房地产经济学 姚玲珍 教授 2017年9月

目 录 第一章 绪论 第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论 第五章 房地产市场 第六章 房地产价格 第一章 绪论 基础篇 第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论 第五章 房地产市场 微观篇 第六章 房地产价格 第七章 房地产投资 2

目 录 第八章 房地产开发 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产周期 第十二章 房地产市场调控 第八章 房地产开发 微观篇 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产周期 宏观篇 第十二章 房地产市场调控 第十三章 住房制度与住房保障 第十四章 房地产税收 3

第十一章 房地产周期 一 经济周期与房地产业周期 二 房地产周期循环的表现 三 房地产周期循环的原因 四 我国的房地产周期 五 第十一章 房地产周期 一 经济周期与房地产业周期 二 房地产周期循环的表现 三 房地产周期循环的原因 四 我国的房地产周期 五 思考题与阅读内容 4

一、经济周期的概念与类型 经济周期 经济周期阶段 繁荣 衰退 萧条 复苏 基钦周期 朱格拉周期 库兹涅茨周期 康德拉季耶夫周期 别称 国民经济整体经济活动，随着时间的变化而出现的有规律扩张和收缩交替反复运动的过程。 经济周期 经济周期阶段 繁荣 衰退 萧条 复苏 基钦周期 朱格拉周期 库兹涅茨周期 康德拉季耶夫周期 别称 短周期 中周期 中长周期、建筑周期 长周期 经济学家 Joseph Kitchin Clement Juglar Simon Kuznetz N.D. Kondratiff 国家 美国 法国 俄罗斯 周期长度 40个月 9-10年 15-25年 50-60年 主要起因 商业库存 工商业固定投资变动 建筑业扩张与收缩 技术进步与革新 5

二、房地产业周期循环的表现 6

房地产业周期循环本质上是由于外部经济活动（宏观经济）的周期性以及内部供给和需求协调不顺引起的。 三、房地产业周期循环的原因 内生性波动 外生性波动 房地产市场供给和需求的内在不稳定性也是产生房地产周期循环的根本原因。 房地产周期与宏观经济周期波动有密切的关系。 房地产业周期循环 房地产业周期循环本质上是由于外部经济活动（宏观经济）的周期性以及内部供给和需求协调不顺引起的。 7

外生性波动 如果将国民经济看成是一个简单的正弦式循环，则因国民经济活动而引起的房地产市场景气循环可以用古典房地产景气循环模型来描述。 8

房地产业周期循环的原因 预期机制 动态分析 内生性波动 收敛型蛛网 发散型蛛网 封闭型蛛网 外生价格预期 近视预期价格 理性预期 蛛网模型表明，房地产市场运行往往表现为供求数量和价格的波动，这种波动不可避免地导致市场周期循环。 外生预期和近视预期不能很好解释市场的周期波动，原因是前者“盲目”预期（不考虑房地产市场本身），后者“近视”预期（不关注外部因素影响）。 9

四、我国的房地产周期 (一) 逐步繁荣（1998~2005年） (二) 短期调整期（2006~2008年） (三) 增速放缓期（2009年至今） 10

1. 逐步繁荣期（1998－2005年）   销售面积（万平方米） 销售面积增长率（%） 销售金额（亿元） 销售金额增长率（%） 商品房 住宅 1998 12185.30 10827.1 35.24 37.67 2513.3 2006.87 39.67 42.58 1999 14556.53 12997.9 19.46 20.05 2987.87 2413.73 18.88 20.27 2000 18637.13 16570.3 28.03 27.48 3935.44 3228.6 31.71 33.76 2001 22411.90 19938.8 20.25 20.33 4862.75 4021.15 23.56 24.55 2002 26808.29 23702.3 19.62 6032.34 4957.85 24.05 23.29 2003 33717.63 29778.9 25.77 25.64 7955.66 6543.45 31.88 31.98 2004 38231.64 33819.9 13.39 13.57 10375.7 8619.37 30.42 31.73 2005 55486.22 49587.8 45.13 46.62 17576.1 14563.8 69.40 68.97

销售价格   销售价格（万平方米） 销售价格增长率（%） 商品房 住宅 1998 2063.00 1854 3.30 3.58 1999 2053.00 1857 -0.48 0.16 2000 2112.00 1948 2.87 4.90 2001 2170.00 2017 2.75 3.54 2002 2250.00 2092 3.69 3.72 2003 2359.00 2197 4.84 5.02 2004 2778.00 2608 17.76 18.71 2005 3167.66 2937 14.03 12.61

房地产供给端指标 房地产开发企业购置土地面积（万平方米） 购置土地面积增长率(%) 房地产开发企业投资完成额（亿元） 房地产投资完成额增长率(%) 房屋建筑施工面积（万平方米） 施工面积增长率(%) 房屋建筑竣工面积（万平方米） 竣工面积增长率(%) 1998 10109.32 52.21 3614.23 13.71 50770.14 12.86 17566.60 11.04 1999 11958.90 18.30 4103.20 13.53 56857.63 11.99 21410.83 21.88 2000 16905.24 41.36 4984.05 21.47 65896.92 15.90 25104.86 17.25 2001 23408.99 38.47 6344.11 27.29 79411.68 20.51 29867.36 18.97 2002 31356.78 33.95 7790.92 22.81 94104.01 18.50 34975.75 17.10 2003 35696.48 13.84 10153.80 30.33 117525.99 24.89 41464.06 18.55 2004 39784.66 11.45 13158.25 29.59 140451.39 19.51 42464.87 2.41 2005 38253.73 -3.85 15909.25 20.91 166053.26 18.23 53417.04 25.79

2. 短期调整期（2006－2008年）   销售面积（万平方米） 销售面积增长率（%） 销售金额（亿元） 销售金额增长率（%） 商品房 住宅 2006 61857.07 55423 11.48 11.77 20826 17287.8 18.49 18.70 2007 77354.72 70135.9 25.05 26.55 29889.1 25565.8 43.52 47.88 2008 65969.83 59280.4 -14.72 -15.48 25068.2 21196 -16.13 -17.09

2006－2008年我国房地产价格走势   销售价格（万平方米） 销售价格增长率（%） 商品房 住宅 2006 3366.79 3119.25 6.29 6.21 2007 3863.90 3645.18 14.77 16.86 2008 3800.00 3576 -1.65 -1.90

2006－2008年我国房地产供给端指标 房地产开发企业购置土地面积（万平方米） 购置土地面积增长率(%) 房地产开发企业投资完成额（亿元） 房地产投资完成额增长率(%) 房屋建筑施工面积（万平方米） 施工面积增长率(%) 房屋建筑竣工面积（万平方米） 竣工面积增长率(%) 2006 36573.57 -4.39 19422.92 22.09 194786.42 17.30 55830.92 4.52 2007 40245.85 10.04 25288.84 30.20 236318.24 21.32 60606.68 8.55 2008 39353.43 -2.22 31203.19 23.39 283266.20 19.87 66544.80 9.80

五、思考题与阅读内容 （一）思考题 1. 试阐述房地产周期波动的阶段划分。 2. 影响房地产周期波动的因素有哪些？ 3. 房地产周期的形成机制是怎样的？ 4. 我国房地产周期波动存在怎样的特征？ 17

五、思考题与阅读内容 （二）阅读内容 (三) 1. 经济周期与房地产业周期参阅 高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第294-296页。 2. 房地产周期循环的表现参阅 （1）高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第308-312页。 （2）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版社，2012年），第201-211页。 3. 房地产周期循环的原因参阅 董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版社，2012年），第216-220页。 4. 我国的房地产周期参阅 高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第297-308页。 (三) 18