、计算方法： 应纳契税额=申报交易价格或核定计税价格（不含税）×适用税率 注意：计征契税的成交价格不含增值税。 存量房交易价格评估系统（孰高原则）

（二）印花税 1、一般规定：个人产权的买卖,继承,赠与,交换,分割等所立的书据应应按规定缴纳印花税。 2、特殊规定：自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。 3、税率：产权转移书据0.5‰ 4、计算方法：应纳印花税=合同所载金额×0.5‰

三、举例说明 例一：张三2014年8月以60万元在肇庆市端州区购入一套120平方米的住房，装修费用8万元，于2016年6月以80万元卖给李四。经核实，张三一家有两套住房。李四购入张三的住房属于首次购房，其一家也没有其他住房。在交易过程中，双方应缴纳税费如下：

（一）转让方：张三 1、增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%=80÷（1+5%）×5%=3.81万元 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加=3.81×（7%+3%+2%）=0.46万元

3、个人所得税额=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%=（80－3. 81－60－0 3、个人所得税额=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20%=（80－3.81－60－0.46－6）×20%=1.946万元 4、土地增值税：免征 5、印花税：免征

（二）受让方：李四 1、契税=申报交易价格或核定计税价格（不含税）×适用税率=（80－3.81）×1.5%=1.14万元 2、印花税：免征

例二：张三2010年8月以60万元在肇庆市怀集县购入一套60平方米的商铺，同时缴纳契税1 例二：张三2010年8月以60万元在肇庆市怀集县购入一套60平方米的商铺，同时缴纳契税1.8万元（均取得合法凭证），于2016年8月以120万元卖给李四（签订房屋买卖合同）。在交易过程中，双方应缴纳税费如下：

（一）转让方：张三 1、增值税=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% =（120－60）÷（1+5%）×5%=2.86万元 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加=2.86×（5%+3%+2%）=0.29万元

3、个人所得税=（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用）×20% =（120－2.86－60－0.29－11.1－0.06）×20%=9.13万元

4、土地增值税 收入=120－2.86=117.14万元 扣除项目=60×（1+5%×6）+1.8+0.29+0.06=80.15万元 增值额=117.14－80.15=36.99万元 增值率=36.99÷80.15×100%=46.15% 适用税率：30%，速算扣除系数：0 土地增值税=36.99×30%=11.1万元

5、印花税=合同所载金额×0.5‰ =120×0.5‰=0.06万元

（二）受让方：李四 1、契税=申报交易价格或核定计税价格（不含税）×适用税率=（120－2.86）×3%=3.51万元 2、印花税=合同所载金额×0.5‰ =120×0.5‰=0.06万元

四、存量房交易计税价格核定争议处理办法 （一）存量房交易价格评估系统 背景：阴阳合同，偷逃税款 国家税务总局统一要求 我市存量房交易价格评估系统（住宅类）于2012年3月20日起全面上线运行，2014年7月1日起，非住宅类存量房交易计税基准价系统在全市上线运行。

系统介绍： 计价原则：孰高原则、计税参考值 差异说明： 系统维护： 争议解决途径：

肇庆市地方税务局关于发布《肇庆市存量房交易计税价格核定争议处理办法》的公告（肇庆市地方税务局公告2016年第4号） 执行时间：2016年10月1日

主要变化 增加存量房交易价格偏低的五种正当理由： （一）经法院判决、裁定和仲裁机构裁决价格低于核定计税价格的； （二）经具有合法资质的拍卖机构依法拍卖，拍卖价格低于核定计税价格的； （三）房屋曾发生重大意外事件或存在结构破损等严重质量问题导致低价出售的；

（四）将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人的； （五）税务机关认可的其他情形。

需要提供的资料： 纳税人根据第（一）、（二）项理由提出争议申请的，应提交法院判决书、裁定书、仲裁机构裁决书、拍卖成交确认书等相关证明资料。

纳税人根据第（三）、（五）项理由提出争议申请的，应由纳税人委托已在税务机关办理备案登记的房地产评估机构进行评估或向政府价格主管部门提出房产交易价格认定申请。 纳税人根据第（四）项理由提出申请的，应提供能够证明交易双方关系的资料。

小 结 1、转让方涉及税费：增值税及其附加、个人所得税、土地增值税、印花税 2、受让方涉及税费：契税、印花税 住房 小 结 1、转让方涉及税费：增值税及其附加、个人所得税、土地增值税、印花税 2、受让方涉及税费：契税、印花税 住房 3、注意区别： 适用政策存在较大差别 非住房 4、介绍存量房价格争议的解决办法

谢谢大家!