指導教授:張勝文 財政三劉邦有(組長) 財政三顏千懿 財政三王奕鈞 經濟四江宇峰 從居住正義窺探房地合一(14組) 指導教授:張勝文 財政三劉邦有(組長) 財政三顏千懿 財政三王奕鈞 經濟四江宇峰

研究動機

居住正義 現行房地交易課稅制度的缺失 土地、房屋售價拆分不成比例 課稅基礎與市價脫節 當年度買賣之土地，漲價卻不用繳稅 賠錢賣卻要繳土地增值稅

居住正義 近年應對政策 調漲財產交易所得稅稅率（針對房屋交易） 開徵奢侈稅（針對短期房屋交易） 開徵豪宅稅（僅台北市／針對房屋持有） 實行實價登錄 實行房地合一課稅（針對房、地交易）

舊有財產稅制度介紹

房屋交易所得稅簡介 賠錢 賺錢 賺錢 賠錢 不動產交易申報情形（房地分離） 出售建物 出售土地 財產交易所得稅 （申報綜所稅） 財產交易損失 （可抵財交稅） 土地交易所得 （停徵） 土地交易損失 （不得抵扣）

房屋交易所得稅簡介 不動產交易計算方式 實際成本法： 出售價格 － 原始取得成本 － 改良費用 實際成本法： 出售價格 － 原始取得成本 － 改良費用 財產交易所得標準法： 售屋房屋評定現值 × 財產交易所得核定標 準率

房屋交易所得稅簡介 核定標準率（舉例） 地區 縣市別 101年(%) 99年(%) 增幅(%) 雙北 台北市 48 / 42 37 11 / 5 新北市 33 21 12 其他直轄市 高雄市 24 20 4 台中市 18 6 桃園市 2 其他縣市 新竹市 17 14 3 鄉鎮 8

奢侈稅簡介 《特種貨物及勞務稅條例》(不動產部分) 100年7月1日開徵 稅率： 持有一年以內：15% 持有二年以內超過一年：10%

奢侈稅簡介 《特種貨物及勞務稅條例》(不動產部分) 3. 須課徵範圍(部分)： 銷售持有期間在二年以內 在中華民國境內 3. 須課徵範圍(部分)： 銷售持有期間在二年以內 在中華民國境內 依法核發建築執照之都市土地 無論個人或公司

奢侈稅簡介 《特種貨物及勞務稅條例》(不動產部分) 4. 不須課徵範圍(部分)： 所有權人、配偶、未成年直系親屬僅有一戶 房屋 4. 不須課徵範圍(部分)： 所有權人、配偶、未成年直系親屬僅有一戶 房屋 非自願性因素出售新房地 因繼承、遺贈取得 興建後第一次移轉 公共設施保留地尚未被徵收前移轉

奢侈稅對房地產市場影響

交易量變化 買賣的移轉件數己呈現下跌 全年的成交移轉件數由民國100年6月的5017件下降為101年6 月的3345件，下降幅度達33.33%，亦即台北市的房地產交易在 實施奢侈稅以後的一年中，其買賣移轉件數的減少幅度達三成 以上。

表1 台北市奢侈稅前後一年平均買賣移轉件數及房價變化比較表 交易量變化 表1 台北市奢侈稅前後一年平均買賣移轉件數及房價變化比較表 行政區 奢侈稅前一年 奢持稅後一年 增減幅度(%) 平均單價(萬元/坪) 中正區 310 158 -49.03 70.63 信義區 392 229 -41.58 73.92 大安區 545 318 -41.65 83.31 內湖區 675 426 -36.89 48.78 中山區 847 537 -36.6 58.25 松山區 362 232 -35.92 66.44 士林區 383 252 -34.2 51.56 北投區 366 248 -32.24 42.81 南港區 214 176 -17.76 49.37 萬華區 269 222 -17.47 41.711 大同區 204 170 -17.48 44.09 文山區 448 376 -16.07 41.12 台北市 5017 3345 -33.33 57.8 資料來源：信義房屋；謝明瑞(民101)，現代營建專欄。

奢侈稅應要退場的理由 房價不跌反漲 無論盈虧違反資本利得課稅原則

房價未跌，人民還是買不起

奢侈稅後北市房價變化及交易量 資料來源: 永慶房仲網協理黃增福 所整理之圖表

違反資本利得課稅原則 無論個人或公司出售持有期間在2 年以內，均要課徵

成交量大幅萎縮、房仲業現倒店潮 房市成交量之巨大衝擊 財政部資料顯示，台北市去年房屋移轉量減少 39.1%，新北市下滑36.08%，台中市下降 15.21%。

實價登錄

背景 都會地區房地產價格偏高有些是來自人為的不 當炒作因素。 虛報市場行情。 促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產 資訊不對稱情形，避免不當哄抬房價，在保障 民眾隱私權前提下，內政部修正平均地權條例， 立法要求交易當事人申報登錄成交價。

意義 其主要目的是為了讓房地產交易更能符合所謂的 「三公原則」，即房市交易的公開、公平、公正， 並實現政府所積極推動的「居住正義」之主張。 提供了房地產交易價格資訊給民眾，有助於平衡單 一購屋人與廣大房市中之資訊不對稱的情況，房價 可以保持在一定的合理範圍內。

實價登錄的公佈 表2台北市不動產市場實價登錄與市場開價的差異比較表 單位：萬元/坪 行政區域 公寓 大樓 登錄均價 市場開價 價差(%) 萬華 35.05 44 -20.66 42.23 53 -18.43 北投 37.55 47 -20.11 44.37 52 -14.68 南湖 41.69 -20.17 62.77 65 -3.43 內湖 41.18 50 -17.64 54.5 61 -10.66 士林 46.97 56 -16.12 47.53 59 -19.44 文山 38.95 46 -15.33 45.06 -13.35 大同 46.05 -11.44 52.69 60 -12.18 信義 59.05 66 -10.53 75.07 88 -14.69 大安 71.84 77 -6.7 84.41 89 -5.16 中正 62.36 -5.52 75 -16.85 松山 63.76 -3.4 64.43 71 -9.25 中山 73.68 59.1 63 -6.19 資料來源：內政部不動產交易實價查訊服務網民國101年12月謝明瑞作者估算

影響方向不同 奢侈稅: 以實質稅賦的課徵在先，對房屋交易人的稅賦懲罰 於後。 可以利用時間的長短加以規避，如購屋人只要將交 易時間延長至兩年以後，便可規避奢侈稅的課徵， 實價登錄: 以實際的交易價為考量，對房屋交易人的真實資訊 告知於前，影響其是否購屋於後。 將房價交易變為透明，是一種無法規避的資訊公佈， 讓交易雙方更能瞭解房市的價量變化。

房地合一制度介紹（自然人部分）

適用舊制 or 新制 舊制 103.1.1 新制 105.1.1 103.1.2 104.12.31 105.1.1前出售者 或 105..1.1後出售且持有超過兩年者 舊制 105.1.1後出售且持有兩年以內者 新制

課稅稅基= 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 課稅方式： 分離課稅，所有權完成移轉登記之次日起算30 天內申報納稅 盈虧互抵： 虧損得後抵 3 年

課稅稅率 境內居住者 持有1 年以內：45% 持有2 年以內超過1 年：35% 持有10年以內超過2 年：20% 持有超過10 年：15% 非境內居住者 持有超過1 年：35% 特例

自用住宅減免 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並 實際居住連續滿 6 年且無供營業使用或出租。 課稅所得在 400 萬元以下免稅；超過 400 萬元 部分，按10%稅率課徵。 6 年內以1 次為限。

重購退稅 換大屋：全額退稅(與現制相同) 換小屋：比例退稅 重購後5 年內不得改作其他用途或再行移轉

三讀增修部分 繼承或受遺贈取得之房屋、土地，繼承人或受 遺贈人出售該房屋、土地，得將被繼承人或遺 贈人持有期間合併計算 法案之課稅收入用途，為住宅政策及長期照顧 服務支出

房地合一稅 資本稅觀點分析

稅改造成稅制影響 根據房地合一稅稅制內容我們可以看出最大的改革， 房地轉移時是唯一整體且依市價課徵，持有時間也 會影響稅制。所以共有兩項明顯的改變 1.以該標的的價差做為稅基，且增加有效稅率。 2.持有時間越短的承擔越高的稅率。

進行分析 介紹舊制與新制的差別後，我們要進行分析，但我 們得先說明三個觀念: 1.如何將所得稅視為財產稅? 2.房屋供給有無彈性? 3.傳統、資本稅或受益者觀點?

1.如何將所得稅視為財產稅? 房地合一是以價差為稅基，在稅制上歸類為所得稅， 而非財產稅。 但這個前提和我們分析所要採用的模型假設有所出 入，不論是課堂上傳統觀點、資本稅觀點或是受益 者觀點，這都是針對財產稅作分析，所以我們用例 外一個角度來看。

假設持有時間固定，且一定獲利。 我們可以說財產稅(土地稅)和所得稅(土地增值稅)都是增加土地的持有成本，只是課徵方式不相同。

2.房屋供給有無彈性? 傳統觀點認為土地供給完全無彈性，而房屋則為完 全彈性，但真的是如此嗎? 土地數量確實有限，房屋理論上確實也可以幾乎無 限制地往上發展，但實際面呢?

事實上房屋建設空間都被法令限制，土地有極限，房屋當然也有極限。 更何況有許多釘子戶等實際問題，房屋供給更是接近於完全無彈性。 資料來源: 台北市政府都市發展局 http://www.planning.taipei.gov.tw/pages/detail.aspx?Node=46&Page=2077&Index=5 事實上房屋建設空間都被法令限制，土地有極限，房屋當然也有極限。 更何況有許多釘子戶等實際問題，房屋供給更是接近於完全無彈性。

3.傳統、資本稅或受益者觀點? 課堂上時，在面臨財產稅對其均衡時教過三個觀點: 傳統觀點 (Traditional View) 資本稅觀點 (Capital Tax View) 受益者觀點 (Benefit View)

傳統 VS 資本稅 首先傳統觀點與資本稅觀點，其土地的理論相同， 但在房屋上，傳統認為房屋供給完全彈性，這違反 了我們先前介紹的問題。 所以在這邊我們傾向用資本稅觀點。

受益者 VS 資本稅 我們先來複習受益者觀點的前提假設: 1. Perfect Mobility 人口可以輕易遷移 2. Perfect Information 資訊完全透明 3. Many Communities 有數個社區可以挑 選 4. Fixed Income 人民的收入固定 5. No Spillovers 公共財外溢效果 6. Efficiency of Producing Local Public Goods 當地公共財無浪費

在第一個假設中，我們可以發現不論台北市區或是郊區地帶， 以經濟弱勢者還是占相當多數，也就表示人口能夠完整的自由 遷移並不成立。 第四個假設，短時間內確實無法改變，但房地產的探討動輒數 年，這樣期間的累積，收入固定並不成立。 在這兩個明顯不成立的假設，所以讓我們放棄採用受益者觀點 而採用資本稅觀點來分析。

資本稅觀點分析-階段一 先前提到房地合一稅間接加強了實價登錄的執行與有效性，也就是說同時增加了土地和房屋的有效稅率。 而在資本稅觀點當中，對土地和房屋增稅的效果一致。

供給完全無彈性， 對土地和房屋提高有效稅率， 有效率且累進的。 資料來源: 張勝文 供給完全無彈性， 對土地和房屋提高有效稅率， 有效率且累進的。

資本稅觀點分析-階段二 資本稅觀點中，房屋分兩階段: 對總資本課稅和第二階段的型態或區域。 但在這邊我們將第二階段再分兩階段: 房地產與其他市場 長短期市場

階段二-房地產與其他市場 提高房地產交易所得的實質稅率，可以使得房地產 稅後所得減少，進而減少對於房地產的資金投入， 也因為另一市場的稅後所得提高會吸引資金流入最 後達到兩種市場稅後所得相同。

根據資本稅觀點分析我們得到上述結果， 但這樣增加了對房地產使用者的負擔， 並未達到我們希望的居住正義， 所以我們再進行最後一階段分析。 房地產市場 其他市場 所有者 額外負擔 使用者 享受優惠 根據資本稅觀點分析我們得到上述結果， 但這樣增加了對房地產使用者的負擔， 並未達到我們希望的居住正義， 所以我們再進行最後一階段分析。

首先我做一個假設，同樣一棟房地產投資: 短期持有，每年賣出，淨賺五百萬。累計五年，共賺兩千五 百萬，平均每年五百萬利得。 長期持有，累積五年才賣出，一樣淨賺兩千五百萬，一樣平 均每年五百萬利得。 在這樣的假設下我們可以發現，這是兩種不同的投資型態，就不 用考慮時間性的問題。這樣我也能看出短期市場被課較高稅負， 長期市場則有較低稅率。

同樣利用資本稅觀點分析，得到類似的圖表。 短期市場 長期市場 所有者 額外負擔 使用這 享受優惠 同樣利用資本稅觀點分析，得到類似的圖表。 綜合以上兩者觀點我們可以得出，房地合一可以降低房地產市場熱絡，但會對於使用者增加負擔，所以利用其中長短期市場不同的稅率，使得那些購屋來長期居住的人，也就是那房地產市場中的長期市場中的使用者，進而達到居住正義。

結論 房地合一可以解決房地分離的弊端，更間接加 強實價登錄。 保有奢侈稅的效果，打擊短期炒作資金也避免 時虧損負擔稅賦，使稅式制度合理化。 增加奢侈稅的有效性。奢侈稅僅打擊短期炒作， 而房地合一可以抑制資金六入房地產市場進而 壓低房價，也成功使得長期使用者獲得優惠。

資料來源: 國政研究報告 http://www.npf.org.tw/post/2/11846 http://www.npf.org.tw/post/2/8989 謝明瑞(2011)，台灣課徵奢侈稅對房地產市場的影響，國 政基金會。 謝明瑞(2011)，台灣房價偏高及其對策之探討，台北安和 扶輪社。 http://www.npf.org.tw/post/2/9756

資料來源: 財政部房地合一專區 http://www.dot.gov.tw/dot/home.jsp?serno=201412250 003&mserno=201412250004&menudata=DotMenu&contli nk=content/2014122502.jsp   393公民平台 http://www.393citizen.com/estate/tax/columndt.php?i d=422 資料來源: 台北市政府都市發展局 http://www.planning.taipei.gov.tw/pages/detail.aspx?N ode=46&Page=2077&Index=5

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