第一篇 理 论 第二篇 方 法 第三篇 实 务 1、绪论 2、产权理论 3、房地产价格理论 4、房地产估价的原则 5、比较法 6、成本法 第一篇 理 论 1、绪论 2、产权理论 3、房地产价格理论 4、房地产估价的原则 第二篇 方 法 5、比较法 6、成本法 7、收益法 8、房地产估价其他方法 第三篇 实 务 9、房地产估价程序 10、住宅房地产估价 11、商业房地产估价 12、工业房地产估价

第一篇 理 论 篇

第一章 绪 论

第一节 引 言 一、对房地产及其价格的一般感性认识 1、很火、房价飞涨 2、房地产老总最富 3、暴利行业——利润之迷？ 第一节 引 言 一、对房地产及其价格的一般感性认识 1、很火、房价飞涨 2、房地产老总最富 3、暴利行业——利润之迷？ 自有资金收益率、土地成本、隐性成本 4、房价问题是一个永恒的话题 未雨绸缪

住房价格的财富效应

住房拯救了世界 2001年以来，美国和欧洲的房价持续上扬，抑制了宏观经济下滑的趋势，并带动经济复苏（《The Economist 》杂志：The Houses that Saved the World，Mar 28th 2002 ） 经济下滑源于高科技股票泡沫破灭而非通货膨胀，低通胀、低利率的市场环境，促进了房价上升。 美国房价2001年上升8.9％、2002年上升7.4％，2003年上升4.4%。 房价上升使美国7300万拥有住房的家庭增加了2.7万亿美元的财富，释放出了1800亿美元的消费能量，基本抵消了股市泡沫破灭的影响。

IMF警告：因房价上升是一种全球现象，房价下跌都很有可能同步发生，后果是导致全球经济的衰退。 《经济学人》杂志：Housing Prices: After the Fall（Jun 16th 2005 ） 过去5年中，发达国家住宅物业市场价值总计上升了30万亿美元，达到70万亿美元。5年升值数额相当于这些国家GDP的100%，超过了1990年代末期股票市场5年内升值达GDP80％的记录，是有史以来全球最大的一次资产泡沫。 2005年1季度住宅价格指数显示，美国楼价比去年同期上升了12.5%，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15%和15.5%。 房价租金比值已升至创纪录的水平。美国的房价租金比与1975-2000的平均值相比，上升了30％；英国、澳大利亚和西班牙的房价 “overvalued”达 50% 以上，租金收益率降到当前抵押贷款利率以下。 澳大利亚和英国的房价已经开始下降。美国住价可能要再过一年左右才下跌。 IMF警告：因房价上升是一种全球现象，房价下跌都很有可能同步发生，后果是导致全球经济的衰退。 美政策调整将陷于被动 即使美国的房价保持持平而不下跌，也将损害消费者开支，因为依赖资本收益而借贷的动力消失了。 美国购房者：23％用于投资、13％为第二住宅，45％首次置业和25％的购房者2004年使用了无首付抵押贷款，部分贷款价值比例甚至达到105％（银行帮助提供购买费用） 过去4年中，美国居民消费与住房建设，在其GDP增长中的贡献达到了90％，2001年以来私营部门2/5的就业机会源于住房相关的部门（建筑、房地产和抵押经纪人）。

长期与经济基本面背离会产生价格泡沫 日本地价、房价与GDP

房地产市场政府干预政策

03-05年出台了一系列的调控政策 06年一季度房地产价格再次强势反弹 5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产也健康发展措施,出台”国六条”

国六条 （一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济实用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 （二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 （五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 （六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

需要深入研究的房地产经济学问题 国情? 上海：住宅价格指数实际值与合理值(2001.1-2004.6) 真的出现了问题？ 上海：住宅价格指数实际值与合理值(2001.1-2004.6) 资料来源：清华大学房地产研究所，2004年7月 国情?

二、房地产业成为国民经济的支柱产业 政府对房地产业的评价一直持谨慎态度 03年9月，曾培炎副总理首次参加全国房地产工作会议，作出肯定。 在一国总财富中，房地产占60%-70%

三、房地产估价的必要性 1、理论上，具备下列两个条件的资产需要评估：独一无二性和价值大 2、现实中多方面的需要 交易、抵押、典当、保险、损害赔偿、税收、征用拆迁补偿、纠纷、企业运作、房地产管理等方面 如何估价?

四、我国房地产估价的发展 1、政府越来越重视 1）房地产估价成为国家法定制度 2）房地产估价师实行国家统一考试 3）制定了房地产估计执业统一标准 4）成立了房地产估价师学会 2、服务领域越来越宽

第二节 房地产的概念与特点 一、房地产的概念 1、名称 房地产、地产、物业、不动产 Real estate( 自然属性） Real property（自然属性+权益）

2、存在形态(自然属性) 1）地——土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 2）房——建筑物 房屋、构筑物、其他地上定着物 3）房地

3、价值属性（法律属性） 1）实物：有形的实体、质量、功能 2）权益： 简单说就是附着于自然属性之上的、无形的，但又实实在在存在的权利和利益 3）区位 是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间区域上有机结合的具体表现。 4）三者相互结合、共同决定了房地产的价值。

二、土地（房地产估价中） 1、估价时处理方式 1）无视建筑物的存在 2）考虑建筑物的存在对土地的影响 2、土地利用所受到的限制（拥有者自身的能力以外限制） 1）土地权利的设置以及行使的限制 2）房地产相邻关系的限制 3）土地使用管制限制

A：土地权利的设置及行使的限制 我国土地政策： “国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公共设施除外。” 地下资源的归属： 与土地所有权分离：更公平 土地所有者拥有：地下资源的更有效利用

B：房地产相邻关系的限制 房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及形式其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，是对房地产所有权、使用权的一种限制。 通风、采光、排水、排污的相邻关系 险情危害的相邻关系

C：土地使用管制 城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等的规定 容积率=总建筑面积/土地总面积 建筑密度（建筑覆盖率）= 建筑基底总面积/土地总面积 各层面积相同时 容积率=建筑密度X建筑层数

3、对一宗土地的基本认识 P14 坐落、面积、形状、四周、地势、环境景观、利用现状、产权状况、地水文地质、基础设施、土地使用管制等

三、建筑物 1、定义——房屋和构筑物 2、基本认识 坐落、面积、层数、结构、设备、装修、公共配套设施、平面布置、外观、建成年月、维修保养及完损程度、利用现状、产权状况及其他

四、 房地产的特性 以土地特性为基础 1、不可移动性 注意两点： 1）使地理位置固定不变，其社会经济位置是会变化的 四、 房地产的特性 以土地特性为基础 1、不可移动性 注意两点： 1）使地理位置固定不变，其社会经济位置是会变化的 2）使得房地产市场只能是一个地区性市场

2、独一无二性（异质性） 1）房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争。 2）同类房地产之间有一定的替代性

3、寿命长久性（持久性） 1）自然寿命 房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间 2）经济寿命 在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间 3）使用权出让最高年限 40；50；70；

4、数量有限性 1）土地资源的有限 代际公平、保护耕地 2）不可移动性和独一无二性造成房地产数量的有限

5、用途多样性 土地用途的多样性 规划要作土地适用性评定，考虑自然环境、城市性质和发展等综合因素 房地产估价有最高最佳使用原则

6、相互影响性 受周边状况的影响 外部影响： 1、外部经济：私人利益<社会利益 2、外部不经济：私人成本<社会成本

7、易受限制性 房地产不可移动 1、警察权 2、征用权 3、征税权 4、充公权

8、价值高大性 9、难以变现性 10、保值增值性 1）引起房地产价格上升的主要原因 2）是长期投资的角度，从总体趋势看

五、 房地产的类型 1、按用途划分 2、按开发程度划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分

第三节 房地产估价的概念

问题 1、什么是真实价值？ 2、为什么需要房地产估价？ 1）房地产市场的不完全性 2）房地产产品的非均质性 3）房地产价格形成的复杂性 政府在房地产管理以及人们在房地产交易中都需要房地产估价 3、如何估价？-可比性、可接受性 由估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格揭示、表达出来

房地产估价的概念 从专业估价的角度，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

一、专业估价人员 1、房地产估价资格考试合格 2、经主管部门审定注册 3、专门从事房地产估价

二、估价目的 具体估价项目的估价结果的期望用途 1、来源——估价的不同需要 2、估价目的影响估价的结果 估价依据、应考虑的因素、估价方法、价值标准都不同

三、估价原则 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则等

四、估价程序 五、估价方法 1、定量计算的基本方法 比较法、成本法、收益法、假设开发法、 长期趋势法、路线价法、基准地价修正 2、估价结果是定量计算和定性分析的结合

六、影响房地产价格的因素 七、估价时点 评估价值对应的日期 估价时点不同于估价作业日期，可以是过去时点，也可以是将来时点 八、客观合理价格或价值的估算和判定 最终的任务和成果 在本书中 客观合理价格=价值=正常价格 房地产估价是一种估计，允许误差在15%之内 估价不同于定价

评估价格与交易价格的差异

同一市场、不同编制单位的影响：英国1968～2004年 资料来源：Calnea Analytics Limited（2005）

同一市场、不同编制单位的影响：香港1979～2004年 资料来源：K.W.Chau et. cl(2005)

九、把握两点 1、房地产估价是科学和艺术的有机结合 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来，但仍带有一定的主观色彩。