不動產市場 分析與預測 第二章 不動產市場概論

第二章 不動產市場概論 一、不動產市場定義與特性 二、不動產生命週期 三、不動產財務 四、房地產未來發展趨勢

第一節 不動產市場定義與特性 一、不動產市場定義 （一）市場之定義 第一節　不動產市場定義與特性 一、不動產市場定義 （一）市場之定義 「市場」係指從事財貨或勞務的場所，在交易場所中有許多出售者彼此磋商，使交易得以完成 完全自由競爭為當代經濟活動的特質，在市場中生產者間或消費者間會有競爭，然而產品的特性、生產者的技術創新或人為的壟斷，市場會有某種程度的獨占性，並非呈現完全競爭的市場

不動產市場乃是由土地、建物及附著其上的物權及債權的供需關係，為買賣雙方進行交易的場所，因特性關係，不動產市場並未形成具體的交易場所

1.完全競爭市場(Perfect Competition) 以農產品市場為例，其特質為： 一般經濟理論乃將市場類型歸納為以下四種而各有其特質： 1.完全競爭市場(Perfect Competition) 以農產品市場為例，其特質為： 生產者眾多 產品劃一 生產因素移體自由

2.純粹獨佔市場(Pure Monopoly) 如過去的台灣省菸酒公賣局、電信局，其特質為： 生產者僅此一家，所謂純粹獨占 產品間之替換性甚低 生產因素移動困難，常受人為或自然因素之阻礙

3.寡占市場(Oligopoly) 以我國之水泥業或日本汽車製造業為例，其特質為： 生產者不止一人 產品品質有完全相同者，亦有差異者，前者產品替代彈性無窮大，後者則非無窮大 新生產者加入市場甚為困難

4.不完全競爭市場(Imperfect Competition) 以不動產市場為例，其特質為： 生產者與購買者人數眾多，與完全競爭很類似。 個別生產者之產品品質並非劃一，不同生產者間產品仍有差異，每一生產者對自身產品價格，具有相當程度的影響力。 退出或加入產業非常容易，此點特質又與完全競爭市場甚為相似。

（二）不動產市場之定義 不動產市場實際上是屬於抽象的狀況，且其交易的實體部份，土地及建物，本身具有異於一般商品的特性，如數量固定性、位置不可移動性及恆久性等，因而造成不動產市場之特殊性質

二、不動產市場之特性 (一)、一般特性 根據Barlowe教授的說明，有下列數點： 集中產品於一處固定的位置 產品規格無標準化 基於當地的供需條件 大多數交易包括巨額的酬金 習慣上利用信用協定以維持買賣雙方公平交易 購買者與出售者常不易預料 普遍利用經紀人之仲介服務

(二)地區性 由於不動產的不可移動性，不動產的市場一般都形成地區性的市場；受到區位和環境的影響，每一地區的市場會擁有獨特的供需型態，所以在投資房地產的時候必須去了解所投資地區的各種情報 (三)過濾性 Grigsby認為住宅價格或租金下跌時，一般家庭可以同等價格，獲得較高水準的住宅，或以較低的價格，獲得同以前一樣的居住水準，Grigsby強調住宅流量之本質，只有低收入住宅品質因而提高，才算是過濾現象發生

(四)資本性 (五)交易資訊不易公開 在會計處理上，一般皆以固定資產視之，故不動產市場屬於資本市場，而非商品市場 不動產市場有相當多的潛在買方及賣方，雙方並非在某段期間內都投入不動產市場。 市場上的實際成交價格資訊不易取得，買賣標的本身的資訊也因買方與賣方處於資訊不對稱的狀態而闕如，所以房地產市場不易形成效率市場

(六)不完全競爭市場 (七)市場供給與需求調整緩慢 不動產市場，其產品非同質性、買賣雙方皆非價格接受者、土地位置不可移動性及交易資訊流通，故不動產市場是一個不完全競爭市場 (七)市場供給與需求調整緩慢 土地具有恆久性，其實體是永遠存在，而不動產的耐久性易使得供需失調，當需求量減少時，供需卻無法立即調整，遂造成價格偏低

(八)對產品的認知因人而異 (九)高交易成本 資產標的認知的不同而會賦予資產不同的價值，這就是所謂的不動產市場上產品對不同的人會有認知上的差異，而這樣的認知差異也會造成不動產價值上的差異 (九)高交易成本 尋找成本(search cost) 買賣佣金(brokers fees) 規費(legal fees)

(十)政府介入程度高 不動產市場受到政府法令上限制和規定較多，投資人在投資時必須注意政策的動向和規範，因其對投資的收益和風險有明顯的影響

第二節 不動產生命週期 一、不動產生命週期 一般產品的生命週期都是「投資→生產→交易→使用」，由這四個階段組成 第二節　不動產生命週期 一、不動產生命週期 一般產品的生命週期都是「投資→生產→交易→使用」，由這四個階段組成 一般而言，不動產生命週期的每個階段，投資到生產約需1-5年，生產到交易約需1-2年或生產交易同時進行1-2年，交易到使用則較短，為數日至數個月，至於使用到下一次再次投資開發時，則因房地產使用年限較長而有數十年之久。

二、不動產開發 不動產開發就是在此四大部門之間的交互活動，分別為： 三大系統並在總體經濟和法令規章的運作下建構成不動產開發的環境 形成消費部門和公共服務部門間的政策系統 消費部門和生產部門間的社會系統 財務部門和其他部門間形成的企業系統 三大系統並在總體經濟和法令規章的運作下建構成不動產開發的環境

以下為各部門間之參與者做說明： (一)消費部門：以需求為導向 個別使用者(individual consumers) 購置房地產為個人使用的需求者 集合性使用者(Collective consumers) 購置房地產為辦公使用或大型遊樂場等為了機構使用或公司使用的需求者 購置不動產以因應未來需求者(future users) 預先購置房地產為投資收益，或因應未來子女需求者

(二)生產部門：以供給為導向 (三)公共服務（政府）部門：管制環境 生產部門屬於不動產供給者，包含有實際參與開發不動產的開發者(developer)，以及對不動產開發建造所需的各種服務的提供者 (三)公共服務（政府）部門：管制環境 政府部門是以管制的方式介入不動產市場的開發環境，政府的管制包含有分區管制(zoning)、以及建築安全規定(building codes)和其他的各項管制

財務部門主要是扮演資金融的角色，其中的參與者包含： (四)財務部門：金融市場 財務部門主要是扮演資金融的角色，其中的參與者包含： 建築融資提供者(construction lenders) 購屋貸款融資提供者(permanent lender) 權益投資者(equity partners)

第三節 不動產財務 不動產由於價格昂貴，建造所需的成本也很高 第三節　不動產財務 不動產由於價格昂貴，建造所需的成本也很高 因此不論是生產者建造所需的資金或是消費者購買不動產所需的價金，其中有很大的部分是來自於金融體系，也使得不動產財務在不動產投資的領域中形成很重要的一環 一般所稱的JVP指的就是創業投資合夥者，可能是以自然人或法人的型態參與房地產開發的運作。

第四節 房地產未來發展趨勢 一、向郊區發展 二、商務出租住宅前景看好 第四節　房地產未來發展趨勢 一、向郊區發展 隨著高房價的時代來臨，都市的土地供給彈性越來越小，市區的居住品質又不見改善，台灣漸漸朝向歐美的居住模式發展 二、商務出租住宅前景看好 目前台北市區幾棟商務出租住宅，租金行情動輒高出一般住宅行情的40%到50%，相當看好未來發展與遠景

三、高層建築崛起 都市建地日益稀少及地價節節高漲的重壓力之下，未來往高樓層建築的趨勢已然形成。 (如：台北火車站前五十三層的「台北新光三越大樓」、一百零一層「台北國際金融大樓」、高雄市五十層的「世貿聯合國」和八十五層的「八五國際廣場」等)

四、休閒型住家興起 五、大型的集合社區逐漸流行 週休二日的推行，以及對生活品質的要求，旅遊休閒的觀念漸漸深植人心，因此對於休閒生活的注重造成住家兼休閒的產品興起，尤其以都市近郊最為顯著 五、大型的集合社區逐漸流行 由於居住品質的要求隨人民所得提高而提昇，一般住家對於公共設施完善和品質上的要求日趨嚴格

六、特定族群出租住宅 七、民宿經營日漸風行 針對特定族群所設計的出租住宅，以符合個族群需要而產生 在郊區享受悠閒的生活情趣是許多人嚮往的夢想，因此許多的民宿應運而生，提供與觀光飯店完全不同的溫馨感受

八、豪宅產品回溫 九、都市更新地區帶動效應 隨著房地產景氣回溫，豪宅的銷售又成為市場上的另一種熱門產品，但因交易物件具有價格上的特殊性，故並非屬於大眾主流產品 九、都市更新地區帶動效應 整合住民意願以全新風貌重新建築，以改善原舊市區中心衰敗之印象

十、酒店式套房(頂級地段) 兩岸大三通，台北國際化加快，酒店式公寓確有相當需求，而投資客看好未來房價上漲空間，再加上有些建案採取「售後回租」策略

十一、台灣將出現不動產線上登記系統 現有包含房貸承做、申報土增稅及契稅、買賣移轉與抵押設定送件過戶、貸款清償、前順位抵押權塗銷等一般不動產買賣移轉登記流程的時間，可望從現在的三週縮短到三天甚至一天就可完成登記

未來可能會形成以下影響： （一）市場交易規模會擴大 （二）房仲業交易案件會成長 （三）網路線上高解析看屋系統將會出現 （四）宅經濟的能量將擴展到房地產業

十二、電腦輔助不動產估價系統會普及化 估價系統的普及，未來會有以下幾個影響： (一)銀行鑑價時間會縮短，配合銀行內部 (二)假合約貸款狀況會大幅減少 (三)因估價不實或擔保品價值未及時監控逾期放 款導致的不良資產與法拍屋會減少 (四)消費者高買或低賣情況會減少 (五)不動產估價師在金融業的業務量將減少40%

十三、手機成為取代信用卡及個人身分認證，具備網路及影像平台功能亦會普及 (一) 未來證件跟信用卡將整合為手機認證功能及網路密碼，錢包的尺寸將大幅縮小，變成只放少額現金的功能。 (二)上網功能的電話會普及，全時間（24hr）連線費用也可能降至極低，網路及影像電話將成為主要聯繫方式，企業的通訊成本也將大幅下降。

十四、自有住宅率將達到90％，台灣將以換屋市場為主流市場 2020年住宅自有率勢必超過90%以上（預估最快三年內住宅自有率即有機會到達90%），屆時中古屋及換屋需求將逐漸增加，成為市場上的主流市場，預估屆時首購、換屋、投資需求之市場占有率比例將會成為4:4:2。

十五、建築產品定位將轉型，特定市場規模將擴大 (一)建設公司的產品定位將逐步轉型 (二)物業管理、豪宅規格的經紀服務、都市更新等市場規模將隨著換屋市場成為主流而迅速擴大 (三)投資性物件（如小套房）的市場

十六、綠建築標章跟相關節能建築認證將成為影響房價的重要特徵 (一)目前台灣內政部建築研究所已經完成綠建築認證標章，在技術提升與觀念的強化下，預估在2020年，綠建築標章將可望成為影響房價的重要特徵，並對房價有正面的助益 (二)目前國外機構研究認為至2020年，電動車的市場佔有率將達15%~18%，因此，相關的建築設計，如具備充電環境的停車位可能成為新的設計元素。 (二)

十七、台灣房價呈現長多格局，城鄉房價高低落差將台加大 房價的長期發展趨勢主要跟總體經濟、家戶成長、區域相對發展、及外資開放程度有關係，目前台北市、台中市、高雄市的都會區平均房價大致是3:1:1的關係，未來這樣的長期關係大致不會改變，加上景氣復甦時，多數的量能仍將集中於台北都會區。

十八、台灣不動產市場將走向國際開放的市場，會進一步刺激兩岸四地不動產市場共同流通平台成型 1. 台灣不動產市場將走向國際開放的市場 2. 依目前兩岸關係進展狀況，預料未來兩岸關係將較現在大幅前進 3.能整合金融服務、物業管理、及具備兩岸共通品牌跟流通平台的業者將會承接最多的商機