房地产业营改增税制变革 知 识 讲 座 二0一五年四月二十日

前 言 尊敬的各位领导： 大家下午好！非常感谢各位领导能在百忙之中能出抽时间来参加今天的活动。我相信大家都听说过“营改增”，也知道房地产业今年会实行“营改增”。 “营改增” 对房地产企业的影响到底有多大，现在谁也说不清，因为正式的文件还没出台。按照官方的说辞是可以可以给企业减负，但大多数纳税人并不这么看，特别是在房地产及建筑行业，大家都觉得是狼来了，甚至人有将“营改增” 叫“斩首税”，也就是说弄不好可能就会被淘汰了。因此，大家都很紧张，包括我们，于是我们也一起来谈这件事。因为正式的文件还没出台，我只能根据现行的增值税政策与一些专家学者的预测向大家做个分享，不一定对，仅供参考。

活动的主要内容 （1）简单介绍我国增值税发展的历史沿革及现状； （2）举例说明营业税与增值税的不同特点； （3）重点介绍“营改增” 可能产生的影响及应对措施； （4）讨论与答疑； （5）总 结。

我国增值税发展的历史沿革及现状 （1）1994年的工商税制改革，将原产品税改为营业税和增值税， 因为此时的增值税还不允许一般纳税人抵扣外购固定资产的进项税额， 因此，也叫生产型的增值税； （2）2004年，我国开始实行由生产型增值税向消费型增值税的转 型试点。自2004年7月1日起，在东北地区部分老工业基地试行消费型 增值税； （3）2008年11月5日，国务院修订《增值税暂行条例》，决定自 2009年1月1日起，在全国范围内实施增值税转型，即全部改为消费型 增值税。

我国增值税发展的历史沿革及现状

我国增值税发展的历史沿革及现状 （4）2012年1月1日起，我国率先在上海实行交通运输业及部分现 代服务业的营业税改征增值税试点改革。 （4）2012年1月1日起，我国率先在上海实行交通运输业及部分现 代服务业的营业税改征增值税试点改革。 （5）随后，北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波 市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市） 自2012 年9月1日起先后纳入营业税改征增值税的试点地区。　 （6）经国务院批准，自2013年8月1日起，在全国范围内开展交通 运输业和部分现代服务业营改增试点。自2014年1月1日起，铁路运输 和邮政业也纳人了营业税改征增值税的试点。

我国增值税发展的历史沿革及现状 （7）至今，仅剩房地产业，建筑安装业，金融保险业和生活服务业 未实行营改增。 （7）至今，仅剩房地产业，建筑安装业，金融保险业和生活服务业 未实行营改增。 （8）根据有关最新消息，国家税务总局已将有关材料报国务院审 查，报送的材料中房地产业营改增时间预定在10月1日，剩下的行业 一起推行。税率安排：建安、房地产业11%，生活服务、金融保险业 6%。预计正式文件会在5月份发布。

“营改增”的目的 （1）为了减少与发达国家税制的差异，减少经济体内部税负不均 的现象，起码做到一种名义上的公平和中立； （1）为了减少与发达国家税制的差异，减少经济体内部税负不均 的现象，起码做到一种名义上的公平和中立； （2）最终从制度上解决营业税税制下“道道征收、全额征税”的 重复征税问题，实现增值税税制下“环环征收、层层抵扣”的局面。 （3）对国家来说是一次重要的战略性调整，也将倒逼所涉及产业 的优化升级。

营业税和增值税的不同计税方法 （1）营业税计税方法： 应交营业税=营业额（收入额）×税率 （2）增值税一般纳税人计税方法： 应交增值税=增值额×税率 (理论) =（收入－成本费用）×税率 = 收入×税率－成本费用×税率 = 销项税额－进项税额（实际） （3）增值税小规模纳税人计税方法： 应交增值税=应税收入×征收率

举例说明营业税与增值税的不同特点 A房地产公司销售某写字楼给B公司，售价为22200万元（含增值税， 下同），A公司开发该写字楼的总成本费用为14208万元，其中土地成 本8000万元，设计费848万元，建筑安装费3330万元（假设销售当月还 有1110万工程款未付，未取得相应发票），甲供材料1170万元，营销费 用180万元（假设营销策划、代理费106万元，工资74万元），管理费 用150万元（假设工资100万元），财务费用600万元（假设利息530万 元）。请问按现行税法规定，上述A公司应如何计缴营业税？营改增后 又将是如何计缴增值税？（假设营改增后A为增值税一般纳税人，现代 服务业税率为6%，房地产销售、不动产租赁业税率为11%，销售材料 税率为17%。除营业税和增值税外，其他税费暂时忽略不计。）

举例说明营业税与增值税的不同特点 （1）应交营业税=营业额×税率＝22200×5%＝1110（万元） （2）理论上：应交增值税＝增值额×税率 ＝（收入－成本费用）×税率 ＝（22200－14208）×11% ＝879.12（万元） 看上去很美好，节税230.88万元！但实际上应交增值税可能是 1726万元（具体计算过程后面再讲），不但没减税，还可能增加税费 615万元。这是为什么？

举例说明营业税与增值税的不同特点 （1）以增值税专用发票为媒介，把每一项业务交易额都分成二部分， 一部分为交易价格，另一部分为交易税费（税费＝价格×税率），交易价 格和税费对销售方来讲就叫销售收入和销项税额；相应地，对采购方来讲 就叫采购成本和进项税额。 （2）销售额与销项税额的换算 销 售 额＝含税销售额÷（1＋税率） 销项税额＝销售额×税率 增值税也叫价外税，营业税也叫价内税

举例说明营业税与增值税的不同特点

举例说明营业税与增值税的不同特点

举例说明营业税与增值税的不同特点 （3）将增值税的计算公式用数学的方法进一步演变： 应交增值税＝增值额×税率（理论） ＝收入×税率－成本费用×税率 ＝销项税额－进项税额（实际） （4）全部“营改增”后，自然形成以增值税专用发票为媒介的完整的抵扣链，最终实现增值税税制下“环环征收、层层抵扣”的局面。

举例说明营业税与增值税的不同特点 首先：销售收入＝22200÷（1+11%）＝20000（万元） 其次：销项税额＝20000×11%＝2200（万元） 再次：进项税额＝48+220+170+6+30＝474（万元） 具体为： ①设计费进项税额＝848÷（1+6%）×6%＝48（万元） ②建安费进项税额＝2220÷（1+11%）×11%＝220（万元）（无发票不计） ③甲供材进项税额＝1170÷（1+17%）×17%＝170（万元） ④营销费进项税额＝106÷（1+6%）×6%＝6（万元）（工资不计） ⑤管理费进项税额＝0 （全部为工资支出，无发票不计） ⑥利 息进项税额＝530÷（1+6%）×6%＝30（万元） 最后：应交增值税＝销项税额－进项税额＝2200－474＝1726（万元） 对比：应交营业税=营业额×税率＝22200×5%＝1110（万元） 结果：增加615万元

“营改增”可能产生的影响及应对措施

“营改增”可能产生的影响及应对措施

“营改增”可能产生的影响及应对措施

“营改增”可能产生的影响及应对措施

讨论与答疑 （1）房地产业营改增后，我们是不是就不与增值税小规模纳税人合作了？ 为什么？ （1）房地产业营改增后，我们是不是就不与增值税小规模纳税人合作了？ 为什么？ （2）我们现在卖存量房，以前的工程款已付已开营业税建安发票，没有 相应增值税进项税怎么办？如何应对“一刀切”？ （3）假如房地产又红火起来，出现日光盘，我们的房一推出就卖完了， 相应的工程还没完成，没来得及才取得增值税专用发票，只能先交税，那 之后才取得增值税专用发票该怎么办？

讨论与答疑 （4）现实工作中，因为我们经常会担心总包单位不付款给分包单位，分 包单位不干活。通常的作法就是让总包单位出份委托收款书，然后我们直 接付款给分包单位，之后再找总包方开票。营改增后还能不能这么做，为 什么？ （5）“营改增”开始前，开发商与各服务方已签订建筑施工合同、采购 合同及服务合同，在合同有效的项目期内增值税如何处理？是分段处理还 是延续过去的税制？ “营改增”之前完成的建安工程在“营改增”后结 算付款的如何开具增值税发票？ （6）“营改增”后星河湾集团有何优势和劣势？应如何进行纳税筹划？

讨论与答疑 （7）续前例：B公司购买该写字楼，除自己使用小部分外，将大部分再 转租给C公司和D公司，租金分别为166.5万元/月和99.9万元/月，C公司则 将租来的写字楼全部出租给E公司，租金为222万元/月。请问按现行税法 规定，上述各公司如何计缴营业税？营改增后他们又将是如何计缴增值 税？（假设上述A、B、C、D、E公司均为增值税一般纳税人，现代服务 业税率为6%，房地产销售、不动产租赁业税率为11%，销售材料税率为 17%。除营业税和增值税外，其他税费暂时忽略不计。）  

总 结 （1）与正规供应商合作，合同明确要求付款时需提供相应增值税专用发 票等合法扣税凭证。 总 结 （1）与正规供应商合作，合同明确要求付款时需提供相应增值税专用发 票等合法扣税凭证。 （2）收费一样时，与增值税一般纳税人合作更划算，但不是说就不与增 值税小规模纳税人合作了，如果其提供的产品和服务价廉物美，采购价格 的优惠临界点是：当增值税一般纳人税率分别为：17%、13%、11%和 6%时，其所对应增值税小规模纳税人所对应的采购价格的优惠临界点分 别是：86.55%、90.05%、91.90%和96.82%。 （3）销售、财务、采购应建立更加紧密的协调配合机制，尽可能均衡地 控制税负。

总 结 （4）增值税专用发票应在开具之日起180日内进行网上认证或到纳税服 务大厅认证，并在认证通过后的次月申报期内，向主管国税机关申报抵 扣进项税额； （5）纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位， 必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵 扣进项税额，否则不予抵扣。因些，我们必须做到 “票据、资金、货物、 合同”四流一致。 （6）虚开代开增值税专用发票、非法购买增值税专用发票都不可取，严 重的最高可能被处无期徒刑或者死刑，并处没收财产的，大家千万别这 么干。

总 结 （7）增值税是价外税， “营改增”后，我们的所有商务谈判，签订的所 有经济合同中，有关交易价格一定要注明是含税价还是不含税价。 总 结 （7）增值税是价外税， “营改增”后，我们的所有商务谈判，签订的所 有经济合同中，有关交易价格一定要注明是含税价还是不含税价。 （8）我们集团有很多工程款结算并不及时，很多时候是以预付工程款或 借款的形式支付给施工单位的，虽然理论上讲，“营改增”后才让施工单 位开增值税专用发票对我方更有利。但如果还不加紧结算，让施工单位在 “营改增”开票的，营改增后当施工单位只能开增值税发票时施工单位很 可能要求加价，很可能会造成不必要的纠纷和损失。相反，只要不是“一 刀切”，只要施工单位在营改增之前给我们开了营业税建安发票，大家都 不会有损失。但对于某些施工单位要求提前开票的，我们也应坚定拒绝， 否则也会导致公司损失。

总 结 （9）设立跨部门的工作推进小组，针对各部门、各业务环节涉税问题进 行预判，找出应对方案。 总 结 （9）设立跨部门的工作推进小组，针对各部门、各业务环节涉税问题进 行预判，找出应对方案。 （10）加强对各业务部门人员的培训，包括外部培训。 （11）及时更改组织架构及业务流程，包括但不限于人力源资配置、IT系 统、财务账务处理系统等。 （12）努力钻研财税法律法规，及时跟进相关税务细则变化。并结合公司 实际情况，充分挖掘税收优惠新资源，通过创新，开展纳税筹划，充分利 用税收优惠政策，为企业创造效益。

总 结