奢侈稅下的房市 19th亞太財務經濟會計與管理會 -奢侈稅成效分析與房市未來發展 報告人:蘇啟榮 信義房屋 不動產企研室 2011.07.09
交易量價變化 買方心態的轉變 房市長期供需質量演變 結論
北市及新北市房價動態 選擇性信用管制後，台北房價持平後上漲 奢侈稅(特種貨物及勞務稅)後台北房價小幅回檔後反彈 信義房屋不動產企劃研究室；依信義房屋住宅成屋成交資料統計
北市及新北市價量動態 選擇性信用管制後，台北房屋交易量增，提供房價上漲動能 投機交易加速房價上揚，奢侈稅後投機遭排除，需求量縮，房價波動放緩。 現階段奢侈稅雖沒有造成房價下跌，但發揮抑制房價急漲的功能 信義房屋不動產企劃研究室會整；依信義房屋住宅成屋成交資料統計，買賣移轉棟數依內政部統計
量縮收斂 桃竹以南交易穩定 5月份買賣移轉量回升，量縮衝擊並未進一步擴大。 觀察奢侈稅影響3~5月份移轉量，桃園以南區域較去年同期增加，反應經濟復甦鞏固房市基本面。 各縣市累計3~5月建物買賣移轉棟數變化 2011(3~5月) 2010(3~5月) 增減幅 台灣地區 104,148 105,107 -0.9% 台北市 14,038 17,229 -18.5% 新北市 24,162 28,384 -14.9% 桃園縣 12,941 11,522 12.3% 新竹縣市 6,790 5,667 19.8% 台中市 14,927 13,556 10.1% 台南市 6,108 5,788 5.5% 高雄市 11,131 10,446 6.6% 資料來源:內政部
未來房價看法-持平樂觀 註：針對公司網站會員，透過E-mail問卷方式進行購屋意向調查
政策事件對買方影響 大陸人民來台置產限制:採許可制 .限住宅產品 .限購1屋 .3年內不得移轉 .每年停留4個月 .房貸限5成 .限住宅產品 .限購1屋 .3年內不得移轉 .每年停留4個月 .房貸限5成 Q:ECFA與陸客自由行效益，是否帶動外來購屋需求？
市場現象-捷運產品購買者眾 捷運站旁200公尺 全新電梯大樓 標準2、3房 公設低於30% 標售物件 標單數 比例 住宅34間 168 5:1 店面 4間 三角窗店面1間 48 56 12:1 56:1 捷運站旁200公尺 全新電梯大樓 標準2、3房 公設低於30% 蘋果日報2011.06.15
房市長期供需演變
人口變化帶動換屋置產市場 80年代25~34歲年輕人口比重高，首購需求為主力。 90年代35~44歲人口增幅最大，換屋需求漸增。 2000年後45~54歲人口增幅最大，換屋置產需求漸增。 不動產 消費財 投資財 資料來源:內政部統計處
財富分配差距拉大 房市發展兩極 2000年後平均薪資水準幾無增長，受薪階層購屋能力原地踏步。 富裕階層衍生換屋或置產需求。 2008年GDP組成占比 依商業週刊1158期P.86說明 繪製 商業週刊 1158期 P.84
歷年住宅新增供給及新增家戶 90年代受容積管制影響，市場明顯供過於求。 2000年後新增供給相對有限。 北市住宅供給率(住宅存量/家戶數)最低，僅91.6%。 資料來源:內政部統計處、營建署
五都空屋率達一成 依營建署研究顯示，五都空屋(低用電)達一成。 租金長期持平，反應住宅並無短缺情況。 台灣住宅供給可滿足消費財的使用需求，但遇上資金熱潮，可能滿足不了投資需求。 縣市別 空屋率(六月底) 北市 10.7% 新北市 10.6% 台中市 11.0% 台南市 9.6% 高雄市 11.3% 全台 11.7% 資料來源:摘自2011.02.02自由時報，報導係依據營建署委託研究報告結果。 資料來源:行政院主計處、台北市主計處
住宅供給-屋齡結構 台灣住宅主要興建於1970~1980年代，隨著屋齡老化，需要汰舊換新來改善住宅品質。 北市老房子比例最高，五成以上屋齡超過30年，未開發用地相對稀有，都更迫切性高，新北市由農而工而住，扮演台北都會區的主要住宅區。 40年以上 30年以上 20年以上 10年以上 10年內 全台 12.4% 38.2% 59.9% 88.2% 11.8% 台北市 14.6% 50.1% 79.3% 90.8% 9.2% 新北市 6.3% 34.1% 55.8% 86.2% 13.8% 台中市 6.9% 19.2% 40.5% 85.2% 14.8% 台南市 12.1% 35.8% 60.0% 88.1% 11.9% 高雄市 12.6% 36.4% 59.7% 85.3% 14.7% 註.依2000年普查資料加計新增住宅使照戶數(含店舖住宅) ，未扣除使照戶數。
各都市長期房價變化 台灣住宅市場在時間上以及地理空間上呈現不均衡的發展。 人口結構、財富分配的變化，未來中高端住宅市場仍佔相當比重。 資料來源:信義房屋不動產企研室，房價指數基期:1991Q1；各年度為第4季指數值。
小結 1.奢侈稅後，短期投資需求退場，自住、置產成購屋主力。 2.台北地區受高房價、奢侈稅影響，交易量不易達到去年水準。 3.新北市以南房價負擔較輕，自住需求可望隨失業率降低而增加。 5.下半年市場新增住宅供給有限，無價格破壞疑慮。 4.資金、利率、匯率、物價等整體金融條件，對房價屬正面影響。 房貸利率高於租金報酬率之前，自住產品價格修正壓力不大 定存利率高於租金報酬率之前，置產型產品價格修正壓力不大 6.稅制將是影響未來投資置產需求的關鍵。
敬請指教