2017年上半年广州住宅市场总结及下半年展望 调控加速行业变局 政策引导需求预期 合富研究院 2017年7月

总 结 展 望 下半年 上半年 广州土地市场表现 整体住宅（含一二手）市场表现 政策后住宅市场的变化分析 广州政策研判 住宅新货供应预测 总 结 展 望 2017年 下半年 2017年 上半年 广州土地市场表现 整体住宅（含一二手）市场表现 政策后住宅市场的变化分析 广州政策研判 住宅新货供应预测 一二手住宅量价趋势预判

01 增长 调整 土地热度不减 广州土地市场表现 ——经营性用地成交398万㎡，同比增加14%；出让金额488亿元，同比增加162% ——增加“竞自持”、商住用地捆绑引入总部企业条件 土地热度不减 01 2017上半年广州地市总结

2017年上半年土地整体供应增加 金额488亿元，同比增加162%；总量398万㎡，同比增加14% 居住222万㎡，同比增加39%；商业176万㎡，同比持平 成交金额：2017年上半年广州市土地出让金额488亿元，同比增加162%；环比增加3%。 成交总量：成交398万㎡，同比增加14%，环比增加8%。 居住用地：成交222万㎡，同比增加39%，环比减少3%。 商业用地：成交176万㎡，同比持平，环比增加135%。

居住：7成集中在增城，中心区仅18%（广钢/广纸/白云新城等） 商业：主要分布在各大总部经济区（科学城/创新城/琶洲） 土地 分布 上半年广州居住用地70%集中于增城区（154万㎡） 增城（永宁街和荔城） 中心区（广纸、广钢、白云新城/新市街） 番禺（万博、国际创新城） 黄埔（长岭居） 商业用地集中在各大总部区 黄埔-科学城 番禺-国际创新城 海珠-琶洲总部区 荔湾-白鹅潭总部经济区 白云-白云新城 南沙-蕉门河总部区

上半年广州土地市场2次加大规模拍地（1月/3月） 6月在挂10宗地块（预计7月成交） 走势

7月又集中拍地（商住153万㎡！） — —主要集中在南沙和增城 7月又集中拍地（商住153万㎡！） — —主要集中在南沙和增城 土地 下半年 7月28日-7月31日，广州将迎来下半年首场土拍（10宗地），其中8宗商住用地共153万㎡！ 本次土地拍卖在延续竞自持方式下，还附带引入总部企业或签订相关协议等方式，预计竞争程度有下降。

2017年上半年广州土拍调整，增加“自持”及附带准入条件 — —1季度在限地价竞配建方式下，土地多以“面粉价≈面包价”成交 — —2季度在限地价竞配建方式下，叠加竞自持，地价稳定，但竞争激烈，自持50%-55% 土拍 调整

2017年广州上半年仅完成供地计划的21%，预计下半年 将继续增加土地供应 2017年广州年度供地计划供应482公顷居住用地（剔除保障房、安置房等），虽然上半年土地供应有所增加，但仅完成计划的21%，可以预计的是下半年广州将会继续增加土地供应。

下半年 中心区居住地供应，近九成集中于白云 土地 根据2017年广州市供地蓝皮书，中心区89%的居住用地集中在白云，可看出政府将更致力于补给白云区供应、解决白云区近年商品住宅库存捉襟见肘的局面。 蓝皮书中未供应的白云区土地包括空港经济区4宗地、白云湖车辆段、广百地块和羽绒厂地块等8宗土地。

土地市场小结 上半年全市土地出让金额达488亿元，同比增加162%；成交总量398万㎡，同比增加14%；居住222万㎡，同比增加39%。 上半年土地拍卖方式调整，4月增加“竞自持”环节，6月挂牌商住土地中还附带引入产业条件。 一季度土地普遍以“面粉价≈面包价”成交，2季度后在“自持”拍卖方式下，土地竞争仍然激烈，房企拿地代价不低（自持50-55%）。 预计下半年广州将继续增加土地供应，其中中心区居住地供应近九成集中于白云。

01 需求旺盛 存量房时代 ——全市成交，二手全面超过一手 广州整体住宅（含一二手）市场表现 ——成交面积同比增加20% 2017上半年广州楼市总结

2017上半年广州住宅（含一二手）网签同比增加20%，市场需求旺盛 2017年上半年广州全市住宅（含一二手）网签面积1222万㎡，同比去年同期上升20%，环比2016下半年下降9%，市场需求旺盛。

二手网签量逐年攀升，2017上半年二手成交全面超过一手，广州迈入存量房时代 上半年二手网签面积654万㎡，同比上升66%，环比上升14%；一手网签面积570万㎡，同比去年同年下降9%，环比下降27%。 2017年上半年二手网签面积占全市53%；受成交的结构性影响，二手网签均价超过一手，二手网签均价19203元/㎡，一手网签均价16652元/㎡；从网签数据可以看到，2017年上半年二手成交全面超过一手。

由于一手供应萎缩及支付门槛的提高，大量需求流向二手；价格较低的外围增城、花都、南沙等成交量倍增；中心区及番禺一二手倒挂

一手新增供应同比下降17%，为近3年低位 中心区三限（限预售限价限签）齐发力，导致新增供应大幅下降45%

在新增供应普降下，一手住宅市场继续消化库存 中心五区受政策调控影响大，网签同比大幅萎缩普遍超六成，库存变化以平稳为主； 外围区域库存普遍有2成左右的下降，其中花都、从化受一季度市场量价齐涨影响，大量消化库存

库存持续下降，目前达历史“新低”

价格走势：中心区上半年一手价格涨幅在10%以内；二手价格补涨，涨幅高达20-30%

价格走势：外围上半年一手价格大幅上涨20%-40%，二手优质项目受推动上涨20%-30%，一二手价差拉大

成交面积段：中心区一手成交面积在90㎡以上，客户以追求一步到位或置换改善型为主；二手成交集中在90㎡以下，以首置为主

成交面积段：外围一二手需求主力均为60-120㎡产品

整体市场表现小结 市场需求旺盛：上半年广州全市住宅（含一二手）网签面积1222万㎡，同比去年同期上升20%。 二手成交全面超一手 成交量：由于一手供应减少及支付门槛提升，二手大量承接一手的分流，价格较低的外围增城、花都、南沙等二手成交量倍增。 成交均价：受成交结构的影响，二手全市网签均价高于一手，一手成交超9成集中在外围。 价格涨幅：上半年，中心区一手价格涨幅放缓，二手价格快速补涨追赶一手；而外围一手价格涨幅大于二手，外围二手具有价格洼地优势。

01 供需重塑 价格总体趋稳，局部区域仍有上涨 广州政策加码后楼市变化分析 ——政策加码后，一手住宅新增供应、成交面积同比均大幅 下降超过三成；购房需求加速流向二手，二手住宅成交面积 同比仍有15%的增加。 价格总体趋稳，局部区域仍有上涨 01 2017上半年广州楼市总结

“317+330新政”后广州政策环境 商办公寓 重大打击 影响 购买资格 影响 支付门槛

受“316+330 新政”影响，一手楼盘来访量快速下降，购房需求加速流向二手

政策后，市场惜售/观望情绪逐步凸显，房企推售力度减弱

数据表现（一手住宅）：政策后，供需同比大幅下降超过三成，价格总体平稳 全市新增供应同比大幅下降36%，成交面积同比下降31%； 价格总体平稳，升幅收窄。 广州全市一手住宅供需价情况

数据表现（二手住宅）： 政策后，二手成交同比仍有15%的增长；价格平稳上升。 广州全市二手住宅成交情况

实际影响：新货去化率普降，市场周转明显放缓，超4成项目开盘去化不足五成 新货市场成交热度下降，楼盘成交转化率普遍下降，买家对楼盘价格已经较为“敏感”。 去化率分化，明显缺货的区域仍能获得较好去化；个别涨价楼盘普遍成交欠佳；市场上大部分项目以稳价走量为主。

实际影响：新政后分区推新价格表现 ——楼盘价格涨幅放缓，稳价走量是主基调 实际影响：新政后分区推新价格表现 ——楼盘价格涨幅放缓，稳价走量是主基调

上半年住宅市场总结 土地市场： 住宅市场： ——增加供应，调整出让方式，热度保持。 住宅（一手+二手）成交面积同比增加20%； 二手全面超过一手，广州已迈入存量房时代； 3.17、3.30政策后，一手住宅新增供应、成交面积同比均大幅下降超过三成；购房需求加速流向二手，二手住宅成交面积同比仍有15%的增加； 价格总体趋稳，局部区域仍有上涨。

02 年内广州政策难松绑 新增供应 成交面积 成交价格 ——预计新货4.5万套；中心区供应低位回升，外围整体持平 ——供需重塑，下半年成交量相比上半年将会明显减少；全年一手住宅成交面积预计在1000万m2、二手住宅成交面积预计在1100万m2 成交价格 ——平稳是大趋势 02 2017下半年广州楼市展望

政策研判： 调控“没完未了” 2017年内广州政策难松绑 广州调控压力仍然存在 限价：难有放松 预计方向 限购/限贷等其它政策：仍有加码空间 限购 限贷 税费 土地 其它 尤其是增城、从化限购政策 发展租赁住房 非普通住宅认定标准 增加单价、总价限制 等 向其它一线城市进一步靠拢 如营业税免征年限“2年变5年” “一地一策”下， 土地调控有可能进一步升级，如“限地价 + 竞房价”

2017下半年预计新增供应：较上半年增加3成，为历年同期低位，供应难有大量补给 今年上半年，在严苛的“三限”政策下，全市新增供应大幅萎缩至近四年同期最低。 下半年，在政策层面不会放松的情况下，供应将持续受限，预计全市新增供应约4.5万多套，为近四年同期低位水平。

中心区：在严政下，房企新货申请预售操作将更加灵活，预计下半年新货有所增加 中心区受政府限预售货量影响大，即使接受指导价的项目，每证每3个月每次仅批出20-50套新货，大大抑制了市场的新增补给；部分房企灵活应对，分楼栋申请预售，单个项目多则有5-6个预售证。

外围区域：预计整体较上半年持平，其中成交大户东部新货供应萎缩，其余区域新货有所补充，南沙、花都、增城货量相对充足 外围六区2017年下半年板块货量分布

成交量研判（一手住宅）：2017年成交面积在1000万㎡左右 从趋势看，调控加码，均会压制需求，下半年成交量相比上半年将会明显减少； 得益于上半年570万㎡的成交，预计全市成交面积有望接近或达到1000万㎡水平。

成交量研判（二手住宅）： 2017年成交面积在1100万㎡左右 受限购、限贷政策影响下，部分业主出货意愿减弱，盘源减少，加上买家心态转冷静，追求性价比“笋盘”。由此预计，下半年二手成交将有所回落。 不过，在一手严控，大量需求向二手分流的情况下，预计下半年成交水平大致与2016年二季度相当。

价格研判（一手住宅）：三大因素支撑楼价 三大因素支撑，楼价总体平稳 新货供应：在政策的高压下，难有大量补给 库存水平：历史新低 大部分区域 捉襟见肘 新货供应：在政策的高压下，难有大量补给 地价及未来地价： 普遍高企，地价难降 三大因素支撑，楼价总体平稳 ——核心地段、发展成熟的新城区价格仍有较强支撑 ——亦不排除个别楼盘迫于业绩压力，进行一定价格让渡

价格研判（二手住宅）：总体趋势平稳，外围或存价格补涨空间 中心区 2017上半年，中心区二手楼价快速“补涨”后，处于高位。加上需求有所外溢，预计下半年二手价格的涨速收窄。 外围 2017上半年，外围二手楼价与一手的差距拉大。加上承接的外溢需求增多，预计下半年，二手价格或存补涨空间。

7.18《广州加快发展住房租赁市场工作方案》 ——随着楼价走高以及租赁方案落实，将引导住房需求向租赁市场分流，减少销售市场的供需矛盾

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