租屋問題面面觀 主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳 網址： www.tmm.org.tw 一、崔媽媽基金會創設於民國 78 年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、 弱勢租屋協助） 2. 全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 3. 公寓大廈社區公共事務輔導及培訓.

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2 租屋問題面面觀 主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳 網址： www.tmm.org.tw

3 一、崔媽媽基金會創設於民國 78 年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、 弱勢租屋協助） 2. 全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 3. 公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 4. 都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 5. 義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家） 6. 推動住宅政策、社會住宅政策倡議。 崔媽媽基金會簡介及服務項目

4 租屋訊息哪裡來？

5 1. 親友介紹 2. 學校網站 3. 租屋網站、 BBS 站 4. 紅紙條 5. 報紙、仲介公司 6. 大樓管理員

6 提醒：  不貪便宜  判斷合理性 什麼叫合理性？ 如何篩選資料？

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8 判斷資料： 1. 地段：同一區域，不同地段。 2. 屋齡： 4 樓約 年； 5 樓 年以上 3. 樓層：頂樓加蓋；地下室 4. 坪數：使用坪數 vs. 權狀坪數 5. 租金：市場行情 6. 電梯：管理費、保養費 ….. 7. 地址：巷內？巷外？ 提醒： 詳看備註，保留刊登訊息 40 25-30

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10 如何看屋？

11 看屋注意事項  了解房地及其週遭環境 ( 人與物 ) 的現 況 § 外在環境： ‧不同時段看屋 ‧不同時段看屋 ‧問問鄰居、先前房客 ‧問問鄰居、先前房客 ‧租所週邊環境觀察 ‧租所週邊環境觀察

12 資料來源：東海大學 2005 年學生校外租屋快訊

13 男子廖俊富發現劉姓女鄰更衣時不拉窗簾，不僅 自己看了二年「好康」，還請來軍中同袍共賞，還 寄一本日本ＡＶ女優光碟。板橋地檢署昨偵結，認 為廖某偷窺女鄰更衣並未觸法將全案處分不起訴， 引起外界譁然。 住土城的廖男住處和劉女僅有一牆之隔，利用後 陽台為掩護長期觀看劉女的生活起居，還抓準她更 衣、洗澡時間，自 95 年起看了二年多的更衣秀。 2008/11/26 04:35 陳俊雄／北縣報導

14 看屋注意事項 § 內在環境 ‧公共空間觀察 ( 樓梯間、走道、出入口、廁 所、客廳、廚房 ) ‧公共空間觀察 ( 樓梯間、走道、出入口、廁 所、客廳、廚房 ) ‧設備是否堪用 ‧設備是否堪用 ‧房子通風採光問題 ‧房子通風採光問題 ‧檢查結構、管線 ‧檢查結構、管線

15 居住 / 消防安全 一、居住安全 ‧頂樓加蓋的門戶安全 ‧隨手關門 ‧加裝設備是否影響逃 生 ‧熱水器擺放位置 ‧更換或加裝門鎖 ‧車停明亮處 ‧陌生人進入前驗明正 身 二、消防安全 ‧滅火器的使用 ‧逃生口 / 防火巷 ‧電箱檢查

16 提醒：  不同時段看屋  租所週邊環境觀察  公共空間觀察  多打聽  設備檢查、測試  通風採光問題

17 其他提醒  有時間觀念、重承諾  找人陪同  特別約定事項 ( 寵物？物品使 用？費用分擔？ )  雙方留下清楚的聯絡方式  有租屋需求需提早規劃

18 租房子的第一準則： 選一個好房東、好室友， 比選一個好房子重要。

19 發生在別人身上的事 ─ 故事 發生在自己身上的事

20 決定租屋後 －付定 ( 定金 ) －簽約 ( 押金 + 租金 ) －履約 ( 租金 )

21 何謂定金／押金／租金？  定金：承諾，推定契約成立  押金：保證，又稱「押租金」 擔保金，用意： 1. 支付租金 2. 損壞賠償  租金：義務，使用者付費

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23 以下何種狀況可以拿回定金？ 1. 宿舍抽到了 2. 環境太髒亂，而且不是很 安全 3. 老爸生病了 4. 付了沒多久，立刻回頭

24 關於定金 民民法 249 條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一 部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致 不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致 不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之 定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致 不能履行時，定金應返還之

25 簽約前的基本觀念  民法的保障  契約版本要愈簡單愈好  文具店版本的契約書也有百百種  看清楚全部的條文  勿輕信房東言，簽約不是「只是 個型式 …… 」  口頭承諾也是一種契約

26 簽約前的基本觀念 一、簽名有效還是蓋章有效？ 民法第三條： Ⅰ. 依法律之規定，有使用文字之必 要者，得不由本人自寫，但必須 親自簽名。 Ⅱ. 如有用印章代簽名者，其蓋章與 簽名生同等之效力。 1. 簽名 2. 蓋章

27 簽約前的基本觀念 二、不簽約可以嗎？ 民法第 422 條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂 立者，視為不定期限之租賃。

28 簽約前的基本觀念 三、 房東自己寫得契約書是有 效的嗎？ 契約成立要件： 民法第 421 條： 人 ( 房東、房客 ) + 物 ( 房子 ) + 錢 ( 租金 ) 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租 與他方使用、收益，他方支付租金之契 約。

29 狀況： 簽了契約未仔細看，竟然發 現 …..

30 私法自治原則  私法自治 — 私人間之權利義務關係，由 私人間自行決定，政府及法律原則上不 強制涉入 如何「決定」 — 透過「契約」 → 雙方互相意思表示 一致﹙民法 153 條﹚ 房東自書局購得之契約可否修改。 未成年人 — 法定代理人之同意 原則的例外 — 違反強制禁止規定﹙應 … ﹔不得 … ﹔違者 … ﹚

31 超過一年的房屋租約應以書面訂立之（民法 422 條） 民法 440 條第 2 項「租賃物為房屋者，非達二個 月之租額，不得依前項之規定，終止租約」 房屋有重大瑕疵（危及安全或健康）時，得解 除之（民法 424 條） 買賣不破租賃（民法 425 條規定，承租後房屋賣 給第三人，承租人仍得向新屋主主張） 誠信原則﹙民法 148 條規定，權利之行使，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的。 行 使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高（可請求法院酌減）。

32 市售版本契約書導讀 －簽約要注意的陷阱

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39 下列哪項不須返還原狀？ 1. 床墊睡壞了 2. 在牆上釘釘子 3. 在牆上釘釘子，已做了補 土處理 回上頁 回上頁 4. 鎖不安全，換了新鎖

40 常見問題研討

41 全國大專院校學生租屋糾紛排行榜

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43 提醒：  民法 425( 所有權移轉不破租 賃 ) 例外 ：  查封、賣屋在租屋之前，不 適用  超過五年未經公證的定期租 約或不定期租約

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45 提醒：  簽約開始，即代表履行的責 任開始  住或不住的事實與契約無關

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48 多人合租，中途有人搬走  和同學一起承租一戶 (1 萬 5 千 元 ) ，言明一人負擔 3000 元， 住進去不到二個月，有個同 學說不想住了，就搬走了； 房東收房租時，卻仍要我們 負擔 12000 ，這樣合理嗎？

49 提醒：  一人代表簽約，則需承擔所有的 責任  個別和房東簽約最保險  多人並列，並標示清楚各人承租 範圍及金額  成為二房東

50 我的室友很奇怪 A ：房間外面是熱水器，很 奇怪，為什麼我的室友都 喜歡半夜洗澡，很吵耶 ~ 請房東來管管，她卻說要 我們自已解決，房東收了 我們的錢，該有點責任吧？

51 生活公約項目 打打掃責任 公公共物品使用時間及管理 進進出時間 朋朋友進出狀況、可否留宿 消消耗品的分攤方式 費費用分攤、計算、繳交方式 可可否養寵物 易易影響他人部份之行為約束 違違約之罰則

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54 出租 10 個房間，電費以分電表加公電分攤 本月每房用電 120 度，公電 500 度，問每房應付電費 總用電量： (10 間 *120 度 ) + 500( 公電 ) = 1700 度 電費計算： 110 度以下： 110 * 2.1 = 231 111~330 度： (330-110) * 3.02 = 220*3.02 = 664.4 331~500 度： (500-330) * 4.05=170*4.05 = 6.5 501~700 度： (700-500) * 4.51=200*4.51 = 902 700 度以上： (1700-700) * 5.1=1000*5.1 = 5010 總電費： 231+664.4+6.5+902+5010=7496 每個房間負擔： 7496 ÷ 10 = 749.6 ≒ 750 》》所以 … 房東若收： 3 元 × 1700 = 5100 3.5 元 × 1700 = 5950 4 元 × 1700 = 6800 4.5 元 × 1700 = 7650

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57 承租違建應考量的重點：  房屋結構  消防安全  居住安全  用水用電的安全  隨時有被拆的風險

58 可以換鎖嗎？  要求換鎖被房東拒絕，若 一定要換，則要給他一份 備份鑰匙。就是怕他進來， 怎麼可能會再給他備份？

59 提醒：  所有權 vs. 使用權  保障個人隱私及安全，可換鎖  房東進出需事先告知  避免衝突，宜先告知  解除房東疑慮  搬走時，恢復原狀

60 【存證信函】 * 至郵局購買或至中華郵政 網站下載 * 一式三份 ( 郵局、房東、房 客各執一份 ) * 以雙掛號寄送

61 寫存證信函的原則 : 1. 時間、地點、發生何事 2. 主張之權利，或是房東 應盡的義務 3. 勿有模糊籠統要求 4. 勿做情緒上的宣洩

62 解決方式及求助管道 《解決方式》  情理法， 90% 以上糾紛解決均靠協商  勿惡言相向、互放狠話  勿用法條來壓房東  回學校尋求教官支援 《求助管道》  學校 ( 生輔組、住宿組、軍訓室 )  當地縣市政府、鄉市鎮公所  崔媽媽基金會 (02)2365-8140 網址： www.tmm.org.tw www.tmm.org.tw E-mail ： tmm2.org@msa.hinet.net

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66 THE END