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目录 项目介绍 市场分析 竞争分析 方案规划 投资测算

项目位于蚌埠市燕山乡，属于高新经济技术开发区，交通便捷，与市中心联系紧密，自然资源丰富。 区位分析 区位 项目位于蚌埠市燕山乡经济开发区燕山脚下，道路畅通，交通便捷，距离市区15分钟车程。 地块所在区域位于蚌埠市郊区，拥有较好的山、水资源，近年来，是蚌埠市开发的重点区位之一。 主城区 燕山乡 车程15分钟 关键词： 近郊 山、水资源丰富

具有郊区、低密度双重性,项目南侧城市化意向显著，西侧低密环境氛围浓厚。 地块四至 北侧：北依燕山，背北朝南，视野通透。 南侧：南临村级公路，正准备拓宽，作为主干道，并增加绿植面积。有一高档住宅项目正在施工。 东侧：为蚌埠坦克学院。 西侧：西边是空地，距离蚌淮公路不到2公里，距合徐高速入口约3公里。 燕山 项目 用地 坦克学院 关键词： 近郊与低密双重意向

地块现状 地势平坦，内有原生湖泊，紧邻燕山。 关键词： 山 湖 生态

项目开发思路 项目背景 •项目以“山、湖、生态”为理念，拟发展生态度假山庄（含生态度假项目、产权式度假酒店、度假别墅等）。 客户企业战略构想 •生态度假项目打造优越环境，后期经营带来持续收益； •生态产权式度假酒店前期出售缓解资金压力，后期经营带来持续收益； •生态度假别墅销售，缓解资金压力。 规划要求 •项目规模：600亩 土地性质：旅游用地+商住用地 地貌特征：坡地形态，北高南低 主要特色：依山傍水，背依燕山，坐拥双湖-----两个面积约为100亩湖泊。

项目本体关键词——政府、近郊、中大规模、低密度、生态旅游地产项目 本地属性界定 项目位于蚌埠市燕山乡，属于高新经济技术开发区，交通便捷，与市中心联系紧密，自然资源丰富。 区位分析 具有郊区、低密度双重性,项目南侧城市化意向显著，西侧低密环境氛围浓厚 地块四至 开发思路 旅游+地产 项目本体关键词——政府、近郊、中大规模、低密度、生态旅游地产项目

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客户来源地 根据旅游距离衰减法则，旅游者的行为空间呈距离递减的规律，距离愈近，活动的机会愈多，随距离的增加，旅游活动减少。实证研究发现:中国城市居民出游客源市场在距离上的分配规律：一个城市的出游市场，有37%分布在距离城市15km的范围内；24%的市场分布在15-50km范围内；21%的市场分布在50-500km的范围；500km以外的市场仅占18%。 而非本城居民的出游范围局限在距城市250km的范围内。 对项目而言，把生态度假园客源市场按旅游市场圈层图分为一级市场(本城市居民)、二级市场(淮河两岸各城市居民)和三级市场(其他国内城市游客和国外游客)的话，根据旅游距离衰减规律，可以看出：生态度假园市场主要是城市一级市场即本城市居民(包括在本城市长期工作和学习的人员)，外地游客不多。可能以后随着知名度扩大，二级市场所占比例会有所提高。三级市场游客最少，且短时间内可能难以改善。

客户类型 结合现有北京、上海等地的原生态度假旅游问卷调查结果，游客如下： 从年龄构成来看，中青年（20-49）岁是身体条件好、收入高、有消费能力的一个群体，他们平时生活压力大，周末需休闲放松；此年龄段游客多有家庭，以全家出游为主； 从受教育程度来看，大专以上高学历游客占大多数，这类游客对原生态旅游产品的要求也较高； 从职业构成来看，商务人士、公司白领、公务员占大多数，针对他们谈生意的需要可开发部分高档次休闲农业产品，并配备高档次的餐饮娱乐和住宿设施； 从游客家庭状况来看，已婚者居多，且以家庭出游和亲友出游为主要形式。

消费偏好 生态旅游重游率高、淡旺季不明显。 旅游方式以自我组织为主，以家庭、亲朋好友为主要团体形式。 游客寻求平衡、补偿和解脱的动机比重较大； 在旅游目的地选择行为上，旅游资源的差异性越大越能吸引游客； 旅游者对旅游地的消费行为表现为比较重视活动内容质与量、环境卫生及服务质量。 类别 一般游客 生态游客 旅游动机 游览观赏名胜古迹、风土人情等 城市人逃避城市污染和快节奏的生活方式，渴望回归原生态的心理需要 客源结构 国内外市场，大众游客 国内市场、城市居民为主 旅游形式 大多数参加团队包价游 以自我组织、自我服务方式为主 购买渠道 旅行社 以自行预定为主 旅游时间 逗留时间短，重游率低，季节性墙 逗留时间较长，重游率较高，淡旺季不明显 食宿/购物 住酒店和宾馆，喜欢购买特色产品 住自然居所、吃生态食品、购买原生态特产 出游态度 喜欢到知名度高的地方旅游 享受田园风光、回归纯朴民俗，注重参与体验

仅次于省会的中心城市，经济发展迅速，淮北平原与长三角接轨的桥头堡；历史久远，源远流长。 蚌埠概况 蚌埠市，位于安徽省东北部，淮河中游，是安徽省重要工商业城市，皖北的商贸中心与加工制造业中心、邮电通讯指挥调度中心、也是省内仅次于合肥的科教文化中心。 蚌埠市北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。京沪铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境南，辖区大部分处于淮北平原南端。 蚌埠因古代盛产河蚌而得名，有“珍珠城”的美誉 。

淮河第一大港，京九铁路一等客站，华东最大的集装箱货场，一流的编组站，京沪高铁枢纽站 蚌埠交通 蚌埠港是千里淮河第一大港,可通航江苏、上海、浙江、江西等省市，借助已开放港口通达海外。蚌埠是纵贯部地区南北的大动脉——京沪铁路的一等客站，并经淮南线与京九铁路相连。 铁路日接发能力320列，拥有华东地区一流的大型货运编组站及最大的集装箱货场，并拓展了铁海联运业务。国家即将建设的京沪高速铁路将在蚌埠设站。 公路四通八达，高标准的城市出入口道路已与国道、省道相联结。合肥——徐州高速公路已建成，界首——阜阳——蚌埠、蚌埠——南京两条高速公路开工建设。4C级标准新机场已建成投入使用。

城市快速发展，经济飞速提高，增长态势良好，遏制经济危机措施有效，未来远景看好 蚌埠GDP 2001年-2009年，蚌埠市GDP年均增幅约为12.7%。 2009年上半年全市地区生产总值实现242.42亿元，同比增长10.6%。 09年前三个季度第一产业增加100.09亿元，增长8.0%；第二产业增加值192.69亿元，增长12.9%；第三产业增加值193.60亿元，增长10.4%。

随着经济的发展，蚌埠市旅游经济年均增幅显著，旅游经济成为第三产业的拉动增长点 蚌埠旅游经济发展 2004年-2008年，蚌埠市旅游经济年均增幅约为24.57%。 2009年全年全市旅游经济总值实现16.56亿元，同比增长23% 蚌埠市结合内陆工业城市和农业大省及淮河水流资源，蚌埠市旅游资源开发多以““水资源”旅游为主，项目开发多结合当地自然资源打造特色旅游景观，其中对“龙子湖”“淮河水”的较为突出

从旅游市场接待旅游者来看，以国内旅游为主，境外旅游所占比例较小，商务旅游基本空缺 蚌埠旅游客流来源 2004年-2008年，蚌埠市旅游客次年均增幅约为20.32%。 2008年全年全市旅游经济客次实现432万人次 作为铁路交通和公路交通较发达的内陆城市，蚌埠市旅游多为“内向性”，客源多以国内旅客为主，游客大多来自于安徽省内、江苏西部、浙江北部一带。

城市关键词——历史久远、中心城市，交通重镇、经济发展迅速、旅游业发达 宏观环境界定 仅次于省会的中心城市，经济发展迅速，淮北平原与长三角接轨的桥头堡；历史久远，源远流长 蚌埠概况 淮河第一大港，京九铁路一等客站，华东最大的集装箱货场，一流的编组站，京沪高铁枢纽站 蚌埠交通 城市快速发展，经济飞速提高，增长态势良好，遏制经济危机措施有效，未来远景看好 蚌埠经济 旅游经济年均增幅显著，“水资源”丰富的旅游城市；“内向型”旅游为主导，境内客源为主流 旅游经济 城市关键词——历史久远、中心城市，交通重镇、经济发展迅速、旅游业发达 自然资源优越、国内客源为主

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生态度假区+商业街区+度假酒店+别墅区+新农村建设 方案规划 生态度假区+商业街区+度假酒店+别墅区+新农村建设 生态度假区——200亩 商业街——50亩 酒店——50亩 别墅区——280亩 新农村配套——20亩 燕山 项目 用地 坦克学院 别墅区 度假酒店 关键词： 商业街 综合旅游度假项目 生态度假区 新农村

生态度假区 现代都市观光农业休闲度假区 项目将形成集农产品培育、种植、生产、观光、销售为一体的多个现代农业主题公园，项目将传统农产品生产与现代休闲度假结合，增加农产品附加值。 同时，农业主题公园将聘请当地农民作为主要工作人员，并对他们进行系统的培训，提高其就业水平与能力。

生态度假区 绿色生态园区：每一处，聆听花草呢喃；每一步，享受瓜 果飘香；成片的葡萄、柑橘、桃子、梨、蛇果等水果，悬 挂于前后；大棚里上百斤重的南瓜、两米多长的丝瓜等珍 奇瓜果蔬菜，增添了观赏性，寓景于乐。

生态度假区 借鉴日本花场运营理念，利用蚌埠农业发展优势，建立鲜花的 观赏、展示、品鉴为一体的综合性大型花场；利用区位的城市 近郊优势，凭借花场氛围，打造“市民农园”区，亲身体验与 观赏娱乐紧密结合起来，掀起成都城郊观光新体验，为市民带 来全新的生态度假休闲方式。

生态度假区 荷兰水村充分挖掘出项目水的特质，用足项目水资源， 打造出湖畔荷兰风 情水村，风车、水车、花海等成 为项目地特色景观。

生态度假区 花境展示区将从国外引进各种鲜花品种，并在不同季节 向游客展示不同品种、颜色各异的鲜花，让游客享受花 的海洋所带来的休闲娱乐。

生态度假区 这里是为蚌埠市民倾情打造的农业体验中心，在这里 不但可以学习农业生产知识，还可以体验农耕的乐趣 和丰收的喜悦。

生态度假区 利用现代科学技术，实现具有田园之乐休闲观光旅游。 游客通过观赏、学习、体验、品尝、购买，参与农产 品的生产加工，从中享受乐趣。

生态度假区 教育农园是兼顾农业生产与教育功能的农业经营形态，农 园中所生产或摘植的作物及设施的规划配置具有教育功能。 一般常见的有药用作物、热带植物、设施栽培、亲子农园 等形态。可供接待学生实习、实践等课外活动；展示、推 介农业新技术、蔬菜水果的新品种； 为市民休闲旅游和体 验农业提供服务。

生态度假区 打造欧式婚庆旅游文化基地，同时将婚庆基地与农业产业有机的结合起来，共同创造城市近郊度假区的婚庆旅游新产业。(图片为部分场景展示)

生态度假区 婚庆基地

生态度假区 婚庆基地 婚庆基地环境展示

生态度假区 婚庆基地

生态度假区 农业基地

滨湖商业区 LAKE WALK是将滨湖商业设施与优美环境完美结合的特色商业区。 LAKE WALK将充分利用湖畔资源，将特色商业、餐饮、游乐、演艺等融合在 一起，吸引休闲度假游乐人群，满足吃、住、行、游、购、娱的要求，游人 在特定的环境下，通过各种游乐方式求得身心的调节与放松，达到康体保健 、体能恢复、身心愉悦的目的。

LAKE WALK——滨湖商业区 LAKE WALK滨湖商业区环境优美，湖畔绵延着情调步道；步道两旁，散落着各式咖啡馆和茶餐厅；镂空花纹的石制咖啡桌和咖啡椅供游人小憩。

LAKE WALK——滨湖商业区

LAKE WALK——滨湖商业区

LAKE WALK——滨湖商业区

LAKE WALK——文化步行桥 在水域内部将会设计数10座不同风格的步行桥，如蒙娜丽莎桥、渔人码头步行桥、诺曼底步行桥、西印度码头步行桥等等。

特色交通——水上特色交通车 游客在这里可以搭着游船，迎着凉风，伴着湖畔的美食香味和柔美灯光，享受游船旅途。将有系列的主题活动，游客将充分地参与其中。

特色交通——马车

滨湖商业区——主题餐饮 傍晚的度假村热闹非凡：肚子饿了，找一家具有浓郁异域风情的主题餐厅享受晚餐，轻松的 拥抱快乐！主题餐饮将为游客创造一种独特的就餐体验环境，如植物餐厅、海洋餐厅、动物餐厅等，让游客感受不一样的异域风情。

滨湖商业区——主题餐饮

滨湖商业区——主题商店 在主题商业区中，无论是餐饮还是商店都将以不同于传统商业形态为主的、并充满 异域风情的商业形态为主。

滨湖商业区——主题商店

滨湖商业区——特色SPA 借鉴各种特色SPA的优点，创造出与养生和休闲为一体的特色SPA体验中心。

度假酒店区 滨湖度假酒店 别墅式度假酒店，可经营、可销售，满足多样化运营需求。 产品开发方面，滨湖度假酒店+部分个性化酒店产品打造，实现差异化竞争。 滨湖度假酒店

个性化酒店 用人造坡将屋顶与地面相连,使建筑与草地完美结合

树屋酒店

昆虫酒店

帐篷酒店 无论是在室内还是在室外，都可以设计帐篷式的特色酒店

洞穴酒店

风情酒店

猎人酒店

童趣酒店

美味酒店

别墅区 拟开发世界风情别墅，每栋别墅风格各异，特点突出，也可根据客户需求定制。 北美乡村风格

西班牙风格

地中海风格

简约欧式风格

花卉主题别墅

新农村建设 项目开发不忘回馈当地农民：按照城市化要求高标准建设完善公共服务设施，如医务所、 文体活动中心、警务室等。

项目模式 模式结构图 土地入股 投资方 资金入股 投资公司 项 目 建 设 商业配套建设 度假项目建设 酒店建设 别墅建设 新农村建设

农民收益 1、股金收益 土地入股公司后，农民享受项目运营收益分红； 2、薪金收益 项目所涉旅游产业项目、农业产业化项目将提供就业岗位，能解决该区域符合条件的人员就业，同时 产业公司将建立完善的培训制度，定期对农民在文化知识、就业技能等方面进行专题培训，提升素 质，促进其就业工作。随着国际休闲度假产业新区的建设与运营，农民还可以参与到旅游相关产业项 目的经营和自主创业，获得经营收益。

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项目建筑技术经济指标

开发周期 一期 二期 三期

（1-3项）合计是904.5万+10672+23345万=34921.5万元 成本估算 1、前期费用： 公司筹建开办费约50万元（租用办公室、购买办公用品、奠基庆典等） 规划设计费（方案、施工图）：建面22万㎡×30元/㎡=660万元； 水文、地质、勘探费：建面22万㎡×1元/㎡=22万元； 临时围墙及场地平整：1500m×150元/m＋300000㎡×0.5m×10元/ M3=172.5万元； 合计：904.5万元，其中规划设计费、勘探费和场地平整费根据项目进展分期投入 2、生态度假区建设费： 生态度假建筑面积53360平米，建设成本按照2000元/㎡计算，则建设成本是10672万元 3、别墅建设费： 别墅建筑面积93380平米，建筑成本按照2500元/㎡计算，则别墅的建筑成本是23345万元 （1-3项）合计是904.5万+10672+23345万=34921.5万元

成本估算 4、商业街建设费： 商业街建筑面积33350平米，建筑成本按照2000元/㎡计算，则建筑成本是6670万元 5新农村建设费 新农村配套建筑面积10672㎡，建安成本按照1000元/ ㎡计算，则建筑成本为1067万元 （ 4-5项）合计：6670+1067=7737万元 6、度假酒店(别墅式) 建筑面积26680平米，建筑成本按照3500元/㎡计算，则建筑成本是9338万元

10、营销推广费用：包括策划、广告及代理费用，按销售及运营收入的1.5%计算：约2381万元 （8-10项）合计为5081万元 成本估算 7、开发期间费用 白蚁防治费：2元/㎡×22万M²=44万元； 新材基金、水泥扶散补贴：10元/㎡×22万 M²=220万元； 城市规划综合技术服务费（定点、放样）：0.7元/㎡×22万M²=15.4万元 城建档案利用收费：25万元； 安全、质量监督费：100万元； 房产测绘费：1元/㎡×22万 M²=22万元； 防雷设计审查、施工检测费：1.2元/㎡×22万 M²=26.4万元； 建筑工地环境卫生费：0.3元/㎡/月×40万 M²×12个月=144万元； 施工图审查费：22万㎡×2元/㎡=44万元； 工程监理费：建安造价51092万元×0.6%=306.6万元； 合计：947.4万元。 8、工程不可预见费：1500万元 9、项目管理费：1200万元 10、营销推广费用：包括策划、广告及代理费用，按销售及运营收入的1.5%计算：约2381万元 （8-10项）合计为5081万元 项目开发成本预估：34921.5万元+7737万元+9338万元+947.7万元+5081万元=58024.9万元，加上存在不确定因素等其他费用，如公关费用等，项目和开发总成本约为6亿元

也就是说，在先期开发的别墅项目中，即可收回9.338亿元，相当于全部投入6亿元的155.6% 销售收入预测及利润测算 收入测算： 定价及收入预测：（按现价估算） A、别墅：93380㎡×10000元/㎡=9.338亿元； B、商业：33350㎡×10000元/㎡=3.335亿元； C、酒店：26680㎡×12000元/㎡=3.2016亿元； D、生态度假区53360㎡ ：长期持有经营； 合计：15.8746亿元(不含生态度假区长期经营收益)。 也就是说，在先期开发的别墅项目中，即可收回9.338亿元，相当于全部投入6亿元的155.6% 从而可知项目的可投资开发性极强! 72

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