不動產市場分析與預測 第八章 不動產相關產業介紹與分析

第八章 不動產相關產業介紹與分析 第一節　不動產相關事業 第二節　不動產投資相關行業

第一節 不動產相關事業 不動產產業包含相當廣闊，且與不動產相關的事業相當複雜，茲列舉國內外重要的相關事業做說明： 第一節　不動產相關事業 不動產產業包含相當廣闊，且與不動產相關的事業相當複雜，茲列舉國內外重要的相關事業做說明： 一、住宅經紀業（Residential brokerage） 經營一般住宅銷售的仲介商，營運方式為依照買方需求的條件介紹適合的房地產，讓買方和賣方得以接觸，成交時分別向買方和賣方收取仲介佣金

二、商業經紀業（Commercial brokerage） 經營商業不動產的仲介商，通常是針對有穩定收入的房地產作服務 三、工業經紀（Industrial brokerage） 工業經紀業是專門尋找適合工業使用地或廠房以供開發使用銷售 四、農地經紀（Farm brokerage） 農地經紀業從事和農業有關用地的租賃與銷售仲介，也提供農地經營管理服務

五、房地產經營業（Property management） 房地產經營是屬於專業的房地產經理機構，他們是在擁有房地產之後，有效的經營房地產來創造利潤、降低風險 業務內容包括有空間設計規劃、租金的訂定、市場租賃推銷、房地產營運收支及相關員工及房客權益的維護、對投資者財務營運的報告…等

六、租賃服務（Rental listing services） 租賃服務讓房東刊登出租的資訊，並提供給有租賃房屋意願的人適合的資訊以節省到處奔波找房子的過程 租賃服務商藉向承租人收取佣金的方式獲利，也有些租賃服務商同時向房東和房客收取費用

七、房地產估價業（Real estate appraising） 房地產估價業是利用專業的分析判斷，運用市場經濟觀點和各種技術來評估不動產價格的行業 目前國內交易制度仍是由房地產買賣雙方當面議價，價格較易受建設公司或仲介公司影響，不易客觀，對房地產價格的穩定和市場秩序的建立有其阻礙

八、土地開發業（Land development） 土地開發業就是建築投資業，於房地產相關行業中佔最大比例的，我們所熟知的建設公司就屬於開發者 營運的過程，土地開發業者必須居中協調各個工作的進行和盡督導的責任，如此個案才會成功圓滿，而建設公司也就是在開發過程中去承擔風險獲得利潤 九、政府服務（Government services） 光是政府擁有的土地就佔全國土地的三分之一 同時政府的措施也影響房地產市場發展，必須有專業的人才在政府部門中提供服務

十、都市計劃（Urban planning） 都市計劃屬於地方政府重要工作之一，為了都市發展和未來的成長 十一、不動產貸款金融業（Mortgage financing） 不動產價格相當昂貴，不論是房地產的需求者或者供給者都同樣的需要透過貸款來融通大部分的資金 十二、房地產顧問業（Consulting） 由於台灣有的預售制度，為了怕引起糾紛和問題，政府特別輔導設立「建築經理公司」，提供預售屋的履約保證，減少預售的問題，這類公司從事監督問的角色，因此需要各類房地產專業人才

十三、證券及創投（Securities and syndications） 不動產的投資也包括有不動產相關的金融證券，不動產開發資金的來源有時也需透過發行證券來取得 十四、研究教育（Research and education） 對於不動產研究有興趣者亦可投身不動產的研究和教育的行列，致力於改善目前不動產管理方法研究或者對當前不動產經濟問題提出解決方法

十六、全職投資者（Full-time investors） 十五、地政士業 即過去所謂的「代書」或「土地登記專業代理人」 由於在台灣有關不動產的交易皆須經過登記手續，而這些事物又相當專業且龐雜，因此本事業乃應運而生，地政士必須對不動產及各項登記相當熟悉，並提供良好的服務 十六、全職投資者（Full-time investors） 有些人對於不動產投資有濃厚的興趣，他們辭去了工作，專心從事不動產的投資，尋找價值被低估的房地產，並在適當的時機賣出，以賺取不錯的差價

第二節 不動產投資相關行業 不動產業者投資階段包括市場分析、土地取得、建築開發、產品銷售及交易等階段 第二節　不動產投資相關行業 不動產業者投資階段包括市場分析、土地取得、建築開發、產品銷售及交易等階段 不動產投資除買賣雙方以外，通常尚須有第三人的介入，故有關不動產專業經營行業乃應運而生

以下分點說明之： 一、建築投資業 一般對「建築投資業」的認知都以「投資興建房屋出售之公司」來認定之 依該法草案第五、六條規定，建築投資業者依資本額、專業設置人數及投資業務範圍之不同，區分為甲級綜合建築投資業及乙級住宅建築投資業兩大類

建築投資業在投資興建房屋的過程中，須仰賴諸多上下游產業的配合，如營造、鋼筋、水泥等 建築投資業對於經濟及產業發展的帶動，具有關鍵性的影響力，故素有帶動經濟成長的「火車頭工業」之稱 （一）建築投資業發展過程 依公司法規定，公司係以營利為目的，應向經濟部申請登記並取得公司執照後方得成立

伴隨著工商業蓬勃發展帶來人口都市化，也帶動以住宅商品規劃興建的建築投資業的全面發展，房地產型態的演變過程亦為建築投資業的發展史 其發展過程略可分為以下幾個階段： 1. 前公寓住宅時期（眷村時期） 建築型態上，引入西洋建築設計概念，老舊獨門院日本平房大量拆除重建 二、三樓公寓式建築逐漸興起，建築材料除了傳統木製建材或紅磚外，亦開始使用瓷磚

2. 公寓住宅時期（馬賽克時期） 3. 高層住宅時期（辦公大樓萌芽時期） 4. 電梯住宅大樓時期（二丁掛時期） 民國五十一年至六十年期間，住宅型態仍以公寓為主，樓層高度至四或五樓，建材以加強磚造居多，建築外觀上隨處可見馬賽克式的設計 3. 高層住宅時期（辦公大樓萌芽時期） 民國六十一年至七十年期間，政府於民國六十三年十一月解除四層樓以上建築物之興建後，因市區開放高層建築，加以地價上揚，為提高土地使用效益及配合建築技術的進步 4. 電梯住宅大樓時期（二丁掛時期） 民國七十一年至八十年期間，因土地成本的高漲，低層建築已無法反應土地成本 公寓產品乃退出土地成本昂貴的都會區，繼之而起的是雨後春筍式的超高層電梯大樓，其建築外觀多為二丁掛、方塊磚或玻璃惟幕等各種不同的設計

5. 產品多元化時期 6. 主題住宅時期（產品分眾化時期） 民國八十一年至八十四年期間，由於房地產業不景氣依舊，建商為突破困境，除了所謂「三低一高」（低總價、低單價、低自備款、高銀貸）的行銷手法外，產品也更趨向多元化 6. 主題住宅時期（產品分眾化時期） 民國八十五年迄今，在國人日益重視休閒旅遊活動，引燃休閒不動產之商機，以迎合特定族群需求

（二）預售制度 國內住宅市場就房屋類型分為預售屋、新成屋及中古屋市場，而預售屋市場係為主要供給市場 預售制度是國內行之久遠的房屋預定買賣制度（自民國五十年代末期迄今），乃由買賣雙方依約定依照建商建築工程進度，由買方逐期支付價款

優點及缺點如下： 優點： 對買方而言，自備款採分期付款方式，感覺上付款輕鬆，對建商而言，特別是國內建設公司大多屬於中小型，資本結構不是很健全，藉由預售制度，建商可輕易取得所需資金，以進行建築工程 缺點： 因其房屋尚未興建或建中尚未完成，是一種買空賣空的商品，全憑一張契約書做為購屋的基礎，所以糾紛特別多

預售屋易生流弊，有些國家仍承認預售制度，例如日本、新加坡及中國大陸等，而承認預售制度又區分為兩種： 1.審查式預售制度 如興工期間，買方所繳之工程款是交由雙方指定之銀行專款專用加以管理，如房屋結構體完成相當比例，送請主管機關核准後才能對外辦理銷售 2.放任式預售制度 自八十四年七月起，國內正式以法律承認預售制度之存在，且只要領得建造執照，即可公開銷售，係屬於放任的預售制度，故糾紛特別多

二、建築經理業 （一）業務範圍 依建築經理公司管理辦法第四條規定本辦法所稱建築經理公司係指受委託從事下列業務之股份有限公司： 1. 興建計畫審查與諮詢。 2. 契約鑑證。 3. 不動產評估及徵信。 4. 財務稽核。 5. 工程進度查核及營建管理。 6. 代辦履約保證手續。 7. 不動產之買賣或其他清理處分事項。 8. 其他有關不動產之諮詢及顧問事項。

（二）目前作業型態及功能 建築經理公司目前作業形態及功能大致可分為： 1. 建築融資業務 建經公司就建築業者申請個案建築計畫可從事以下工作： (1) 申請開發基地時同類別建築之供需分析。 (2) 申請開發基地分析。 (3) 規劃設計構想。 (4) 施工計畫。 (5) 工程造價分析。 (6) 開發方式及其他有關之資料 (7) 財務計畫。 (8) 銷售計畫。

2. 契約鑑證業務 以下為專業知識幫消費者審查建築公司制定之預售屋買賣契約內容： (1)委託鑑證原因證明文件。 (2)所有權狀、他項權利證明書、地價證明書及登記簿謄本。 (3)建設公司身分證明。 (4)標的物位置、時價及面積。 (5)稅費之負擔。 (6)貸款有關之約定。 (7)主要建物及其廠牌規格。 (8) 開工、完工及交屋時間。 (9) 公共設施、空地、屋頂等之持分及使用分配之合理性、真實性、效力性。

3. 代辦履約保證業務 建經公司接受建築業者之委託代辦不動產交易履約保證時，其相關配合事項如下： (1)應以銀行為保證人，其保證範圍以不動產交易有關事項為限。 (2)建經公司應在開工興建前先審查其建築計畫、財務計畫、建造執照、合法取得土地所有權或使用權證明等文件。 (3)建築業者得提供擔保，經由建經公司向銀行申請辦理履約保證。 (4)購屋人應依照約定按期將自備款繳入履約保證銀行所設立之專戶經建經公司查核簽證後，撥付與建築業者或其指定人。

(5)建築業者不履行契約時，履約保證銀行得委託建築經理公司予以清理處分。 (6)履約保證若係預售房屋中途停止興建時，其清理或處分應以繼續興建至完工交屋為原則，若無法再繼續興建完工交屋時，應以購屋人所繳付之自備款連同所生利息償還原購屋人。 (7)建築業者得依規定向履約保證銀行申請建築融資。 (8)有關營建之管理及進度之查核均由建築經理公司負責辦理。

三、房屋仲介業 （一）農業社會時期之「中間人」 （二）農業社會轉型時期之「掮客」（兼業） 由賣方自行張貼「吉屋出售」於圍牆、窗戶、看板或電線桿，或告知親友、鄰居代尋買主並告知穿梭各村里間之魚販、肉販，此為最早期之房屋仲介。 （二）農業社會轉型時期之「掮客」（兼業） 由賣方告知村里鄰長轉知當地知名人士或民意代表再委由土地代書處理。

（三）工商社會時期之「仲介」（專業經營） 民國六十六年第一家以成屋介紹買賣為主的專業公司正式成立 民國七十四年經濟部正式開放「房屋介紹公司」辦理登記 依據房仲業者估計，目前成屋市場部分，計畫買賣房屋的民眾中，約有五成是委託仲介公司辦理，對整體不動產交易秩序具有可觀的影響力

（四）營業項目 「不動產經紀業管理條例」於民國八十八年二月三日公布施行，在該條例公布施行前經營仲介之房屋仲介業或經營代銷之房屋代銷業 依公司法第六條向經濟部申請公司登記並發給「公司執照」或依「商業登記法」第三條、第五條及第七條向直轄市或縣（市）政府建設局申請商業登記並發給「營利事業登記證」後，即可營業

（五）經營型態 1.單店式經營 地方型房屋仲介業多採用單店式，善於商圈經營，對於社區不動產行情掌握度高。 2. 連鎖式經營 屬全國性品牌連鎖經營，總公司一般皆設有企劃、教育及營業部門，著重於物件（不動產）流通、行銷策略及企業品牌形象之建立

(1) 直營店系統 設立總公司並直接在各地方以分公司方式設立營業處所，以信義房屋、太平洋房屋及永慶房屋為代表 (2) 加盟店系統（加盟經營者） 經紀業之一方（加盟主或加盟店）以契約約定使用他方（加盟主或加盟總公司）所展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督

（六）仲介經紀業之特性 1.重視商圈經營 2. 重視不動產交易安全 「商圈」係指特定市場之區域或範圍，因不動產具有數量固定性及不可移動性 2. 重視不動產交易安全 不動產涉及之專業法令廣泛，交易金額動輒數百萬，一般民眾較乏買賣經驗 經紀業者為保障消費者權益，紛紛推出「交易價金履約保障」、「漏水保固」 及各種「購屋手冊」等

3. 重視企業商標形象 經紀業是一種建立於信賴基礎的服務業，業者競相以專業、品質及服務來建立企業識別標誌，故企業形象及品牌之良莠，對吸引消費者具有決定性之影響 4.須有專業的不動產經紀人 經紀業須以「不動產經紀人」來執行義務，經紀業屬勞力密集及專業度高之服務業，培養術德兼修之專業經紀人為企業永續經營之關鍵

（七）仲介經紀業之功能 1. 加速流通化 2. 節省交易成本 1. 加速流通化 由於不動產具有固定性、稀少性及價格高昂特性，其交易過程無法如其他日常商品銷售管道之順暢 藉由經紀業經常性的募集市場交易資訊，增加購買者的選擇機會及提供銷售者更多的銷售機會 2. 節省交易成本 所謂交易成本包括資訊搜尋成本、協商成本及監督成本。在工商社會時期以前，買賣不動產經由中間人或掮客之湊合雙方，搜尋買賣資訊不易

3. 交易安全化 經紀業與委託人（出賣人）簽定委託銷售契約書後，方得刊登廣告及製作不動產說明書，依不動產經紀業管理條例第二十一條第二項及第三項規定，廣告內容應與事實相符，如不符者，應負損害賠償責任 不動產說明書係應記載不動產坐落、面積、權利種類與範圍、價款與付款方式、辦理權利登記與交付不動產期限、稅費負擔、土地之法定用途及標的現況說明

4. 符合專業分工 不動產交易當事人中，由於賣方缺乏充分的市場資訊，於是將不動產委託經紀業代為廣告及銷售，並給付佣金 公司名稱 保證金 4. 符合專業分工 不動產交易當事人中，由於賣方缺乏充分的市場資訊，於是將不動產委託經紀業代為廣告及銷售，並給付佣金 公司名稱 保證金 權利金 廣告費 與月費 教育訓練費 二十一世紀 房屋 現金20萬、 本票80萬 30萬 6萬 一年3萬 ERA不動產 現金10萬、 本票40萬 60萬 5.5萬 一小時 200元 僑福房屋 現金10萬、 本票50萬 50萬 5萬 視情況而定

資料來源：信義房屋，1998台灣地區房地產產業年鑑，1998年8月初版，頁393。 公司名稱 保證金 權利金 廣告費 與月費 教育訓練費 力霸房屋 現金50萬、 本票50萬 特區80萬 A區70萬 B區50萬 C區45萬 D區40萬 E區30萬 特區8萬 A區8萬 B區6萬 C區6萬 D區4.5萬 E區3萬 含在月費內 住商不動產 特區現金50萬、本票50萬 A區現金50萬、本票50萬 B區現金50萬、本票50萬 C區現金35萬、本票35萬 D區現金35萬、本票35萬 特區73萬 A區63萬 B區52萬 C區42萬 D區42萬 特區7.7萬 A區7.7萬 B區7.2萬 C區6.6萬 D區5.7萬 中信房屋 現金50萬﹑ 本票50萬 房保設定200萬 特區100萬 A區100萬 B區70萬 C區50萬 特區6萬 A區5.5萬 B區5萬 C區4.5萬 D區4萬 E區3.5萬 資料來源：信義房屋，1998台灣地區房地產產業年鑑，1998年8月初版，頁393。

（八）實務操作 「房屋仲介」係指在房屋市場上，負責傳遞賣方和買方間房屋交易資訊，並促成買賣雙方成交的行為 有關房屋仲介作業流程摘要說明舉例如下： 1.深入商圈蒐集資料 蒐集營業處所（店頭）特定範圍內之公寓與辦公大樓名稱、坪數、土地使用分區、類別及其成交行情資料，並建立轄區內交通運輸系統道路條件與各項公共設施之資訊。

2.蒐集賣方資料 經由商圈內社區、大廈管理人員、親友、客戶提供買方物件資料，或以發傳單(DM)方式來蒐集潛在性賣方資料 3.拜訪賣方 勘查物件周圍環境狀況，提供該公司最近三個月之成交行情與賣方，免費鑑定物件價格即告之賣方售屋應注意之權益事項。 4.簽立委託銷售契約 由經紀人代表經紀業與買方就銷售價格、銷售期間、服務報酬與雙方權利義務內容進行協商，並俟確認不動產標的現況後，簽立不動產委託銷售契約書。

5. 物件建檔 由經紀人員根據物件之權狀、土地及物件登記簿謄本、土地使用分區證明及地價稅與房屋稅等相關文件所載項目，以建立資料檔案，並據以製造不動產說明書。 6. 廣告銷售企劃與執行 將不動產之價格、面積與室內格局等重要項目，以貼紅紙條、登報、發傳單、店頭櫥窗展示及現場佈置方式進行物件促銷 7.募集買方 藉由買方前來營業處所、買方電話洽詢、廣告現場客戶或商圈客戶資料方式來募集買方（集客）。

8.買方購買條件與物件配對 9.帶看物件與洽談 10.買賣條件斡旋與合意 由經紀人員依據買方之購屋條件如價金、面積、格局、交通設施條件等需求，與該公司所有出售物件資料進行配對，以篩選出較適合買方之物件組合，做為預備介紹給買方之案源 9.帶看物件與洽談 經紀人員分別於白天、晚上或雨天帶領買方前往房屋現場了解屋內屋外現況，介紹附近之生活機能情形 10.買賣條件斡旋與合意 經洽談確認買方購買條件及價格後，由經紀人員告知買方可選擇支付斡旋金或簽立要約書方式

11. 簽立買賣契約 12. 產權移轉登記 買方收斡旋金或同意買方要約條件後，應於一定期間內簽立買賣契約書 簽約時，買賣雙方之經紀人應到場，且地政士（即土地登記專業代理人）應先誦讀契約內容，買方並同時交付簽約金（成交價之10%）予買方，賣方隨即支付成交價之2%服務報酬予經紀人員 12. 產權移轉登記 土地代書將賣方之土地建物權狀、身分證明文件、印鑑文件、稅單收據及買方之身分證明文件收齊並完納各項稅費 向轄區地政事務所辦理過戶登記，並可代辦買方抵押權設定登記或代辦賣方原抵押權之塗銷登記

13. 交屋 買方支付尾款（交屋款）後，經紀人員協助雙方辦理交屋，買方應將房屋騰空並將房屋鑰匙、水電、瓦斯及管理費收據等交予買方 14. 售後服務 本項服務含漏水保固、優惠稅率適用、重購退稅、生活設備諮詢服務或提供室內裝修資料服務等

（九）斡旋金制度 「斡旋」是指「買賣雙方意見有所差異時，由經紀人員協調以取得一致意見」 房屋仲介業所認知之斡旋金係指「買方有意購屋，但不同意賣方之銷售價格或其他銷售條件，為表達其購買意願，由買方提出一定金額交由經紀人員為買方洽談承購條件，如賣方同意買方之交易條件，則此筆斡旋金轉為訂金並交予賣方」

目前國內主要房屋仲介業者所使用之斡旋金書據如表： 公 司 名 稱 內 容 力霸房屋 不動產買賣契約／承諾書 表達買方要約意願，尋求賣方承諾 信義房屋 斡旋金收據 忠實傳遞購買意願，賣方簽收轉為訂金 太平洋 房屋 早期：不動產購買意願書 現在：出價保證書 同斡旋金之義 中信房屋 傳達出價購屋協調書 永慶房屋 住商 不動產 保留訂金收據 買賣預約書 買賣議價委託書 書據名稱各店不同

主要內容如下7點： 1. 買方為表達購買意願，願以現金或支票方式支付買賣價金2%至5%之金額，請經紀人員為買方代向賣方斡旋交易條件。 2. 斡旋期間為七天至十天之間。 3. 賣方同意買方之承購件時，該斡旋金即轉成訂金。 4. 屆斡旋期滿，賣方如不同意買方之承購條件，該斡旋金即返還買方。

5. 買賣雙方交易談成，如因可歸責於買方之事由製交易無法完成，該筆金額則由賣方沒收（視同沒收訂金）。 6. 買賣雙方交易條件談成，如因可歸責於賣方之事由致交易無法完成，買方加倍償還該筆金額予買方。 7. 由買方即經紀人員分別於斡旋金書據上簽章並記明時間，如賣方同意時，則須於底頁簽章並記明時間。

（十）要約書與斡旋金並行制 1.緣由 自八十六年九月一日以後，房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所擬定之『要約書』，如消費者選擇約定交付『斡旋金』，則仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，責任定其違反公平法第二十四條

2. 行政處分案例 自行政院公平會第二七七次委員會決議公布後，房屋仲介業者尚能依議遵行，以免觸法，如業者在實務操作上有違反時，只要有消費者舉證向行政院公平會檢舉，通常都會成立 3.內政部版要約書 (1)契約有預約與本約之分 「預約」，乃約定將來簽定一定本約的契約，稱為預約，民法雖未有明文，基於契約自由原則，當事人自得有效約定 「本約」，係指為履行預約所訂立的契約。例如前例中，甲得本預約，請求乙訂立租賃契約，但必需在租賃契約（本約）訂立後，甲始得主張承租人的權利，不能逕依預約，請求出租人乙履行租賃契約的內容

(2)本要約書之性質及主要內容 所謂要約，要以訂立一定契約為目的，為喚起相對人承諾所為的意思表示，要約通常多有特定的相對人為對象，契約因要約與承諾一致而成立，而承諾是要約受領人表示受要約的意思表示，原則上必須通知要約人，契約才能成立

(3)公平交易委員會第三八三次委員會議，就「房屋仲介業應如何使購屋人瞭解選擇要約書之權」一案，決議仲介業者如以書面告知，其內容範例如下，請業者另以一份書面文件供購屋人簽署為宜： 為保障購屋人的權益，並防杜日後滋生糾紛，本公司依據行政院公平交易委員會決議，確實提供內政部版要約書與斡旋金契約二種文件及方式

三、房屋代銷業之發展 （一）簡　介 國內不動產市場景氣時期，代銷公司至少有三、四百家，依業者八十六年針對臺北、臺中及高雄三大都會區內各十大代銷公司之年總銷售額合計達二千三百四十五億，幾乎國內中、大型預售屋推案，建築投資業者幾乎以契約方式委由房屋代銷業代理企劃及銷售 自八十七年以後，總銷售額逐年減少，八十八年萎縮54%，尚不及一年

（二）營業項目 房屋代銷業在不動產經紀業管理條例施行前，同房屋仲介業只要領得「公司執照」或「營利事業登記證」後，即可營業 營業項目係登記為「房屋租售之介紹」或「房屋租售之服務」 房屋代銷業亦須於民國九十一年二月二日以前，依該條例大五條、第七條及第三十六條規定，領得「經紀業執照」後，始得繼續營業

（三）銷售方式 房屋代銷業在接案過程中，以其涉入代理銷售預售屋之營運程度，可分為下列三種： 1.包銷方式 2.企劃方式 由房屋代銷業全權負責廣告、企劃及銷售等，營運方式之自主權較高，而風險性亦相對提高，其服務報酬約為銷售總金額的4%至6%。 2.企劃方式 由房屋代銷業負責企劃及銷售，廣告費則由建設公司負擔，服務報酬約1.5%至2.5%。

3.包櫃方式 由房屋代銷業只負責工地現場銷售，廣告費及企劃費由建設公司負擔，服務報酬約0.8%至1%，業者所負擔的費用僅是人事費用，風險較低，景氣低迷時期之接案，多採取此方式

（四）實務操作 1. 簽立代理銷售契約書 2. 市場分析 不動產市場需求評估及產品定位與包裝高於建築業，故建築業者多尋求其合作，茲分述如下： 1. 簽立代理銷售契約書 評估建築業者最近興建預售屋之品質及區域銷售情況，再洽談營運（接案）方式合意後，即由雙方簽立契約 2. 市場分析 不動產市場亦受總體面如政治、經濟及公共政策之影響，而對於推案地點、區域都市發展趨勢、公共設施及近年來銷售量之高低，直接影響預售屋銷售率

3. 產品及價格地位 4. 籌備銷售現場 不動產產品具有區域特性如在高所得區域適合興建高品質商品，在中低所得地區應興建大眾化價位住宅 3. 產品及價格地位 不動產產品具有區域特性如在高所得區域適合興建高品質商品，在中低所得地區應興建大眾化價位住宅 4. 籌備銷售現場 為吸引潛在性購買戶至現場參觀，以激勵買氣，通常都以精美看板、華麗接待中心、優雅樣品屋及立體式建築模型與透視圖予以佈置現場。

5. 廣告銷售與執行 6. 完成接待中心及樣品屋 7. 銷售人員講習 藉由發傳單、報紙、雜誌、廣播或電視媒體進行促銷 5. 廣告銷售與執行 藉由發傳單、報紙、雜誌、廣播或電視媒體進行促銷 6. 完成接待中心及樣品屋 在工地內設置接待中心以為集客場所，並依某一戶比例（宜以原尺寸建造）仿實際格局建造樣品屋，使客戶得以先行見到夢想中之成品。 7. 銷售人員講習 現場銷售人員皆以該公司雇用經紀人員為主 由該公司行銷部門主管依產品特性、客戶問項及如何答客問等施予教育訓練，並視客戶之相關需求，做個別不同話題應對內容之演練

8. 公開銷售 配合民俗節慶活動或工地秀表演帶動現場銷售氣氛，只要客戶前往招待中心參觀、問售價或提正反面意見，即被視為潛在性購買戶 8. 公開銷售 配合民俗節慶活動或工地秀表演帶動現場銷售氣氛，只要客戶前往招待中心參觀、問售價或提正反面意見，即被視為潛在性購買戶 銷售人員即將其鎖定並以電話追蹤，提高購買意願，或以參觀客戶之反應意見不定時間開會檢討或修改銷售策略

9. 簽立買賣契約 10.結案報告 本項契約之當事人與買方與建築投資業者，房屋代銷業非屬本項契約簽約之主體 9. 簽立買賣契約 本項契約之當事人與買方與建築投資業者，房屋代銷業非屬本項契約簽約之主體 依本條例第二十二條規定，本契約因係由經紀業代理銷售而促成雙方簽約，故不動產經紀人仍須在契約上簽章。 10.結案報告 房屋代銷業與建築投資業簽訂之代理銷售契約書中，訂有代理銷售期間 期滿後依銷售率、各戶銷售價、應付之服務報酬數額及其他建議等，製作結案報告留存雙方

四、不動產估價師 不動產鑑定業所稱的土地估價師 除了本身的實際效用外，買賣雙方最關心的還是它的市場價格，而具有市場性的不動產，在正常情況下形成的合理價格，必須經由不動產估價師的估價

該法公佈施行前已從事該法第十四條第一項所定不動產估價業務滿三年且有執行業務所得或薪資所得扣繳資料證明，並具有專科以上學校畢業資格經由內政部審查合格者，得在九十四年十月五日前參加三次之不動產估價師特種考試 有關該法規定不動產估價師之執行業務資格、執行業務範圍及責任等重要事項，茲分別說明如下：

（一）執行業務資格 經不動產估價師考試及格，頒有內政部不動產估價師證書，並須具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，方得向擬開業所在地直轄市或縣（市）主管機關申請發給開業證書，非領得開業證書前，不得執行業務 （二）執行業務範圍 依該法第十四條第一項規定，不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務

（三）執行業務之責任 依不動產估價師法第十五條至第二十一條規定其執行業務之責任有： 1.辦理估價業務之工作範圍及應收酬金，應與委託人於事前訂定書面契約 2.應遵守誠實信用原則，不得有不正當行為及違反或廢弛業務上應盡的義務，如因而致委託人或利害關係人受有損害者，應負損害賠償責任 3.不得允諾他人以其名義執行業務

4.對於因業務知悉之秘密，除因主管機關之業務檢查或經委託人同意外，不得洩漏。 5.辦理不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技術規則，悉依不動產估價技術規則之規定。 6.開業證書有效期限屆滿前，應檢附內政部認可之機關（構）、學校、團體完成專業訓練三十六個小時以上或與專業訓練相當之證明文件，向直轄市或縣（市）政府辦理換證 7.主管機關檢查業務或令其報告，必要時查閱其業務紀錄簿時，不動產估價師不得規避、妨礙或拒絕

五、地政士（土地登記專業代理人） 地政士俗稱土地登記專業代理人或土地代書，台灣地區代書之產生 始於日據時期，當時日本的司法機關辦理不動產登記時，惟恐民眾對所訂定法令規章，未盡瞭解，乃招考具有法律常識者充任「司法書士」

（一）台灣光復初期 民國三十四年抗戰勝利，台灣光復，我政府全面接收土地圖籍帳冊，納入地政機關統一管理，並全面實施土地登記制度 台灣省行政長官公署於三十五年八月訂頒「台灣省土地代書人規則」，對原有之台籍「司法書士」經過審查及格者，發給執照，准予繼續執業 四十一年台灣省政府為加強土地代書人之管理，乃將原規則廢止，另行公佈「台灣省土地代書人管理規則」，規定土地代書人之資格、審查、考試、登記、管理及撤銷等事項，並訂頒「各縣市辦理土地代書人考試注意事項」，由各縣市政府舉辦考試，發給土地代書人合格證明書後執業

（二）民國五十七年廢止土地代書制度 民國五十年前後，部分不法土地代書人積壓案件，敲詐需索，破壞政府信譽 內政部鑑於土地代書制度之弊端日益嚴重，乃多次邀集有關單位會商，於五十七年報奉行政院以台五十七年內字第○四七○號令廢止土地代書制度，並令台灣省政府依法廢除「台灣省土地代書人管理規則」 土地代書制度廢止之後，土地代書人有増無減，一方面因為此一不必考試、領證、審查、登記，任何人皆可掛牌營業的開放性政策之實施而急遽增加 代書人之人數日趨增加，素質良莠不齊，原有之弊端不但未減反更嚴重，糾紛迭起，詐騙民眾之新聞時有所聞，深為社會輿論所詬病，更為政府與民眾之間製造甚多之困擾

（三）管理土地登記代理人之法源 民國七十八年十二月二十九日公佈修正土地法第三十七條之一第二項及第三項，其內容為： 「土地登記專業代理人，應經土地登記專業代理人考試或檢覆及格。但在本法修正施行前，已從事土地登記專業代理業務，並曾領有政府發給土地代書人登記合格證明或代理他人申辦土地登記案件專業人員登記卡者，得繼續執業；未領有土地代書人登記合格證明或登記卡者，得繼續執業五年。非土地登記專業代理人擅自以代理聲請土地登記為業者，其代理聲請土地登記之件，登記機關應不予受理。」該法第二項有關「得繼續執業五年」

民國八十五年一月三日修正公佈「土地登記專業代理人管理辦法」據以管理，本管理辦法規定土地登記專業代理人（簡稱專業代理人）執行業務應以事務所或聯合事務所為之，目前領有內政部核發之土地登記專業代理人證書者計有24,520張，向地方政府申請開業執照者，截至八十九年十二月底計有15,919人，事實土地代書業務胃納已達飽和 為提升本管理辦法為法律位階並強化土地代書之功能，該業公會參考內政部研擬之「土地登記專業代理人管理條例」草案架構及內容，以工會立場修改名稱為「地政士法」草案

該法案業於九十年五月間經一讀審查修正通過並完成朝野協商，並已完成法律程序。地政士得執行下列業務： 1.代理申請土地登記事項 2.代理申請土地測量事項 3.代理申請與土地登記有關之稅務事項 4.代理申請與土地登記有關之行政、公證、監證或非訟事項 5.代理申請土地法規規定之提存事項 6.見證或代理撰擬不動產契約等事項 7.代理其他與地政業務有關之事項