综合体商业广场前期筹备 工作要点总结

前 言 通过开业项目及同行其它具代表性开业项目的分析，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，为提高项目品质并顺利开业，为努力实现项目整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议，作为新项目前期筹备工作的参考依据和业务指导，真正使我们的项目成为人文建筑、品味建筑。　　 

主题内容 第一部分：工程前期介入关注 要点及建议 第二部分：商业筹备工作要点参考

第一部分：工程前期介入关注要点 及建议 一、建筑及配套系统设计关注点 二、施工阶段的现场跟进关注点 三、设备运行的综合调试关注点 关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。 一、建筑及配套系统设计关注点 二、施工阶段的现场跟进关注点 三、设备运行的综合调试关注点 四、接管阶段的人员培训关注点 五、工程遗留问题的处理关注点

一、建筑及配套系统设计关注点 1、屋顶设施关注点： 1）为避免给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。 2）中庭的采光天棚应预留最低4～6个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。

3）玻璃顶棚、设备基础、电源箱等应重点考虑防水、防火的可靠性。 中庭玻璃顶坡度小有漏水隐患. 设备周围有漏水、失火隐患

风机被基础封闭，存在漏水隐患 冷却塔风扇电源盒存在安全隐患

4）屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，避免出现向一个方向集中倒流的设计； 屋顶女儿墙工艺需改进 屋顶花园存在漏水隐患

5） 屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。 6） 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理； 7） 除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；

建筑设计关注点 2、外广场设施关注点： 1）外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。 2）对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。 3）住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；

4）外广场预留的景观电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。

5）旗台维修频繁，结构设计需改进. 6）车场外立面结构不合理需改进

建筑设计关注点 3、外立面设施关注点： 1）商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛； 2） 隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LED面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求； 3）外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护； 4) 关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；

5）“商业广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 6）广告位的照明应尽量采用以外置照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。 7）外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米； 8）主店面在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用；

建筑设计关注点 4、停车场关注点： 1）设置地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，应将停车位统一设置在地下； 2）人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行 3） 进出口设计的合理性，实现“单进单出”； 4）车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口； 5）针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供日后的使用；

6)  鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。 7）收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分体空调； 8）车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置； 9）车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。

10）停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、 中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑

11）北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。

建筑设计关注点 5、垃圾房关注点： 1)  垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域 2)  垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房； 3）应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的基础工作

 4)  考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房； 5）适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。 5) 。

6）未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通与商场的形象。

6、内部功能设施关注点。 1) 各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 1) 　各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 2)  设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如KTV场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。 3)  因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。

4)  货物通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通； 5)  由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计 6）根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定； 7）零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米～16米，面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；

8)  商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在商业街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置. 9)  商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象 。

10）不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置； 11） 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应提前预留“设备基础”，满足合同约定 12）建议步行街强、弱电、供水等管井应于公共通道一并设计，并将管井开门面向通道。 13）中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。 14）天花板颜色不宜单调,否则渲染不出商业气氛.建议丰富颜色和建筑层次.

15）为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避开主通道。 16）商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。

7、卫生间设计关注点： 1）卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；避免卫生间设计于商铺上方。 2） 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用

8、强弱电、消防系统设计关注点 1）应给供电局设计预留（一般为10KV）开闭站的位置，并将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资； 2）所有强弱电间门应向外开； 3）各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理 4）建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；（商业与住宅、写字楼、公寓等）

5） 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。 6）充分考虑设备房的通风和散热设备的设计 7）为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 8)　所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA系统）；广场LOGO建议由光控开关控制；

9)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表； 10）针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装； 11）各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱； 12）“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；

13）变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。

14）预留ATM机所需的电源及数据接口。 15）闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。 16）门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。 17）背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。

18）做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计 19）复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。 20）审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件

9、关于空调给排水设施 1）各机电设备、强弱电管线上方尽量避免设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法避免，应采取防护措施； 2）为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机房、水泵房等；特别关注不同业态独立计量。 3）餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用；由于各区域冷热需求不同，应设计可有效的调节阀。

4）各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。 5）组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。 6）应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。 7）北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街夜间的持续供暖。 8）屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作。

9）餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。 10）垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。 11）餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞生活排水管道。 12）消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋头爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经营区域内。

13）空调主机房应设计专用排水沟，需改进设计。 14）空调设备排水口应接入排水沟，需改进。

10、电梯设计关注点 1）货梯门套应设计美观、经久耐用材料装饰。 2）电动扶梯背部装修采用发光软膜造成维护困难，需改进。

3）扶梯装饰参考

二、施工阶段的现场跟进-土建部分 为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四周）等。

施工阶段的现场跟进-土建部分 1、外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行核对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，避免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑时，每个井的垫砖必须要砌筑。

施工阶段的现场跟进-电气部分 跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。 空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善及运行正常。 开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试（项目公司购置）。

施工阶段的现场跟进-弱电部分 语音系统的综合布线要有干线子系统，避免公司内、外部电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服务台），造成后期管理上的不便。 跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。 门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发事件下的紧急处置。

施工阶段的现场跟进-暖通部分 商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生活排水管道的保温处理。 冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水的浪费。 室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处理。

施工阶段的现场跟进-通排风部分 通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水顺管道倒灌入室内。 防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法维护的位置。 屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响； 防排烟风机低速和高速切换及运转正常； 油烟净化器的高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。

防火阀位于墙体内。 排油烟管道密封不严。

施工阶段的现场跟进-消防部分 记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。 跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检测比较困难）。 跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。

施工阶段的现场跟进-电梯部分 a、关注垂直梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全部件的动作是否准确。 b、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。 c、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。 e、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。

施工阶段的现场跟进-小结 各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调试期间对各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基础。 在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按照商管总部统一模板）。 跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足够的设备。 图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。

三、设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前： 1、检查各种柜体及仪表的外观是否完好； 2、检查地沟及墙体是否残留孔洞； 3、检查地沟是否有存水和杂物； 4、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固； 5、变压器及柜体等是否可靠接地； 6、检查补偿柜内的电容外观是否完好； 7、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合； 8、检查安全操作工具及警示标识是否齐全。

设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后： 1、检查各种仪表的数据显示是否正确。 2、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。 3、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。 4、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。 5、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。 6、地面的绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟的检查； 挡鼠板是否已经安装； 7、消防灭火器是否配置齐全。

设备运行的综合调试-变电运行 当站内某一母线出现由于该母线连接的设备事故引起失压时，需迅速将连接在该母线的所有断路器切断。 变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成 （包括因施工需要回路临时停电的再送电）。 依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙； 标注低压侧各回路负荷的性质，保证消防电源等设备稳定供电。

设备运行的综合调试-通排风系统 对各种通排风设备的控制箱体进行编号； 对各配电箱的控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保护继电器的电流值；控制回路的控制功能可靠（消防排烟风机的高速与低速）。 检查风机的叶轮旋转方向，保证出风正确，风机工作无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。 检查消防排烟风机是否具备消防联动功能。 检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。

设备运行的综合调试-给排水系统 开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。 给水系统 对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进行登记，并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。 对内管网的闸阀或法兰进行检查，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。 对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检查，保证动作可靠。 检查生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜的电压表、电流表、供水压力表指示正常。 生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。 开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。

设备运行的综合调试-给排水系统 开业前，需取得排污许可证。 对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检查，对施工时的残留杂物进行清掏。 对地下各污水井的排污泵进行检查，调整浮漂位置，确保高低液位动作可靠。 检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及时清理。 对步行街的卫生间的设备设施进行检查， 保证开业后的使用。 开业前，需取得排污许可证。

设备运行的综合调试-空调系统 空调机组的外观检查，是否有漏油、漏气的现象； 制冷机组 空调机组的外观检查，是否有漏油、漏气的现象； 开机和停机的逻辑控制回路动作正确，各传感器工作正常，保证设备运行的逻辑保护，避免设备的损坏； 设备开启后的各项运行参数在范围之内，使设备运行在最佳状态：（冷水机组的名义工况下） a、冷冻水的回水温度12 ℃，供水温度7 ℃ ，温差5℃ 供回水压降调整为49KPa（0.5kg/cm） b、冷却水的回水温度32℃，供水温度37 ℃ ，温差5℃ 供回水压降调整为68KPa（0.7kg/cm）

设备运行的综合调试-空调系统 d、循环水泵的变频功能运行平稳，无异常声音，工作电流不超过电机的额定电流。 制冷机组 c、几种制冷剂工作状态时的压力（kPa） d、循环水泵的变频功能运行平稳，无异常声音，工作电流不超过电机的额定电流。 e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。 f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，关闭不运行设备回水阀门。 制冷剂名称 蒸发器压力（3.3℃） kPa 冷凝器压力（37.8℃）kPa 停机状态（22.2℃）kPa R123 -18.6 41.2 -4.9 R1234a 224.6 675.7 500.2 R22 446.2 1329.9 851.2

设备运行的综合调试-空调系统 a、冷却水塔的风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向 正常。 b、一台机组开启一台冷却水塔，保证冷却水塔的回水温度。 c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。

设备运行的综合调试-空调系统 a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象； b、过滤器、表冷器无堵塞现象； 末端设备 a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象； b、过滤器、表冷器无堵塞现象； c、冷凝水集中收集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。 d、管道末端自动排气阀排气正常； e、楼控的电动阀动作正常； f、风机盘管的三档调温开关动作正常。

设备运行的综合调试-空调系统 设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进行反复冲洗，并对过滤器进行拆洗，直至达到要求。 设备在正式运行前，要对水质进行处理，达到空调运行的水质要求。

设备运行的综合调试-弱电系统 由于弱电项目的施工相对较为滞后，开业时停车场道 闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结 束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语 音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网 及办公网络必须达到正常使用功能。

设备运行的综合调试-弱电系统 闭路监控系统：①显示屏图像清晰，无模糊、雪花及帧频抖动； ②各摄像点位名称标注准确； ③硬盘录像存储无连续丢帧并且数据能够保存30天； ④手动控制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。 消防报警系统：①报警控制柜报警点的录入数量与实际施工相符；且报警点 位置描述准确。（务必取得报警点位的地址码表） ②报警控制柜无误报及报警点隔离现象； ③消防广播功能正常；强切背景音乐功能正常。 ④报警控制柜强起功能具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、 消防排烟风机等能够直接强起）；

设备运行的综合调试-弱电系统 其他： 1、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。 2、商铺的语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件； 3、商铺的售电系统开通使用，IC卡表受电功能无异常； 4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常； 5、LED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点； 6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确； 7、确保集团专网和办公网络的开通。 开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕的视频联动。

设备运行的综合调试-消防系统 a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀 动作可靠。 b、检查消火栓泵、喷淋泵运行正常，无异常声音； c、消防水炮的捕捉火点动作正常、出水正常。 d、消防稳压罐的压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、 消火栓管道的静态水压正常。 e、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、 水流指示器动作正常。 f、防火卷帘上下动作自如，消控室远端控制功能正常。 g、开业前拆除温感、烟感等探头的防尘保护罩 。

设备运行的综合调试-消防系统 开业前消防系统需进行各项功能的测试，并完成联动功能测试。 开业前需与当地消防局联合举办一次大型的消防演练。 （商业广场租户需参加的） 开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。

四、接管阶段的人员培训 1. 人员培训的目的： 　　　为熟悉掌握各种设备设施的操作程序及方法，确保设施设备的正常、安全运行，提高员工的各项工作技能，及时有效处理各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对员工进行各种技能培训。 2、培训的重点内容： a.各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示屏等。 b.设备的操作流程及维护保养程序。 c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案的培训及演练。

接管阶段的人员培训 3. 代管期间的注意事项： a、 变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施 工需要回路停电的再送电）。 b、各设备室（间）进入外来人员需做好登记。 c、工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。 d、随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。掌握设备最佳运行方法。 e、收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。

五、工程遗留问题的处理 1、属施工单位施工质量问题： 在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由新项目商管公司发函给施工单位，同时抄报当地项目公司出面协调，要求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不履行维保责任的，7日内由新项目商管公司负责估算维保金额，向施工单位致函（抄报项目公司），并以联络单的形式报商管总部前期筹备部审批（见流程110601），同时抄送项目管理中心、股份公司财务部、成本部备案，由股份公司财务部或成本部直接代扣施工单位相应维保款，拨付到新项目商管公司，新项目商管公司按制度对上述维保项目选定施工单位完成维修。

工程遗留问题的处理 2、属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑，但经过万达广场运营6个月，对存在影响万达广场经营或品质的项目，由新项目商管公司会同当地项目公司形成“工程遗留问题处理报告”，阐明情况、明确整改方案及费用测算，上报股份公司审批，股份公司应于30日内予以批复，如获批准转发股份公司财务部拨款，由当地项目公司或商管公司负责整改。 3、属物业优化需求，即广场开业后发现物业条件不能满足日常经营需要或影响经营的，阐明原因及费用测算，在年度维修基金预算中申报。 ４、项目全面开业后3个月内整个工程应整改完毕，经当地商管公司和商管总部正式接管确认，并形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，当地项目公司必须在项目全面开业后6个月内整改完毕。如6个月内未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的10%暂缓发放；如推迟30天后仍未完成，则预留项目奖金总额10%将永久扣除。

前期工程管理的时间节点参考 准确把握各项工作的时间节点并有效、圆满完成，是顺利开业的保障。 筹备期各部门工作指引 制定并按时完成筹备计划书的各项工作 开业前30天，正式电全面完善开通 开业前20天，煤气开通 开业前15天，生活用水、排水设施、设备全面开通 开业前10天，取得当地政府部门颁发的对整体建筑的消防验收合格报告 开业前3天，完成消防系统的联动测试，必须保证消防报警系统、水系统正常运行。

第二部分：商业筹备工作要点 一、工作总计划执行书的制定 二、团队组建架构参考 三、招商工作计划 把握好前期商业筹备工作的要点是确保项目按期开业重要前提条件之一。 一、工作总计划执行书的制定 二、团队组建架构参考 三、招商工作计划

一、商业工作总计划执行书 开业日: xxxxxx 计划制定时间:开业前12个月 阶段 工作事项 周期（完成天数） 最迟开始节点 最迟结束节点（开业前天数） 责任部门 备注 立项 获得立项资料和主力店合作信息 30　 360 拓展部 集团发展部、项目管理中心、商业规划研究院 论证 规划(概念)方案解读 拓展部组织各部门参与 组织对城市综合水平实地考察和调研(商业和物管) 各部门 董事长签批方案后 组织召开第一次规划研讨和筹备工作会议(主要研讨规划方案、商业管理模式与筹备计划执行书节点) 7 拓展部组织 参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签 15 拓展部/招商部/物管部

商业工作总计划执行书 建设 编制管理公司筹备计划执行书并完成会签 75 300 拓展部编制总计划/各部门完善细化方案 公司注册及资质申报/下达筹备工作通知书 30　 360 拓展部/财务部 资质正在办理 商圈/物管/人力资源/媒体市调,形成报告/建议 拓展部/招商中心/物管部/人力资源部 组织召开第二次筹备工作会议(主要研讨方案设计成果评审/管理公司模式架构及前期人员安排等) 7　 拓展部组织 论证 参与建筑方案综合评审,完成商业业态规划,提供物管用房平面布置图 拓展部/招商部/物管部 按规划研究院的计划 参与空调冷热源论证 90 拓展部/工程部 组织参与建筑方案深化设计评审（提供餐饮区域点位图/商业街和地下室广告位布点图） 150 315 拓展部/招商部/物管部/工程部 董事长签批方案后,项目初步设计阶段开始前,提前组织内部会审

商业工作总计划执行书 论证 参与各专项设计评审,包括立面/内装/景观/照明/导示系统/弱点智能化等,提出意见和建议(提供商业街房产技术条件/景观各要素布点图) 300 105 拓展部/招商部/物管部/工程部 提前组织内部会审 组织参与初步设计,确认所有设计条件（包括提供基本的商业街业户的房产技术要求等） 60 285 组织参与施工图会审,并提供审图意见 持续 各部门会审 建设 完成架构编制、薪酬方案和人员到岗计划 120 315 根据市调数据 获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制 30 拓展部/招商部/物管部 获得步行街商铺面积 完成管理启动费测算和使用计划审批流程 完成招商费用预算和审批流程 临时办公用房及办公用品准备 30　 360 拓展部/行政部

商业工作总计划执行书 建设 制订步行街招商政策和租金方案 60 300 招商部/物管部 制订招商工作计划书及策划推广方案(广告媒体市调) 45 招商部/企划部/财务部 依据公司筹备计划执行书细化调整 编写物业管理方案;编制物业管理合同及相关文件 30 345 物管部 商业物业管理费测算及审批流程 330 拓展部牵头各部参与 物业管理招标及物管费标准备案 临时管理制度建立 285 各部门 第一次员工培训及考核(招商前) 35 人力资源部 跟进完成步行街业态规划细化方案(第二版施工图对接) 28 招商部 申请并建立会计电算化账套 财务部

商业工作总计划执行书 建设 政府关系及税收政策接洽 持续 财务部 制定收费流程和核算流程，建立收费台账 按集团及商管要求按月编制上报各种报表 招商前期准备工作 60 300 招商部 第三次筹备工作会议(主要研讨招商与装修事宜) 30 135 拓展部组织 商业街招商及策划推广全面启动 招商预热期(意向洽谈;总体完成签约30%，其中餐饮类完成50%) 70 225 完成签约仪式和招商推介会 50 180 强势招商期(签约落位；总体完成签约80%，其中餐饮类完成50%) 80 150 适时开展异地招商 105 招商收尾期(调整满铺；总体完成签约100%) 40

商业工作总计划执行书 建设 介入主体结构/屋面/砌筑施工 270 215 工程部 大商业裙楼 介入机电管线安装 150 105 按业态细分 介入机电设备安装 按系统细分 参与设备调试/编写设备清单 综合调试 60 45 变配电房安装及供电 135 消防工程及调试 15 智能化安装及调试 180 电梯安装及调试 工程部、物管部

商业工作总计划执行书 建设 导示系统制作安装 70 开业 物管部/工程部/企划部 公区粗装开始 三标文件编写与认证 60 135 行政部 完成二次招商(掉铺补招及优化调整) 30 75 招商部 制定开业期营销推广活动方案 企划部 开业初期营销推广活动启动 持续 物业管理用房交付启用 45 拓展部/物管部/行政部/工程部 步行街商户装修前 停车场管理方案和相关手续办理 拓展部/物管部/行政部 完成广告位招商 招商部及当地商管 工程设备代管 7 物管部 四方验收完 工程设备预接管(未验收) 未达要求前只接管不验收

商业工作总计划执行书 建设 主力店交接 主力店物业管理界面对接 31 225 物管部/租金部 按主力店细分 建立租金收缴台帐 主力店交付进场/进场日确认 第二次员工培训及考核(装修前) 60 75 人力资源部 完成步行街商铺装修准备工作 30 135 拓展部/招商部/物管部/工程部 介入商业街公共部分内装 150 45 招商部/物管部/工程部 公区精装 介入外装饰工程 多种经营点位规划及招商 招商部/营运部

商业工作总计划执行书 建设 商业街交付进场与装修 餐饮类商铺装修 120 30 拓展部/招商部/物管部/工程部 非餐饮类商铺装修 90 多种经营点位装修 开业 第四次筹备工作会议(主要研讨装修进度控制开业/营销推广/设备代管/等) 5 70 拓展部组织 制订开业庆典方案和工作倒排计划 105 企划部 启动开业庆典准备工作(实施计划和方案) 55 各部门 介入室外市政配套工程 210 45 物管部/工程部 介入室外景观工程 180

商业工作总计划执行书 建设 完成保洁/拓荒/绿化招标 71 5 物管部/财务部 财产保险等三险投保工作 60 45 全面清洁拓荒 41 介入物业验收 四方验收 30 物管部/工程部 消防验收 综合验收 物业正式接管 30　 开业前一个月 工程遗留问题处置 开业后 四方验收完 开业 第三次员工培训及考核(开业前) 15 人力资源部 设备运行/安防/保洁/车场等物业管理全面展开 持续 营运管理准备启动 185 10 营运部 商业开业 3 各部门

二、团队组建架构参考（根据经营范围具体制定 xxx人） 集团财务部 总经理（XX姓名）1 副总经理（营运）缺 副总经理（工程）空缺 副总经理（物业） 副总经理（财务）空缺 行政人事部6人 安全品质部4人 营运部 30人 工程部 52人 物业部 121人 财务部4人 正/副经理2／4 经理 1人 经理 1人 经理1人 副经理1 经理 1人 副经理1 副经理2 人事 主管 1 行政 主管 1 品质 主管 1 消防 主管 1 商管 主管 4 环境 主管 1 车场 主管 2 会 计 2 出 纳 1 主管 4 招商 主管 3 营运 主管 1 营运 主管 1 企划 主管 2 工程班长 4 商管班长 4 环境助理 1 车场班长 4 文员 1 司 机 1 行政 助理 1 文 员 1 助 理 6 客服助理 12 助 理 6 助 理 1 人事 助理 1 车管员 36 商 管 员 60 监控员 8 工程技工 40 库 管 １

完成商圈居住人口及消费水平、周边小区数量、周边学校情况、同业竞争等市场调查 三、招商工作计划 开业时间： 计划计划时间：开业前360天 工作项目 工作内容 时间节点（开业前天数） 负责部门 市场调研 完成商圈居住人口及消费水平、周边小区数量、周边学校情况、同业竞争等市场调查 300 　招商部 招商费用预算 完成招商费用预算及审批流程 组建招商团队 服装服饰组（ 人） 行政人事部、招商部 餐饮组（ 人） 生活配套组（ 人） 品牌收集，建立品牌资源库 服装服饰 个 招商主管、招商助理 餐饮 个 生活配套 个

招商工作计划 业态规划 完成步行街各楼层业态组合规划细案（3套） 330 招商部、集团商管招商部 品牌落位 完成3套品牌落位图报集团商管公司审批，中高档品牌落位图为主方案，高档和中档品牌落位图为备选方案 300 租金方案 年度总租金指标、各楼层租金标准、各铺位租金标准 招商部、集团商管租金部 招商政策 优惠期及优惠执行办法、押金及租金交纳方式、各业态租赁年限、租金递增比率等，以及主力品牌的招商优惠政策 招商准备 招商合同范本制定，并完成报批流程 制订宣传推广方案和计划(广告媒体、策划公司市调) 企划部 制作招商手册 315 招商部、企划部 制定招商工作流程及招商管理制度 招商部 完成招商统一说辞，对招商人员进行业务培训 备齐意向书、确认书、、租赁合同等相关手续表格，完成填写、审批流程的学习 与大商业相关的底商业主沟通访谈,表述我方商业街定位,沟通市场信息,使其租赁品牌及业态满足我方定位

意向金、质保金、租金、租金押金、装修押金等的收取 招商工作计划 招商执行 招商预热期 完成总体目标的:服装服饰10%,生活配套10%，餐饮15% 270 招商部、集团商管招商部 完成总体目标的:服装服饰20%,生活配套20%，餐饮35% 225 招商强势期 完成总体目标的:服装服饰20%,生活配套20%，餐饮30%（期间启动异地招商） 315 完成总体目标的:服装服饰30%,生活配套30%，餐饮20%（期间召开招商大会） 150 招商收尾期 完成总体目标的:服装服饰20%,生活配套20%，总体招商完成100% 105 二次招商 完成掉铺补招及品牌优化调整 75 款项收取 意向金、质保金、租金、租金押金、装修押金等的收取 30 招商部 装修准备 完成各商户与工程部的装修对接事宜 （水、电、气、排污等） 招商部、工程部 介入步行街公共部分内装 45 介入外装饰工程

招商工作计划 审核装修图 审核餐饮类商铺装修图纸 135 招商部、工程部 审核非餐饮类毛坯商铺装修图纸 75 审核非餐饮类精装商铺装修图纸 进场装修 餐饮类商铺进场装修（跟进、整改、验收） 25 招商部、物业部 非餐饮类毛坯商铺进场装修（跟进、整改、验收） 非餐饮类精装商铺、多种经营点位装修进场装修（跟进、整改、验收） 广告位招商 与商务部对接主力店预定广告位计划，了解外墙广告位租赁市场行情，确定外墙及步行街广告位租金标准，完成广告位招商， 55 招商部、企划部 办理广告位设置许可证、协调广告画面审批及制件安装 商户管理 协助步行街商户办理营业证照（营业执照、税务登记证、卫生许可证） 招商部 组织步行街商户员工进行营运培训和消防培训及消防演练 行政人事部、招商部 开业准备 商户清洁卫生，美陈布置，完成开业前的各项准备工作 5 招商总结 招商总结报告 完善建立商户档案 正式开业 3 各部门

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