法國留學應注意法律常識簡要說明 台灣旅法 巴黎律師 郭麗秋 郭麗秋律師事務所 Cabinet KUO-ROBERT 15 Rue du Temple – 75004 Paris France Tél：(33) 1 44 54 55 20 Fax：(33) 1 44 54 55 47 GSM : (33) 6 07 72 10 21 E-mail：kuo.robert@wanadoo.fr / 網站：http://www.cabinet-kuo-robert.com

(一) 租屋，您的權利與義務

(I)房屋租賃契約說明 房屋租賃契約 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範. Bail *(contrat de bail; contrat d'habitation; contrat de location) 租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範. 但此法律條文主要是針對民間無附帶家具的租賃契約(Logement vide) 所以, 以下的租賃情況可以不適用: 有附帶家具的租賃契約(但一般法律相關概念雷同) 學生宿舍 短期季節性的租賃 (海邊或滑雪等渡假租賃)

租約當事人 (les parties) 房東 (le bailleur /le propriétaire) 房東的代表(mandataire, 如房屋仲介) *注意: 押金被騙的問題 學生充當二房東的問題 (sous-location)

2.房客或承租人 (locataire / preneur) 請注意二人以上一起分租的問題 最好每位都各自有一份契約: 取得房補(APL)必須有個人的租屋契約. 其中一位離開, 另一位的契約不會受影響. 避免連帶責任問題: 其中一位房客不付房租, 另一位不須代墊. 如在同一個租約上, 注意 :有關租金必須: 是« conjointe » (各自給付自己的一部份租金), 而非 « solidaire » (房東在其中一位不付時, 可以要求另一位負擔全部金額). 不

B. 租約的期限 (Durée du bail ) 租約必須註明期限與開始的日期 原則 : 3 年 如果房東是個人或是一個四等親內組成的不動產公司) 例外 : 1年 :若房東有意因家庭或職業因素在一年後取回住處.在此情況下, 房東必須在租約到期的兩個月前以掛號信或請司法直達員通知是否此因素確認存在. 6年 :若是由不動產公司租賃 若在到期前雙方無提出解約(donner congé) 則自動延期(reconduction tacite).

C. 租金與雜費 (Loyer et charges ) 租金 (Loyer HT HC / Montant du loyer hors taxe hors charges ): 租金金額 :原則上由房東自由訂定 如果房客認為他所付的租金比所住鄰近地區的租金高, 可以在簽約後的兩個月內向調解委員會(commission de conciliation)提出. 若無法得到雙方的共識, 則由地區一審法院來裁定租金(Tribunal d’Instance). 租金年度調整(Révision annuelle des loyers) 原則上每年依指數(indice)來調整 若房東未於每年調整, 他仍可以在五年內作此追加的動作.

付款方式 (Mode de paiement du loyer): 最好用支票付, 如用現金一定要索取收據 (quittance de loyer) 房東沒有權利要求用銀行自動轉帳 (prélèvement automatique)的方式來付款, 所以, 若契約中有此條文, 則視作無效. 注意: 銀行匯款virement bancaire與prélèvement automatique不同涵義 付款時間 ( date de paiement du loyer): 按月付(payement mensuel) 按季付(payement trimestriel) 預付: payable d’avance / payable avant terme 住後付款:payable à terme échu

2. 雜費 (Charges locatives ) 由房客負擔的雜費可分三大類 : 服務費: 如水,電, 大樓的電梯, 暖氣設備; 修繕費: 指共用部份的修護, 除非屬於建築上的瑕疵而引起的修繕 ; 地方稅: 指由房客享有之服務而產生的地方稅, 如垃圾清潔稅. 預支費: 一般房東會在租金同時每月收雜費預支費, 接下來每年以實際費用多退少補. 時效: 5年內可追繳.

D. 押金 (Dépôt de garantie /caution) 額度 : 押金不能超過一個月的租金 (1 mois de loyer hors charges ) 在APL等所謂的 ‘Logement privé conventionné’可以是兩個月的押金. 若租約是一次預付超過兩個月, 則房東不能要求押金. 目的 : 彌補房客損壞住處的損失,而非用來當做最後一個月的租金. 押金不能依指數調漲也不生利息.

E. 擔保人 (Caution ) 在法國的caution 一般都有連帶責任. 其所要負擔的費用包含全部的依該契約可能產生的損失, 所以, 最好不要簽署任何擔保人的相關契約. 擔保人不能解約; 所以,沒有權利但相同義務.

F. 無效的濫用條款 不論任何形式的租賃契約, 以下條款都屬濫用條款(clause abusive), 所以都視作無效(réputée non écrite): 規定銀行自動轉帳的付租約方式(prélèvement automatique); 要求房客在房屋轉租或轉賣時超過每天兩小時的開放參觀時間或假日開放參觀(jours fériés 不是 jours ouvrables) ; 要求房客在房東指定的保險公司保險; 規定共用部份(parties communes)受到損壞時,由全部的房客共同負擔責任; 規定自動解約理由, 與 未付租金,雜費或押金 或 沒有房屋保險無關;(收到掛號信要小心) 規定禁止房客從事有關政治, 工會或協會有關的活動.

G. 補充資訊 Bruit 噪音 Risques naturels et technologiques 水旱等天災 Diagnostic de performance énergétique 電瓦斯 Modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur 電視收訊 Risque d‘exposition au plomb (immeuble daté d’avant 1949). 含鉛  Suffrace Loi Carrez (valables 10 ans) 租屋面積

H.房屋狀況表 (Etat des lieux) 房屋狀況表的擬定與相關問題

房屋狀況表的擬定 擬定兩次 : 搬入時 (Etat des lieux d’entrée). 還鑰匙時(Etat des lieux de sortie) 一式兩份(en deux exemplaires)雙方各在每一份上簽字 : 房東與房客各自保留一份 重要性 : 用前後兩份文件來比較, 房東可以認定在租屋期間房客所損壞之處而要求房客賠償, 所以, 要非常謹慎. 若搬入時沒有房屋狀況表, 依法視作搬入時房屋狀況良好.

2. 房屋狀況表的相關問題 若房東不願意作房屋狀況表 房客必須寄一封雙掛號的催告信函 (mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception)要求房東作房屋狀況表. 若收信8天候房東仍不作 則可以直接請司法直達員(huissier)來作. 即使最後沒有請司法直達員來作房屋狀況表 至少可以推翻房屋狀況良好的推斷 作房屋狀況表的相關費用 . 如果是huissier作,則雙方各自負擔一半的費用,否則是免費. 如果是房東的Agent來做, 房東不能要求您付一半Agence作此房屋狀況表的費用, 因Agent是代替房東的, 不是您們共同請來的.

3. 房屋狀況表的補充 搬入後若發現其他的不良狀況, 要儘快告訴房東. 有關暖氣, 則開始使用後的一個月內, 仍可以通知房東暖氣相關的使用問題. 若暖氣開了, 但仍無法達到正常標準,可請huissier來鑑定 則房東必須維修(依契約說明而定). 最好用雙掛號信函, 若可能付上相片寄給房東 (要保留影印本文件及掛號信函回條).

(II) 租約雙方的義務

房客的義務 房客必須盡到的義務 (obligation de faire): 按期付房租與雜費. 依租賃目的寧靜無礙使用租約地點. 有關噪音問題 : 一般人以為法國在晚上十點前不會有製造噪音問題, 事實上是任何時間都應維持住家環境的安靜. 對學音樂的人可能要特別注意. 作房子的保險(如火災與水災等):房東可要求保險證明. 作相關的修繕: 必須作有關損壞修繕(les dégradations ) 除非問題來自於老舊(vétusté), 建築上的缺失(malfaçon ), 或不可抗拒的外力 (force majeure).

2.房客必須盡到不作以下行為的義務 (obligation de ne pas faire): 不能轉讓(céder)租約 或 轉租(sous louer) ; 除非得到房東事先書面同意或契約明文允許. 不能修改房子的結構或變更房內的原有設備 ; 除非有房東事先書面同意 (房東可以要求在離開前變回原狀). 不能阻礙公用部份的修繕或改建. 不能阻礙房東進行緊急修繕. 如果房東的修繕或改建工程超過40天, 房客可以要求降低租金(但經常租約上, 房東明文要求房客放棄此權利).

房東的義務 給予房客適當的住處(logement décent), 意指不會對房客的生命有危險或危害其身體健康, 有最基本的居住條件(如水電及暖氣設備). 保障房客可以安逸的使用住所. 針對房屋狀況表所註明要從事的修繕. 從事所有依法屬於房東的修繕(所有房子的大架構都屬於房東的責任).

如果房東不處理其份內的修繕工程 房客不可以單方面決定不繳房租. 最好用雙掛號方式催告他. 若他仍不行動,則向地區一審法庭(Tribunal d’instance)要求強制執行(injonction de faire). 也可以由雙方在簽約時即註明於契約中, 由房客來負責某些修繕工程 + 抵銷部份的租金(如換壁紙等).

(III) 租約終止 ; 預先告知 ( Fin du bail, préavis).

A. 預先告知 (préavis): 房客提出解約 時間: 任何時後都可以提出 預告期: - 3個月 (郵差送件日起起算) 預告期: - 3個月 (郵差送件日起起算) - 1個月若是找到新工作 方式: 用雙掛號信或由司法直達員 房客義務:須付房租,即使他在預告期間搬離住處. 但若房東在預告期間已將房屋租給他人, 而後者也搬入 (也就是房東沒有任何損失), 則房東必須退還預告期間的房租.

Lettre de préavis (解約信函) « Je vous donne par la présente congé du bail avec un préavis de __ mois, soit jusqu’au __________. » « Je vous restituerai les clés le _________ après l’établissement de l’état des lieux de sortie ». « Merci de bien vouloir me contacter afin de fixer l’heure qu’il vous convient pour l’état des lieux ».

2. 房東提出解約 預告期:6個月 (郵差送件日起起算) 方式: 用雙掛號信或由司法直達員 房客義務: 若他在預告期間搬離住處,不須付房租.

房東可以提出解約的理由 於契約執行期間: 如果房客不遵守租約之義務: 在契約終止時:房東只可以因以下理由提出解約 : 將住處用於其他租約以外的用途 ; 沒有保險, 不作修繕工作; 不付房租或一再的延遲付款 ; 影響鄰居安寧. 在契約終止時:房東只可以因以下理由提出解約 : 因自己或親人要使用租處 ; 要賣房子 ; 其他正當嚴謹理由(如因安全的原因必須改建或做大型修繕工程).

B. 租約終止 做離開時的房屋狀況表 押金(dépôt de garantie) 很重要, 會影響屆時房東要求修繕的事宜. 原則上是不生利息的. 房東必須在繳還鑰匙後的兩個月內退還押金,否則可以生利息.

2. 房東提出解約 預告期:6個月 (郵差送件日起起算) 方式: 用雙掛號信或由司法直達員 房客義務:若他在預告期間搬離住處,不須付房租.

(IV) 附帶家具的租賃契約 (location meublée) 之特殊規定

附帶家具的租賃契約 定義 : 指所有生活必須的家具都已齊備 條件 : 必須要有明文的契約(若是房客的主要住所) 押金原則上可由契約規定

家具的清單 ( inventaire détaillé du mobilier ) 必須將全部附帶的家具寫明 註明家具的數量與狀況 若在離開時數量減少, 房東可以要求賠償. 此文件如房屋狀況表, 必須作成兩份, 雙方簽字後各保留一份.

2. 租約期限 (durée du bail) 一般是一年 (到期後, 原則上契約自動延期一年) 如果是租給學生, 可以減為9個月.在此情況下, 自動延期條款是不能適用. 注意: 若使用 “un an ferme ” 則指在一年期間內不能解約, 若搬離開仍須付全部費用.

3. 解約預告期 (durée de préavis) 若是房客提出 1個月 若是房東提出 3個月 不須理由 若是房東提出 3個月 要收回自己住(或近親居住) 要賣出 其他嚴謹的理由 (特別是房客不履行義務)

(二) 生活點滴，應注意的法律常識

居住稅 (taxe d’habitation) 所有的居住地點都要課居住稅 (學生也不例外) 但學校宿舍學生不用繳居住稅 住在房東家指分租一間房間也不用 依每年一月一日所承租的地點來課整年的居住稅 若在年中搬家 房東常會要求證明已付清該年度的居住稅才退押金(此文件可向居住地的稅捐單位申請) (去所屬稅捐單位試著問是否可以因經濟情況而不繳)

學生打工 從2007年7月1日起, 學生打工不須警察局事先允許, 但須事先報備. 報備程序 : 雇主必須在開始工作48小時前向給予學生居留證的警察局(Préfecture)作報備.(拿OFII簽證也是在Préfecture報備) 限制: 每年最多964小時. 注意是否屬於黑工:是否有薪水單 實習若超過三個月,公司要付費.

學生健保與房屋補助 在法國的學生健保相關資訊:可與學校相關單位詢問 (依年齡與收入會有不同的情況). 有關房屋補助: 在事先與房東問清該房子是否可以申請房補APL (Aide personnalisée au logement) .相關申請可以與所居住地區的CAF (Caisse d’Allocations Familiales)詢問.

駕照 台灣駕照可以在進入法國後使用一年. 接下來要在拿到居留證後一年內 (目前OFII簽證應指進入法國起), 到所住地區的préfecture (或sous-préfecture)申請換駕照. 若持有法國駕照, 則返台時, 必須申請先申請國際駕照才能在台灣使用.

保險與重罪受害者賠償 在法國一般的保險理賠時效是兩年 有關保險求償注意時效 立即寄出雙掛號信要求賠償 重罪受害者賠償委員會(la CIVI) 在法國有合法居留的人若在法國受到重罪傷害(一般條件是超過一個月的病假. 若屬於性侵害, 則無病假期限之條件) 時效:事發三年內

學生居留證延簽 學生居留證的延簽 必須提出: 下一年度的註冊證明. 該年的出席(certificat d’assiduité)+成績證明. 財力證明 注意: 若連續兩年無法升級, 可能被拒絕. 若偽造文件, 接下來很難再取得居留. Convocation 期間必須離境(返台)問題

學成後申請轉換身份 不同的居留身份 最好在六個月前就開始作相關的準備 在法國工作, 申請員工身份 優秀人才 依親因素 (如PACS) 在法國成立公司, 申請商人身份 最好在六個月前就開始作相關的準備

祝福您 有個美好的法國旅程 郭麗秋