资产 第八节 固定资产和投资性房地产 应收及预付款项 货币资金 交易性金融资产 无形资产和其他资产 存货 固定资产和投资性房地产 持有至到期投资 长期股权投资 可供出售金融资产

与其憧憬未来，不如努力现在！ 课堂纪律 新同学： 大家好，欢迎加入160816班！我是欣欣老师。 1,作业、知识点有问题请微信留言。 微信：duia3715（备注班级+真实姓名） 与其憧憬未来，不如努力现在！ 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2

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投资性房地产 （一）投资性房地产概述 【投资性房地产】是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 房 建筑物 固定资产 房 建筑物 固定资产 地 土地使用权 无形资产

1.投资性房地产的范围 范 围 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 【老师提醒】首先必须是自己的房地产！！

（1）已出租的土地使用权 【已出租的土地使用权】是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

Notice： ①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不能确认为投资性房地产； ②对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权 【持有并准备增值后转让的土地使用权】是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。

Notice： ①按照我国有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产； ②在我国实务中，持有并准备增值后转让土地使用权的情况较少见。

（3）已出租的建筑物 【已出租的建筑物】是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

Notice： ①已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 ②通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

2.不属于投资性房地产的范围 范 围 自用房地产 作为存货的房地产

【自用房地产】是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （1）自用房地产 【自用房地产】是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 举例：企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产；企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。

（2）作为存货的房地产 【作为存货的房地产】通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

开动脑筋想一想 如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形，那可咋整？

“你来问，我来答” 在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。 如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。

举例： 甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲房地产开发商的存货，即开发产品。

企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

课堂纪律 投资性房地产范围-提醒 【1】企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 【2】已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。 【3】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 19

课堂纪律 投资性房地产范围-提醒 【4】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。 【5】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产； 【6】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产； 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 20

投资性房地产范围-小总结 课堂纪律 情况 是否属于投资性房地产 1 房地产企业开发的已出租的房屋 2 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 3 房地产企业正在开发的商品房 4 房地产企业开发的准备出售的房屋 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 21

投资性房地产范围-小总结 课堂纪律 情况 是否属于投资性房地产 1 房地产企业开发的已出租的房屋 √ 2 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 ×，属于存货 3 房地产企业正在开发的商品房 4 房地产企业开发的准备出售的房屋 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 22

投资性房地产范围-小总结 课堂纪律 情况 是否属于投资性房地产 5 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房 6 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 7 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 8 企业自用的办公楼　　 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 23

投资性房地产范围-小总结 课堂纪律 情况 是否属于投资性房地产 5 房地产企业持有并准备增值后出售的商品房 ×，属于存货 6 房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权 7 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 ×，属于无形资产 8 企业自用的办公楼　　 ×，属于固定资产 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 24

投资性房地产范围-小总结 课堂纪律 情况 是否属于投资性房地产 9 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 10 企业以经营租赁方式租入的建筑物 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店　　 10 企业以经营租赁方式租入的建筑物 11 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 12 企业出租给本企业职工居住的宿舍 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 25

投资性房地产范围-小总结 课堂纪律 情况 是否属于投资性房地产 9 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ×，属于固定资产 10 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店　　 ×，属于固定资产 10 企业以经营租赁方式租入的建筑物 ×，不属于企业的资产 11 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 √ 12 企业出租给本企业职工居住的宿舍 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 26

下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。（2011年） A. 房地产企业持有的待售商品房 B. 以经营租赁方式出租的商用房 C 下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。（2011年） A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商用房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.持有并准备增值后转让的土地使用权 【单选题】

【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，选项BCD属于投资性房地产；选项A，房地产企业持有的待售商品房属于存货，不属于投资性房地产。故选A。 【答案】A

课堂纪律 投资性房地产范围-练习1答案 【多选】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.房地产企业持有的待售商品房 B.以经营租赁方式出租的商用房 C.以经营租赁方式出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】BC 【解析】A属于企业的存货，D企业没有所有权，不作为自有资产核算。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 29

投资性房地产的账务处理 1、取得时 2、后续计量 3、处置 课堂纪律 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 30

（二）投资性房地产的账务处理 1.投资性房地产核算应设置的会计科目 为了反映和监督投资性房地产的取得、后续计量、处置等情况，企业应当设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“其他业务成本”等科目进行核算。 投资性房地产作为企业主营业务的，应当设置“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

不错，不错，进步很大！不过要注意不同计量模式! 上一讲学了固定资产的明细科目，现在看到投资性地产的明细科目，感觉so easy！ 2019/4/30 投资性房地产的明细科目 不错，不错，进步很大！不过要注意不同计量模式! 上一讲学了固定资产的明细科目，现在看到投资性地产的明细科目，感觉so easy！

“投资性房地产”科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。 2019/4/30 “投资性房地产”科目 “投资性房地产”科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本或采用公允价值模式计量投资性房地产的公允价值。 Notice： 采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别设置“成本”和“公允价值变动”明细科目进行核算。

课堂纪律 投资性房地产的账务处理-取得 投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。 （1）外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （2）自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 【老师提醒】建造过程中发生的非正常损失（自然灾害）计入当期营业外支出。 （3）内部转换形成的投资性房地产 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 34

课堂纪律 投资性房地产的账务处理-取得 【老师提醒1】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 35

课堂纪律 投资性房地产的账务处理-取得 【老师提醒2】企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产（如果是房地产开发企业则建造的属于商品房属于存货），自租赁期开始日，从固定资产、无形资产或存货（房地产开发企业）转换为投资性房地产。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 36

投资性房地产的账务处理 课堂纪律 成本模式 公允价值模式 会计科目 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 投资性房地产一成本 一公允价值变动 公允价值变动损益 是否计提折旧 √ × 是否计提减值 是否有公允价值变动 报表列示 账面余额-累计折旧/摊销-减值准备 账面余额=公允价值 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 37

②外购投资性房地产的计量 外购取得投资性房地产时，按照取得时的实际成本进行初始计量。 后续计量采用成本模式时： 借：投资性房地产 贷：银行存款等 后续计量采用公允价值模式时： 借：投资性房地产——成本

（2）自行建造的投资性房地产 ①自行建造投资性房地产成本的内容 企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出包括： 土地开发费 建筑成本 安装成本 应予以资本化的借款费用 支付的其他费用 分摊的间接费用

②自行建造投资性房地产的计量 建造过程中发生的支出时： 借：在建工程 贷：银行存款等 达到预定可使用状态时： 借：投资性房地产（后续计量采用成本模式） 贷：在建工程等 或者： 借：投资性房地产——成本（后续计量采用公允价值模式）

课堂纪律 投资性房地产的账务处理-取得-练习 【单选】2015年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 A.100 B.117 C.117.5 D.100.5 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 42

课堂纪律 投资性房地产的账务处理-取得-练习答案 【答案】A 【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 43

（3）内部转换形成的投资性房地产 ①作为存货的房地产 投资性房地产 ②自用的房地产

①作为存货的房地产转换为投资性房地产： 后续计量采用成本模式时： 借：投资性房地产（转换日的账面余额，倒挤） 存货跌价准备（转换日已计提的减值准备） 贷：开发产品（账面余额）

①作为存货的房地产转换为投资性房地产： 后续计量采用公允价值模式时： （公允价值＜账面价值） 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备（转换日已计提的减值准备） 公允价值变动损益（借方差额） 贷：开发产品（账面余额）

①作为存货的房地产转换为投资性房地产： 后续计量采用公允价值模式时： （公允价值＞账面价值） 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 存货跌价准备（转换日已计提的减值准备） 贷：开发产品（账面余额） 其他综合收益（贷方差额）

第八节　固定资产及投资性房地产 ①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com

②自用的房地产转换为投资性房地产： 后续计量采用成本模式时： 借：投资性房地产（转换日的原价） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产（账面原价） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备

童鞋们！ 自用的房地产转换为投资性房地产时，后续计量采用成本模式的，典型的新瓶装旧酒！ 想想是不是这个理儿？ 2019/4/30 开动脑筋想一想 童鞋们！ 自用的房地产转换为投资性房地产时，后续计量采用成本模式的，典型的新瓶装旧酒！ 想想是不是这个理儿？

②自用的房地产转换为投资性房地产： 后续计量采用公允价值模式时： （公允价值＜账面价值） 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益（借方差额） 贷：固定资产（账面原值）

②自用的房地产转换为投资性房地产： 后续计量采用公允价值模式时： （公允价值＞账面价值） 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产（账面原值） 其他综合收益（贷方差额）

企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是（ ）。（2014年） A 企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是（ ）。（2014年） A.营业外支出 B.公允价值变动损益 C.资本公积 D.其他业务成本 【单选题】

【解析】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日存货的公允价值小于原账面价值之间的差额应该借记“公允价值变动损益”科目。故选B。

开动脑筋想一想 童鞋们！ 想一想为啥借差计入公允价值变动损益，贷差要计入其他综合收益呢？

【例题】2014年8月甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租以赚取租金收入。2015年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2015年1月1日，租赁期为3年。假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。 假设2015年1月1日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。

【答案】借：投资性房地产——成本 350 000 000 公允价值变动损益 50 000 000 累计折旧 150 000 000 贷：固定资产——办公楼 550 000 000

3.投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的账务处理： ①计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本等 贷：投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销） ②取得租金收入时： 借：银行存款等 贷：其他业务收入等

借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 ③发生减值时： Notice： 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

课堂纪律 【老师提醒】投资性房地产的折旧或摊销： 当月增加的投资性房地产（建筑物）当月不计提折旧， 当月减少的投资性房地产（建筑物）当月照提折旧；当月增加的投资性房地产（土地使用权） 当月即开始摊销，当月减少的投资性房地产（土地使用权）当月停止摊销。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 62

2019/4/30 【例题1】 甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为12 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙公司每月支付甲公司租金60 000元。当年12月，这栋办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为9 000 000元，此时办公楼的账面价值为10 000 000元，以前未计提减值准备。

借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备 1 000 000 贷：投资性房地产减值准备 1 000 000 2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ①计提折旧： 每月计提的折旧=12 000 000÷20÷12=50 000（元） 借：其他业务成本 50 000 贷：投资性房地产累计折旧 50 000 ②确认租金收入： 借：银行存款（或其他应收款） 60 000 贷：其他业务收入 60 000 ③计提减值准备： 借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备 1 000 000 贷：投资性房地产减值准备 1 000 000

投资性房地产的账务处理 课堂纪律 成本模式 公允价值模式 会计科目 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 投资性房地产一成本 一公允价值变动 公允价值变动损益 是否计提折旧 √ × 是否计提减值 是否有公允价值变动 报表列示 账面余额-累计折旧/摊销-减值准备 账面余额=公允价值 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 65

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面余额。（不折旧、不摊销、不减值，三不原则）

【注意】 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面余额，公允价值与原账面余额之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （1）取得租金收入记入“其他业务收入”科目 （2）资产负债表日按公允价值计量

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的账务处理： ①公允价值高于账面余额时： 借：投资性房地产——公允价值变动（差额） 贷：公允价值变动损益 ②公允价值低于账面余额时： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动（差额） ③取得租金收入时： 借：银行存款等 贷：其他业务收入等

2019/4/30 【例题2】 甲公司为从事房地产经营开发的企业。2×12年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价和公允价值均为10 000 000元。2×12年12月31日，该写字楼的公允价值为12 000 000元。假定甲公司对投资性房地产采用公允价值计量模式。

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ①2×12年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租： 借：投资性房地产——成本 10 000 000 贷：开发产品 10 000 000 ②2×12年12月31日，按照公允价值调整账面余额，公允价值与账面余额之间的差额计入当期损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000

（3）投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。 会计政策变更 成本模式 公允价值模式 不得转换

课堂纪律 【单选】企业将房地产存货转为采用公允价值计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值差额记入（ ）。 A.营业外支出 B.资本公积 C.公允价值变动损益 D.其他综合收益 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 72

【答案】C 【解析】内部转换，采用公允价值模式计量的投资性房地产升值时，使用“其他综合收益”科目；贬值时使用“公允价值变动损益”科目。 课堂纪律 【答案】C 【解析】内部转换，采用公允价值模式计量的投资性房地产升值时，使用“其他综合收益”科目；贬值时使用“公允价值变动损益”科目。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 73

【判断】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。（ ） 课堂纪律 【判断】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。（ ） 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 74

【判断】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。（ ） 【答案】对 课堂纪律 【判断】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式再转为成本模式。（ ） 【答案】对 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 75

【判断】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应计提折旧和摊销，按资产负债表日该资产的公允价值变动计提减值准备。 （ ） 课堂纪律 【判断】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应计提折旧和摊销，按资产负债表日该资产的公允价值变动计提减值准备。 （　） 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 76

课堂纪律 【判断】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应计提折旧和摊销，按资产负债表日该资产的公允价值变动计提减值准备。 （ ） 【答案】错 【解析】公允价值模式计量的投资性房地产，不进行折旧、摊销和减值处理。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 2019/4/30 77

下列各项中，关于投资性房地产会计处理表述正确的有（ ）。（2016年） A. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，可转换为成本模式计量 B 下列各项中，关于投资性房地产会计处理表述正确的有（ ）。（2016年） A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，可转换为成本模式计量 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动应计入资本公积 C.采用成本模式计量的投资性房地产，在满足规定条件的情况下，可转换为公允价值模式计量 D.采用成本模式计量的投资性房地产，发生减值应计提减值准备 【多选题】

【解析】选项CD表述正确；选项A表述错误，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式；选项B表述错误，采用公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值变动应记入“公允价值变动损益”科目。故选CD。 【答案】CD

下列各项资产中，已计提减值准备后其价值又得以恢复，可以在原计提减值准备金额内予以转回的是（ ）。（2014年） A. 长期股权投资 B 下列各项资产中，已计提减值准备后其价值又得以恢复，可以在原计提减值准备金额内予以转回的是（ ）。（2014年） A. 长期股权投资 B. 无形资产 C. 持有至到期投资 D. 采用成本模式计量的投资性房地产。 【单选题】

【解析】长期股权投资（选项A）、固定资产、无形资产（选项B）、采用成本模式计量的投资性房地产（选项D）计提的减值准备一经计提，不得转回；应收账款、存货、持有至到期投资（选项C）、可供出售金融资产计提的减值准备在以后价值又得以恢复时，可以在原计提减值准备金额内予以转回。故选C。 【答案】C

2013年12月31日，某企业将自用建筑物转为投资性房地产对外出租，采用成本模式计量，转换日，该建筑物账面价值为2 100万元，尚可使用25年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧。按照租赁合同，每年收取租金100万元，不考虑其他因素，对该企业2014年营业利润的影响金额为（ ）万元。（2015年） A.80 B.100 C.16 D.20 【单选题】

【解析】该投资性房地产计提折旧=（2 100-100）÷25=80（万元），租金收入100 万元，所以影响营业利润的金额=100-80＝20(万元)。故选D。

4.投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com

4.投资性房地产的处置 （1）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 ①取得处置收入： 借：银行存款等（实际收到的金额） 贷：其他业务收入 ②结转处置成本： 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产

2019/4/30 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150 000 000元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为140 000 000元，已计提折旧10 000 000元。假定不考虑相关税费的影响。 【例题3】

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ①取得处置收入： 借：银行存款 150 000 000 贷：其他业务收入 150 000 000 ②结转处置成本： 借：其他业务成本 130 000 000 投资性房地产累计折旧 10 000 000 贷：投资性房地产 140 000 000

（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 ①取得处置收入： 借：银行存款等（实际收到的金额） 贷：其他业务收入 ②结转处置成本： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借方）

（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 ③结转投资性房地产累计公允价值变动： 借：公允价值变动损益（或贷方） 贷：其他业务成本（或借方）

2019/4/30 【例题4】 甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为150 000 000元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为120 000 000元，公允价值变动为借方余额10 000 000元。假定不考虑营业税等相关税费的影响。

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ①取得处置收入： 借：银行存款 150 000 000 贷：其他业务收入 150 000 000 ②结转处置成本： 借：其他业务成本 130 000 000 贷：投资性房地产——成本 120 000 000 ——公允价值变动 10 000 000

③结转投资性房地产累计公允价值变动： 借：公允价值变动损益 10 000 000 贷：其他业务成本 10 000 000 2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ③结转投资性房地产累计公允价值变动： 借：公允价值变动损益 10 000 000 贷：其他业务成本 10 000 000

下列各项中，应计入工业企业其他业务收入的有（ ）。（2014年） A. 出售投资性房地产取得的收入 B 下列各项中，应计入工业企业其他业务收入的有（ ）。（2014年） A. 出售投资性房地产取得的收入 B. 随同商品出售且单独计价的包装物取得的收入 C. 股权投资取得的现金股利收入 D. 经营性租赁固定资产的现金收入 【多选题】

【解析】选项ABD，应计入其他业务收入；选项C，工业企业的股权投资取得的现金股利收入应计入投资收益核算，不属于企业的一项收入。 2019/4/30 【解析】选项ABD，应计入其他业务收入；选项C，工业企业的股权投资取得的现金股利收入应计入投资收益核算，不属于企业的一项收入。 【答案】ABD

资产 第九节 无形资产和其他资产 应收及预付款项 货币资金 交易性金融资产 无形资产和其他资产 存货 固定资产和投资性房地产 持有至到期投资 可供出售金融资产 长期股权投资

无形资产 （一）无形资产概述 1.无形资产的概念 【无形资产】是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

2019/4/30 2.无形资产的特征： 特征一 不具有实物形态 特征二 具有可辨认性 特征三 属于非货币性长期资产 

开动脑筋想一想 什么样的资产是可辨认的呢？

资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准： （1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转让、授予许可、租赁或者交换。 （2）源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。

3.无形资产的内容 无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。 专利权 非专利技术 商标权 著作权 土地使用权 特许权

（1）专利权 【专利权】是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申请人对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利，包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。 Notice： 企业不应将其所拥有的一切专利权都予以资本化，作为无形资产管理和核算。

（2）非专利技术 【非专利技术】即专有技术，或技术秘密、技术诀窍，是指先进的、未公开的、未申请专利、可以带来经济效益的技术及诀窍。 非专利技术的主要内容包括：工业专有技术、商业（贸易）专有技术及管理专有技术。

【商标权】是指专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利。 商标经过注册登记，就获得了法律上的保护。 2019/4/30 （3）商标权 【商标权】是指专门在某类指定的商品或产品上使用特定的名称或图案的权利。 商标经过注册登记，就获得了法律上的保护。 Notice： 商标是用来辨认特定的商品或劳务的标记。

（4）著作权 【著作权】又称版权，指作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的某些特殊权利。 著作权包括两方面的权利，即精神权利（人身权利）和经济权利（财产权利）。

（5）土地使用权 【土地使用权】是指国家准许某一企业或单位在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。

（6）特许权 【特许权】又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利。

（二）无形资产的账务处理 1.无形资产核算应设置的会计科目 2019/4/30 （二）无形资产的账务处理 1.无形资产核算应设置的会计科目 为了反映和监督无形资产的取得、摊销和处置等情况，企业应当设置“无形资产”、“累计摊销”等科目进行核算。 此外，企业无形资产发生减值的，还应当设置“无形资产减值准备”科目进行核算。

“无形资产”科目核算企业持有的无形资产成本，应当按照无形资产的项目设置明细科目进行核算。 2019/4/30 “无形资产”科目 “无形资产”科目核算企业持有的无形资产成本，应当按照无形资产的项目设置明细科目进行核算。 Notice： “累计摊销”科目属于“无形资产”的调整科目。

“无形资产”的T型账户如下图所示： 借 无形资产 贷 出售无形资产转出的无形资产账面余额 取得无形资产的成本 企业无形资产的成本

无形资产应当按照成本进行初始计量。 企业取得无形资产的主要方式有外购、自行研究开发等。取得的方式不同，其会计处理也有所差别。 2019/4/30 2.无形资产的取得 无形资产应当按照成本进行初始计量。 企业取得无形资产的主要方式有外购、自行研究开发等。取得的方式不同，其会计处理也有所差别。

【注意】下列各项不包括在无形资产的初始成本中： 2019/4/30 （1）外购无形资产 外购无形资产的成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 相关账务处理为： 借：无形资产 贷：银行存款 【注意】下列各项不包括在无形资产的初始成本中： ①为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用； ②无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。

第九节 无形资产和其他资产 （2）企业自行研究开发的无形资产，其成本包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前所发生的可直接归属于该无形资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的必要支出总和。 企业内部研究开发项目所发生的支出应区分研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段支出计入当期管理费用；开发阶段支出符合资本化条件的，应当确认为无形资产；不符合资本化条件的，应当计入当期管理费用。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com

（2）自行研究开发无形资产 计入 研究阶段 管理费用 研发支出 符合资本化条件的 计入 无形资产 开发阶段 不符合资本化条件的 计入 管理费用

若无法可靠区分研究阶段与开发阶段的支出，应当将支出全部费用化，计入当期损益，即计入管理费用科目。 2019/4/30 特别提示： 童鞋们！ 若无法可靠区分研究阶段与开发阶段的支出，应当将支出全部费用化，计入当期损益，即计入管理费用科目。

企业无法可靠区分研究阶段和开发阶段支出的，应将其所发生的研发支出全部资本化计入无形资产成本。（ ）（2010年） 【单选题】

【解析】若无法可靠区分研究阶段与开发阶段的支出，应当将支出全部费用化，计入当期损益，即计入管理费用科目。故本题表述错误。 【答案】×

自行研究开发无形资产的账务处理： ①自行研究开发无形资产发生研发支出时： 借：研发支出——资本化支出（满足资本化条件） ——费用化支出（不满足资本化条件） 贷：原材料 银行存款 应付职工薪酬等

自行研究开发无形资产的账务处理： ②研发结束达到预定用途形成无形资产时： 借：无形资产 贷：研发支出——资本化支出 ③月末（研发结束当月）归集费用化支出时： 借：管理费用 贷：研发支出——费用化支出

2019/4/30 甲公司自行研究、开发一项技术，截至2×11年12月31日，发生研发支出合计2 000 000元，经测试，该项研发活动完成了研究阶段，从2×12年1月1日开始进入开发阶段。2×12年发生开发支出300 000元，假定符合《企业会计准则第6号——无形资产》规定的开发支出资本化的条件。2×12年6月30日，该项研发活动结束，最终开发出一项非专利技术。 【例题5】

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ①2×11年发生的研发支出： 借：研发支出——费用化支出 2 000 000 贷：银行存款等 2 000 000 ②2×11年12月31日，发生的研发支出全部属于研究阶段的支出： 借：管理费用 2 000 000 贷：研发支出——费用化支出 2 000 000

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： ③2×12年，发生开发支出并满足资本化确认条件： 借：研发支出——资本化支出 300 000 贷：银行存款等 300 000 ④2×12年6月30日，该技术研发完成并形成无形资产： 借：无形资产 300 000 贷：研发支出——资本化支出 300 000

2013年3月1日，某企业开始自行研发一项非专利技术，2014年1月1日研发成功并达到预定可使用状态。该非专利技术研究阶段累计支出为300万元（均不符合资本化条件），开发阶段的累计支出为800万元（其中不符合资本化条件的支出为200万元），不考虑其他因素，企业该非专利技术的入账价值为（ ）万元。（2015年） A.800 B.900 C.1 100 D.600 【单选题】

【解析】研究阶段的支出300万元和开发阶段不符合资本化条件的支出200万元，都是先记入“研发支出——费用化支出”科目，期末转入“管理费用”科目；只有开发阶段满足资本化条件的支出600万元才计入无形资产的成本。故选D。 【答案】D

无形资产是否进行摊销取决于其使用寿命，企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。 2019/4/30 3.无形资产的摊销 （1）无形资产摊销的依据 无形资产是否进行摊销取决于其使用寿命，企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。 通常其残值率为零 使用寿命有限 进行摊销 无形资产 使用寿命不确定 不应摊销（期末进行减值测试）

2.无形资产的摊销 （1）无形资产应自可供使用当月起开始摊销，处置当月不再摊销。 （2）无形资产摊销方法包括直线法、生产总量法等。 （3）无形资产摊销的会计处理。 借：制造费用（用于特定产品生产的列入该产品的成本） 管理费用（自用的一般无形资产） 其他业务成本（出租的无形资产） 贷：累计摊销 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com

使用寿命有限的无形资产应当自达到预定用途的下月起开始摊销。（ ）（2010年、2014年） 【单选题】

【解析】使用寿命有限的无形资产应当自可供使用当月起开始摊销，处置当月不再进行摊销。故本题表述错误。 【答案】×

下列各项中，关于企业无形资产表述不正确的是（ ）。（2014年） A. 使用寿命不确定的无形资产不应摊销 B 下列各项中，关于企业无形资产表述不正确的是（ ）。（2014年） A.使用寿命不确定的无形资产不应摊销 B.研究阶段和开发阶段的支出应全部计入无形资产成本 C.无形资产应当按照成本进行初始计量 D.出租无形资产的摊销额应计入其他业务成本 【单选题】

【解析】选项A表述正确，对于使用寿命不确定的无形资产不应摊销；选项B表述错误，对于自行研究开发的无形资产应该区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，只有开发阶段符合资本化条件的支出才能计入无形资产的成本；选项C表述正确，企业的无形资产应该按照成本进行初始计量；选项D表述正确，出租的无形资产的摊销额应该计入其他业务成本。故选B。 【答案】B

下列各项中，关于无形资产摊销表述不正确的是（ ）。 （2012年） A. 使用寿命不确定的无形资产不应摊销 B 下列各项中，关于无形资产摊销表述不正确的是（ ）。 （2012年） A.使用寿命不确定的无形资产不应摊销 B.出租无形资产的摊销额应计入管理费用 C.使用寿命有限的无形资产处置当月不再摊销 D.无形资产的摊销方法主要有直线法和生产总量法 【单选题】

【解析】选项ACD表述正确；选项B表述错误，出租无形资产的摊销额记入“其他业务成本”科目。故选B。

企业处置无形资产，应当将取得的价款扣除该无形资产账面价值以及出售相关税费后的差额作为营业外收入或营业外支出进行会计处理。 2019/4/30 4.无形资产的处置 企业处置无形资产，应当将取得的价款扣除该无形资产账面价值以及出售相关税费后的差额作为营业外收入或营业外支出进行会计处理。

第九节 无形资产和其他资产 3.无形资产的处置 会计分录为： 借：银行存款 无形资产减值准备 累计摊销 贷：无形资产 应交税费——应交增值税 贷方：营业外收入 借方：营业外支出 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com 备抵类科目，借减贷加

2014年9月1日，某工业企业转让一项专利权，该专利权成本为250 000元，累计摊销50 000元。取得转让价款为300 000元。不考虑其他因素，则下列关于转让专利权的会计处理结果正确的是（ ）。（2015年） A.营业外收入增加300 000元 B.其他业务收入增加300 000元 C.营业外收入增加100 000元 D. 其他业务收入增加100 000元 【单选题】

【解析】企业处置无形资产，应当将取得的价款扣除该无形资产账面价值以及出售相关税费后的差额作为营业外收入或营业外支出进行会计处理。 相关账务处理为： 借：银行存款 300 000 累计摊销 50 000 贷：无形资产 250 000 营业外收入 100 000 故选C。 【答案】C

2019/4/30 5.无形资产的减值 无形资产在资产负债表日存在可能发生减值的迹象时，其可收回金额低于账面价值的，企业应当将该无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为减值损失，计入当期损益。 借：资产减值损失——计提的无形资产减值准备 　 贷：无形资产减值准备

【注意】无形资产减值准备一经确认以后会计期间不得转回。 可转回：存货，应收及预付款项，持有至到期投资，可供出售金融资产 不可转回：固定资产、无形资产、长期股权投资、以成本模式计量的投资性房地产

下列关于无形资产的表述中正确的有（ ）。（2015年） A. 寿命不确定的不计提减值准备 B. 寿命有限的应进行摊销 C 下列关于无形资产的表述中正确的有（ ）。（2015年） A.寿命不确定的不计提减值准备 B.寿命有限的应进行摊销 C.寿命有限的应按生产总量法摊销 D.已计提减值的在以后期间不得转回 【多选题】

【解析】选项BD表述正确；选项A表述错误，使用寿命不确定的无形资产不计提摊销，但至少应于每期期末进行减值测试，测试发生减值的，要计提相应的资产减值准备；选项C表述错误，无形资产摊销的方法要根据其经济利益的实现方式来确定，不一定按生产总量法摊销。故选BD。 【答案】BD

其他资产 【其他资产】是指除货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货、长期股权投资、持有至到期投资、可供出售金融资产、固定资产、无形资产等以外的资产。 举例：长期待摊费用等

由于初级教材中针对其他资产仅例举了长期待摊费用，所以我们要牢固掌握！

长期待摊费用，是指企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用应当单独核算，在费用项目的受益期限内分期平均摊销。如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。 如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 模板来自于 http://docer.mysoeasy.com

长期待摊费用的账务处理： 1.企业发生长期待摊费用时： 借：长期待摊费用 贷：原材料 银行存款等 2.摊销长期待摊费用时： 借：管理费用 销售费用等 贷：长期待摊费用

下列各项中，应计入长期待摊费用的是（ ）。（2013年） A. 生产车间固定资产日常修理支出 B. 生产车间固定资产更新改造支出 C 下列各项中，应计入长期待摊费用的是（ ）。（2013年） A.生产车间固定资产日常修理支出 B.生产车间固定资产更新改造支出 C.经营租赁方式租入固定资产改良支出 D.融资租赁方式租入固定资产改良支出 【单选题】

【解析】选项A，应计入管理费用；选项BD，应计入固定资产成本；选项C，应计入长期待摊费用，以后分期进行摊销计入相应的成本和费用。故选C。

2019/4/30 2×12年4月1日，甲公司对以经营租赁方式新租入的办公楼进行装修，发生以下有关支出：领用生产用材料500 000元，购进该批原材料时支付的增值税进项税额为85 000元；辅助生产车间为该装修工程提供的劳务支出为180 000元；有关人员工资等职工薪酬435 000元。2×12年11月30日，该办公楼装修完工，达到预定可使用状态并交付使用，按租赁期10年进行摊销。假定不考虑其他因素。 【例题6】

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： （1）装修领用原材料时： 借：长期待摊费用 585 000 贷：原材料 500 000 应交税费——应交增值税（进项税额转出） 85 000 （2）辅助生产车间为装修工程提供劳务时： 借：长期待摊费用180 000 贷：生产成本——辅助生产成本180 000

2019/4/30 甲公司应编制如下会计分录： （3）确认工程人员职工薪酬时： 借：长期待摊费用 435 000 贷：应付职工薪酬 435 000 （4）2×12年12月摊销装修支出时： 借：管理费用 10 000 贷：长期待摊费用 10 000

下课喽~